az alábbi egy igaz történet, de a nevek megváltoztak, ha az érintett felek olvassa el ezt!
reggel tíz óra van, és John most kapott egy újabb telefonhívást az ingatlankezelőtől, aki jelenleg a duplexében próbál betölteni egy üresedést. Elmondta, hogy a meglévő bérlő azért bontja meg a bérleti szerződést, mert valaki betörte és ellopta a bérlő eszközeit—12 hónap alatt másodszor.
Ez az ingatlan nem volt más, mint problémák, mióta John megvásárolta egy évvel ezelőtt., Íme néhány a dolgok, amelyek az elmúlt évben folytatódtak:
- John hat hónapnál hosszabb ideig nem tudta biztosítani a bérlőt.
- Johnnak két törött ablakot kellett kicserélnie a vandalizmusból, miközben az egységek üresek voltak.
- John három éjféli telefonhívást kapott, amelyek lövéseket jelentettek.
- van egy törött crack ház az utca túloldalán.
- a szomszédot (egy idős nőt) elrabolták a tornácáról, és még mindig nincs otthon.
azt gondolnád, hogy miután foglalkozott ezekkel a fejfájásokkal, John elhagyja az ingatlanbefektetést.,
de ez nem így van.
valójában szenvedélyesebb, mint valaha a bérleti ingatlanok megszerzése.
miért?
Nos, az egyik, John tanult néhány nagyon fájdalmas és fontos tanulságokat a fenti rémálom. Valójában az elmúlt év során szigorú kritériumokkal állt elő, amelyek biztosítják, hogy sok ilyen probléma ne ismétlődjön meg. Vettem John képletét, hozzáadtam néhány jegyzetet, sőt néhány saját kritériumomat is beleadtam a keverékbe.
az eredmény? A közel tökéletes formula vásárol bérleti tulajdonságok, amelyek cash flow., A közel tökéletes képlet pedig még racionálisabb az olyan vállalatokkal, mint a Roofstock, akik segítenek az embereknek, mint John, bérleti ingatlanokat vásárolni (igen, olyan ingatlanokat, amelyeket már béreltek, így nem kell bérlőket találni) befektetési célokra.
túl jól hangzik, hogy igaz legyen, de valójában nem. bízz bennem.,
mielőtt folytatnám, csak azt szeretném hangsúlyozni, hogy ez a stratégia órák olvasásának eredménye, több beszélgetés más befektetőkkel, ingatlankezelőkkel és ingatlanügynökökkel egyaránt, valamint saját befektetéseink mélyreható elemzése-ez a stratégia saját személyes tapasztalataink két terméke, és az Önétől függően változhat.,
Itt vagyunk…
Az első lépést annak biztosítására, hogy nem a végén egy ingatlan rémálom:
Mi vár:
Oktatás
Mielőtt rátérnénk a konkrét technikák, szeretném újra hangsúlyozni, hogy mint minden más befektetési odakint, ha nem tudod, hogy mit csinálsz, akkor égett meg, valamint SOK pénzt veszít. Mindig azt javaslom, hogy csináld meg a házi feladatot, és fektess be először az oktatásba.,
itt van egy pár dolog, amit csinálok, hogy képzett:
beszéljen más befektetőkkel – győződjön meg róla, hogy szilárd tanácsokat kap azoktól az emberektől, akik elvégezték azt, amit megpróbál, nem a törött családtagoktól! Meg fog lepődni, hogy hány jó szándékú ember szívesen ad ingyenes tanácsot valamit, amit nem tudnak semmit.
olvasni, olvasni, olvasni
nagy rajongója vagyok az olvasásnak. Javasoljuk, hogy olvassa el a különböző szerzők, akik különböző megközelítések. Az Ön feladata az lesz, hogy elég anyagot olvasson ahhoz, hogy elkezdje látni a mintákat, és kialakítsa saját véleményét és stratégiáját.,
fontolja meg a kurzusok vásárlását
van egy csomó minőségi tartalom odakint; azonban, mint bármely más iparág, rengeteg kígyóolaj-kereskedő is foglalkozik gazdag-gyors rendszerekkel, ezért légy óvatos. Általában egy alapos Google-keresés segít a rossz alma rendezésében.
Ismerje meg piacát
azt javaslom, hogy vásároljon olyan területen, amelyet ismer, legalább az első néhány tulajdonságánál, amikor nedves lesz a lábad. Ha nem ismeri a területet, próbáljon néhány hétvégét eltölteni a célpiacon néhány hónap alatt., Körbevezet a 2-3 irányítószámok érdekli beszélni a szomszédok, a helyi bolt tulajdonosok, ingatlankezelők, stb .. így érezheted a környéket és a potenciális ügyfélkört, amivel foglalkozol.
milyen típusú környéken kell keresnie?
Nos, minden ember stratégia más, de itt van, hogy elemzem a tulajdonságok parancsra, majd felderítem városrészek:
nem értékelik őket, mint egy három kategóriában…
Egy Osztály
Ezek a “a büszkeség, hogy” városrészek megszállt elsősorban a lakástulajdonosok., A házak általában jól karbantartott zöld pázsit, fákkal bélelt utcák, stb ..
Ezek általában nagyszerű otthonokat hoznak létre, hogy lenyűgözzék barátait, de általában nem jelentenek nagyszerű befektetéseket. Távol tartom magam ezektől a területektől.
B osztály
Ez általában a három osztály közötti legnagyobb termékskálával rendelkezik. Ezek a házak általában a legnagyobb számú embert szolgálják a Közösségen belül, és a legnagyobb mennyiségű leltárral rendelkeznek.,
általában egy olyan környéket próbálok megcélozni, ahol a kékgalléros munkavállalók nagy része van, és ahol a bérlő aránya 35/65 százalék a háztulajdonoshoz képest. Általában meg tudja mondani, hogy az egyik ilyen környéken van – e az autópályákon parkoló közüzemi járművek száma-kábeljavító kisteherautók, építőipari teherautók stb.
C osztály
ezek a” lerobbant ” városrészek, amelyeket túlnyomórészt bérlők foglalnak el.
Ezek a bérleti ingatlanok jellemzően magas bérlő forgalmi rátával rendelkeznek. Az emberek hajlamosak éjjel futni ezeken a területeken, nem kocogni., Magas a bűnözés, a bandázás és a drogtevékenység, a jelentős rendőri jelenlét stb.
nem azt mondom, hogy ezek rossz befektetések; általában az ilyen ügyletek cash flow-ja magas lehet. De a sikeres befektetők ezeket valószínűleg fut egy szűk művelet, és van egy speciális Ingatlan menedzsment csapat a helyén. Valaki keres, hogy megszerezzék egy vagy két befektetési tulajdonságok, mint egy módja annak, hogy kiegészítse a jövedelem, azt javasoljuk, ez ellen. Nem vettem egyet, és nem hiszem, hogy John is szívesen venné a másikat.,
a jövedelemtermelő bérleti díjak vásárlásának üzembiztos képlete
A. vásárlás a piac alatt 10-20%.
gondolj erre nemcsak a nettó vagyon növelésének módjaként, hanem a pénzügyi biztonság biztosításának módjaként is. Ha valaha is eladni vészhelyzet miatt, hogy 10-20% lesz lehetővé teszi, hogy csökkentse a kínálati ár mozgatni gyorsabb. Pozitív megjegyzés: ha nem kell vészhelyzetben eladnia, akkor azonnal megtérítette befektetését.
b. az ingatlannak legalább 15% ROI-t kell generálnia, készpénzben.,
Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj mínusz az adósság (ha jelzáloggal terhelik), a kiadásoknak legalább 15% – nak kell lenniük. Például egy $20k előlegnek legalább egy $ 3,000 éves cash flow-t kell biztosítania. Ez valójában meglehetősen alacsony – a legtöbb én és John foglalkozik már jóval meghaladja a 20% küszöb.
c. vásárlás egy B-osztályú környéken, 35/65 százalékos aránya bérlő háztulajdonos.
d. a bérleti díjnak a vételár legalább 1% – ának kell lennie.
például egy 100 ezer dolláros otthont havonta legalább 1000 dollárért kell bérelni.
e. vásárlás előtt végezze el az átvilágítást a javításokkal kapcsolatban.,
Ha a javítás plusz az előleg meghaladja a 15% ROI, lépni a következő tulajdonság.
f. az adósságszolgálat kifizetéséhez ingatlanonként hat hónapos készpénztartalékot kell fenntartani.
ez elegendő minden előre nem látható javításhoz vagy üres álláshelyhez.
Take Action
ezek a következő néhány év valószínűleg a legjobb idő a jövedelemtermelő bérleti díjak vásárlására életünkben. Sok piacon, akkor szerezhet ingatlan jóval a költségek alatt építeni. A kamatok történelmi mélyponton vannak., Az Y generáció háromszor akkora, mint az X generáció, és várhatóan a belátható jövőben is bérelni fog-miközben az ingatlanértékek jelentősen csökkentek, a bérleti költségek nem.
tehát mi John eddig?
a rémálom duplex megszerzése óta további három B-osztályú ingatlant vásárol, és ebben a hónapban egy negyediket vásárol. Minden ház hoz nagyjából $400 havonta cash flow., Annak ellenére, hogy még mindig foglalkoznia kell a duplexéből eredő alkalmi fejfájással, még mindig jó úton halad, hogy második jövedelmet generáljon, hogy felesége abbahagyhassa a munkát a childrearing első három évében.
Mint korábban említettem, a vállalatok, mint Roofstock beszerzését kiadó ingatlanok, mely széles választéka lakások venni, hogy sok esetben már bérbe adták ki. Vagyis bérlők jönnek! Tehát nem kell szórakozni találni bérlők, hogy töltse ki a bérleti ingatlan-ez plug and play.,
Ha valaha is gondolt befektetés ingatlan, mi tartja vissza? Ha már befektetés, van valami, amit lehet hozzáadni?
- miért használtuk a $40,000 Windfall-ot befektetési ingatlan vásárlására
- miért érdemes megfontolni az ingatlanbefektetést a húszas éveiben
