kymmenet asuntolainoittajat julistavat konkurssin muutamassa viikossa. Markkinat ovat täynnä huolia suuresta maailmanlaajuisesta luottokriisistä, joka voi vaikuttaa kaikkiin lainanottajaryhmiin. Keskuspankit käyttävät hätälausekkeita likviditeetin lisäämiseksi pelokkaille rahoitusmarkkinoille. Kiinteistömarkkinat romahtavat vuosien ennätyskorkeuden jälkeen. Ulosottoprosentit kaksinkertaistuivat vuoden 2006 jälkipuoliskolla ja vuonna 2007.
raportit kuulostaa hankalalta, mutta mitä tämä kaikki tarkoittaa?,
– Meillä on tällä hetkellä polvi-syvä taloudellinen kriisi, joka keskittyy YHDYSVALTAIN asuntomarkkinoilla, jossa laskeuma jäädytetty subprime-markkinoilla leviää osaksi luotto markkinoilla, sekä kotimaan ja maailman osakemarkkinat. Lue lisää siitä, miten markkinat putosivat näin pitkälle ja mitä voi olla edessä.
Polku Kriisi
Oli tässä tapauksessa yksi ryhmä tai yksi yritys nukahtamista rattiin? Johtuuko tämä liian vähäisestä valvonnasta, liian suuresta ahneudesta vai yksinkertaisesti riittämättömästä ymmärryksestä?, Kuten usein käy, kun rahoitusmarkkinoiden mennä pieleen, vastaus on todennäköisesti ”kaikki edellä mainitut”
Muista, markkinoilla olemme katsomassa tänään on sivutuote markkinoille kuusi vuotta sitten. Kelaa taaksepäin loppuvuoteen 2001, jolloin pelätään maailmanlaajuisia terrori-iskuja syyskuun jälkeen. 11 rullasi jo kamppailee taloudessa, joka oli juuri alkamassa tulla ulos taantuman aiheuttama tech kupla 1990-luvun lopulla.,
vastauksena vuoden 2001 aikana, Federal Reserve alkoi leikkaamalla hintoja dramaattisesti, ja fed funds saapui 1% vuonna 2003, mikä central banking kielenkäytössä on olennaisesti nolla. Tavoitteena on alhainen liittovaltion rahastojen korko on laajentaa rahan tarjontaa ja kannustaa lainanotto, jonka pitäisi kannustaa menoja ja investointeja. Ajatus siitä, että menoja oli ”isänmaallinen” oli laajalti lisätyistä ja kaikki—Valkoinen Talo alas paikallisen vanhemman opettajan yhdistys kannusti meitä ostaa, ostaa, ostaa.
– Se toimi, ja talous alkoi tasaisesti laajentaa vuonna 2002.,
Real Estate Alkaa Näyttää Houkuttelevan
Koska alempi korkotaso työskenteli tiensä talouteen, kiinteistömarkkinat alkoi työskennellä itse vimma, koska määrä asuntoja myydään ja hinnat ne myydään—lisääntynyt dramaattisesti alussa vuonna 2002. Samaan aikaan, korko 30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainasta oli alimmalla tasolla nähnyt lähes 40 vuotta, ja ihmiset näkivät ainutlaatuisen mahdollisuuden päästä osaksi vain noin halvimman lähde oma pääoma saatavilla.,
investointipankit, ja Asset-Backed Security
Jos asuntomarkkinoilla oli vain käsitellyt kunnon käsi—sanoa, yksi alhainen korkotaso ja kasvava kysyntä—ongelmia olisi ollut melko sisälsi. Valitettavasti se oli jaettu fantastinen käsi, kiitos uusien rahoitustuotteiden kehrättiin Wall Street. Nämä uudet tuotteet päätyivät leviämään laajalle ja sisältyivät eläkerahastoihin, hedge-rahastoihin ja kansainvälisiin hallituksiin.
Ja, kuten olemme nyt oppiminen, monet näistä tuotteista päätyi syytä mitään.,
Yksinkertainen Idea Johtaa Suuria Ongelmia
omaisuusvakuudellisten arvopapereiden (ABS) on ollut noin vuosikymmeniä, ja sen ytimessä piilee yksinkertainen sijoitus periaate: Ottaa nippu varat, jotka ovat ennustettavissa ja vastaavat rahavirrat (kuten yksilön home mortgage), niputtaa ne yhdeksi onnistunut paketti, joka kerää kaikki yksittäiset maksut (kiinnitys maksut), ja käyttää rahaa maksaa sijoittajille kuponki on onnistunut paketti. Tämä luo omaisuusvakuudellisen arvopaperin, jossa kohde-etuutena oleva kiinteistö toimii vakuutena.,
Toinen iso plussa oli, että luottoluokituslaitokset kuten Moody ’ s ja Standard & Poor ’ olisi laittaa ’AAA’ tai ’A+’, leima hyväksynnän monet näistä arvopapereista, signalointi niiden suhteellinen turvallisuus sijoituskohteena.
etu sijoittajalle on, että he voivat hankkia monipuolisen valikoiman korkosijoitusten varat, jotka saapuvat kuin yksi kuponki maksu.,
Hallitus National Mortgage Association (Ginnie Mae) oli ollut niputtaminen ja myydä arvopaperistettujen kiinnitykset kuten Abs vuosia; heidän ” AAA ” arvioinnista oli aina ollut tae siitä, että Ginnie Mae on hallituksen tuki oli myönnetty. Sijoittajat saivat suuremman tuoton kuin rahastoista, ja Ginnie Mae pystyi rahoituksen avulla tarjoamaan uusia asuntolainoja.,
Laajentaa Marginaalit
Kiitos räjähtävä kiinteistömarkkinat, päivitetty muoto ABS oli myös luotu, vain nämä omaisuusvakuudelliset arvopaperit olivat täynnä subprime-lainoja tai lainoja ostajat kanssa vähemmän-kuin-tähtien luotto.
Subprime-lainat, yhdessä heidän paljon suurempi luottotappioriski, oli sijoitettu eri riskiluokkiin, tai erässä, joista jokainen tuli omalla takaisinmaksun aikataulu., Ylä-erässä oli mahdollisuus saada ” AAA ” – luokitukset—vaikka ne sisälsivät subprime-lainoja, koska nämä erät olivat luvanneet ensimmäinen dollareita, jotka tulivat osaksi turvallisuus. Alemmissa etuoikeusluokissa oli korkeammat kuponkikorot korvatakseen lisääntyneen maksukyvyttömyysriskin. Aina alareunassa, ”equity” erä oli erittäin spekulatiivisia investointeja, koska se olisi voinut rahavirroista pohjimmiltaan pyyhki pois, jos oletuksena, korko koko ABS hiipi edellä alhainen—välillä 5-7%.,
yhtäkkiä, vaikka subprime lainanantajat olivat avenue myydä riskialtista velka, joka puolestaan on mahdollistanut heille markkinoida tätä velkaa jopa enemmän aggressiivisesti. Wall Street oli siellä poimia niiden subprime-lainat, paketti ne muut lainat (joitakin laatu, jotkut ei), ja myydä ne sijoittajille. Lisäksi lähes 80 prosenttia näistä niputetuista arvopapereista muuttui taianomaisesti sijoitusluokaksi (”A” – luokitus tai korkeampi) luottoluokituslaitosten ansiosta, jotka ansaitsivat tuottoisia maksuja työstään omaisuusvakuudellisten omaisuusvakuudellisten arvopapereiden luokittelussa.,
tämän toiminnan seurauksena asuntolainojen—jopa riskialttiiden-alkamisesta tuli hyvin kannattavaa. Se ei ollut kauan ennen kuin edes perusvaatimuksia, kuten todiste tuotot ja käsiraha oltiin huomaamatta asuntolaina lainanantajien; 125 prosenttia laina-to-arvo kiinnitykset olivat vastuulleen ja antaa mahdollisille asunnon. Logiikka on, että kun kiinteistöjen hinnat nousevat niin nopeasti (mediaani asuntojen hinnat nousivat peräti 14% vuosittain vuoteen 2005 mennessä), 125% LTV kiinnitys olisi yli veden alle kahdessa vuodessa.,
Vipuvaikutus Potenssiin
vahvistava silmukka alkoi pyöriä liian nopeasti, mutta Wall Streetillä, Main Street ja kaikki siltä väliltä hyötyy matkasta, joka oli menossa laittaa jarrut?
Ennätyksellisen alhainen korkotaso oli yhdistettynä alati irtoaminen luotonanto standardit työntää kiinteistöjen hinnat ennätyskorkeuksiin useimmissa yhdysvalloissa. Nykyisen asunnon olivat jälleenrahoituksen ennätysmäärä, hyödyntämällä äskettäin ansainnut oman pääoman että olisi ollut muutamia sata dollaria vietetty kotiin arviointi.,
Samaan aikaan, kiitos likviditeettiä markkinoilla, investointipankit ja muut suuret sijoittajat pystyivät lainaamaan enemmän ja enemmän (enemmän vaikutusvaltaa) luoda uusia sijoitustuotteita, joka sisälsi hutera subprime varat.
Panttilainan Velka Liittyy Fray
kyky lainata enemmän sai pankit ja muut suuret sijoittajat luoda vakuudellisten velkasitoumusten (CDO), joka olennaisesti voitti oman pääoman ja ”mezzanine” (keskipitkän ja matalan mitoitettu) erässä MBSs ja pakata niitä vielä uudelleen, tällä kertaa osaksi mezzanine Cdo-instrumentit.,
käyttämällä samaa ”trickle down” – alatuen järjestelmää, useimmat mezzanine-Cdo voi garner on ” AAA ” luottoluokituksen lasku sen käsissä hedge-rahastot, eläkerahastot, kaupallinen pankit ja muut institutionaaliset sijoittajat.
Residential mortgage-backed securities (LASKETTU), jossa rahavirrat tulevat asuin velkaa, ja Cdo-instrumentit olivat tehokkaasti poistamaan linjat viestinnän välillä lainanottajan ja alkuperäinen lainanantaja., Yhtäkkiä, suuret sijoittajat kontrolloi vakuuksia; seurauksena, neuvotteluja myöhässä kiinnitys maksuja oli ohitettu varten ”direct-to-sulkemiseen” malli sijoittaja haluavat leikata tappioita.
Kuitenkin, nämä tekijät eivät olisi aiheuttanut nykyisen kriisin, jos:
- kiinteistömarkkinat jatkoivat nopeaa kasvuaan.
- asunnonomistajat voisivat oikeasti maksaa asuntolainansa.
Kuitenkin, koska tämä ei tapahdu, nämä tekijät vain auttoi polttoaineen määrä foreclosures myöhemmin.,
Teaser Hinnat ja KÄSIVARREN
kiinnitys lainanantajat vientiä paljon riski subprime luotonanto ulos ovesta sijoittajille, he saivat vapaasti keksiä mielenkiintoisia strategioita ovat peräisin lainoista niiden vapautti pääomaa. Käyttämällä teaser hinnat (special low hinnat, joka kestäisi ensi vuoden tai kaksi kiinnitys) sisällä säädettävä korko kiinnitykset (ARM), lainanottajat voisi olla houkutellaan aluksi edullinen asuntolaina jossa maksuja olisi huimasti vuonna kolme, viisi tai seitsemän vuotta.,
Koska kiinteistömarkkinat työnsi sen huiput vuosina 2005 ja 2006, teaser hinnat, Kädet, ja ”korko-vain” laina (jossa ei periaatteessa maksut suoritetaan ensin pari vuotta) olivat yhä työnsi heti asunnon. Koska nämä lainat tuli yleisempää, vähemmän lainanottajat kyseenalaisti ehdot ja olivat sen sijaan houkuteltu mahdollisuus jälleenrahoittaa muutaman vuoden (at valtava voitto, argumentti totesi), jotta ne voivat tehdä mitä tahansa catch-up maksut olisi tarpeen., Mitä lainanottajat eivät ota huomioon asuntomarkkinoiden oli kuitenkin se, että mikä tahansa lasku kotiin arvo olisi jättää lainaaja kestämätön yhdistelmä ilmapallo maksu ja paljon korkeampi asuntolainan maksu.
yhtä lähellä kotia kuin kiinteistöjä on mahdotonta sivuuttaa, kun se ampuu kaikkia sylintereitä. Viiden vuoden aikana asuntojen hinnat olivat monilla alueilla kirjaimellisesti kaksinkertaistuneet, ja juuri kukaan, joka ei ollut ostanut kotia tai jälleenrahoittanut, katsoi olevansa jäljessä kilpailussa tehdäkseen rahaa kyseisillä markkinoilla., Asuntolainoittajat tiesivät tämän ja painostivat yhä aggressiivisemmin. Uusia koteja ei pystytty rakentamaan tarpeeksi nopeasti, ja kodinrakentajien varastot nousivat huimasti.
CDO-markkinat (suojattu pääasiassa subprime-velka) paisunut yli $600 miljardia liikkeeseen vuoden 2006 aikana yksin—yli 10-kertainen määrä antoi vain vuosikymmen aikaisemmin. Nämä arvopaperit, vaikka epälikvidejä, poimittiin innokkaasti jälkimarkkinoilla, joka onneksi pysäköity ne suuret institutionaaliset rahastot niiden markkina-pelaajan korkoja.,
halkeamia alkaa kuitenkin näkyä
vuoden 2006 puoliväliin mennessä halkeamia alkoi ilmaantua. Uusien asuntojen myynti pysähtyi, ja mediaanimyyntihinnat pysäyttivät nousun. Korot-vaikka ne ovat edelleen historiallisen alhaiset-olivat nousussa, ja inflaatiopelot uhkaavat nostaa niitä. Kaikki helppo vakuuttaa asuntolainat ja refinances oli jo tehty, ja ensimmäinen hutera Kädet, kirjoitettu 12-24 kuukautta aiemmin, olivat alkaneet palauttaa.
oletusarvot alkoivat nousta jyrkästi. Yht ’ äkkiä CDO ei näyttänyt sijoittajista niin houkuttelevalta tuottoa etsiessään., Loppujen lopuksi monet CDO: t oli pakattu uudelleen niin monta kertaa, että oli vaikea sanoa, kuinka paljon subprime-altistusta niissä todellisuudessa oli.
Crunch Helppo Luotto
Se ei ollut kauan ennen uutisia alan ongelmiin lähti kokoushuoneesta keskustelut otsikko herättäviä uutisia.
Tulokset kiinnitys lainanantajat -ei enemmän innokas jälkimarkkinoilla tai investointien pankit myyvät lainoja—leikattiin pois mitä oli tullut tärkein rahoituksen lähde ja oli pakko sammuttaa toimintaa. Tämän seurauksena CDO: t muuttuivat epälikvidistä markkinoimattomiksi.,
edessä kaikki tämä taloudellinen epävarmuus, sijoittajat tuli paljon enemmän riskejä, ja näytti rentoutua tehtävissä mahdollisesti vaarallisia MBSs, ja kaikki korkosijoitusten turvallisuus ei maksa asianmukainen riskipreemio koettu riskin taso. Sijoittajat äänestivät joukoittain, että subprime-riskejä ei kannattanut ottaa.
Keskellä tämä lento laatu, kolmen kuukauden Treasury laskut tuli uusi ”must-have” korkosijoitusten tuote-ja tuotto laski järkyttävä 1,5 prosenttia muutamassa päivässä., Jopa enemmän merkittäviä kuin ostaa valtion tukema joukkovelkakirjoja (ja lyhyen aikavälin sellaisia) oli levinnyt välillä vastaavia aikavälin yrityslainojen ja T-laskut, jotka kasvoi noin 35 peruspistettä yli 120 peruspistettä alle viikossa.
Nämä muutokset voi kuulostaa vähän tai undamaging harjaantumaton silmä, mutta moderni korkosijoitusten markkina—jos vipuvaikutuksen hyödyntäminen on kuningas ja halpa luotto on vain nykyisen jester—liikkua, että suuruus voi tehdä paljon vahinkoa. Tätä havainnollisti useiden hedge-rahastojen romahtaminen.,
Monet institutionaaliset rahastot olivat edessä marginaali ja vakuuksia puhelut hermostunut pankit, joka pakotti heidät myymään muuta omaisuutta, kuten osakkeiden ja joukkovelkakirjojen, nostaa käteistä. Lisääntynyt myynti paineita tarttui osakemarkkinat, kuten suuri oman pääoman keskiarvot olivat maailmanlaajuisesti osuma terävä laskee muutamassa viikossa, mikä käytännössä pysähtynyt vahva markkina, joka oli ottanut Dow Jones Industrial Average kaikkien aikojen ennätyksen heinäkuussa 2007.
auttaa pysäyttämään Crunchin eli Yhdysvaltain keskuspankkien vaikutuksen., Japanissa ja Euroopassa, kautta käteisellä injektionesteisiin useita satoja miljardia dollaria, auttoi pankeille niiden maksuvalmiuden kysymyksiä ja auttanut vakauttamaan rahoitusmarkkinoita. Keskuspankki leikkasi myös diskonttausikkunakorkoa, mikä teki rahoituslaitosten halvemmaksi lainata varoja Fediltä, lisätä likviditeettiä niiden toimintaan ja auttaa vaikeuksissa olevia omaisuuseriä.
lisääntynyt likviditeetti auttoi vakauttamaan markkinoita jossain määrin, mutta näiden tapahtumien täysi vaikutus ei ole vielä selvillä.,
Johtopäätös
ei ole mitään vikaa tai pahaa, että panttilainan velka velvoitteen tai sen taloudellinen sukulaisia. Se on luonnollinen ja älykäs tapa monipuolistaa riskejä ja avata pääomamarkkinoita. Kuin mitään muuta—dotcom-kupla, Long-Term Capital Management romahtaminen ja hyperinflaatio 1980-luvun alussa—jos strategia tai-välinettä on käytetty väärin tai ylikypsä, siellä täytyy olla hyvä ravistamalla-ulos areenalta., Soita se luonnollinen jatke kapitalismi, jossa ahneus voi innostaa innovaatio, mutta jos valitsematta, suuret markkinavoimat ovat velvollisia tuomaan tasapainon takaisin järjestelmään.
What ’ s Next?
so where do we go from here? Vastaus tähän kysymykseen on keskittyä selvittämään, kuinka kauaskantoinen vaikutus on, sekä yhdysvalloissa ja ympäri maailmaa. Kaikkien osapuolten paras tilanne on edelleen sellainen, jossa Yhdysvaltain talous pärjää hyvin, työttömyys pysyy alhaisena, henkilökohtaiset tulot pysyvät inflaation tahdissa ja kiinteistöjen hinnat löytävät pohjan., Vasta kun viimeinen osa tapahtuu, pystymme arvioimaan subprime-sulamisen kokonaisvaikutuksen.
valvonnasta on pakko saada jäykempi tämän fiaskon jälkeen, pitää varmaan luotonanto rajoituksia ja joukkolainojen luokitukset hyvin konservatiivinen lähivuosina. Kaikki opetukset syrjään, Wall Street jatkaa etsiä uusia tapoja hintariski ja paketti securities, ja se on edelleen velvollisuus sijoittaja nähdä tulevaisuuteen kautta arvokasta suodattimien ohi.,
