Good Mood

sok lakóközösségnek van egy háztulajdonos egyesület (HOA) struktúrája, amely segít fenntartani a tiszta és összetartó légkört a környéken. Is, ha vásárol egy társasház, villában, vagy egy családi ház belül “a tervezett fejlesztés” akkor is találkozik a HOA szerkezet.

Míg a HOA időnként tartalék a háztulajdonos a bizonyos felelősséggel ők is jön-val egy háztulajdonos kötelezettségek., Mielőtt olyan otthont vásárolna, amely a HOA részét képezi, itt van, amit tudnia kell, és azokat a kérdéseket, amelyeket fel kell tennie mind az egyesületnek, mind Önnek, mind a családjának.

a Tervezett Fejlesztési HOAs

Mozog a tervezett fejlesztés gyakran megköveteli, hogy csatlakozzon a közösségi HOA fizetni a díjakat, hogy megtartsák a közös területeken, közös struktúrák, mintha., A tagság az egyesület Szövetség szövetségeihez, feltételeihez és korlátozásaihoz is kötődik (CC&R). Ezek a szabályok meghiúsíthatja álmát, amelynek lila bejárati ajtó, mond, vagy elhagyja a RV az úttestről, mivel a CC&Rs általában tartalmaz kikötéseket a megjelenése az otthoni és a járművek parkolhatnak rajta kívül.

statisztikailag elmondható, hogy az amerikaiaknak minden ötödik esélyük van arra, hogy egy HOA részét képező otthonban éljenek, Wyatt G. Clarke alkalmazott mikroökonómus által végzett Adatelemzés szerint., Clarke becslésének elkészítése óta (2017-ben) a HOAs-val rendelkező ingatlanok tovább emelkedtek.

az élet egy tervezett fejlesztésben jó lehetőség az Ön számára? És ha igen, melyiknek van a legjobban megfelelő Hoa-ja? A válaszokat azokra a kérdésekre függ nem csak a pénzügyek de a lelkesedés megosztott szolgáltatást nyújt, a tolerancia, a szabályzat, valamint a kényelem az önkormányzat—mivel a legtöbb HOAs felügyeletét önkéntesek, akik élnek a fejlesztés.,

1. Díjak tartomány széles körben

a Trulia tanulmány, amely használt amerikai közösségi felmérés rekordok, talált havi HOA díjak átlagosan $331 havonta 2015. Átlagok között mozgott alacsony $218 hónap Warren, Mich., egy magas $571 New York City. Trulia a régebbi épületekben és komplexumokban általában magasabb díjakat talált, összességében több egységgel.,

A száma, mérete, a fejlesztési kedvezmények is befolyásolják árak, Nate szerint Martinez, ingatlan ügynök, a RE/MAX Szakemberek Glendale-ben, Arizonai. Például egy kapu által őrzött, klubházzal és golfpályával rendelkező fejlesztés valószínűleg magasabb díjakat vet fel, mint az, amely minimális biztonságot kínál, és csak szerény közös területet.

a díjak még egy fejlesztésen belül is eltérhetnek a négyzetméterek, a helyszín és a tájolás változásai miatt, amelyek mindegyike befolyásolhatja, hogy az ingatlan mennyi karbantartást igényel.,

a legtöbb többszörös tőzsdei szolgáltatás (MLSs) HOA díjakat tartalmaz az ingatlanlistában. Ez biztosítja, hogy hozzáférjen az információkhoz REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, Martinez szerint más listázási oldalak.

azt is meg kell tudnia, hogy a díjak milyen gyakran nőttek az idő múlásával, mennyivel. Ha tudsz, szerezze be a HOA díjak nyomtatott történetét az elmúlt évben 10 évek. Martinez azt mondja, hogy a HOA díjait általában legfeljebb évente növelik., Martinez tapasztalata szerint a HOA-emelések általában három-öt évvel előre vannak leképezve, a közművek, a munkaerő, a karbantartás jövőbeli költségeinek becslései alapján.

vizsgálja meg ezeket az előrejelzéseket, ha rendelkezésre állnak. Mivel ezek csak becslések, Martinez azt javasolja, hogy ellenőrizze azt az összeget is, amellyel a díjak évente növekedhetnek a HOA alapszabályai szerint., Egy új komplexumban ez a kutatás segíthet meghatározni, hogy a kezdeti HOA díjak vonzóak voltak-e, még mesterségesen is, alulértékeltek-e a lakástulajdonosok vonzása érdekében, és idővel jelentősen növekedhetnek a bevételek és a költségek közötti különbség fedezésére.

Alternatív megoldásként az ellenkezője is lehet-vagyis az új fejlesztésekre vonatkozó HOA díjak az idő múlásával kissé csökkenhetnek, mivel több lakás kerül hozzáadásra a fejlesztéshez, és több lakástulajdonos áll rendelkezésre a HOA rögzített költségeinek megosztására.

2., Amit kapsz változik, túl

amikor veszel egy otthon egy kezelt közösség, te valójában vásárol egy köteg jogi kötelezettségek és jogosultságok mellett fizikai élettér, mondja John Manning, ügyvezető bróker RE / MAX piacon Seattle. Azok a pontos jogok, szolgáltatások és szolgáltatások, amelyekért a HOA felelős, ugyanolyan széles skálán mozoghatnak, mint a felszámított díjak. “Egy kapuzott Közösség lehet kapu karbantartás, mint az egyetlen megállapodás között lakástulajdonosok, vagy lehet, hogy egy HOA helyett egy jogi hatóság kezelni sokkal,” azt mondja,.,

nézd meg, hogy mit tartalmaz (és nem tartalmazza), ami befolyásolja a háztartás pénzügyeit. Fizetni kell például a szemétszállításért? Vannak közművek is? Melyiket? Mi a helyzet a kábel-és / vagy internetszolgáltatással?

ne feledje, hogy fizetni fog a hegyekért, például a szabadidős létesítményekért, függetlenül attól, hogy használja-e őket vagy sem. Ismerje meg az óra kényelmi, mint például a medencék, teniszpályák, annak meghatározására, hogy fognak dolgozni a menetrend. Ha úgy gondolja, hogy meg akarja osztani ezeket a létesítményeket barátaival vagy családjával, ellenőrizze a vendégek használatára vonatkozó szabályokat és díjakat.,

Sorban a díjakat—a zárványok pedig kizárások—azok ellen, más fejlesztések a területen, különösen azok, amelyek már a jelöltek. “Ha szeretné tudni a Hoa tartományok a régióban, a legjobb forrás lenne egy profi ingatlan bróker, aki jól ismeri a lakástulajdonosok egyesületek,” mondja broker Manning.

3. További díjak vonatkozhatnak

A HOA elfogadhatja a pénzgazdálkodás számos megközelítésének egyikét., Ezek a döntések különösen befolyásolják, hogyan finanszírozza a váratlan kiadásokat és az olyan tőkebefektetéseket, mint a HVAC rendszer cseréje.

John Manning, a Seattle-i RE/MAX on Market ügyvezető brókere szerint ” egyes szövetségek inkább a nagy készpénztartalékot részesítik előnyben, hogy teljesítsék a karbantartási, jogi vagy irányítási kötelezettségeket. Mások alacsonyabb díjakkal rendelkeznek, és a javításokért és karbantartásért külön értékelésre—a HOA—díjakon kívül kivetett pénzeszközökre-támaszkodnak.”Ezek a lefölözések hasonlóak az önkormányzatok által néha kivetett adóértékelésekhez.,

így működik az értékelési útvonal: amikor egy jelentős költség, például tető vagy lift cseréje felmerül—és a HOA tartalékai nem rendelkeznek a fizetéshez szükséges pénzeszközökkel—az egyesület minden háztulajdonos számára külön értékelést számíthat fel. Ezek a díjak több ezer dollárba kerülhetnek.

Manning szerint a tartalékalap nagysága nemcsak a HOA megközelítésétől, hanem az épület korától, állapotától és kényelmétől is függ., A fejlesztések gyakran több évre szóló javítási és tőkebefektetési terveket készítenek, beleértve azok éves költségeit és a tartalékalap várható egyenlegét, amikor a kiadásokra szükség lesz.

kérje meg ezeket a dokumentumokat, különös figyelmet fordítva arra, hogy a szükséges kiadások mennyire illeszkednek a tartalékalap egyenlegéhez. A professzionális segítség értékes lehet, ha ezeket a táblázatokat portolja. Cége, Manning mondja, az, hogy “az ügyfelek megvitassák a pénzügyi kimutatásokat egy CPA szakértővel a pénzügyi kimutatások elemzésében.,”

A HOA-nak képesnek kell lennie ilyen lista megadására. Kérdezze meg azt is, hogy a jövőben terveznek-e speciális értékeléseket. Vegye figyelembe, hogy a méretgazdaságosság azt jelentheti, hogy különleges értékelést egy bizonyos tőke terhére lehet kisebb a HOAs, hogy sok a tag, illetve a nagyobb, a kisebb HOAs, ahol egy hasonló terhére lesz kevesebb a lakástulajdonosok, hogy finanszírozni.

4. Díjak és a jelzálog jóváhagyása

amikor egy tervezett fejlesztés során ingatlanvásárlást tervez, akkor természetesen figyelembe veszi a HOA-díjak hatását az Általános pénzügyekbe., Így, is, lesz leendő jelzáloghitelezők.

mint az ingatlanadókkal (amelyek egyébként a legtöbb fejlesztésnél nem szerepelnek a HOA díjakban), a bankok figyelembe veszik a havi HOA díjakat, amikor eldöntik, hogy mekkora jelzálogot engedhet meg magának. Ennek eredményeként, akkor birkózni bosszantó kompromisszumok, ahogy dönt a tulajdonságok között. A magasabb HOA díjak kisebb jóváhagyott összeget hagyhatnak a házára, összehasonlítva egy alacsony vagy díjmentes alternatív ingatlan kiválasztásával.,

érdekes, hogy a díjak jelenléte nem feltétlenül csökkenti az ingatlan értékét; ha bármi, az ellenkező hatást bizonyítja. A kutatás szerint a mikroökonómus Clarke megállapította, hogy, kiegyenlítése után az otthoni méret és a hely, tulajdonságok, amelyek részét képezik a HOA eladott átlagosan mintegy 4% – kal több, mint azok, akik nem voltak egy egyesület. A prémium a legmagasabb, találta, amikor a ház és a fejlesztés új; csökken a korral.,

a leendő hitelező megadhatja a jelzálog-fizetési számot, és már rendelkeznie kell az ingatlan-adó és a HOA-díj számokkal. Ha csak most kezdődik az otthoni keresés—és még nincs kapcsolata a hitelezők-egy online jelzálog kalkulátor megbecsülni a valószínű jelzálog fizetés a megbízó keres, és adja meg más releváns információkat, beleértve a tervezett előleget.

ismét minden hitelező, akivel beszél, ezt biztosíthatja., Alternatív megoldásként számos online jelzálog-számológép, beleértve a fent említetteket is, lehetővé teszi, hogy a jelzáloghitelezőktől árajánlatokat kérjen a kamatlábakról és a maximális jóváhagyott összegekről.

5. A szövetségek száma

mivel bármely adott HOA szabályai és szabályai egyediek lehetnek, ne támaszkodjon a használt információkra vagy a múltbeli tapasztalatokra más fejleményekben, hogy megtudja, mi a HOA szabályai és szövetségei. És gondold át, hogy képes leszel-e velük élni.,

Ha nem találja a CC&RS online, a HOA honlapján, kérje meg ingatlanügynökét, hogy szerezze be őket az Ön számára, vagy közvetlenül a HOA-val való kapcsolatfelvétel útján szerezze be őket. Ellenőrizze, hogy a dokumentum naprakész-e, mielőtt túl messzire megy a vásárlási folyamatba.

Több módon is korlátozottnak találja, mint gondolná., Amellett, hogy a szabályozó ajtó színe a CC&Rs korlátozhatja, hogy milyen magas a fű nő, akár a növény, vagy eltávolítani a fákat, milyen típusú járművek lehet parkolni az utcán, vagy a felhajtón (tilalmak a parkolás RVs nem ritka, például), hogy magas kerítés lehet, valamint, hogy milyen típusú burkolatok használhatja az utcára néző ablakok.

Ha a környezetbarát élet személyes prioritás, ellenőrizze a HOA zöld rendelkezéseit, kezdve azzal, hogy mit lehet otthon körül ültetni, és hogyan lehet ezt a növényzetet fenntartani.,

például néhány Hoa nem teszi lehetővé a Xeriscaping, környezetbarát formája tereprendezés száraz éghajlaton, és korlátozhatja a méretét és összetételét minden kert növény. A szabályok előírhatják bizonyos műtrágyák, peszticidek vagy sprinkler rendszerek használatát is az udvar fenntartására, valamint a komposzt cölöpök és napelemek tilalmára.

ellenőrizze, hogy van-e olyan nyelv, amely megakadályozhatja, vagy akár csak bonyolíthatja az ingatlan bérbeadását. Amit szokásosnak tartanak, az a joghatóságtól függhet., “A Seattle-i területen gyakori a rövid távú bérleti díjak tilalma. A HOAs érdeke a nem tulajdonos által elfoglalt egységek százalékos arányának korlátozása, mivel a jelzáloghitelezők vonakodhatnak kölcsönadni olyan épületekre, amelyek magas bérleti kihasználtsággal rendelkeznek” – mondja Manning.

6. Konfliktuskezelés

mint minden közösségben, a nézeteltérések egy tervezett fejlesztésen belül merülnek fel, néha bizonyos lakosok felett, akik hajlítják vagy megszegik a szabályokat. Vásárlás előtt vizsgálja meg, hogy a szabályokat hogyan állapítják meg és hajtják végre, valamint milyen szankciókat szabnak ki a szabályszegők ellen.,

a szankciók szigorúak lehetnek. Egyes HOAs, az eredmények lehetnek bírságolták vagy beperelte, vagy amelynek a HOA hely zálogjog otthonában. Fordítson különös figyelmet arra, hogy a HOA is kizárja az ingatlan, mert nem fizetett a HOA tagdíjat, vagy mert nem fizetett bírságok eredő CC&R megsértése.

kérdezze meg a konfliktusok megoldásának folyamatát, valamint azt, hogy a HOA hogyan kezeli a szabályok kiegészítését vagy módosítását.

kérjen listát vagy a konfliktusok és szabályszegések egyéb elszámolását az egyesületnek meg kellett oldania., Ha ez az információ nem részletezi a pereket, kérdezze meg azokat. Ellenőrizze, hogy van-e olyan múlt, jelen vagy folyamatban lévő per, amelyben a HOA részt vesz. Ezenkívül ellenőrizze az ilyen esetek kimenetelét.

7. A HOA hírneve

mivel az egyesület alapvetően hiper – helyi önkormányzatként szolgál a közösség számára, megéri megvizsgálni, hogy ki irányítja, és milyen jól működnek együtt ezek az emberek.

nagyon gyakori, hogy a HOAs-t olyan közösségi lakosok felügyelik, akik önkéntesként töltik be állásaikat, és a társulási tagok választják meg őket., Néhány egyesületet azonban teljes mértékben professzionálisan kezelnek. Ha egy magánvállalat kezeli a HOA-t, a vásárlás előtt vizsgálja meg hírnevét. Ha a HOA-nak van néhány alkalmazottja, vagy olyan vállalata, amelyhez feladatokat köt, kérdezze meg ezeket a szervezeteket és az általuk végzett munkát.

beszéljen, ha tud, hogy néhány, az épület jelenlegi tulajdonosok-előnyösebbek, akik nem a HOA fórumon, és éltek az épületben több éve. Hogyan működik a testület? A véleménykülönbségeket általában udvariasan és konstruktívan kezelik?, Legyen óvatos a gyakori, akár örökös dráma jelzésére. Más irányító testületekhez hasonlóan a Hoákat is hátráltathatja az önzés, a hatalmi játszmák és a kicsinyes politika.

Menetrend ideje, hogy beszéljen a HOA elnök, hogy érezd, hogy a személy döntéseket a nevében a fejlődés. Kérdezze meg az elnököt is a lakosok érdeklődéséről a táblán való szolgálat iránt: van-e nagy motiváció erre, vagy relatív közömbösség?, Ez a beszélgetés arra is ösztönözheti Önt (vagy sem), hogy egy nap saját maga szolgáljon a táblán, egy olyan lépés, amely megköveteli a megválasztást, és feladja a szabadidőt az új felelősségekért.

8. A HOA

– nak való megfelelés nem támaszkodik arra, hogy megfelelően figyelmeztessék az Egyesület és az Önt érdeklő ház jelenlegi tulajdonosa közötti elhúzódó problémákra. Ha nem kérdezi meg ezeket a problémákat időben, az azt eredményezheti, hogy örökli őket, amikor birtokba veszi az ingatlant.,

néhány lehetséges probléma nyilvánvaló lehet, például halott vagy benőtt tereprendezés vagy hámló festék. Ezzel szemben a tulajdonos külső fejlesztéseket vagy egyéb változtatásokat hajtott végre az ingatlanban anélkül, hogy HOA jóváhagyást kapott volna? Ha ezek a változások nem felelnek meg a szabályoknak, mi történhet veled, ha az ingatlan tulajdonosa? Lehet, hogy arra kényszerítheti a tulajdonosot, hogy megoldja a problémákat az adásvételi szerződés részeként, vagy záráskor készpénzt biztosítson.

9., Biztosítási felelősség

az ingatlan tulajdonjogához hasonlóan a tervezett fejlesztésen belüli biztosítási rendelkezések is megoszthatók, a Hoa egyes veszélyeket vagy területeket fed le,a háztulajdonos pedig másokért felelős.

ezeket gyakran az állami törvény kötelezi. Floridában, például, egy társasház HOA kell biztosítani az összes közös tulajdon, amely magában foglalja minden része az épület akár egy egység befejezetlen gipszkarton., Eközben a háztulajdonos felelős az egységen belüli összes személyes vagyon biztosításáért, beleértve a készülékeket, a padlót, a szekrényeket, az ablakkezeléseket stb.

ellenőrizze a törvény az állam akkor él, hogy a pontos felosztása követelmények. Erősítse meg, hogy a figyelembe vett ingatlan HOA-ja betartja ezeket a követelményeket.,

katasztrófa biztosítás különösen fontos, ha figyelembe vesszük a lakás vagy villában vásárlás olyan területen, hajlamos a nagy természeti katasztrófák, mint például az árvizek, földrengések, hóviharok, erdőtüzek, tornádók, vagy hurrikánok. “A Csendes-óceán északnyugati részén a földrengés biztosítása nagyon gyakori, bár nem szükséges” – mondja Manning.

ellenőrizze, hogy a HOA további fedezetet biztosít-e a fejlesztésen belüli birtokláshoz. “az előre gondolkodó HOA vonzóbbá teheti a lakásépítést” – mondja Manning., Hozzátehetik ,hogy ” földrengés és más típusú veszélybiztosítás, tükröződik a lakástulajdonos HOA díjak.”Természetesen meg kell erősítenie, hogy az ilyen kiegészítő lefedettség kiterjed-e azokra a területekre is, amelyek a háztulajdonos jogi felelőssége, vagy csak a HOA hatáskörébe tartoznak.

az alsó sor

egy tervezett fejlesztésben élni-és részben egy HOA szabályai irányítják-vegyes áldás lehet., Lehetőséget kínál arra, hogy az otthona felett némi irányítást cseréljen a fenntartással kapcsolatos kisebb felelősségért, valamint a közös kényelem és biztonság érdekében. Ez azonban szintén kereskedelem a változatos megjelenés egy tipikus környéken, az egységesebb megjelenés, noha alacsonyabb az esélye, hogy egy szomszéd díszítő íze vagy hanyag karbantartás szokások válik a probléma.

mennyire jól átfogja ezeket a kompromisszumokat, hozzájárul ahhoz, hogy milyen boldog lesz egy társasházban vagy más “tervezett otthonban”.,”Ha úgy dönt, hogy folytassa a vásárlást, győződjön meg róla, hogy vegyenek részt a szakemberek, beleértve az ingatlanügynök, aki ismeri a tervezett fejlesztések és HOAs mivel számos szokatlan szempontok ezek képest vásárol egy családi ház.