Kirjoittanut: Corey Janoff
Tämä on kysymys, me kysytään usein, erityisesti lääkärit haluavat päivittää heidän käynnistin kotiin. Pitäisikö minun vuokrata taloni vai myydä se? Vai pitäisikö minun myydä taloni vai vuokrata se? Nämä ovat hyvin päteviä kysymyksiä.
vuokrakiinteistöjen omistaminen voi olla hyvä tapa tuottaa passiivista tuloa. Enemmän passiivinen tulo on, sitä vähemmän sinun täytyy työskennellä, tai vähemmän sinun täytyy vetäytyä muiden sijoitusten tilejä eläkkeelle.,
harva pystyy muuttamaan kotinsa vuokrakiinteistöksi ja on silti varaa ostaa uusi koti, joten kyseessä on moot point. Monet lääkärit, joiden kanssa työskentelemme, ovat kuitenkin ainutlaatuisessa asemassa. He saattavat olla menossa residenssituloista hoitavan tason tuloihin ja heillä on varaa paljon suurempaan talomaksuun. Myös lääkärin asuntolainat mahdollistavat sen, että lääkärit voivat ostaa uuden kodin jopa 0 prosentin alennuksella. Tämä voi tehdä vaihtoehto pitää käynnistin kotiin vuokrata se ulos paljon realistisempi vaihtoehto.,
tänään haluan sukeltaa nykyisen talon myymisen ja vuokraamisen plussiin ja miinuksiin.
Pitäisikö minun myydä taloni vai vuokrata se?
ennen kuin päästään lukuihin siitä, kannattaako talosi myydä vai vuokrata, haluan tietää, haluaako joku oikeasti omistaa vuokra-asunnon. Jos ei, niin vastaus on helppo; myydä. Lähdemme tänään siihen olettamukseen, että vuokrakiinteistön omistaminen kiinnostaa. Olipa kyse portfolion monipuolistamisesta, passiivisista tuloista tai mistä tahansa syystä, se vetoaa sinuun.,
myös pari helppoa kysymystä itsellesi ovat:
- Onko sinulla varaa seuraavaan taloon, jos pidät tämän ja vuokraat sen pois?
- Jos sen muuttaa vuokraksi, voiko sen vuokrata voitolla?
Onko sinulla varaa ostaa seuraava talo, Jos pidät tämän?
toinen oletus, jonka teemme tässä blogikirjoituksessa, on, että muutat uuteen taloon joka tapauksessa. Tämä päätös on jo tehty. Ehkä otat töitä toisesta kaupungista. Ehkä olet lääkäri, joka siirtyy residenssistä käytäntöön ja jolla on laajeneva perhe ja joka tarvitsee enemmän tilaa., Onko sinulla varaa ostaa seuraava talo myymättä nykyistä kotiasi?
tässä on kaksi päätekijää: käsiraha ja asuntolainan kuukausikustannukset. Aloitamme käsirahalla.
Onko sinulla varaa käsirahaan?
Jos sinulla on tarpeeksi rahaa 20% käsirahan maksamiseen, voit hypätä edellä. Jos sinulla ei ole niin paljon käteistä, sinulla on pari vaihtoehtoa saada hyväksytty asuntolaina uuteen taloon.
kuten aiemmin mainittiin, osa lääkärilainaohjelmia tarjoavista pankeista antaa asuntolainan lääkäreille tai hammaslääkäreille ilman tavanomaista 20 prosentin käsirahaa., Tämä on hienoa, koska se alentaa este tarvitaan ostaa talon. Jotkut Luotonantajat menevät jopa 0% alas (vain sulkemiskustannukset tarvitaan), vaikka useimmat vaativat 5-10% alas, riippuen lainan määrästä. Silti 10 prosenttia on alle 20 prosenttia. 1 metrin kodissa sillä on iso merkitys.
riippuen siitä, mitä kiinteistöä katselet, 20%: n lasku voi kuitenkin olla tarpeen. Jotkut pankit eivät lainaa alle 20 prosentin alennuksella tietyille asunnoille tai osuuskunnille. Se riippuu usein siitä, kuinka monta yksikköä on omistusasunnossa.
oletetaan, että tarvitset vain 5-10% käsiraha., Tarvitset myös rahaa sulkemiskuluihin, muuttokuluihin ja varauksiin. Pankki ei anna sinun tyhjentää pankkitiliäsi käsirahaa varten. Ne vaativat yleensä noin 4 kuukauden kiinnelainamaksut varauksiin käsirahan ja sulkemiskustannusten jälkeen. Jos sinulla ei ole tarpeeksi rahaa käteen näihin kuluihin, saatat joutua myymään kotisi ostaaksesi seuraavan. Tai alkaa säästää.
toinen tekijä on molempien kiinteistöjen asuntolainamaksut.
Onko sinulla varaa asuntolainamaksuihin?,
olettaen, vuokra omaisuutta on, että sinulla on vuokralaiset kiinteistö maksaa sinulle vuokraa, joka kattaa asuntolainan maksu että omaisuutta. No, pankki tyypillisesti haluaa nähdä kahden vuoden johdonmukainen vuokratulot ennen kuin he tekevät saman oletuksen. Tämä tarkoittaa, sinun täytyy olla varaa maksut sekä ominaisuuksia, jotta voit saada lainaa uuden talon. Selitän tarkemmin.
Vaikka on olemassa joitakin poikkeuksia, saada asuntolaina, sinun yleensä voi olla enemmän kuin 43% tuloistasi menee velan maksuun., Jos haluat, meillä on isompia asioita keskusteltavana, mutta se on puheenaihe toiselle päivälle. Näin tämä tulee tapahtumaan.
jos asuntolainan maksu nykyisessä kodissa on 1 500 dollaria kuukaudessa. Autolainat ovat yhteensä 1 200 dollaria kuukaudessa. Sinulla on opintolainamaksut $2,000 / kk (jotkut lainanantajat sivuuttaa opintolainamaksut lääkäreille, mikä on hullua minulle). Ja pienin luottokorttimaksut yhteensä $300 / kk. Niistä kertyy velanmaksua jopa 5 000 dollaria kuukaudessa.,
Jos kuukausitulot on 15000 dollaria/kk (180 000 dollaria/vuosi), suurin kiinnitys maksu pankki tarjoaa ilman myydä nykyinen koti on $1,450. Se olisi askel pois nykyisestä kodistasi.
jos tienaat 20 000 dollaria kuukaudessa, voit saada uuden 3 600 dollarin asuntolainan. Riippuen kodeista, joita katsot halutulla alueella, se voi tai ei ehkä riitä.
Jos se rajoittaa vaihtoehtoja koteihin et pidä, vastaus on helppo, sinun täytyy myydä nykyinen koti (tai autot), jos haluat ostaa haluamasi uuden kodin.,
Pystytkö vuokraamaan nykyisen kotisi voitolla?
Jos selvitämme, että voit ostaa haluamasi uuden talon ilman ongelmia, niin ensimmäiseksi haluan tietää, voidaanko nykyinen kotisi vuokrata voitolla. Sanoi toinen tapa, onko odotettavissa vuokratuloja suurempi kuin kustannukset omistaa vuokra-kiinteistön?
Call me crazy, but I like rental properties that make money. En ole yhtä innostunut omistamaan vuokrakiinteistöä, joka menettää rahaa. Joten jos kysyt itseltäsi, ” Pitäisikö minun vuokrata taloni tai myydä se?,”Haluan tietää, tuleeko siitä kannattava vuokrakiinteistö.
Keskustele joidenkin kiinteistönvälittäjien ja kiinteistönhoitoyhtiöiden kanssa, että saat käsityksen siitä, mihin heidän mielestään voisit realistisesti vuokrata kotisi. Voit myös tehdä joitakin hakuja verkossa itse nähdä mitä vastaavat ominaisuudet ovat vuokrattavissa.
kuvitellaan, että asuntolainan maksu, plus kiinteistövero -, vakuutus -, HOA jäsenmaksut (jos sovellettavissa), hallinnointipalkkiot (jos käytät isännöitsijä) sekä joitakin arvioitu vuotuinen ylläpito maksaa keskimäärin 2000 dollaria/kk., Jos voit vuokrata kiinteistön $2,500 / kk, niin se on kannattava vuokra omaisuutta!
Jos voit realistisesti vuokra omaisuutta $1500/kk, ja se maksaa 2 000 dollaria/kk, niin se ei ole kannattavaa vuokra omaisuutta. Vuokrakiinteistö menettää rahaa. Ei hyvä. Mutta entä omaisuuden arvostus ajan mittaan tai verovähennykset?
Varmasti, voimme sukeltaa syvälle numerot katso tarkempia arvioita, mutta kaikki me todella tehdä, on etsiä keinoja perustella kiinni omaisuutta, joka menettää rahaa., Poistokulujen vaatiminen kiinteistöstä verovelvollisuuden vähentämiseksi on suuri. Mutta jos kiinteistö menettää 6 000 dollaria vuodessa, käytät 6 000 dollaria ehkä säästääksesi 1 500 dollaria veroina.
mieluummin maksaisin veroja 1 500 dollaria, enkä menettäisi 6 000 dollaria.
Haluatko vuokranantajaksi? Mahdollisesti kaukopuhelu?
olettaen, että talosi voidaan vuokrata voitolla, sinun on päätettävä, kiinnostaako vuokra-asunnon omistaminen sinua. Tiedät millaista on olla asunnonomistaja. Ajattele kaikkia päänsärkyjä, joita olet joutunut kestämään asuintalon omistamisessa., Teeskentele nyt, että sinun täytyy käsitellä niitä päänsärkyjä ja naapurisi kodin aiheuttamia päänsärkyjä. Ei niin hauskaa, kun ei kutsu tonttia kodikseen.
että on sanottu, että jos tienaat rahaa, päänsärky voi olla sen arvoista. Osaa niistä voisi helpottaa kiinteistönhoitoyhtiö, joten isoja asioita pitää vain käsitellä. Tämä voi olla erityisen hyödyllistä, jos vuokra omaisuutta on eri paikassa kuin ensisijainen asuinpaikka.
kun kysyt, Pitäisikö minun myydä kotini vai muuttaa se vuokralaiseksi, kysy ensin itseltäsi, haluatko vuokranantajaksi., Vetoaako vuokrakiinteistön omistaminen sinuun? Se voi olla hyvä tapa tuottaa passiivisia tuloja, mutta se voi myös aiheuttaa sinulle jonkin verran turhautumista. Jos olet OK sen kanssa, ja näyttää siltä, että voit vuokrata sen ulos voittoa, sitten mennä sitä!
tilinpäätöksessä Esitettävät tiedot:
Kaikki esimerkit ovat hypoteettisia ja ne ovat suuntaa antava. Konsultoi veroammattilaista erityisolosuhteisiin liittyvistä verovaikutuksista.
