írta: Corey Janoff
Ez egy olyan kérdés, amit sokat kérdeznek, különösen az orvosok, akik frissíteni szeretnének kezdő otthonukból. Béreljem a házam, vagy adjam el? Vagy eladjam a házamat, vagy bérbe adjam? Ezek nagyon érvényes kérdések.
birtokló bérleti tulajdonságok lehet egy nagyszerű módja annak, hogy passzív jövedelem. Minél több passzív jövedelme van, annál kevésbé kell dolgoznia, vagy annál kevesebbet kell visszavonnia a nyugdíjazás során más befektetési számlákról.,
nem sok embernek van lehetősége arra, hogy otthonát bérlakássá alakítsa, és még mindig megengedheti magának, hogy új otthont vásároljon, tehát vitatható pont. Sok orvos, akikkel együtt dolgozunk, egyedülálló helyzetben van. Lehet, hogy megy a rezidens jövedelem a szakorvosi szintű jövedelem, és engedheti meg magának egy sokkal nagyobb ház fizetés. Az orvos jelzáloghitelek lehetővé teszik az orvosok számára, hogy új otthont vásároljanak, akár 0% – kal is. Ez lehet, hogy a lehetőséget, hogy a starter otthon kiadó ki egy sokkal reálisabb lehetőség.,
ma azt akarom, hogy belevetik magukat a profik, hátrányok, hogy eladja a meglévő ház versus bérlése ki.
el kell adnom a házamat vagy bérelnem?
mielőtt számba vesszük, hogy megéri – e eladni a házát, vagy bérbe adni, szeretném tudni, hogy valaki valóban bérleti ingatlant akar-e birtokolni. Ha nem, akkor a válasz egyszerű; eladni. Ma azzal a feltevéssel megyünk, hogy érdekli a bérleti ingatlan birtoklása. Legyen szó Portfólió diverzifikációról, passzív jövedelemről, vagy bármilyen okból vonzó az Ön számára.,
is, egy pár egyszerű kérdés, hogy kérdezd meg magadtól:
- megengedheti magának a következő házat,ha ezt megtartja, és bérbe adja?
- ha viszont azt a bérleti, lehet bérelni a profit?
megengedheti magának, hogy megvásárolja a következő házat, ha ezt megtartja?
egy másik feltételezés, amelyet ebben a blogbejegyzésben teszünk, az, hogy egy új házba költözöl. Ezt a döntést már meghozták. Lehet, hogy munkát vállal egy másik városban. Lehet, hogy egy orvos, aki áttérnek a rezidens gyakorlatba, és van egy bővülő család, és több helyre van szüksége., Megengedheti magának, hogy megvásárolja a következő házat anélkül, hogy eladná jelenlegi otthonát?
itt két fő tényező van: az előleg és a jelzálog(ok) havi költsége. Kezdjük az előleggel.
megengedheti magának az előleget?
ha van elég készpénz egy 20% előleg, akkor ugorj előre. Ha nincs annyi készpénz a kezét, van egy pár lehetőség a szerzés jóváhagyott jelzálog az új ház.
mint korábban említettük, egyes bankok, akik orvosi hitelprogramokat kínálnak, jelzálogot adnak az orvosoknak vagy a fogorvosoknak a szokásos 20% – os előleg nélkül., Ez nagyszerű, mivel csökkenti a ház megvásárlásához szükséges akadályt. Egyes hitelezők megy olyan alacsony, mint 0% le (csak záró költségek szükségesek), bár a legtöbb lesz szükség 5-10% le, attól függően, hogy a hitel összegét. Mégis, 10% kevesebb, mint 20%. Egy $ 1M otthon, hogy tesz egy nagy különbség.
attól függően, hogy a tulajdonság, amit keres, bár, 20% le lehet szükség. Egyes bankok nem hiteleznek kevesebb, mint 20%-kal bizonyos lakások vagy co-ops. Gyakran attól függ, hogy hány egységet foglalnak el a tulajdonosok.
tegyük fel, hogy csak 5-10% – ra van szüksége előlegként., Szüksége lesz pénzre a költségek, a mozgó költségek, valamint a tartalékok lezárásához is. A bank nem engedi, hogy teljesen leengedje bankszámláját az előlegért. Jellemzően az előleg és a zárási költségek után a tartalékokban körülbelül 4 hónapnyi jelzálog-kifizetést igényelnek. Ha nincs elég készpénz a kezét ezeket a költségeket, akkor lehet, hogy eladja az otthoni annak érdekében, hogy megvásárolja a következőt. Vagy indítsa el a megtakarítást.
a másik tényező mindkét ingatlan jelzálog-kifizetése.
megengedheti magának a jelzálog-kifizetéseket?,
a feltételezés a bérleti ingatlan, hogy lesz bérlők az ingatlan fizet kiadó, amely fedezi a jelzálog kifizetése az ingatlan. Nos, egy bank általában két év következetes bérleti jövedelmet akar látni, mielőtt ugyanazt a feltételezést teszik. Ez azt jelenti, hogy mindkét ingatlan kifizetését meg kell engednie annak érdekében, hogy jogosult legyen az új ház hitelére. Hadd magyarázzam tovább.
bár van néhány kivétel, hogy jogosult a jelzálog, akkor általában nem lehet több, mint 43% – a jövedelem felé adósság kifizetések., Ha van néhány nagyobb kérdés, hogy megvitassák, de ez a téma egy másik nap. Itt van, hogy ez jön szóba.
Ha a jelzálog kifizetése az aktuális otthonon 1500 dollár/hónap. Van autó hitelek összesen $1,200 / hónap. Van diákhitel kifizetések $ 2,000 / hó (egyes hitelezők figyelmen kívül hagyja diákhitel kifizetések orvosok, ami őrült nekem). A minimális hitelkártyás fizetés pedig 300 dollár/hó. Ezek akár havi 5000 dollárt is kitesznek az adósság kifizetéseiben.,
Ha a havi jövedelme havonta 15 000 dollár (180 000 dollár / év), akkor a bank által a jelenlegi otthon eladása nélkül kínált maximális jelzálog-fizetés 1450 dollár. Ez egy lépés lenne a jelenlegi otthonodtól.
Ha keresni $20,000/hó, akkor jogosult egy új jelzálog $ 3,600. Attól függően, hogy az otthonok nézi a kívánt területen, hogy lehet, hogy nem elég.
Ha ez korlátozza lehetőségeit olyan otthonokra, amelyeket nem szeret, a válasz egyszerű, akkor el kell adnia a jelenlegi otthont (vagy az autókat), ha meg akarja vásárolni a kívánt új otthont.,
bérelheti jelenlegi otthonát nyereségért?
ha megállapítjuk, hogy bármilyen probléma nélkül megvásárolhatja a kívánt új házat, akkor az első dolog, amit tudni akarok, hogy a jelenlegi otthona bérelhető-e profitért. Mondta egy másik módja, lesz a várható bérleti jövedelem nagyobb, mint a költségek birtokló a bérleti ingatlan?
hívj őrültnek, de szeretem a bérleti tulajdonságokat, amelyek pénzt keresnek. Nem vagyok olyan izgatott birtokló Bérleti Ingatlan, amely pénzt veszít. Tehát, ha azt kérdezi magától, ” kell bérelni a házam, vagy eladni?,”Azt akarom tudni, hogy ez lesz a nyereséges Bérleti Ingatlan.
beszéljen néhány ingatlanügynökkel és Vagyonkezelő céggel, hogy képet kapjon arról, hogy szerintük mire lehet reálisan bérelni az otthonát. Ön is csinál némely keres online magad, hogy milyen hasonló tulajdonságok bérlése.
tegyünk úgy, mintha a jelzálogfizetés, plusz ingatlanadó, biztosítás, HOA díjak (ha van ilyen), kezelési díjak (ha ingatlankezelőt használ), valamint néhány becsült éves karbantartási költség átlagosan 2,000 $/hó., Ha lehet bérelni az ingatlant $ 2,500 / hó, akkor ez egy nyereséges Bérleti Ingatlan!
ha reálisan 1500 dollárért bérelheti az ingatlant havonta, és 2000 dollárba kerül havonta, akkor ez nem jövedelmező Bérleti Ingatlan. Az a bérelt ingatlan pénzt veszít. Nem jó. De mi a helyzet az ingatlanértékeléssel az idő múlásával, vagy adólevonásokkal?
persze, mélyen belemerülhetünk a számokba, hogy konkrétabb becsléseket nézzünk meg, de valójában csak olyan módszereket keresünk, amelyek igazolják egy olyan ingatlan megtartását, amely pénzt veszít nekünk., Az ingatlan értékcsökkenési költségének igénylése az adókötelezettség csökkentése érdekében nagyszerű. De ha az ingatlan veszít $6,000 évente, Ön kiadások $ 6,000 hogy talán menteni $1,500 adók.
inkább $1,500-t fizetnék adót, nem pedig $6,000-t.
szeretné, hogy a bérbeadó? Potenciálisan távolsági?
feltételezve, hogy házát nyereségért lehet bérelni, el kell döntenie, hogy a bérleti ingatlan birtoklása vonzó-e Önnek. Tudod, milyen lakástulajdonosnak lenni. Gondolj az összes fejfájásra, amellyel foglalkoznod kellett az otthon birtoklásával, amelyben élsz., Most úgy tesz, mintha foglalkoznia kell azokkal a fejfájásokkal, valamint a szomszéd házának fejfájásával. Nem olyan szórakoztató, ha nem hívja az ingatlan otthonában.
Ez azt jelenti, hogy ha pénzt keres, a fejfájás megéri. Némelyiküket enyhítheti egy Ingatlankezelő társaság, így csak a főbb kérdésekkel kell foglalkoznia. Ez különösen akkor lehet hasznos, ha a bérleti ingatlan az elsődleges lakóhelyétől eltérő helyen található.
amikor megkérdezi, hogy eladjam-e otthonomat, vagy bérletgé alakítsam, először kérdezd meg magadtól, hogy földesúr akarsz-e lenni., Tetszik önnek a bérleti ingatlan birtoklása? Ez lehet egy nagyszerű módja annak, hogy passzív jövedelem, de ez is létrehozhat némi frusztráció az Ön számára. Ha nem bánod, és úgy néz ki, hogy bérbe adhatod a profitért, akkor hajrá!
közzétételek:
minden példa hipotetikus, és csak szemléltető célokat szolgál. Konzultáljon egy adószakértővel az Ön sajátos körülményeivel kapcsolatos adóhatásokkal kapcsolatban.
