Good Mood

Molte comunità residenziali hanno una struttura di associazione del proprietario di abitazione (HOA) per aiutare a mantenere un’atmosfera pulita e coesa nel quartiere. Inoltre, quando si acquista un condominio, casa a schiera, o casa unifamiliare all’interno di “uno sviluppo pianificato” si può anche incontrare la struttura HOA.

Mentre l’HOA a volte risparmierà il proprietario di abitazione da alcune responsabilità, possono anche venire con alcuni obblighi del proprietario di abitazione., Prima di acquistare una casa che ti fa parte di un HOA, ecco cosa dovete sapere, e le domande si dovrebbe chiedere sia l’associazione e voi e la vostra famiglia.

Sviluppo pianificato HOAs

Passare a uno sviluppo pianificato richiede spesso di aderire HOA della comunità e pagare le sue tasse per contribuire a coprire la manutenzione delle aree comuni, strutture condivise, ed esterni., L’adesione ti lega anche ai patti, alle condizioni e alle restrizioni dell’associazione (CC& R). Queste regole potrebbero contrastare il tuo sogno di avere una porta d’ingresso viola, ad esempio, o di lasciare il tuo camper nel vialetto poiché il CC&Rs in genere include clausole sull’aspetto della tua casa e dei veicoli che puoi parcheggiare al di fuori di esso.

Statisticamente parlando, gli americani hanno una probabilità su cinque di vivere in una casa che fa parte di un HOA, secondo un’analisi dei dati del microeconomista applicato Wyatt G. Clarke., Da quando la stima di Clarke è stata redatta (in 2017), le proprietà con HOA sono ulteriormente aumentate.

La vita in uno sviluppo pianificato è una buona opzione per te? E, se è così, quali hanno HOA che possono soddisfare meglio? Le risposte a queste domande dipendono non solo le vostre finanze, ma il vostro entusiasmo per servizi condivisi, la tolleranza per le regole e regolamenti, e il comfort con l ” autogoverno-dal momento che la maggior parte HOA sono supervisionati da volontari che vivono nello sviluppo.,

1. Le tariffe variano ampiamente

Uno studio Trulia che ha utilizzato i record di indagine della comunità americana, ha rilevato che le tasse mensili HOA hanno una media di $331 al mese in 2015. Le medie variavano da un minimo di month 218 mese a Warren, Mich., ad un massimo di $571 a New York City. Trulia trovato quote di essere generalmente più elevati in vecchi edifici e complessi con più unità complessive.,

Il numero e le dimensioni dei servizi dello sviluppo influenzano anche i tassi, secondo Nate Martinez, un agente immobiliare presso RE / MAX Professionals a Glendale, Ariz. Ad esempio, uno sviluppo che è sorvegliato da un cancello, e ha una club house e campo da golf è probabile che riscuotere tasse più elevate rispetto a uno che offre una sicurezza minima e solo una modesta area comune.

Le tariffe possono variare anche all’interno di uno sviluppo, a causa di variazioni di metratura, posizione e orientamento, che possono influenzare la quantità di manutenzione richiesta dalla proprietà.,

La maggior parte dei multiple Listing Services (MLSs) include le tariffe HOA nell’elenco degli immobili. Ciò dovrebbe garantire che tu possa accedere alle informazioni attraverso REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, e altri luoghi di elenco, secondo Martinez.

Dovresti anche scoprire quanto spesso le tasse sono aumentate nel tempo e di quanto. Se è possibile, ottenere una storia stampata di quote HOA per anno per il passato 10 anni. Martinez dice che le tasse per un HOA sono in genere aumentati non più di ogni anno., Nell’esperienza di Martinez, gli aumenti di HOA sono abitualmente mappati da tre a cinque anni in anticipo, utilizzando stime dei costi futuri di utenze, manodopera, manutenzione e altro ancora.

Esamina queste proiezioni se sono disponibili. Dal momento che sono solo stime, Martinez suggerisce di controllare anche l’importo in base al quale le tasse possono aumentare ogni anno secondo lo statuto dell’HOA., In un nuovo complesso, che la ricerca può aiutare a determinare se le tasse iniziali HOA sono stati gradevolmente, anche artificialmente, sottovalutato al fine di attirare i proprietari di abitazione e sono suscettibili di aumentare in modo significativo nel tempo per coprire il divario tra entrate e costi.

In alternativa, il contrario può anche essere il caso—cioè, tasse HOA per il nuovo sviluppo può effettivamente scendere leggermente nel tempo come più case vengono aggiunti allo sviluppo e più proprietari di abitazione sono disponibili per condividere i costi fissi del HOA.

2., Quello che ottieni varia anche

Quando acquisti una casa in una comunità gestita, stai effettivamente acquistando un pacchetto di obblighi legali e diritti oltre allo spazio vitale fisico, dice John Manning, managing broker di RE/MAX sul mercato a Seattle. I diritti, i servizi e i servizi precisi di cui l’HOA è responsabile possono variare tanto quanto le commissioni addebitate. “Una comunità gated può avere la manutenzione del cancello come l’unico accordo tra i proprietari di abitazione, o ci può essere un HOA in atto con un’autorità legale per gestire molto di più”, dice.,

Guarda cosa è incluso (e non incluso) che influenzerà le tue finanze domestiche. Dovrai pagare per il ritiro dei rifiuti, per esempio? Le utenze sono incluse? Quali? Che dire di cavo e / o servizio internet?

Tieni presente che pagherai per i vantaggi, come le strutture ricreative, che tu li usi o meno. Scopri gli orari per i servizi, come piscine e campi da tennis, per determinare se funzioneranno con il tuo programma. Se pensi di voler condividere queste strutture con amici o familiari, controlla le regole e le tariffe relative all’uso da parte degli ospiti.,

Allineare le tasse—e le loro inclusioni ed esclusioni—contro quelli di altri sviluppi nella zona, in particolare quelli che sono già nella tua lista. “Se vuoi conoscere le gamme di HOA per la tua regione, la migliore risorsa sarebbe attraverso un broker immobiliare professionista che è informato sulle associazioni dei proprietari di case”, afferma il broker Manning.

3. Possono essere applicate commissioni aggiuntive

Un HOA può adottare uno dei diversi approcci alla gestione finanziaria., Queste scelte influenzano in particolare il modo in cui finanzia spese impreviste e investimenti di capitale come la sostituzione di un sistema HVAC.

Secondo John Manning, managing broker di RE / MAX sul mercato a Seattle, “Alcune associazioni preferiscono una grande riserva di cassa a disposizione per soddisfare gli obblighi di manutenzione, legali o di gestione man mano che si presentano. Altri hanno tasse più basse e si basano su valutazioni speciali—fondi riscossi al di fuori delle tasse HOA—per riparazioni e manutenzione.”Questi prelievi sono simili alle valutazioni fiscali a volte riscosse dai governi locali.,

Ecco come funziona il percorso di valutazione: quando una spesa importante, come la sostituzione di un tetto o di un ascensore, si presenta—e le riserve dell’HOA non hanno i fondi per pagarlo—l’associazione può addebitare a ciascun proprietario di abitazione una valutazione speciale. Questi prelievi possono incorrere in migliaia di dollari.

Secondo Manning, la dimensione del fondo di riserva dipenderà non solo dall’approccio dell’HOA, ma anche dall’età, dalle condizioni e dai servizi dell’edificio., Gli sviluppi spesso elaborano piani pluriennali per riparazioni e investimenti di capitale, compresi i loro costi annuali e il saldo previsto nel fondo di riserva al momento in cui saranno richieste le spese.

Chiedere di vedere quei documenti, prestando particolare attenzione a quanto bene le spese necessarie si allineano con il saldo del fondo di riserva. Un aiuto professionale può essere prezioso quando si esaminano questi fogli di calcolo. La sua azienda, dice Manning, è ” avere i clienti a discutere i rendiconti finanziari con un esperto CPA nell’analisi dei dati finanziari.,”

L’HOA dovrebbe essere in grado di fornire tale elenco. Chiedi anche se sono previste valutazioni speciali in futuro. Si noti che le economie di scala possono significare che le valutazioni speciali per una certa spesa in conto capitale possono essere più piccole negli HOA che hanno molti membri e più alte negli HOA più piccoli, dove una spesa simile avrà meno proprietari di abitazione per finanziarlo.

4. Tasse e l’approvazione del mutuo

Quando si contempla un acquisto di proprietà in uno sviluppo pianificato, naturalmente si fattore l’impatto delle sue quote HOA nelle vostre finanze generali., Così, anche, sarà potenziali finanziatori ipotecari.

Come fanno con le tasse di proprietà (che, a proposito, non sono incluse nelle tasse HOA alla maggior parte degli sviluppi), le banche considereranno le tasse HOA mensili al momento di decidere quanto grande un mutuo sarete in grado di permettersi. Di conseguenza, si può lottare con compromessi fastidiosi come si decide tra le proprietà. Maggiori tasse HOA potrebbe lasciare con un importo più piccolo approvato da spendere per la vostra casa rispetto alla scelta di una proprietà alternativa con basso o senza tasse.,

È interessante notare che la presenza di commissioni non riduce necessariamente il valore di una proprietà; semmai, ci sono prove dell’effetto opposto. La ricerca del microeconomista Clarke ha scoperto che, dopo aver equalizzato le dimensioni e la posizione della casa, le proprietà che facevano parte di un HOA sono state vendute per una media di circa il 4% in più rispetto a quelle che non erano in un’associazione. Il premio è più alto, ha trovato, quando la casa e lo sviluppo sono nuovi; declina con l’età.,

Il tuo potenziale creditore può fornire la cifra di pagamento ipotecario e dovresti già avere i numeri di tassa di proprietà e HOA. Se si sta appena iniziando sulla vostra ricerca di casa-e non hanno ancora rapporti con eventuali istituti di credito—utilizzare un calcolatore di ipoteca online per stimare il pagamento ipotecario probabile per il principale che stai cercando, e di inserire altre informazioni rilevanti, tra cui il vostro anticipo previsto.

Ancora una volta, qualsiasi creditore con cui stai parlando può fornire questo., In alternativa, molti calcolatori ipotecari online, tra cui quello che abbiamo collegato a sopra, consentono anche di richiedere preventivi da istituti di credito ipotecario sui tassi e gli importi massimi approvati.

5. Le Alleanze contano

Poiché le regole e i regolamenti di un particolare HOA possono essere unici, non fare affidamento su informazioni di seconda mano o esperienze passate in altri sviluppi per imparare quali sono le regole e le alleanze di un HOA. E pensa bene se sarai in grado di vivere con loro.,

Se non riesci a trovare il CC& Rs online, sul sito web dell’HOA, chiedi al tuo agente immobiliare di acquistarli per te o ottenerli contattando direttamente l’HOA. Assicurati di controllare se il documento è aggiornato prima di procedere troppo lontano nel processo di acquisto.

Potresti scoprire di essere limitato in più modi di quanto potresti supporre., Oltre a disciplinare il colore delle porte e simili, CC&Rs può limitare quanto può crescere l’erba, se è possibile piantare o rimuovere alberi, quali tipi di veicoli è possibile parcheggiare sulla strada o nel vialetto (divieti di parcheggio CAMPER non sono rari, per esempio), quanto alto recinzioni possono essere, e quali tipi di rivestimenti è possibile utilizzare su finestre che si affacciano sulla strada.

Se la vita ecocompatibile è una priorità personale, controlla le disposizioni verdi dell’HOA, iniziando da ciò che può essere piantato intorno alla tua casa e come mantenere la vegetazione.,

Ad esempio, alcuni HOA non consentono lo xeriscaping, una forma di abbellimento ecologica per climi aridi, e possono limitare le dimensioni e la composizione di qualsiasi giardino che pianti. Le regole possono anche dettare l’uso di particolari fertilizzanti, pesticidi, o sistemi di irrigazione per mantenere il cantiere e vietare del calibro di mucchi di compost e pannelli solari.

Controlla qualsiasi lingua che possa impedirti, o anche solo complicare, di affittare la tua proprietà. Ciò che è considerato consueto può dipendere dalla giurisdizione., “Nella zona di Seattle, è comune trovare divieti sugli affitti a breve termine. Gli HOA hanno interesse a limitare la percentuale di unità non occupate dal proprietario, poiché i creditori ipotecari potrebbero essere riluttanti a prestare su edifici che hanno un’elevata occupazione in affitto”, afferma Manning.

6. Gestione dei conflitti

Come in ogni comunità, i disaccordi sorgono all’interno di uno sviluppo pianificato, a volte su determinati residenti che piegano o infrangono le regole. Prima di acquistare, esplora come vengono impostate e applicate le regole e quali sanzioni vengono imposte contro i trasgressori delle regole.,

Le sanzioni possono essere severe. In alcuni HOA, i risultati possono includere essere multati o citati in giudizio o avere l’HOA posto un pegno sulla vostra casa. Prestare particolare attenzione al fatto che l’HOA può precludere sulla vostra proprietà per il mancato pagamento delle quote HOA o mancato pagamento di multe derivanti da CC&R violazioni.

Chiedi informazioni sul processo per risolvere eventuali conflitti e su come l’HOA gestisce le aggiunte o le modifiche alle regole.

Richiedere un elenco o altra contabilità di conflitti e violazioni delle regole che l’associazione ha dovuto risolvere., Se queste informazioni non dettagliano le cause, chiedi di quelle. Assicurati di controllare eventuali azioni legali passate, presenti o pendenti in cui è coinvolto l’HOA. Inoltre, rivedere l’esito di tali casi.

7. La reputazione dell’HOA

Poiché l’associazione serve essenzialmente come un governo iper-locale per la comunità, vale la pena esaminare chi lo gestisce e quanto bene queste persone funzionino insieme.

È molto comune per gli HOA essere supervisionati da residenti della comunità che detengono le loro posizioni come volontari e sono eletti dai membri dell’associazione., Tuttavia, alcune associazioni sono interamente gestite professionalmente. Se una società privata gestisce l’HOA, indagare la sua reputazione prima di acquistare. Se l’HOA ha alcuni dipendenti, o aziende a cui contrae compiti, chiedi informazioni su queste entità e sul lavoro che svolgono.

Parla se puoi con alcuni degli attuali proprietari dell’edificio—quelli preferibili che non sono nel consiglio di HOA e hanno vissuto nell’edificio per diversi anni. Come collegialmente funziona il consiglio? Le differenze di opinione sono generalmente gestite civilmente e costruttivamente?, State attenti per le indicazioni di frequenti, anche perpetuo, dramma. Come con alcuni altri organi di governo, HOA possono essere ostacolati da egoismo, giochi di potere, e politica meschina.

Pianificare il tempo di parlare con il presidente HOA, per ottenere un senso di se si desidera che questa persona prendere decisioni a vostro nome circa lo sviluppo. Chiedi anche al presidente dell’interesse dei residenti nel servire nel consiglio: c’è un’alta motivazione a farlo o una relativa indifferenza?, Questa conversazione può anche motivarti (o meno) a servire nel consiglio te stesso un giorno, una mossa che richiederebbe di essere eletto e rinunciare a un po ‘ di tempo libero per le tue nuove responsabilità.

8. Conformità con l’HOA

Non fare affidamento sull’essere adeguatamente avvisati di eventuali problemi persistenti tra l’associazione e l’attuale proprietario di una casa che ti interessa. La mancata chiedere su questi problemi in modo tempestivo potrebbe tradursi in voi ereditare loro quando si prende possesso della proprietà.,

Alcuni potenziali problemi possono essere evidenti, come il paesaggio morto o invaso o la vernice che si sfalda. Al contrario, il proprietario ha apportato miglioramenti esterni o altre modifiche alla proprietà senza ottenere l’approvazione HOA? Se questi cambiamenti non sono in conformità con le regole, cosa potrebbe accadere a voi se si possedeva la proprietà? Potresti essere in grado di forzare il proprietario a risolvere i problemi come parte del contratto di vendita o fornire denaro alla chiusura.

9., Responsabilità assicurative

Come per la proprietà della proprietà, anche le disposizioni assicurative all’interno di uno sviluppo pianificato possono essere divise, con l’HOA che copre alcuni pericoli o aree e il proprietario della casa responsabile per gli altri.

Questi sono spesso imposti dalla legge statale. In Florida, ad esempio, un condominio HOA deve assicurare tutti i beni comuni, che comprende ogni parte dell’edificio fino al muro a secco incompiuto di un’unità., Nel frattempo, il proprietario della casa è responsabile per assicurare tutti i beni personali all’interno della loro unità, compresi elettrodomestici, pavimenti, mobili, trattamenti di finestra e simili.

Controlla la legge per lo stato in cui vivrai per la precisa divisione dei requisiti. Conferma che l’HOA per la proprietà che stai considerando aderisce a tali requisiti.,

L’assicurazione catastrofica è particolarmente importante se stai considerando un acquisto di condominio o casa in un’area soggetta a gravi disastri naturali, come inondazioni, terremoti, bufere di neve, incendi, tornado o uragani. ” Nel nord-ovest del Pacifico, l’assicurazione contro i terremoti è molto comune , anche se non richiesta”, dice Manning.

Controlla se l’HOA fornisce una copertura aggiuntiva come vantaggio per il possesso all’interno dello sviluppo. “HOA lungimirante può rendere un condominio più attraente” in questo modo, dice Manning., Potrebbero aggiungere ” terremoto e altri tipi di assicurazione di pericolo, si rifletterà nelle quote HOA del proprietario di abitazione.”Dovresti, ovviamente, confermare se tale copertura aggiuntiva si estende anche alle aree che sono la responsabilità legale del proprietario della casa, o solo a quelle sotto la competenza dell’HOA.

La linea di fondo

Vivere in uno sviluppo pianificato—ed essere governato in parte dalle regole di un HOA—può essere una benedizione mista., Offre la prospettiva di scambiare un certo controllo sulla vostra casa per le responsabilità ridotte di mantenerlo, e per il beneficio di godere di servizi condivisi e sicurezza. Può, tuttavia, anche scambiare l’aspetto diverso di un tipico quartiere per un aspetto più uniforme, anche se con una minore probabilità che il gusto di decorazione di un vicino o le abitudini di manutenzione sciatta diventino un problema per te.

Quanto bene abbracci questi compromessi contribuirà a quanto sarai felice in un condominio o in un’altra “casa pianificata”.,”Se si decide di procedere con l’acquisto, essere sicuri di coinvolgere i professionisti, tra cui l’agente immobiliare, che ha familiarità con gli sviluppi pianificati e HOA dal momento che ci sono una serie di aspetti insoliti a questi rispetto all’acquisto di una casa unifamiliare.