In superficie, il business self storage e quanto costerà costruire unità di archiviazione sembra così semplice. Altre aziende hanno ordini di prodotti, conteggio delle scorte & stoccaggio, problemi di deterioramento, obsolescenza, personale,pianificazione, problemi di responsabilità del prodotto, attrezzature & fornitura di materiali di consumo ecc. ecc. ecc. la maggior parte dei quali non fanno parte dell’equazione self storage., Ma, ancora le acque corrono in profondità, e saltare in self storage perché sembra facile può causare più di un
splash di quanto si è preparati per.
In primo luogo,” costruiscilo e verranno ” non funziona qui. Una buona campagna pubblicitaria e grande
i prezzi non creerà un “bisogno” dove non esiste. Le persone possono essere convinte di essere “mancanti” se non hanno l’ultimo gadget, la migliore pizza, la moto più veloce o il profumo più seducente….,ma dicendo loro che hanno bisogno di pagare un canone mensile per memorizzare roba che non hanno non sta andando a
lavoro, non importa quanto attraente il prezzo o spiffy la struttura.
Self storage è così versatile in termini di costruzione, e così semplice nel funzionamento rispetto alla maggior parte
le imprese, gli individui che hanno terra o vogliono avviare un business per motivi personali, sono tentati
per saltare in con la ricerca minima. Parte della responsabilità che quelli di noi nel settore faccia è
aiutare le persone a vedere il quadro più ampio., Self storage è un business, e deve essere valutato nel
stessi termini di qualsiasi altra attività.
Costo per costruire unità di archiviazione-Self Storage Business Model
La domanda principale a cui si deve rispondere nel determinare se self storage funzionerà per te è:
Il denaro che la tua struttura dovrebbe generare sarà sufficiente per coprire tutti i costi e le spese e ti fornirà il reddito di profitto che desideri durante il periodo in cui ne hai bisogno ? Quindi, ci sono quattro fattori determinanti. (1) Quanto si può aspettare di guadagnare
nelle vendite (affitti + merce)., (2) Quanto costerà costruire e gestire la tua struttura, e (3)
quanto profitto hai bisogno per rendere questo un investimento utile? (4) Qual è la tua strategia di uscita
(il lungo termine o l’obiettivo finale per l’investimento)?
Rispondere alla prima domanda è una combinazione di due fattori. Quanto di ogni prodotto (unità di dimensioni,
tipi) avete spazio per sulla vostra terra,e quale tasso si può caricare per ciascuno di essi? Il tasso
problema è generalmente più facile che il problema del prodotto, ci vuole solo un po ‘ di ricerca., In genere è possibile
carica su ciò che le spese dei vostri concorrenti per prodotti simili. Se la vostra struttura è più bello o più
conveniente rispetto ai concorrenti si può essere in grado di caricare un po ‘ di più. Le persone in genere preferiscono
conservare gli oggetti di famiglia il più vicino possibile alla loro casa, o in un posto comodo per le strade
che portano da o verso il lavoro o altri luoghi in cui viaggiano abitualmente. Quindi la maggior parte dei tuoi clienti arriverà da poche miglia dalla tua struttura o dal traffico sulle rotte commerciali vicino alla tua struttura., Queste sono
le aree in cui è necessario controllare i tassi di concorrenza e di occupazione.
Scoping il concorso
Visitare il concorso di persona è necessario per vedere come la struttura proposta si impilerà rispetto
al loro e se le loro attività sembrano essere fiorenti. Se i tuoi concorrenti non sono ben occupati, l’area potrebbe aver raggiunto un punto di saturazione e semplicemente non c’è più base di clienti da cui attingere. Non costruire pensando che se si dispone di una struttura più bella si sposteranno al tuo, essi
non lo faranno., È inerzia; un oggetto a riposo tende a rimanere a riposo. Questo è uno dei motivi self storage
funziona. Ottenere quante più informazioni possibile attraverso le domande e l’osservazione, poi follow-up con
telefonate per riempire gli spazi vuoti. Potresti non essere in grado di ottenere le informazioni necessarie dall’approccio diretto
. Preparati a fare un po ‘ di investigazione, se necessario, per determinare i tuoi potenziali tassi unitari e l’occupazione dei concorrenti.
Site&Unit Mix
Il passo successivo è quello di determinare il mix di unità., Unit mix determinazione è un’arte / scienza con alcune linee guida generali
. Più densa è la popolazione, meglio le unità più piccole venderanno; l’inverso è vero per le unità più grandi. Un mix di unità è più commerciabile di unità di tutte le stesse dimensioni, e gli inquilini commerciali
tendono ad utilizzare unità più grandi rispetto ai clienti residenziali. Anche se molti tipi di edifici metallici possono
essere riconfigurati, se necessario, grande cura deve essere esercitata nel determinare unità mix. Lo spazio aereo
diviso per le pareti è il vostro unico prodotto., Più la configurazione delle unità corrisponde alle tue potenziali esigenze dei clienti, migliori saranno le tue vendite. Se si vuole indirizzare un mercato di nicchia come record o
stoccaggio del vino, questo può essere un settore in cui si sceglie di chiedere il parere di un esperto attraverso uno studio di fattibilità
. Verificare con diverse aziende per vedere quali servizi offrono e la loro struttura tariffaria.
Assicurati che ciò che stai pagando non sia solo informazioni raccolte, ma in realtà fornisce le risposte
che stai cercando. Quando il mix di unità e le tariffe sono state stabilite è possibile calcolare il reddito da locazione potenziale., Se si offrono vendite di merce o altri servizi accessori stime di questo reddito viene aggiunto agli affitti per calcolare il reddito potenziale lordo. Una volta che il reddito è stato stabilito, i costi e le spese devono essere previsti.
Preparazione del sito
La preparazione del sito è spesso l’elemento di costruzione più costoso ed è completamente individuale a
ogni posizione. La maggior parte dei costruttori possono citare “lastra e sopra” stime dei costi di costruzione. Spese di progettazione
e una pletora di tasse di approvazione governative sarà anche significativamente toccare il vostro portafoglio., Inoltre
per il costo di costruzione della struttura, è necessario capitale operativo sufficiente per operare si struttura
nella fase di locazione-up.
Leasing
La fase di leasing è il periodo di tempo dal giorno in cui apri le porte al giorno in cui hai
entrate sufficienti da affitti e vendite di merci per coprire le spese di possedere il negozio. Proprietà
le spese includono le spese operative mensili (spese dei dipendenti,utenze, manutenzione,
ecc.), servizio del debito sul prestito di costruzione o ipoteca, tasse e assicurazione di responsabilità civile (proprietà, non
contenuto unitario)., Per stimare la quantità di locazione portare i soldi si dovrà prendere in prestito (di solito come parte di
il prestito di costruzione) determinare quale percentuale del vostro netto affittabile metratura si può ragionevolmente
si aspettano di aver affittato ogni mese. La differenza tra metraggio quadrato lordo e netto
metraggio quadrato affittabile è che metraggio quadrato lordo comprende corridoi, voci ecc., e net leasable
la metratura è solo quello spazio che può essere affittato. Moltiplicare la metratura netta affittabile dal tuo
affitto medio per piede quadrato, e che vi darà il vostro reddito potenziale totale.,
La prossima “area grigia” che affronti sta facendo un’ipotesi su quanto metraggio quadrato ti aspetti di affittare ogni mese. Nella maggior parte delle zone del paese, affitti iniziano con il botto in primavera, tenere abbastanza
bene per tutta l’estate, poi si assottigliano per l’autunno, e quasi congelare in inverno. Tuttavia, le economie locali
possono influenzare significativamente tale tendenza. Se siete in una città universitaria si può caricare con forniture insegnante
e gli effetti personali degli studenti da maggio – giugno ad agosto-settembre e condurre marketing pesante
il resto dell’anno per mantenere le cose in corso., Se possibile, leggere riviste di settore per trovare lease up tariffe in
la vostra zona o parlare con gli operatori locali sulle tendenze, poi mettere insieme la stima di quale percentuale di
reddito da locazione si prevede di guadagnare ogni mese.
Se si prevede di affittare il tre per cento della vostra metratura netta affittabile il primo mese, e tre
il secondo mese si può aspettare il 3% del vostro reddito netto affittabile il primo mese e il 6% il secondo
mese, ecc., Per i primi mesi probabilmente non avrai molte uscite, ma dopo 3 a
6 mesi dovrai anche sottrarre il reddito di metratura perso per spostare le uscite per avere una buona stima del reddito lordo effettivo per il mese. Sottrarre le spese stimate dal reddito lordo stimato
per determinare il reddito netto stimato. Finché tale numero di reddito netto è un numero negativo,
è necessario prendere in prestito denaro per coprire le spese. Questo è “lease carry”. Una volta che il vostro reddito copre
spese, avete raggiunto l’equilibrio e non è più necessario prendere in prestito., Cioè, a meno che le tue spese non includessero un accantonamento per tasse e assicurazioni. Le tasse e l’assicurazione di solito non hanno
da pagare su base mensile, ma non possono mai essere dimenticati – hanno un piano per coprire loro pure.
Self Storage Investment Returns
Dopo che tutte le tue spese sono coperte, il reddito che ricevi dalla tua struttura è il profitto. Il finale
fattore determinante sulla necessità o meno di costruire il tuo negozio è se il profitto si riceverà
da questo investimento è uguale o superiore al profitto si può ottenere investendo in qualcosa
altro., Un fattore aggiunto da considerare è se si vuole vendere la struttura ad un certo punto, o
solo avere un flusso di reddito per il prossimo futuro. Vuoi capovolgere la proprietà il più velocemente possibile per ottenere più soldi per ulteriori investimenti? Vuoi mantenere la struttura fino a quando il
i bambini sono pronti per il college e poi vendere per avere fondi universitari? O, vuoi tenere su di esso per
reddito di pensione? Questa è la tua strategia di uscita; dovresti scegliere l’investimento che meglio soddisfa gli obiettivi futuri e quelli immediati.,
Il fascino di self storage è reale, si tratta di un unico semplice business, ma è ancora un business. Prima di
vengono prese altre decisioni, è necessario decidere se questo è il business che soddisferà
i vostri obiettivi. Poi si arriva a scegliere il look che si desidera, appartamento o semplicemente ufficio, colori, quali porte
per comprare, sistema di sicurezza, scherma, pavimenti, ecc.
