Több tucat jelzáloghitelező heteken belül csődöt jelent. A piac tele van egy nagy globális hitelválság aggodalmaival, amelyek befolyásolhatják a hitelfelvevők minden osztályát. A központi bankok sürgősségi záradékokat használnak a likviditás beinjekciózására a rémült pénzügyi piacokra. Az ingatlanpiacok zuhannak éves rekord magasságok után. Kizárás árak dupla elmúlt év második felében a 2006-os, 2007-ben.
a jelentések félelmetesnek tűnnek,de mit jelent ez?,
jelenleg térdig pénzügyi válságban van, hogy a központok az AMERIKAI lakáspiac, ahol a csapadék a fagyasztott subprime jelzáloghitel-piac begyűrűzött a tőkepiac, valamint a hazai, mind a globális részvénypiacok. Olvasson tovább, hogy többet tudjon meg arról, hogy a piacok ilyen messzire estek,és mi várhat.
a válsághoz vezető út
Ez volt az eset, amikor egy csoport vagy egy vállalat elaludt a kormánynál? Ez a túl kevés felügyelet, túl sok kapzsiság vagy egyszerűen nem elég megértés eredménye?, Amint az gyakran előfordul, amikor a pénzügyi piacok félrecsúszik, a válasz valószínűleg “a fenti”
ne feledd, a piac vagyunk, nézni ma egy mellékterméke a piaci hat évvel ezelőtt. Visszatekerés vissza 2001 végén, amikor a félelem a globális terrortámadások után szeptember. 11 roiled egy már küszködő gazdaság, az egyik, hogy csak most kezd kijönni a recesszió-által kiváltott tech buborék a késő 1990-es évek.,
válaszul 2001-ben a Federal Reserve drasztikusan csökkentette a kamatlábakat, 2003-ban pedig a fed alapok aránya 1% – ra emelkedett, ami a központi banki szóhasználatban lényegében nulla. Az alacsony jegybanki alapkamat célja a pénzkínálat bővítése és a hitelfelvétel ösztönzése, ami ösztönözheti a költekezést és a beruházásokat. Az ötlet, hogy a költekezés “hazafias” volt, széles körben elterjedt, és mindenki-a Fehér Háztól egészen a helyi szülő-tanár egyesületig-arra buzdított minket, hogy vásároljunk, vásároljunk, vásároljunk.
működött, a gazdaság 2002-ben kezdett folyamatosan bővülni.,
az ingatlan vonzónak tűnik
mivel az alacsonyabb kamatlábak a gazdaságba vezettek, az ingatlanpiac őrületbe kezdett, mivel az eladott lakások száma—és az általuk értékesített árak—drámaian megnőtt 2002-től. Abban az időben, az arány a 30 éves fix kamatozású jelzálog volt a legalacsonyabb szinten látható közel 40 év, és az emberek látták egy egyedülálló lehetőség, hogy hozzáférjen a csak a legolcsóbb forrás elérhető saját tőke.,
befektetési bankok, valamint az eszközfedezetű értékpapír
Ha a lakáspiacot csak tisztességes kézzel kezelték volna-mondjuk, az alacsony kamatlábakkal és a növekvő kereslettel -, minden probléma meglehetősen visszafogott lett volna. Sajnos, ez volt foglalkozott egy fantasztikus kéz, köszönhetően az új pénzügyi termékek fonott a Wall Street. Ezek az új termékek széles körben elterjedtek, és bekerültek a nyugdíjalapokba, a fedezeti alapokba és a nemzetközi kormányokba.
és ahogy most tanulunk, sok ilyen termék végül semmit sem ért.,
Egy Egyszerű Ötlet Vezet, hogy Nagy Problémák
Az eszközfedezetű értékpapírok (ABS) már évtizedek óta, de a fő fekszik egy egyszerű befektetés elve: egy csomó eszközök, amelyek kiszámítható hasonló cash flow (mint az egyén haza jelzálog), bundle őket egy sikerült csomag, amely összegyűjti az összes egyedi kifizetések (a fizetés), használja a pénzt a befektetők egy kupon a kezelt csomag. Ez olyan eszközfedezetű biztosítékot hoz létre, amelyben az alapul szolgáló ingatlan fedezetként működik.,
egy másik nagy plusz az volt, hogy az olyan hitelminősítő intézetek, mint a Moody ‘s és a Standard & Poor’ s sok ilyen értékpapírra ” AAA “vagy” a+ ” jóváhagyási bélyegzőt helyeznének, jelezve relatív biztonságukat befektetésként.
a befektető előnye, hogy diverzifikált befektetett eszközportfóliót szerezhet, amely egy kupon fizetésként érkezik.,
A Kormány National Mortgage Association (Ginnie Mae) volt egymáshoz kapcsolása, illetve eladási értékpapírosított jelzáloghitelek, mint ABSs éve; a ‘AAA’ nézettség volt, mindig volt a garancia arra, hogy Ginnie Mae kormány támogatását volt biztosított. A befektetők magasabb hozamot értek el, mint a Kincstárjegyeknél, és Ginnie Mae a finanszírozást új jelzáloghitelek nyújtására tudta felhasználni.,
A margók kiszélesítése
a felrobbanó ingatlanpiacnak köszönhetően az ABS frissített formája is létrejött, csak ezeket az ABS-eket töltötték fel szubprime jelzáloghitelekkel vagy hitelekkel a csillagnál kisebb hitelekkel rendelkező vásárlóknak.
Subprime hitelek, valamint a sokkal magasabb nemteljesítési kockázatok, kerültek különböző kockázati osztályok, vagy részletekben, amelyek mindegyike jött a saját visszafizetési ütemtervet., Felső részletben voltak tud fogadni, ‘AAA’ ratings—még akkor is, ha ők foglalt subprime hitelek—mert ezek a részletek ígérték, hogy az első dollárt, hogy bejött a biztonsági. Az alacsonyabb törlesztőrészletek magasabb kamatozásúak voltak a megnövekedett nemteljesítési kockázat kompenzálására. Alul a “saját tőke” részlet nagyon spekulatív befektetés volt, mivel cash flow—ját lényegében megsemmisíthette, ha a teljes ABS alapértelmezett kamatlába alacsony szint fölé kúszott-5-7% tartományban.,
hirtelen még a subprime jelzáloghitelezőknek is volt lehetőségük eladni kockázatos adósságukat, ami viszont lehetővé tette számukra, hogy ezt az adósságot még agresszívebben értékesítsék. A Wall Street ott volt, hogy vegye fel a subprime hitelek, csomag őket más hitelek (néhány minőség, néhány nem), és eladni őket a befektetők. Ezen túlmenően ezeknek a mellékelt értékpapíroknak közel 80% – a varázslatosan befektetési minősítéssé vált (“a” besorolású vagy magasabb), köszönhetően a hitelminősítő intézeteknek, amelyek jövedelmező díjakat szereztek az ABS minősítésében végzett munkájukért.,
ennek a tevékenységnek köszönhetően nagyon nyereségessé vált a jelzálog-még a kockázatosak is. Nem sokkal azelőtt, hogy még az alapvető követelmények, mint a bizonyíték a jövedelem és az előleget figyelmen kívül hagyták a jelzáloghitelezők; 125% hitel-to-value jelzálog volt, hogy aláírt és adott leendő lakástulajdonosok. A logika az, hogy az ingatlanárak olyan gyorsan emelkednek (a medián lakásárak 2005-re évente 14% – kal emelkedtek), egy 125% – os LTV jelzálog kevesebb, mint két év alatt a víz felett lenne.,
>
a megerősítő hurok túl gyorsan kezdett forogni, de a Wall Street, a Fő utca és mindenki között, aki az útból profitált, ki akart fékezni?
A rekord alacsony kamatlábak kombinálódtak az egyre lazító hitelezési szabványokkal, hogy az ingatlanárakat az Egyesült Államok nagy részén rekord magasságra tolják. Meglévő lakástulajdonosok refinanszírozási rekord számok, megérinti a közelmúltban szerzett saját tőke, hogy lehetett volna egy pár száz dollárt költött a hazai értékelési.,
eközben a piaci likviditásnak köszönhetően a befektetési bankok és más nagybefektetők egyre több (megnövekedett tőkeáttétel) kölcsönt tudtak felvenni további befektetési termékek létrehozására, amelyek ingatag subprime eszközöket tartalmaztak.
biztosítékkal védett Adósság Csatlakozik a Csetepatéba
A képesség, hogy még kölcsön kéri, bankok, vagy egyéb nagy befektetők, hogy hozzon létre biztosítékkal védett tartozások (CDO), amely lényegében felkapta a saját tőke, mind “mezzanine” (közepesen alacsony névleges) részletek a MBSs, valamint újracsomagolt őket ismét, ezúttal a félemeleten Cdo-k.,
ugyanazon” csepegtető lefelé “fizetési rendszer alkalmazásával a legtöbb mezzanine CDO” AAA ” hitelminősítést szerezhetett, amely fedezeti alapok, nyugdíjalapok, kereskedelmi bankok és más intézményi befektetők kezébe került.
lakossági jelzálogfedezetű értékpapírok( RMBS), amelyekben a cash flow-k lakossági adósságból származnak, és a CDO-k hatékonyan megszüntették a hitelfelvevő és az eredeti hitelező közötti kommunikációs vonalakat., Hirtelen, a nagy befektetők ellenőrizték a biztosítékot; ennek eredményeként, a késedelmes jelzálog-kifizetésekkel kapcsolatos tárgyalásokat megkerülték egy befektető “közvetlen kizárási” modellje miatt, aki veszteségeiket csökkenteni kívánja.
azonban ezek a tényezők nem okozták volna a jelenlegi válságot, ha:
- az ingatlanpiac továbbra is fellendült.
- lakástulajdonosok ténylegesen fizetni a jelzálog.
azonban, mivel ez nem történt meg, ezek a tényezők csak később segítettek a kizárások számának növelésében.,
Teaser árak és a kar
a jelzáloghitelezők exportáló sok a kockázat subprime hitelezés ki az ajtót, hogy a befektetők, ők voltak szabad, hogy dolgozzon ki érdekes stratégiákat származó hitelek felszabadított tőke. Segítségével teaser árak (speciális alacsony árak, hogy tartana az első évben, vagy két jelzálog) belül állítható kamatozású jelzálog (kar), hitelfelvevők lehetne csábítani egy kezdetben megfizethető jelzálog, amelyben a kifizetések az egekbe szökött három, öt, vagy hét év.,
ahogy az ingatlanpiac 2005-ben és 2006-ban a csúcspontjára került, egyre inkább a lakástulajdonosokra nehezedett a “csak kamatozású” hitel (ahol az első néhány évben nem történt elvi kifizetés). Mivel ezek a hitelek egyre gyakoribbá váltak, kevesebb hitelfelvevő kérdőjelezte meg a feltételeket, és ehelyett csábította őket az a kilátás, hogy néhány év alatt (hatalmas nyereség mellett, az érv kijelentette) képesek refinanszírozni, lehetővé téve számukra, hogy bármilyen felzárkózási kifizetést hajtsanak végre., Amit a hitelfelvevők nem vettek figyelembe a virágzó lakáspiacon, az az volt, hogy a lakásérték bármilyen csökkenése a hitelfelvevőt egy ballonos fizetés tarthatatlan kombinációjával és egy sokkal magasabb jelzálog-fizetéssel hagyja el.
a piac olyan közel otthon, mint az ingatlan lehetetlenné válik, hogy figyelmen kívül hagyja, ha ez égetés minden henger. Az öt év alatt a lakásárak sok területen szó szerint megduplázódtak, és szinte mindenki, aki nem vásárolt otthont, vagy refinanszírozta magát, a verseny mögött tartotta magát, hogy pénzt szerezzen ezen a piacon., Ezt a jelzáloghitelesek is tudták, és egyre agresszívebben nyomták. Az új lakások nem épülhettek elég gyorsan, és a lakásépítők készletei is szárnyaltak.
A CDO-piac (biztosított, főleg a másodlagos adósság) felduzzadt, hogy több, mint 600 milliárd dollárt a kibocsátás 2006-ban egyedül—több mint 10-szer a kibocsátott mennyiség csak egy évtizeddel korábban. Ezeket az értékpapírokat, bár nem likvid, lelkesen vették fel a másodlagos piacokon, amelyek boldogan parkolták őket nagy intézményi alapokba a piacverő kamatlábaikon.,
repedések kezdenek megjelenni
azonban 2006 közepére repedések kezdtek megjelenni. Az új lakások értékesítése stagnált,a medián eladási árak pedig megtorpant. A kamatlábak-bár történelmileg még mindig alacsonyak voltak-emelkedtek, az inflációs félelmek pedig magasabbra emelkednek. A könnyen leírható jelzáloghitelek és refinanszírozások már lezajlottak, és az első, 12-24 hónappal korábban megírt, ingatag fegyverzet kezdett újraindulni.
Az alapértelmezett arányok hirtelen emelkedni kezdtek. Hirtelen a CDO nem tűnt olyan vonzónak a befektetők számára, hogy hozamokat keressenek., Végül is sok CDO-t olyan sokszor csomagoltak újra, hogy nehéz volt megmondani, hogy valójában mennyi subprime expozíció volt benne.
the Crunch of Easy Credit
nem sokkal azelőtt, hogy az ágazat problémáiról szóló hírek a tanácskozás megbeszéléseiről a címsor-megragadó hírekké váltak.
a jelzáloghitelezők-akiknek nem volt több lelkes másodlagos piacuk vagy befektetési bankjuk, hogy eladják a hiteleiket—kiszorultak a fő finanszírozási forrástól, és kénytelenek voltak leállítani a műveleteket. Ennek eredményeként a CDO-k illikvidből nem jelölhetők meg.,
az arcát, ezt a pénzügyi bizonytalanság, a befektetők sokkal nagyobb kockázatot idegenkednek, pedig úgy nézett ki, hogy lazítson pozíciók potenciálisan veszélyes MBSs, valamint minden, a rögzített kamatozású biztonsági nem fizet egy megfelelő kockázati prémium az érzékelt kockázat szintjét. A befektetők tömegesen szavaztak arról,hogy a másodlagos kockázatok nem érdemesek.
Közepette ez a járat minőségű, három hónapos kincstárjegyek lett az új “must-have” fix kamatozású termék hozama esett egy sokkoló 1,5% – os napok kérdése., Az állampapírok vásárlásánál (és a rövid lejáratú kötvényeknél is) még jelentősebb volt a hasonló futamidejű vállalati kötvények és a T-számlák közötti szórás, amely alig egy hét alatt 35 bázispontról több mint 120 bázispontra bővült.
ezek a változások minimálisnak vagy sértetlennek tűnhetnek a képzetlen szem számára, de a modern fix jövedelmű piacokon-ahol a tőkeáttétel király és az olcsó hitel csak a jelenlegi jester—egy ilyen nagyságrendű lépés sok kárt okozhat. Ezt több fedezeti alap összeomlása is illusztrálta.,
Sok intézményi alapok szembesültek biztosíték biztosíték hívásokat ideges bankok, amely arra kényszerítette őket, hogy adják el más eszközök, például részvényeket, kötvényeket, hogy fel készpénzt. A megnövekedett eladási nyomás volt, a tőzsde, mint a főbb részvény átlagok világszerte sújtott éles csökken az egy hét alatt, ami gyakorlatilag leállt az erős piaci, hogy vette a Dow Jones Ipari Átlag minden idők magasságra július 2007.
a válság hatásának megfékezésére az Egyesült Államok központi bankjai., Japán és Európa több százmilliárd dolláros készpénzinjekcióval segítette a bankokat likviditási problémáikkal, és segítette a pénzpiacok stabilizálását. A Federal Reserve is vágott a kedvezmény ablak arány, amely lehetővé tette, hogy olcsóbb, a pénzügyi intézmények kölcsön alapok a Fed, add likviditási, hogy a műveletek, segíteni küzd, eszközök.
a hozzáadott likviditás hozzájárult a piac bizonyos fokú stabilizálásához, de ezeknek az eseményeknek a teljes hatása még nem egyértelmű.,
Következtetés
Nincs semmi eredendően rossz, vagy rossz a biztosítékkal védett adósságát, vagy annak bármely pénzügyi rokonok. Ez egy természetes és intelligens módszer a kockázat diverzifikálására és a tőkepiacok megnyitására. Mint minden más—a dotcom buborék, a hosszú távú tőkekezelés összeomlása, valamint az 1980-as évek elejének hiperinflációja – ha egy stratégiát vagy eszközt visszaélnek vagy túlfőznek, akkor jó rázkódásra van szükség az arénából., Nevezzük a kapitalizmus természetes kiterjesztésének, ahol a kapzsiság ösztönözheti az innovációt, de ha ellenőrizetlen, nagy piaci erőkre van szükség az egyensúly visszaállításához a rendszerbe.
mi a következő lépés?
tehát hová megyünk innen? A kérdésre adott válasz arra fog összpontosítani, hogy megtudja, milyen messze lesz a hatás, mind az Egyesült Államokban, mind a világ minden táján. Az összes érintett fél számára a legjobb helyzet továbbra is az, amelyben az amerikai gazdaság jól teljesít, a munkanélküliség alacsony marad, a személyi jövedelem lépést tart az inflációval, az ingatlanárak pedig alulmaradnak., Csak akkor, ha az utolsó rész megtörténik, képesek leszünk felmérni az alprime összeomlásának teljes hatását.
a szabályozási felügyelet a fiaskó után egyre merevebb lesz, valószínűleg a hitelezési korlátozások és a kötvénybesorolások nagyon konzervatívak maradnak a következő néhány évben. Minden tanulságot félretéve, a Wall Street továbbra is új módszereket keres a kockázat-és csomagpapírok árára, és továbbra is a befektető kötelessége, hogy a múlt értékes szűrőin keresztül lássa a jövőt.,
