Decine di istituti di credito ipotecario dichiarare fallimento nel giro di poche settimane. Il mercato è pieno di preoccupazioni di una grande crisi del credito globale, che potrebbe interessare tutte le classi di mutuatari. Le banche centrali utilizzano clausole di emergenza per iniettare liquidità nei mercati finanziari spaventati. I mercati immobiliari precipitano dopo anni di record. I tassi di preclusione raddoppiano anno su anno nella seconda metà del 2006 e nel 2007.
I rapporti sembrano intimidatori, ma cosa significa tutto questo?,
Siamo attualmente al ginocchio in una crisi finanziaria che si concentra sul mercato immobiliare degli Stati Uniti, dove le ricadute dal mercato dei mutui subprime congelati si riversano sui mercati del credito, così come sui mercati azionari nazionali e globali. Continua a leggere per saperne di più su come i mercati sono scesi fino a questo punto e su cosa potrebbe esserci in futuro.
Il percorso verso una crisi
Era questo il caso di un gruppo o di una società che si addormentava al volante? È questo il risultato di troppa poca supervisione, troppa avidità o semplicemente non abbastanza comprensione?, Come spesso accade quando i mercati finanziari vanno male, la risposta è probabilmente “tutto quanto sopra”
Ricorda, il mercato che stiamo guardando oggi è un sottoprodotto del mercato sei anni fa. Rewind torna alla fine del 2001, quando la paura di attacchi terroristici globali dopo settembre. 11 roiled un’economia già in difficoltà, quella che stava appena iniziando a uscire dalla recessione indotta dalla bolla tecnologica della fine degli anni ‘ 90.,
In risposta, durante il 2001, la Federal Reserve ha iniziato a tagliare drasticamente i tassi, e il tasso sui fed funds è arrivato all ‘ 1% nel 2003, che nel linguaggio delle banche centrali è essenzialmente zero. L’obiettivo di un basso tasso di fondi federali è quello di espandere l’offerta di moneta e incoraggiare il prestito, che dovrebbe stimolare la spesa e investire. L’idea che la spesa fosse “patriottica” è stata ampiamente propagata e tutti—dalla Casa Bianca fino alla locale associazione genitori-insegnanti ci hanno incoraggiato a comprare, comprare, comprare.
Ha funzionato e l’economia ha iniziato a espandersi costantemente nel 2002.,
Immobiliare comincia a guardare attraente
Come tassi di interesse più bassi hanno lavorato la loro strada nell’economia, il mercato immobiliare ha cominciato a lavorare se stesso in una frenesia come il numero di case vendute—ed i prezzi hanno venduto per—aumentato drammaticamente a partire dal 2002. A quel tempo, il tasso su un mutuo a tasso fisso di 30 anni era ai livelli più bassi visti in quasi 40 anni, e la gente ha visto un’opportunità unica per ottenere l’accesso a quasi la fonte più economica di equità disponibile.,
Banche d’investimento, e il titolo Asset-Backed
Se il mercato immobiliare fosse stato trattato solo una mano decente—diciamo, uno con bassi tassi di interesse e aumento della domanda—tutti i problemi sarebbero stati abbastanza contenuti. Sfortunatamente, è stata trattata una mano fantastica, grazie ai nuovi prodotti finanziari che sono stati filati a Wall Street. Questi nuovi prodotti finirono per essere diffusi in lungo e in largo e furono inclusi nei fondi pensione, negli hedge fund e nei governi internazionali.
E, come stiamo imparando, molti di questi prodotti hanno finito per non valere assolutamente nulla.,
Un’Idea Semplice Porta a Grossi Problemi
L’asset-backed security (ABS) è stato intorno per decenni, e al suo centro si trova un investimento semplice principio: Prendere un sacco di attività che sono prevedibili e simili flussi di cassa (come un individuo mutuo casa), riunirli in un pacchetto gestito che raccoglie tutti i singoli pagamenti (mutuo), e usare i soldi per pagare gli investitori una cedola sul pacchetto gestito. Questo crea un titolo di asset-backed in cui il sottostante immobiliare agisce come garanzia.,
Un altro grande vantaggio era che le agenzie di rating del credito come Moody’s e Standard & Poor’s avrebbero messo il loro timbro di approvazione ” AAA ” o “A+” su molti di questi titoli, segnalando la loro relativa sicurezza come investimento.
Il vantaggio per l’investitore è che possono acquisire un portafoglio diversificato di attività a reddito fisso che arrivano come un pagamento di cedole.,
La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) aveva raggruppato e venduto mutui cartolarizzati come ABS per anni; i loro rating ” AAA ” avevano sempre avuto la garanzia che il sostegno del governo di Ginnie Mae aveva offerto. Gli investitori hanno ottenuto un rendimento più elevato rispetto ai Treasuries e Ginnie Mae è stata in grado di utilizzare i finanziamenti per offrire nuovi mutui.,
Ampliamento dei margini
Grazie all’esplosione del mercato immobiliare, veniva creata anche una forma aggiornata di ABS, solo questi ABS venivano imbottiti di mutui subprime o prestiti a acquirenti con credito meno che stellare.
I prestiti subprime, insieme ai loro rischi di default molto più elevati, sono stati collocati in diverse classi di rischio, o tranche, ognuna delle quali è dotata di un proprio programma di rimborso., Le tranche superiori sono state in grado di ricevere rating ” AAA ” —anche se contenevano prestiti subprime—perché a queste tranche sono stati promessi i primi dollari che sono entrati nel titolo. Le tranche più basse hanno comportato tassi cedolari più elevati per compensare l’aumento del rischio di default. Fino in fondo, la tranche “equity” era un investimento altamente speculativo, in quanto potrebbe avere i suoi flussi di cassa essenzialmente spazzati via se il tasso di default sull’intero ABS si insinuasse al di sopra di un livello basso—nell’intervallo dal 5 al 7%.,
All’improvviso, anche i creditori ipotecari subprime avevano una strada per vendere il loro debito rischioso, che a sua volta ha permesso loro di commercializzare questo debito in modo ancora più aggressivo. Wall Street era lì per raccogliere i loro prestiti subprime, impacchettarli con altri prestiti (alcuni di qualità, altri no) e venderli agli investitori. Inoltre, quasi l’80% di questi titoli in bundle è diventato magicamente investment grade (rating” A ” o superiore), grazie alle agenzie di rating, che hanno guadagnato commissioni lucrative per il loro lavoro nel rating degli ABS.,
Come risultato di questa attività, è diventato molto redditizio originare mutui, anche rischiosi. Non passò molto tempo prima che anche i requisiti di base come la prova di reddito e un acconto venivano trascurati dai creditori ipotecari; 125% mutui loan-to-value venivano sottoscritti e dati ai potenziali proprietari di abitazione. La logica è che con i prezzi degli immobili in aumento così veloce (prezzi medi delle case sono stati in aumento fino al 14% ogni anno entro il 2005), un mutuo LTV 125% sarebbe sopra l’acqua in meno di due anni.,
Leverage Squared
Il ciclo di rinforzo stava iniziando a girare troppo velocemente, ma con Wall Street, Main Street e tutti quelli che tra di loro approfittavano della corsa, chi avrebbe frenato?
I tassi di interesse da record si sono combinati con standard di prestito sempre allentati per spingere i prezzi degli immobili a livelli record nella maggior parte degli Stati Uniti. I proprietari di abitazione esistenti sono stati rifinanziamento in numeri record, attingendo capitale recentemente guadagnato che potrebbe essere avuto con poche centinaia di dollari spesi per una valutazione casa.,
Nel frattempo, grazie alla liquidità del mercato, le banche di investimento e altri grandi investitori sono stati in grado di prendere in prestito sempre di più (aumento della leva finanziaria) per creare ulteriori prodotti di investimento, che includevano attività subprime traballanti.
Il debito garantito si unisce alla mischia
La possibilità di prendere in prestito più banche e altri grandi investitori hanno spinto a creare obbligazioni di debito garantite (CDO), che essenzialmente hanno raccolto tranche di azioni e “mezzanine” (rating medio-basso) da MBS e le hanno riconfezionate ancora una volta, questa volta in CDO mezzanine.,
Utilizzando lo stesso schema di pagamento “trickle down”, la maggior parte dei CDO mezzanine potrebbe ottenere un rating di credito “AAA”, facendolo cadere nelle mani di hedge fund, fondi pensione, banche commerciali e altri investitori istituzionali.
Residential mortgage-backed securities (RMBS), in cui i flussi di cassa provengono dal debito residenziale, e CDO stavano effettivamente rimuovendo le linee di comunicazione tra il mutuatario e il creditore originale., Improvvisamente, i grandi investitori controllavano la garanzia; di conseguenza, i negoziati sui pagamenti ipotecari tardivi sono stati aggirati per il modello “direct-to-preclusione” di un investitore che cerca di ridurre le perdite.
Tuttavia, questi fattori non avrebbero causato l’attuale crisi se:
- Il mercato immobiliare avesse continuato a crescere.
- I proprietari di abitazione potrebbero effettivamente pagare i loro mutui.
Tuttavia, poiché ciò non si è verificato, questi fattori hanno solo contribuito ad alimentare il numero di pignoramenti in seguito.,
Teaser Rates and the ARM
Con i creditori ipotecari che esportano gran parte del rischio in prestiti subprime fuori dalla porta agli investitori, erano liberi di elaborare strategie interessanti per originare prestiti con il loro capitale liberato. Utilizzando teaser rates (tassi bassi speciali che durerebbero per il primo anno o due di un mutuo) all’interno di mutui a tasso variabile (ARM), i mutuatari potrebbero essere allettati in un mutuo inizialmente conveniente in cui i pagamenti salirebbero alle stelle in tre, cinque o sette anni.,
Mentre il mercato immobiliare ha spinto ai suoi picchi nel 2005 e nel 2006, i tassi di teaser, le armi e il prestito “solo interesse” (dove non vengono effettuati pagamenti di principio per i primi anni) sono stati sempre più spinti sui proprietari di case. Man mano che questi prestiti diventavano più comuni, meno mutuatari mettevano in discussione i termini e venivano invece allettati dalla prospettiva di essere in grado di rifinanziarsi in pochi anni (con un enorme profitto, secondo l’argomento), consentendo loro di effettuare qualsiasi pagamento di recupero sarebbe stato necessario., Ciò che i mutuatari non hanno preso in considerazione nel mercato immobiliare in piena espansione, tuttavia, era che qualsiasi diminuzione del valore della casa avrebbe lasciato il mutuatario con una combinazione insostenibile di un pagamento palloncino e un pagamento ipotecario molto più alto.
Un mercato come vicino a casa come immobiliare diventa impossibile ignorare quando si sta sparando su tutti i cilindri. Nell’arco di cinque anni, i prezzi delle case in molte aree erano letteralmente raddoppiati, e quasi tutti coloro che non avevano acquistato una casa o rifinanziato si consideravano indietro nella corsa per fare soldi in quel mercato., I creditori ipotecari lo sapevano e lo spingevano in modo sempre più aggressivo. Le nuove case non potevano essere costruite abbastanza velocemente e le scorte dei costruttori di case aumentarono.
Nel solo 2006 il mercato dei CDO (garantito principalmente dal debito subprime) ha raggiunto oltre 600 miliardi di dollari di emissioni, più di 10 volte l’importo emesso appena dieci anni prima. Questi titoli, sebbene illiquidi, sono stati raccolti con entusiasmo nei mercati secondari, che li hanno felicemente parcheggiati in grandi fondi istituzionali ai loro tassi di interesse che battevano il mercato.,
Le crepe iniziano ad apparire
Tuttavia, entro la metà del 2006, cominciarono ad apparire crepe. Le vendite di nuove case si sono bloccate e i prezzi medi di vendita hanno fermato la loro salita. I tassi di interesse—pur rimanendo bassi storicamente-erano in aumento, con i timori di inflazione che minacciavano di aumentarli. Tutti i mutui e rifinanziamenti facili da sottoscrivere erano già stati fatti, e il primo dei bracci traballanti, scritto da 12 a 24 mesi prima, stava cominciando a resettare.
I tassi di default hanno iniziato a salire bruscamente. Improvvisamente, il CDO non sembrava così attraente per gli investitori in cerca di rendimento., Dopo tutto, molti dei CDO erano stati ri-confezionati così tante volte che era difficile dire quanta esposizione subprime era in realtà in loro.
La crisi del credito facile
Non passò molto tempo prima che le notizie sui problemi del settore passassero dalle discussioni in sala riunioni alle notizie che accaparravano i titoli.
Decine di istituti di credito ipotecario-senza più mercati secondari o banche d’investimento desiderosi di vendere i loro prestiti—sono stati tagliati fuori da quella che era diventata la principale fonte di finanziamento e sono stati costretti a chiudere le operazioni. Di conseguenza, i CDO sono passati da illiquidi a non commercializzabili.,
Di fronte a tutta questa incertezza finanziaria, gli investitori sono diventati molto più avversi al rischio e hanno cercato di sciogliere posizioni in MBS potenzialmente pericolosi e qualsiasi titolo a reddito fisso che non pagasse un premio di rischio adeguato per il livello di rischio percepito. Gli investitori stavano votando in massa che i rischi subprime non erano quelli che vale la pena prendere.
In mezzo a questa fuga verso la qualità, i buoni del Tesoro a tre mesi sono diventati il nuovo prodotto a reddito fisso “must-have” e i rendimenti sono scesi di uno scioccante 1.5% in pochi giorni., Ancora più notevole rispetto all’acquisto di titoli di Stato (e a breve termine) è stato lo spread tra obbligazioni societarie a termine simile e buoni del tesoro, che si è allargato da circa 35 punti base a più di 120 punti base in meno di una settimana.
Questi cambiamenti possono sembrare minimi o non dannosi per l’occhio inesperto, ma nei moderni mercati del reddito fisso-dove la leva è il re e il credito economico è solo il giullare attuale—una mossa di quella portata può fare molti danni. Ciò è stato illustrato dal crollo di diversi hedge fund.,
Molti fondi istituzionali si sono trovati di fronte a richieste di margini e garanzie da parte di banche nervose, che li hanno costretti a vendere altri beni, come azioni e obbligazioni, per raccogliere denaro. L’aumento della pressione di vendita ha preso il sopravvento sui mercati azionari, poiché le principali medie azionarie di tutto il mondo sono state colpite da forti cali nel giro di poche settimane, il che ha di fatto bloccato il forte mercato che aveva portato il Dow Jones Industrial Average ai massimi storici nel luglio del 2007.
Per contribuire ad arginare l’impatto della crisi, le banche centrali degli Stati Uniti.,, Giappone, ed Europa, attraverso iniezioni di liquidità di diverse centinaia di miliardi di dollari, ha aiutato le banche con i loro problemi di liquidità e ha contribuito a stabilizzare i mercati finanziari. La Federal Reserve ha anche tagliato il tasso di finestra di sconto, che ha reso più economico per le istituzioni finanziarie prendere in prestito fondi dalla Fed, aggiungere liquidità alle loro operazioni e aiutare le attività in difficoltà.
La liquidità aggiunta ha contribuito a stabilizzare il mercato in una certa misura, ma l’impatto completo di questi eventi non è ancora chiaro.,
Conclusione
Non c’è nulla di intrinsecamente sbagliato o cattivo nell’obbligazione del debito garantito o in uno qualsiasi dei suoi parenti finanziari. È un modo naturale e intelligente per diversificare il rischio e aprire i mercati dei capitali. Come qualsiasi altra cosa-la bolla delle dotcom, il crollo della gestione del capitale a lungo termine e l’iperinflazione dei primi 1980—se una strategia o uno strumento viene utilizzato in modo improprio o troppo cotto, ci sarà bisogno di una buona scossa fuori dall’arena., Chiamalo un’estensione naturale del capitalismo, dove l’avidità può ispirare l’innovazione, ma se non controllata, le principali forze di mercato sono necessarie per riportare l’equilibrio al sistema.
Quali sono le prospettive?
Quindi dove andiamo da qui? La risposta a questa domanda si concentrerà sulla scoperta di quanto vasta portata l’impatto sarà, sia negli Stati Uniti e in tutto il mondo. La situazione migliore per tutte le parti coinvolte rimane quella in cui l’economia statunitense fa bene, la disoccupazione rimane bassa, il reddito personale tiene il passo con l’inflazione e i prezzi degli immobili trovano un fondo., Solo quando si verificherà l’ultima parte saremo in grado di valutare l’impatto totale della fusione dei subprime.
La supervisione regolamentare è destinata a diventare più rigida dopo questo fiasco, probabilmente mantenendo le restrizioni sui prestiti e i rating delle obbligazioni molto prudenti per i prossimi anni. Tutte le lezioni apprese a parte, Wall Street continuerà a cercare nuovi modi per valutare il rischio e il pacchetto di titoli, e rimane il dovere dell’investitore di vedere il futuro attraverso i preziosi filtri del passato.,
