Good Mood

poniżej znajduje się prawdziwa historia, ale nazwy zostały zmienione w przypadku, gdy zainteresowane strony to przeczytały!

jest dziesiąta rano, a John właśnie otrzymał kolejny telefon od zarządcy nieruchomości, który obecnie próbuje wypełnić wakat w swoim dupleksie. Powiedział, że dotychczasowy najemca łamie umowę najmu, ponieważ ktoś włamał się i ukradł narzędzia najemcy—po raz drugi w ciągu 12 miesięcy.

Ta nieruchomość jest niczym innym, jak tylko problemami, odkąd John kupił ją rok temu., Oto tylko kilka rzeczy, które zaszły w ciągu ostatniego roku:

• John nie był w stanie zapewnić najemcy dłużej niż sześć miesięcy.
• John musiał wymienić dwa rozbite okna z powodu wandalizmu, gdy jednostki były puste.
• John otrzymał trzy telefony o północy informujące o strzałach.
• Po drugiej stronie ulicy jest rozwalony Dom cracka.
• Sąsiadka (starsza kobieta) została porwana z ganku i nadal jest zaginiona.

można by pomyśleć, że po radzeniu sobie z tymi bólami głowy, John porzuciłby inwestowanie w nieruchomości razem.,

ale tak nie jest.

w rzeczywistości bardziej niż kiedykolwiek pasjonuje się nabywaniem nieruchomości na wynajem.

Dlaczego?

Po pierwsze, John nauczył się bardzo bolesnych i ważnych lekcji z powyższego koszmaru. W rzeczywistości, w ciągu ostatniego roku, wymyślił ścisły zestaw kryteriów, które zapewnią, że wiele z tych problemów nie powtórzy się. Wziąłem formułę Johna, dodałem kilka notatek, a nawet wrzuciłem kilka własnych kryteriów do miksu.

wynik? Prawie idealna formuła zakupu nieruchomości na wynajem, które zapewniają przepływ gotówki., A prawie idealna formuła jest jeszcze bardziej usprawniona w firmach takich jak Roofstock, które pomagają ludziom takim jak John kupować nieruchomości na wynajem (tak, nieruchomości, które są już wynajęte, więc nie musisz szukać najemców)w celach inwestycyjnych.

brzmi zbyt dobrze, aby było prawdziwe, ale tak naprawdę nie jest. Zaufaj mi.,

zanim przejdę dalej, chcę tylko podkreślić, że ta strategia jest wynikiem godzin czytania, wielu rozmów z innymi inwestorami, zarządcami nieruchomości i agentami nieruchomości, a także dogłębnej analizy naszych własnych inwestycji —ta strategia jest bi-produktem naszych własnych doświadczeń i może się różnić w zależności od twoich.,

zaczynamy…

pierwszym krokiem do zapewnienia, że nie skończysz z koszmarem nieruchomości jest:

Edukacja

zanim przejdziemy do konkretnych technik, chciałbym ponownie podkreślić, że tak jak każda inna inwestycja, jeśli nie wiesz, co robisz, zostaniesz spalony i stracisz dużo pieniędzy. Zawsze polecam odrabianie lekcji i inwestowanie najpierw w edukację.,

Oto kilka rzeczy, które robię, aby uzyskać wykształcenie:

Porozmawiaj z innymi inwestorami – upewnij się, że otrzymujesz solidne porady od ludzi, którzy osiągnęli to, co próbujesz zrobić, a nie od spłukanych członków rodziny! Będziesz zaskoczony, jak wielu ludzi o dobrych intencjach chętnie udziela Ci bezpłatnych porad na temat czegoś, o czym nic nie wiedzą.

czytaj, czytaj, czytaj

jestem wielkim fanem czytania. Wskazane jest, aby przeczytać różnych autorów, którzy mają różne podejścia. Twoim zadaniem będzie przeczytanie wystarczająco dużo materiału, aby zacząć widzieć wzorce i tworzyć własne opinie i strategie.,

zastanów się nad zakupem kursów

istnieje mnóstwo wysokiej jakości treści; jednak, podobnie jak w każdej innej branży, istnieje również mnóstwo sprzedawców oleju z wężami handlujących programami get-Rich-quick, więc bądź ostrożny. Zazwyczaj dokładne wyszukiwanie w Google pomoże uporządkować złe jabłka.

Poznaj swój rynek

polecam zakup w obszarze, który znasz, przynajmniej dla pierwszych kilku nieruchomości, jak masz mokre stopy. Jeśli nie jesteś zaznajomiony z danym obszarem, spróbuj spędzić kilka weekendów na rynku docelowym przez okres miesięcy., Przejedź się 2-3 kodami pocztowymi, które Cię interesują i porozmawiaj z sąsiadami, lokalnymi właścicielami sklepów, zarządcami nieruchomości itp. dzięki temu możesz poczuć obszar i potencjalną klientelę, z którą będziesz miał do czynienia.

w jakiej dzielnicy warto szukać?

cóż, strategia każdej osoby jest inna, ale oto jak analizuję nieruchomości i sprawdzam dzielnice:

oceniam je jako jedną z trzech kategorii…

A Class

są to dzielnice „dumne z własności”, zamieszkane głównie przez właścicieli domów., Domy są zazwyczaj dobrze utrzymane z zielonymi trawnikami, wysadzanymi drzewami ulicami itp.

robią świetne domy, aby zaimponować znajomym, ale zazwyczaj nie są to świetne inwestycje. Trzymam się z dala od tych obszarów.

Klasa B

typowo ma największy zakres produktów pomiędzy trzema klasami. Domy te zwykle służą największej liczbie osób w społeczności i mają największą ilość zapasów.,

zazwyczaj staram się kierować na okolicę, gdzie jest duża część pracowników fizycznych i gdzie jest stosunek 35/65 procent najemcy do właściciela domu. Zazwyczaj możesz określić, czy jesteś w jednej z tych dzielnic, po liczbie pojazdów użytkowych zaparkowanych na podjazdach – vanów do naprawy kabli, ciężarówek budowlanych itp.

Klasa C

znajdują się one w „podupadłych” dzielnicach zamieszkanych głównie przez najemców.

te nieruchomości na wynajem zazwyczaj mają wysoki wskaźnik obrotów najemcy. Ludzie biegają w tych miejscach w nocy, a nie biegają., Jest duża przestępczość, gangi i narkotyki, znaczna obecność policjantów itp.

nie mówię, że są to słabe inwestycje.zazwyczaj przepływy pieniężne z tych transakcji mogą być wysokie. Ale odnoszący sukcesy inwestorzy prawdopodobnie prowadzą ścisłą działalność i mają wyspecjalizowany zespół zarządzania nieruchomościami. Dla kogoś, kto chce nabyć jedną lub dwie nieruchomości inwestycyjne jako sposób na uzupełnienie dochodu, polecam. Nie kupiłem i nie sądzę, aby John chciał kupić inny.,

niezawodna formuła kupna najmu dochodowego

a. kup poniżej 10-20%.

pomyśl o tym nie tylko jako o sposobie na zwiększenie wartości netto, ale także jako o sposobie na zapewnienie bezpieczeństwa finansowego. Jeśli kiedykolwiek będziesz musiał sprzedać z powodu sytuacji awaryjnej, to 10-20% pozwoli Ci obniżyć cenę ofertową, aby szybciej ją przenieść. Na plus, jeśli nie musisz sprzedawać w nagłych wypadkach, po prostu natychmiastowy zwrot z inwestycji.

B. nieruchomość musi generować co najmniej 15% ROI, gotówka na gotówkę.,

oznacza to, że czynsz pomniejszony o zadłużenie (jeśli jest obciążony hipoteką) i wydatki musi wynosić 15% lub więcej. Na przykład, zaliczka w wysokości 20 000 USD musiałaby przynieść co najmniej roczny przepływ gotówki w wysokości 3 000 USD. Jest to w rzeczywistości dość niskie-większość moich i Johna transakcji było znacznie powyżej progu 20%.

c. Kupię w sąsiedztwie klasy B, stosunek 35/65 proc. najemcy do właściciela domu.

d. czynsz powinien wynosić co najmniej 1% ceny zakupu.

na przykład dom za 100 000 $powinien wynająć za co najmniej 1000 $miesięcznie.

e. przed zakupem wykonaj due diligence dotyczące napraw.,

Jeśli remont plus Zaliczka przekroczy 15% ROI, przejdź do następnej nieruchomości.

f.

To powinno wystarczyć na wszelkie nieprzewidziane naprawy lub wolne miejsca.

podejmij działania

te najbliższe kilka lat prawdopodobnie upłynie jako najlepszy czas na zakup dochodowych czynszów w naszym życiu. Na wielu rynkach można nabyć nieruchomości znacznie poniżej kosztów budowy. Stopy procentowe są na historycznych spadkach., Generacja Y jest trzykrotnie większa niż generacja X i oczekuje się, że w najbliższej przyszłości będzie nadal wynajmowana—chociaż wartość nieruchomości znacznie spadła, koszty wynajmu Nie.

co teraz knuje John?

Każdy dom przynosi około $400 miesięcznie w przepływie gotówki., I mimo, że wciąż musi radzić sobie z okazjonalnym bólem głowy wynikającym z jego dupleksu, wciąż jest na dobrej drodze, aby wygenerować drugi dochód, aby jego żona mogła przestać pracować w ciągu pierwszych trzech lat wychowywania dzieci.

jak już wspomniałem, firmy takie jak Roofstock pomagają w zakupie nieruchomości na wynajem, oferując szeroki wybór domów do kupienia, które w wielu przypadkach są już wynajmowane. To znaczy, że przyjeżdżają z najemcami! Dzięki temu nie musisz zadzierać ze znalezieniem najemców, aby wypełnić wynajętą nieruchomość – jest to plug and play.,

Jeśli kiedykolwiek myślałeś o inwestowaniu w nieruchomości, co cię powstrzymuje? Jeśli już inwestujesz, czy możesz coś dodać?

• dlaczego wykorzystaliśmy nasze 40 000 dolarów na zakup nieruchomości inwestycyjnej
• dlaczego warto rozważyć inwestowanie w nieruchomości po dwudziestce