Good Mood

Quanto segue è una storia vera, ma i nomi sono stati cambiati nel caso in cui le parti coinvolte leggere questo!

Sono le dieci del mattino e John ha appena ricevuto un’altra telefonata dal gestore della proprietà che sta attualmente cercando di riempire un posto vacante nel suo duplex. Gli è stato detto che l’inquilino esistente sta rompendo il contratto di locazione perché qualcuno ha rotto e rubato gli strumenti dell’inquilino—per la seconda volta in 12 mesi.

Questa proprietà non ha avuto altro che problemi da quando John l’ha acquistata un anno fa., Ecco alcune delle cose che sono andate avanti nell’ultimo anno:

• John non è stato in grado di garantire un inquilino per più di sei mesi.
• John ha dovuto sostituire due finestre rotte da atti vandalici mentre le unità erano vuote.
• John ha ricevuto tre telefonate a mezzanotte che segnalavano spari.
• C’è una casa di crack sballato dall’altra parte della strada.
• La vicina della porta accanto (una donna anziana) è stata rapita dalla sua veranda ed è ancora MIA.

Penseresti che dopo aver affrontato questi mal di testa, John avrebbe abbandonato gli investimenti immobiliari tutti insieme.,

Ma non è così.

In effetti, è più appassionato che mai di acquistare proprietà in affitto.

Perché?

Beh, per uno, John ha imparato alcune lezioni molto dolorose e importanti dall’incubo di cui sopra. Infatti, nel corso dell’ultimo anno, ha escogitato una serie rigorosa di criteri che garantiranno che molti di questi problemi non si ripetano. Ho preso la formula di John, aggiunto alcune note, e anche gettato un paio di miei criteri nel mix.

Il risultato? Una formula quasi perfetta per l’acquisto di immobili in affitto che forniscono flusso di cassa., E la formula quasi perfetta è ancora più snella con aziende come Roofstock che aiuta persone come John a comprare proprietà in affitto (sì, proprietà che sono già affittate in modo da non dover trovare inquilini) per scopi di investimento.

Sembra troppo bello per essere vero, ma in realtà non lo è. Fidati di me.,

Prima di continuare, voglio solo sottolineare che questa strategia è il risultato di ore e ORE di lettura, conversazioni multiple con altri investitori, gestori di proprietà agenti immobiliari e simili, e un’analisi approfondita dei nostri investimenti —questa strategia è un bi-prodotto di una nostra personale esperienza e potrebbe variare a seconda del vostro.,

Ecco, ci siamo…

Il primo passo per garantire che non si finisce con un immobile incubo è:

Formazione

Prima di entrare in specifiche tecniche, vorrei ri-sottolineare che, proprio come qualsiasi altro tipo di investimento là fuori, se non sai cosa stai facendo, ti brucerai e perdere UN SACCO di soldi. Raccomando sempre di fare i compiti e di investire PRIMA nella tua educazione.,

Ecco un paio di cose che faccio per essere educato:

Parla con altri investitori – assicurati di ricevere consigli solidi da persone che hanno compiuto ciò che stai cercando di fare, non da membri della famiglia spezzata! Sarete sorpresi da quante persone ben intenzionate sono desiderosi di darvi consigli gratuiti su qualcosa di cui non sanno nulla.

Leggi, Leggi, Leggi

Sono un grande fan della lettura. Si consiglia di leggere una varietà di autori che hanno approcci diversi. Il vostro compito sarà quello di leggere abbastanza materiale per iniziare a vedere i modelli e per formare le proprie opinioni e strategie.,

Considera l’acquisto di corsi

C’è un SACCO di contenuti di qualità là fuori; tuttavia, proprio come qualsiasi altro settore, c’è anche un sacco di venditori di olio di serpente che vendono schemi get-rich-quick, quindi fai attenzione. Di solito, una ricerca approfondita su Google aiuterà a risolvere le mele marce.

Conosci il tuo mercato

Vi consiglio di acquistare in una zona che si ha familiarità con, almeno per le prime proprietà come si ottiene i piedi bagnati. Se non si ha familiarità con una zona, provare a spendere un paio di fine settimana nel vostro target di mercato per un periodo di mesi., Guidare in giro in 2-3 codici di avviamento postale che ti interessa e parlare con i vicini, proprietari di negozi locali, gestori di proprietà, ecc. così si può ottenere un tatto per la zona e la clientela potenziale avrete a che fare con.

Che tipo di quartiere dovresti cercare?

Bene, la strategia di ogni persona è diversa, ma ecco come analizzo le proprietà e esploro i quartieri:

Li valuto come una delle tre categorie

Una classe

Questi sono in quartieri “orgoglio di proprietà” occupati prevalentemente dai proprietari di case., Le case sono in genere ben tenute con prati verdi, strade alberate, ecc.

Questi tendono a fare grandi case per impressionare i vostri amici, ma di solito non matita fuori come grandi investimenti. Sto alla larga da queste aree.

Classe B

Questo in genere ha la più ampia gamma di prodotti tra le tre classi. Queste case di solito servono il maggior numero di persone all’interno della comunità e hanno la più grande quantità di inventario.,

Di solito cerco di indirizzare un quartiere dove c’è una grande porzione di operai e dove c’è un rapporto del 35/65% tra affittuario e proprietario di abitazione. Di solito puoi dire se ti trovi in uno di questi quartieri per il numero di veicoli commerciali parcheggiati in passi carrai – furgoni per la riparazione di cavi, camion per costruzioni, ecc.

Classe C

Questi sono in quartieri “fatiscenti” occupati prevalentemente da affittuari.

Queste proprietà in affitto hanno in genere un alto tasso di turnover degli affittuari. Le persone tendono a CORRERE in queste aree di notte, NON fare jogging., C’è alta criminalità, banda e attività di droga, presenza cop sostanziale, eccetera.

Non sto dicendo che questi sono investimenti poveri; in genere il flusso di cassa su queste offerte può essere elevato. Ma gli investitori di successo che prendono questi su sono probabilmente in esecuzione una stretta operazione e hanno un team di gestione immobiliare specializzato in atto. Per qualcuno che cerca di acquisire uno o due immobili di investimento come un modo per integrare il reddito, mi sento di raccomandare contro questo. Non ne ho comprato uno e non penso che John sia desideroso di comprarne un altro.,

La formula infallibile per l’acquisto di affitti produttori di reddito

a. Acquista sotto il mercato 10-20%.

Pensa a questo non solo come un modo per far crescere il tuo patrimonio netto, ma anche come un modo per garantire la tua sicurezza finanziaria. Se devi mai vendere a causa di un’emergenza, quel 10-20% ti permetterà di abbassare il prezzo dell’offerta per spostarlo più velocemente. Su una nota positiva, se non dovete vendere in caso di emergenza, hai appena fatto un ritorno immediato sul vostro investimento.

b. La proprietà deve generare almeno un ROI del 15%, cash on cash.,

Ciò significa che l’affitto meno il debito (se ipotecato) e le spese devono essere pari al 15% o più. Ad esempio, un acconto di $20K dovrebbe produrre almeno un flusso di cassa annuale di $3.000. Questo è in realtà abbastanza basso-la maggior parte dei miei e offerte di John sono stati ben al di sopra della soglia del 20%.

c. Acquistare in un quartiere di classe B, 35/65 per cento rapporto di affittuario al proprietario di abitazione.

d. L’affitto dovrebbe essere almeno l ‘ 1% del prezzo di acquisto.

Ad esempio, una casa di $100K dovrebbe affittare per ALMENO $1000 al mese.

e. Fate la vostra due diligence per quanto riguarda le riparazioni prima di acquistare.,

Se le riparazioni più il vostro acconto supera il 15% ROI, passare alla proprietà successiva.

f. Mantenere sei mesi di riserve di cassa per proprietà per pagare il servizio del debito.

Questo dovrebbe essere sufficiente per eventuali riparazioni impreviste o posti vacanti.

Agire

Questi prossimi anni probabilmente scenderanno come il momento migliore per acquistare affitti che producono reddito nella nostra vita. In molti mercati, è possibile acquisire proprietà molto al di sotto del costo per costruire. I tassi di interesse sono ai minimi storici., Generazione Y è tre volte la dimensione della generazione X e si prevede di continuare ad affittare per il prossimo futuro—mentre i valori delle proprietà sono diminuiti in modo significativo, i costi di affitto non hanno.

Così che cosa è John fino ad ora?

Dall’acquisizione del suo nightmare duplex, ha continuato ad acquistare tre proprietà aggiuntive di classe B ed è in procinto di acquistarne una quarta questo mese. Ogni casa porta in circa 4 400 al mese in flusso di cassa., E anche se ha ancora a che fare con il mal di testa occasionale derivante dal suo duplex, è ancora sulla buona strada per generare un secondo reddito in modo che sua moglie possa smettere di lavorare durante i primi tre anni di infanzia.

Come ho già detto in precedenza, aziende come Roofstock aiutare l’acquisto di immobili in affitto, offrendo una vasta selezione di case da acquistare, che in molti casi sono già in affitto. Significa che vengono con gli affittuari! Quindi non devi scherzare con la ricerca di inquilini per riempire la tua proprietà in affitto: è plug and play.,

Se hai mai pensato di investire nel settore immobiliare, cosa ti trattiene? Se stai già investendo, c’è qualcosa che potresti aggiungere?

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