oké, ingatlan befektetők … tisztázzunk valamit.
ahhoz, hogy növekedjen és sikeres legyen ebben az üzletben, meg kell értenie, hogyan kell elemezni az eszközöket és a potenciális befektetési tulajdonságokat. Ez az ingatlan világ egyik legalapvetőbb mutatójának megértésével kezdődik:
Cap Arány.
kap Arány.
kap Arány.
beszéljünk a kap arányáról! Ne aggódj – elmagyarázom, hogy pontosan mi a kap mértéke, és hogyan kell használni a képlet gyakorlati módon, hogy elemezze a piacok és a bérleti tulajdonságok.,
A Kap-arány meghatározása
A Kap-arány, amely rövid a kapitalizációs arányhoz, olyan mérés, amelyet különböző ingatlanbefektetések vagy piacok összehasonlítására használnak. Gyakran úgy számítják ki, mint a nettó működési jövedelem (NOI) és az ingatlan eredeti beszerzési költsége (beleértve az előzetes javításokat és költségeket) közötti arányt.,
Cap Rate = éves nettó működési jövedelem (NOI) / vételár
Noi = bruttó bérleti jövedelem – üresedés, adók, biztosítás, karbantartás, egyéb költségek
használhatja cap ráta különböző módokon, mint például a
- elemzésekor az egyes ingatlanok, vagy
- hogy jobban megértsék a teljes befektetési piacon azáltal, hogy az átlagos több tulajdonság.
a koncepció megértésének egyszerű módja az inverz szabály megértése: minél alacsonyabb a kupak aránya, annál drágább az ingatlan. Minél magasabb a kap arány, annál olcsóbb az ingatlan.,
a Cap Rate fontos megjegyzései
a Cap rate nem tartalmaz jelzálogköltségeket. Ez azért előnyös, mert pontosabb elemzést ad azáltal, hogy nem faktorálja a finanszírozást (feltételek, kamatlábak stb.). Más szavakkal, egyedül az ingatlanra összpontosít, a finanszírozás zavarása nélkül.
egy dolog, amit sok új befektetőnek látok, az a különbség a kap-kamatláb és a cash-on-cash hozam között. Hadd tisztázzam… ezek nem ugyanazok. Cap arány is egyezik a cash-on-cash vissza, ha veszel egy ingatlant finanszírozás nélkül, de újra …, ezek biztosan nem ugyanaz a számítás.
Példák Kap Ráta Használata
A kap arány egyenlet által meghatározott három részből áll:
- NOI
- vételár
- Sapka arány
Ha tudod, hogy a beszerzési ár ($1MM), valamint NOI ($40,000)…könnyen megtalálja a Kap arány:
$40,000 (NOI) / $1,000,000 (Beszerzési Ár) = 4% (Kap arány)
a király A megértés, a kap arány egyenlet, ha tudod, hogy 2 részből áll, könnyen megtalálja a 3. Például:
Ha egy épület 1 millió dollárért értékesít 4% – os kupakkal, akkor tudja, hogy a NOI 40 000 dollár.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / $1,000,000 (vételár)
X = $40,000
Cap arány nagyon függ az adott piacon keres. Mindannyian tudjuk, hogy az ingatlan a San Francisco Bay Area általában többe kerül, mint ingatlan a Midwest. Ez azt jelenti, hogy $1m lehet használni, hogy megvásárolja eszközök, hogy hozza a mérhetetlenül különböző NOI. Például:
egy $ 1 millió épület 7% – os kupakkal, $70,000 NOI-val rendelkezik.
egy $ 1 millió épület 4% – os kupakkal, $40,000 NOI-val rendelkezik.
mint látható…ugyanaz a vételár, de eltérő hozamok a hely és a piac alapján.,
A Kap mértékét a környező épületek is befolyásolják. Ha ránézünk a két épület a környéken, aki nemrég frissített egy nem ez volt a frissített lehet kereskedni egy 5% – os felső korlát, mivel kell a felújítás lehet, hogy a kereskedelem a 7% – ot.
általános hüvelykujjszabály, amikor a kap arányáról van szó? A jobb városrészek alacsonyabb kap-arányokkal kereskednek, a rosszabb környékek pedig magasabb kap-arányokkal kereskednek. Tehát a következő alkalommal, amikor észrevesz egy” ellenállhatatlan ” 15% – os cap arányú tulajdonságot, általában feltételezhetjük, hogy nem egy nagyszerű környéken van.,
Az alacsonyabb kap-arányok kisebb kockázatot jelentenek, a magasabb kap-arányok pedig nagyobb kockázatot jelentenek… tehát ön dönt a kívánt befektetési típusról.
meg tudja változtatni a felső határértékeket?
A válasz igen! Egy dolog, amit szeretek az ingatlan, hogy valójában van egy csomó ellenőrzés az ilyen típusú beruházások. A befektetési világ egyik legfontosabb stratégiája az, hogy” kényszerítse az elismerést”, és ezt általában a kap-kamatlábak összenyomásával és a NOI növelésével hajtják végre.
“compressing cap rates” egyszerűen vásárol egy magas cap Arány (olcsóbb), és eladási alacsonyabb cap Arány (drágább)., Ezt általában úgy érik el, hogy olyan javításra szoruló ingatlant vásárolnak, amely a piaci bérleti díj alatt van. Ha felújítják, emelhetik a bérleti díjakat, ami növeli az ingatlan értékét és értékét is; egy felértékelődő piac kis segítségével mindenki nyerhet.
jelenleg egy Phoenixben vagyok, ahol üzleti tervünk ezt a pontos stratégiát kéri. Vettünk egy ingatlant, ahol sok hely van a bérleti díjak emelésére, miután felújítottuk. Ennek oka az, hogy az ingatlan 1986-ban épült, és az évek során nem látott sok frissítést.,
itt jövünk be befektetőként, építjük fel az épületet, és adjuk hozzá a kényelmet és az értéket. Ha a bérleti díjak emelkednek, akkor a piaci viszonyoktól függően értékeljük a refinanszírozást vagy az eladást. Ha az ingatlan megfordul, és teljesít a teljes potenciálját, meg kell parancs top dollár.
mi a jó kap arány a befektetők számára?
a gyors válasz: attól függ.
tudom, tudom … konkrétabb választ akartál, de ez tényleg a személyes befektetési kritériumaidtól, preferenciáidtól és kockázat toleranciádtól függ., Nincs egyértelmű válasz, de itt van három tényező, amelyet értékelni kell annak eldöntésekor, hogy mi a “jó” kap arány:
kockázati tolerancia
a további magyarázathoz vessünk egy pillantást két befektetésre, az egyik 6% – os sapka és az egyik 8% – os sapka.
a 6% – os cap ingatlan jól illeszkedik ahhoz a befektetőhöz, aki inkább passzív és stabil befektetést keres. Lehet, hogy egy jobb helyen, egy jobb esélye a felértékelődés.
a 8% – os cap ingatlan alkalmas lehet egy olyan befektető számára,aki hajlandó többet kockáztatni. Lehet, hogy jobb fejjel is rendelkezik, de kevésbé stabil.,
Control
hogy tovább válaszoljon a kérdésre ,hogy ” mi a jó kap Arány?”Szeretném megismételni, hogy meg lehet változtatni a kap-arányokat, meg fognak változni, és bizonyos mértékig Ön irányítja őket.
csak azért, mert veszel egy 6% cap tulajdonság nem jelenti azt, hogy marad 6% az egész életen át a beruházás. Egy befektetési célú ingatlan bérleti díjának sikeres emelésével (ami növeli a NOI-t) szó szerint megváltoztatja a kap mértékét, és növeli a ROI-t.
A jövő
egy befektető kilátásai egy adott piac jövőjéről szintén segíthetnek annak meghatározásában, hogy a kap mértéke “jó” – e vagy sem., Ha biztos benne,hogy a piac fellendülőben van, és értékeli, lehet, hogy oka van, és több tolerancia vásárol egy alacsony cap Arány ingatlan.
nem feltétlenül ajánlom ezt a stratégiát, mivel ez nagyjából szerencsejáték minden értelemben. Alapvetően arra fogad, hogy a piac értékelni fogja, és azt reméli, hogy a piac az “OK” befektetését nagyszerűvé teszi.
az elemzés folytatódott
a bejegyzés elején kijelentettem: ahhoz, hogy növekedjen és sikeres legyen az ingatlanbefektetési üzletágban, meg kell értenie, hogyan kell elemezni az eszközöket és a potenciális befektetési tulajdonságokat.,
Nos, ez 100% – ban igaz. Amellett, hogy a megértést Kap arány, van még néhány kulcs képletek, valamint mutatók tudnod kell:
Cash-Flow
a Cash-flow a mennyiségű pénz van hátra, mint minden hónapban, a bérlemény után fizetni a működési költségek, illetve félretéve pénz jövőbeli javítás.
Cash flow = bruttó bérleti díj-költségek
a buy-and-hold befektetők számára a cash flow a passzív jövedelem növelésének kulcsa. Pénzforgalomra lesz szükséged, ha a nagy terved az, hogy otthagyod a munkádat és a tengerparton élsz!,
Cash on Cash Return
a cash-on-cash return egy jó felmérni, hogy milyen jól egy befektetési ingatlan fog végezni. Kifejezi az éves cash flow arányát az előre befektetett tényleges készpénz összegéhez.
Cash-on-cash return = éves cash flow / initial cash Out of pocket
általában olyan ingatlanokat keresek, amelyek legalább 7% cash-on-cash return-t termelnek, mivel történelmileg körülbelül 7% – ot kaphat hosszú távú indexalapokba történő befektetéssel. Meg akarom verni az index alapokat.,
IRR
a belső megtérülési ráta, vagy IRR, méri a megtérülési ráta szerzett befektetés során egy adott időkeretben. Ez magában foglalja a pénzforgalmat és az ingatlan eladásából származó nyereséget. Egyszerűen fogalmazva, IRR jelentése ingatlan nettó cash flow és várható felértékelődése osztva a cél hold idő.
míg IRR egy hasznos módja annak, hogy megbecsülni az eszköz teljesítményét az egész idő alatt, hogy azt tervezi, hogy tartsa meg, ez nem az első mutató nézek, amikor értékeli ingatlan, mert erősen támaszkodik előrejelzésére éves cash flow és a tervezett eladási ár., Mivel egyikünknek sincs kristálygömbje, az előrejelzést évekkel korábban nehéz megtenni, nem mindig teljesen megbízható.
következtetés
a kap arányának megértése és felhasználása kulcsfontosságú ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektetővé váljon. Bár a kap-Arány ötlete nagyon matematikusnak tűnhet, más nagyon praktikus felhasználásokkal is rendelkezik. Ennek a koncepciónak a megértése segíthet kiválasztani egy piacot, egy ingatlantípust, meghatározott befektetési kritériumokat meghatározni, elemezni, eldönteni, hogy tart-e vagy mikor eladni egy ingatlant.,
a kap-arány mellett vannak más alapképletek és mérőszámok is, amelyekkel megismerkedhet, és a beruházások elemzése során a gyakorlatban is alkalmazható. Cash flow, cash-on-cash return, IRR néhány más elem, amit meg kell érteni az ingatlan befektetés világ.
ahogy most már megértheted, ezen információk megragadása kritikus ebben az iparágban. Most menj ki, cselekedj, és tedd ezt a tanulást használni!
