Okay, kiinteistösijoittajat … tehdään yksi asia selväksi.
jotta voit kasvaa ja menestyä tässä liiketoiminnassa, sinun täytyy ymmärtää, miten analysoida varoja ja mahdollisia sijoituskohteita. Alkaa ymmärtää yksi perustavaa mittareita kiinteistö maailma:
Ymp: n korko.
Cap rate.
Cap rate.
Let ’ s talk about cap rate! Älä huoli – selitän tarkalleen, mitä cap korko on ja miten käyttää sen kaava käytännön tavoin analysoida markkinoita ja vuokra ominaisuuksia.,
Cap Rate
Cap rate, joka on lyhenne kapitalisointikorosta, on mitta, jolla verrataan erilaisia kiinteistösijoituksia tai markkinoita. Se on usein laskettu suhde nettotuotot (NOI) ja omaisuuden alkuperäinen hankintameno (mukaan lukien etukäteen korjaukset ja kulut).,
Cap Rate = Vuotuiset nettotuotot (NOI) / Osto hinta
NOI = Brutto-vuokratuotot – Työpaikka, Verot, Huolto, Vakuutukset, Muut kulut,
Voit käyttää korkki korko eri tavoin, kuten
- kun analysoidaan yksilön omaisuutta, tai
- saada parempi käsitys koko investointi markkinoilla ottaen keskimäärin useita ominaisuuksia.
yksinkertainen tapa ymmärtää käsite on ymmärrettävä sen käänteinen sääntö: alempi korkki korko, enemmän kalliita omaisuutta. Mitä korkeampi cap-korko, sitä halvempi ominaisuus.,
Tärkeitä Muistiinpanoja Korkki Korko
Ymp: n hintaan EI sisälly asuntolaina kulut. Tämä on hyödyllistä, koska se antaa enemmän tarkka analyysi ei factoring-rahoitus (ehdot, korot, jne.). Toisin sanoen se keskittyy kiinteistöön yksin ilman rahoituksen häiriötekijöitä.
Yksi asia, näen paljon uusia sijoittajia hämmentynyt eroa korkki korko ja cash-on-rahana takaisin. Haluan selventää… ne eivät ole samanlaisia. Cap-korko voi vastata käteispalautustasi, jos ostat kiinteistön ilman rahoitusta, mutta uudelleen …, ne eivät todellakaan ole sama laskelma.
Esimerkkejä Cap Rate Käytössä
ymp: N korko yhtälö on määritelty kolme osaa:
- NOI
- kauppahinta
- Cap rate
Jos tiedät ostohinta ($1MM) ja NOI ($40,000). voit helposti löytää Cap rate:
40 000 dollaria (NOI) / 1 000 000 dollaria (ostohinta) = 4% (Cap rate)
cool juttu ymmärtäminen cap rate yhtälö on, jos tiedät, 2 osaa, voit helposti löytää 3rd. Esimerkiksi:
Jos rakennus myy $1M 4%: n korkilla, silloin tietää, että NOI on $40,000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / 1 000 000 dollaria (ostohinta)
X = 40.000 dollaria
Ymp: n määrä on hyvin riippuvainen erityisesti markkinoiden etsit. Tiedämme kaikki, että San Franciscon lahden alueella sijaitseva kiinteistö maksaa yleensä enemmän kuin Keskilännen kiinteistö. Se tarkoittaa, että $1m voidaan ostaa omaisuutta, joka tuo valtavasti erilaisia NOI. Esimerkiksi:
1 miljoonan dollarin rakennuksessa, jossa on 7 prosentin katto, on 70 000 dollarin NOI.
4%: n korkuisessa miljoonan dollarin rakennuksessa on 40 000 dollarin NOI.
kuten näet…sama ostohinta, mutta eri tuotot sijainnin ja markkinoiden perusteella.,
YMP: hen vaikuttavat myös ympäröivät rakennukset. Kun tarkastellaan kaksi rakennusta samalla alueella, joka oli äskettäin päivitetty ja yksi, joka ei ollut päivitetty voisi kaupan 5%: n, kun taas toinen tarvitsee remontin voi käydä kauppaa 7% ymp.
yleinen nyrkkisääntö, kun on kyse korkoprosentista? Parempi lähiöissä kaupan alemmilla cap hinnat ja huonompi lähiöissä kauppaa suuremmilla cap hinnat. Joten seuraavan kerran paikalla ”vastustamaton” 15%: n korko omaisuutta, voit yleensä olettaa, että se ei ole suuri naapurustossa.,
matalammat ylärajat tarkoittavat vähemmän riskiä ja korkeammat ylärajat ovat suurempi riski… joten, se on sinun päättää sijoitustyypin haluat.
voitko muuttaa Cap-hintoja?
vastaus on kyllä! Yksi asia rakastan noin kiinteistöjen on, että sinulla on paljon valvoa tämän tyyppisiä investointeja. Keskeinen strategia sijoitusmaailmassa on ”pakottaa arvostus” ja se tehdään yleensä puristamalla Ymp-korkoja ja lisäämällä NOI.
”Puristamalla cap hinnat” on yksinkertaisesti ostaa korkea katto (halvempaa), ja myydä pienemmällä cap rate (kalliimpaa)., Tämä saavutetaan yleensä ostamalla korjausvelkaa tarvitseva kiinteistö, joka tuo alle markkinavuokran. Kun olet kunnostaa se, voit nostaa vuokria, mikä lisää NOI ja kiinteistön arvo; hieman apua arvostaa markkinoilla, se on win-win.
Minulla on tällä hetkellä sopimus juuri nyt Phoenixissa, jossa liiketoimintasuunnitelmamme vaatii tätä tarkkaa strategiaa. Ostimme kiinteistön, jossa on remontin jälkeen paljon tilaa nostaa vuokria. Tämä johtuu siitä, että kiinteistö on rakennettu vuonna 1986, eikä se ole nähnyt vuosien varrella montaa päivitystä.,
Tässä on, jos me tulemme, kun sijoittajat, siistiä rakennus, ja lisää, palvelut ja arvo. Kun saamme vuokrat ylös, sitten arvioimme jälleenrahoitus-ja-pidä tai myynti, riippuen markkinaolosuhteista. Kun ominaisuus on käännetty ympäri ja suorittaa täydellä potentiaalillaan, sen pitäisi komentaa top dollar.
mikä on sijoittajille Hyvä korkokatto?
nopea vastaus on: se riippuu.
tiedän, tiedän … halusit konkreettisemman vastauksen, mutta se todella riippuu henkilökohtaisista sijoituskriteereistäsi, mieltymyksistäsi ja riskinsietokyvystäsi., Ei ole selvää vastausta, mutta tässä on kolme tekijää arvioida, kun päätetään, mitä ”hyvä” korkki korko on:
riskinsietokyky
edelleen selittää, katsotaanpa katsomaan kaksi investointia, joka on 6%: n ja yksi, joka on 8% ymp.
6% cap-omaisuus voi sopia sijoittajalle, joka etsii enemmän passiivista ja vakaata sijoitusta. Se saattaa olla paremmassa paikassa, jossa on paremmat mahdollisuudet arvostukseen.
8% cap-omaisuus saattaa sopia sijoittajalle, joka on valmis ottamaan enemmän riskejä ja riskejä. Sillä voi olla myös parempi kääntöpuoli, mutta se ei ole yhtä vakaa.,
Control
vastaa vielä kysymykseen ”Mikä on hyvä cap-korko?”Haluan toistaa, että voitte muuttaa YMP: n korkoja, ne muuttuvat, Ja te hallitsette niitä jossain määrin.
Vain koska ostat 6%: n omaisuutta ei tarkoita, että se on yöpyä 6% investoinnin elinkaari. Onnistuneesti nostaa vuokria sijoituskiinteistöt (mikä lisää NOI), voit kirjaimellisesti muuttaa korkki korko ja lisätä ROI.
Tulevaisuus
sijoittajan näkymät tulevaisuudesta erityisesti markkinoilla voi myös auttaa määrittämään, jos katto on ”hyvä” tai ei., Jos luotat siihen, että markkinat ovat noususuhdanteessa ja arvostuksessa, voi olla syytä ja enemmän suvaitsevaisuutta ostaa matalakattoinen kiinteistö.
en välttämättä suosittele tätä strategiaa, koska se on aika paljon uhkapeli jokaisessa merkityksessä. Olet pohjimmiltaan vedonlyönti, että markkinat arvostavat, ja toivot, että markkinat muuttaa ” OK ” sijoituksesi suureksi.
Analyysi Jatkui
Klo postauksen alussa totesin: kasvaa ja menestyä kiinteistöjen investoimalla liiketoimintaa, sinun täytyy ymmärtää, miten analysoida varat ja mahdolliset investointien ominaisuuksia.,
hyvin, se on 100% totta. Lisäksi ymmärrystä Korkki korko, on olemassa muutamia keskeisiä kaavoja ja mittareita, sinun pitäisi tietää:
kassavirran
rahavirta on määrä rahaa olet jäljellä kuukausittain vuokra omaisuutta sen jälkeen, kun maksaa kaikki kulut ja syrjään rahaa tulevia korjauksia.
kassavirta = brutto-vuokratuotot – kulut
osta-ja-pidä-sijoittajille, kassavirta on avain lisätä passiivista tuloa. Tarvitset kassavirtaa, jos suunnitelmasi on lopettaa työsi ja asua rannalla!,
Käteistä Rahaa Palaa
cash-on-rahana takaisin on hyvä mittari siitä, miten hyvin investointi omaisuus tulee suorittaa. Se ilmaisee vuotuisen kassavirran ja etukäteen sijoitetun todellisen rahamäärän välisen suhteen.
Cash-on-rahana takaisin = vuotuinen kassavirta / alkuperäisen käteistä ulos taskusta
Yleisesti, etsiä ominaisuuksia, jotka tuottavat vähintään 7% cash-on-rahana takaisin, niin voit historiallisesti saada noin 7% investoimalla pitkän aikavälin indeksirahastoihin. Haluan voittaa indeksirahastot.,
IRR
sisäinen korkokanta, tai IRR, toimenpiteet tuotto ansainnut sijoituksen aikana tietyn ajan kuluessa. Se sisältää kassavirran ja mahdolliset voitot kiinteistön myynnistä. Yksinkertaisesti sanottuna IRR edustaa kiinteistön nettokassavirtaa ja odotettua arvostusta jaettuna tavoiteajan mukaan.
Kun sisäinen KORKOKANTA on hyödyllinen tapa arvioida oman omaisuuserän suorituskykyä yli koko ajan, että aiot pitää sen, se ei ole ensimmäinen metrinen katson, kun arvioidaan kiinteistöjä, koska se on voimakkaasti riippuvainen ennustaminen vuoden kassavirta ja arvioitu myyntihinta., Koska kenelläkään meistä ei ole kristallipalloa, ennustaminen vuosia etukäteen on vaikeaa eikä aina täysin luotettavaa.
Johtopäätös
Ymmärtäminen korkki korko ja sen käyttö on avain tulossa onnistunut kiinteistö sijoittaja. Vaikka ajatus YMP: n korosta voi tuntua hyvin matemaattiselta, sillä on muitakin hyvin käytännöllisiä käyttötarkoituksia. Ymmärtää tämä käsite voi auttaa sinua valitsemaan markkinoilla, kiinteistön tyyppi, asettaa erityisiä investointeja perusteita, analysoida ja päättää, jos tai kun pitää tai myydä omaisuutta.,
cap-koron lisäksi on muitakin lähtötason kaavoja ja mittareita, joihin kannattaa perehtyä ja toteuttaa sijoituksia analysoitaessa. Kassavirta, käteispalautus ja IRR ovat muutamia muita kohteita, jotka sinun on ymmärrettävä kiinteistösijoittamisen maailmassa.
kuten jo ymmärrätte, tämän tiedon ymmärtäminen on kriittistä tällä alalla. Nyt mennä ulos, ryhtyä toimiin,ja laittaa tämän oppimisen käyttää!
