Scritto da: Corey Janoff
Questa è una domanda che ci viene posta molto, specialmente dai medici che cercano di aggiornare dalla loro casa di partenza. Dovrei affittare la mia casa o venderla? Oppure, dovrei vendere la mia casa o affittarla? Queste sono domande molto valide.
Possedere proprietà in affitto può essere un ottimo modo per generare reddito passivo. Il reddito più passivo si ha, meno sarà necessario lavorare, o meno sarà necessario ritirarsi da altri conti di investimento in pensione.,
Non molte persone hanno la capacità di trasformare la loro casa in una proprietà in affitto e ancora permettersi di acquistare una nuova casa, quindi è un punto controverso. Molti dei medici con cui lavoriamo sono in una posizione unica però. Potrebbero passare da un reddito di residenza a un reddito di livello e possono permettersi un pagamento di casa molto più grande. Inoltre, prestiti ipotecari medico consentono ai medici di acquistare una nuova casa con un minimo di 0% verso il basso. Questo può rendere l’opzione di mantenere la casa di avviamento per affittarlo un’opzione molto più realistica.,
Oggi voglio immergermi nei pro e nei contro della vendita della tua casa esistente rispetto all’affitto.
Dovrei vendere la mia casa o affittarla?
Prima di entrare in numero di se o non sarà valsa la pena di vendere la vostra casa o affittarla, voglio sapere se qualcuno vuole effettivamente possedere una proprietà in affitto. Se no, allora la risposta è facile; vendere. Andremo con l’ipotesi oggi che hai un interesse a possedere una proprietà in affitto. Che si tratti di diversificazione del portafoglio, reddito passivo, o qualsiasi motivo è attraente per voi.,
Inoltre, un paio di semplici domande da porsi sono:
- Puoi permetterti la prossima casa se tieni questa e la affitti?
- Se lo trasformi in un noleggio, puoi affittarlo per un profitto?
Puoi permetterti di comprare la prossima casa se tieni questa?
Un’altra ipotesi che faremo in questo post del blog è che ti stai trasferendo in una nuova casa in entrambi i casi. Questa decisione è già stata presa. Forse stai prendendo un lavoro in un’altra città. Forse sei un medico che la transizione dalla residenza in pratica e hanno una famiglia in espansione e hanno bisogno di più spazio., Puoi permetterti di comprare la prossima casa senza vendere la tua casa attuale?
Ci sono due fattori principali qui: l’acconto e il costo mensile del mutuo(s). Inizieremo con l’acconto.
Puoi permetterti l’acconto?
Se hai abbastanza denaro per un acconto del 20%, puoi saltare avanti. Se non avete che molto denaro a portata di mano, si dispone di un paio di opzioni per ottenere approvato per un mutuo sulla nuova casa.
Come accennato in precedenza, alcune banche che offrono programmi di prestito medico darà un mutuo a medici o dentisti senza il consueto acconto del 20%., Questo è grande, in quanto abbassa un ostacolo necessario per comprare una casa. Alcuni istituti di credito andrà a partire da 0% verso il basso (solo i costi di chiusura richiesti), anche se la maggior parte richiederà 5-10% verso il basso, a seconda dell’importo del prestito. Tuttavia, il 10% è inferiore al 20%. Su una casa di $1M, che fa una grande differenza.
A seconda della proprietà che stai guardando, potrebbe essere richiesto un calo del 20%. Alcune banche non prestano con meno del 20% in meno per alcuni condomini o cooperative. Spesso dipende da quante unità sono occupate dal proprietario.
Supponiamo che tu abbia bisogno solo del 5-10% per un acconto., Avrai anche bisogno di soldi per i costi di chiusura, le spese di spostamento e le riserve. La banca non ti permetterà di svuotare completamente il tuo conto bancario per l’acconto. In genere richiedono circa 4 mesi di pagamenti ipotecari in riserve dopo l’acconto e costi di chiusura. Se non avete abbastanza soldi a portata di mano per quelle spese, potrebbe essere necessario vendere la vostra casa al fine di acquistare il prossimo. Oppure, inizia a risparmiare.
L’altro fattore è pagamenti ipotecari su entrambe le proprietà.
Puoi permetterti le rate del mutuo?,
L’ipotesi con una proprietà in affitto è che avrai affittuari nella proprietà che ti pagano l’affitto che coprirà il pagamento del mutuo su quella proprietà. Beh, una banca in genere vuole vedere due anni di reddito da locazione costante prima che faranno la stessa ipotesi. Questo significa, devi essere in grado di permettersi i pagamenti su entrambe le proprietà al fine di beneficiare di un prestito sulla nuova casa. Lasciatemi spiegare ulteriormente.
Mentre ci sono alcune eccezioni, per qualificarsi per un mutuo, in genere non si può avere più del 43% del vostro reddito andando verso i pagamenti del debito., Se lo fai, abbiamo alcuni problemi più grandi da discutere, ma questo è un argomento per un altro giorno. Ecco come questo entra in gioco.
Se il pagamento del mutuo sulla casa corrente è di $1.500/mese. Hai prestiti auto per un totale di $1.200 / mese. Hai pagamenti di prestiti agli studenti di $2.000 / mese (alcuni istituti di credito ignoreranno i pagamenti di prestiti agli studenti per i medici, il che è folle per me). E i pagamenti con carta di credito minimo totale $300 / mese. Quelli aggiungono fino a $5.000/mese nei pagamenti del debito.,
Se il vostro reddito mensile è di $15.000/mese ($180.000/anno), il pagamento ipotecario massimo una banca offrirà senza vendere la vostra casa attuale è di $1.450. Sarebbe un passo indietro rispetto alla tua attuale casa.
Se si guadagna $20.000/mese, si può beneficiare di un nuovo mutuo di $3.600. A seconda delle case che si sta guardando nella vostra zona desiderata, che può o non può essere sufficiente.
Se questo limita le opzioni per le case che non ti piace, la risposta è facile, è necessario vendere la casa corrente (o le auto) se si desidera acquistare la nuova casa desiderata.,
Puoi affittare la tua casa attuale per un profitto?
Se stabiliamo che è possibile acquistare la nuova casa che si desidera senza problemi, quindi la prima cosa che voglio sapere è se la vostra casa attuale può essere affittato per un profitto. Detto in un altro modo, il reddito da locazione previsto sarà maggiore dei costi di possedere la proprietà in affitto?
Chiamami pazzo, ma mi piacciono le proprietà in affitto che fanno soldi. Non sono così entusiasta di possedere una proprietà in affitto che perde soldi. Quindi, se ti stai chiedendo, ” Dovrei affittare la mia casa o venderla?,”Voglio sapere se sarà una proprietà in affitto redditizio.
Parlare con alcuni agenti immobiliari e società di gestione immobiliare per avere un’idea di quello che pensano si potrebbe realisticamente affittare la vostra casa per. Puoi anche fare qualche ricerca online per vedere per quali proprietà simili sono in affitto.
Facciamo finta il pagamento del mutuo, più le tasse di proprietà, assicurazione, quote HOA (se applicabile), le spese di gestione (se si utilizza un gestore di proprietà) insieme ad alcuni costi di manutenzione annuali stimati media $2.000 / mese., Se è possibile affittare la proprietà per $2.500 / mese, allora che è una proprietà in affitto redditizio!
Se si può realisticamente affittare la proprietà per $1.500/mese, e ti costa $2.000/mese, allora che non è una proprietà in affitto redditizio. Quella proprietà in affitto ti sta perdendo soldi. Non bene. Ma che dire dell’apprezzamento della proprietà nel tempo o delle detrazioni fiscali?
Certo, possiamo immergerci in profondità nei numeri per esaminare stime più specifiche, ma tutto ciò che stiamo facendo è cercare modi per giustificare la detenzione di una proprietà che ci perderà denaro., Rivendicare una spesa di ammortamento sulla proprietà per ridurre la responsabilità fiscale è grande. Ma se la proprietà sta perdendo 6 6.000 all’anno, si spendono 6 6.000 per forse risparmiare taxes 1.500 in tasse.
Preferirei pagare taxes 1.500 in tasse e non perdere $6.000.
Vuoi essere un padrone di casa? Potenzialmente a lunga distanza?
Supponendo che la vostra casa può essere affittata per un profitto, è necessario decidere se possedere una proprietà in affitto è attraente per voi. Sai cosa vuol dire essere il proprietario di una casa. Pensate a tutti i mal di testa che hai avuto a che fare con possedere la casa in cui vivi., Ora fai finta di avere a che fare con quei mal di testa, insieme ai mal di testa che crea la casa del tuo vicino. Non è così divertente quando non chiami la proprietà la tua casa.
Detto questo, se stai facendo soldi, il mal di testa potrebbe valerne la pena. Alcuni di loro potrebbero essere alleviati da una società di gestione immobiliare, quindi devi solo affrontare problemi importanti. Questo può essere particolarmente utile se la proprietà in affitto si trova in una posizione diversa rispetto alla vostra residenza principale.
Quando chiedi, dovrei vendere la mia casa o trasformarla in un affitto, prima chiediti se vuoi essere un padrone di casa., Possiede una proprietà in affitto appello a voi? Può essere un ottimo modo per generare reddito passivo, ma può anche creare qualche frustrazione per voi. Se siete OK con quello, e sembra che si può affittare fuori per un profitto, poi andare per esso!
Informazioni integrative:
Gli esempi sono ipotetici e sono solo a scopo illustrativo. Consultare un professionista fiscale per le implicazioni fiscali relative alle circostanze specifiche.
