Good Mood

Planned Development HOAs

mutarea într-o dezvoltare planificată necesită adesea să vă alăturați HOA comunității și să plătiți taxele pentru a ajuta la acoperirea întreținerii zonelor comune, a structurilor comune și a exterioarelor., Calitatea de membru vă obligă, de asemenea, la legămintele, Condițiile și restricțiile Asociației (CC&R). Aceste norme ar putea contracara visul de a avea un violet ușa din față, să zicem, sau de a lăsa mașina în parcare de la CC&Rs, de obicei, includ prevederi cu privire la aspectul de casa ta și vehiculele puteți să vă parcați în afara ei.statistic vorbind, americanii au o șansă din cinci de a trăi într-o casă care face parte dintr-un HOA, potrivit unei analize de date de microeconomistul aplicat Wyatt G. Clarke., De când a fost elaborată estimarea lui Clarke (în 2017), proprietățile cu HOA au crescut în continuare.este viața într-o dezvoltare planificată o opțiune bună pentru tine? Și, dacă da, care dintre ele au Hoa-uri care ți se potrivesc cel mai bine? Răspunsurile la aceste întrebări depind nu numai finanțelor, dar entuziasmul pentru comună, facilități, toleranță față de norme și reglementări, și confort cu auto-guvernare—de cele mai HOAs sunt supravegheate de voluntari care locuiesc în dezvoltare.,

1. Taxele variază foarte mult

Un studiu Trulia care a folosit înregistrările sondajului comunitar American, a constatat că taxele lunare HOA au fost în medie de 331 USD pe lună în 2015. Mediile au variat de la un nivel scăzut de $218 lună în Warren, Mich., la un maxim de $571 în New York City. Trulia a constatat că taxele sunt în general mai mari în clădirile și complexele mai vechi, cu mai multe unități în ansamblu.,

numărul și dimensiunea facilităților dezvoltării afectează, de asemenea, ratele, potrivit lui Nate Martinez, agent imobiliar la RE/MAX Professionals Din Glendale, Arizona. De exemplu, o dezvoltare care este păzită de o poartă și are un club și un teren de golf este probabil să perceapă taxe mai mari decât una care oferă securitate minimă și doar o zonă comună modestă.

taxele pot diferi chiar și în cadrul unei dezvoltări, datorită variațiilor în metri pătrați, locație și Orientare, toate acestea putând afecta cât de mult va necesita întreținerea proprietății.,majoritatea serviciilor de listare multiplă (MLSs) includ taxele HOA în lista de proprietăți. Care ar trebui să asigure puteți accesa informații prin REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com și alte site-uri de listare, potrivit Martinez.de asemenea, ar trebui să aflați cât de des au crescut taxele în timp și cu cât. Dacă puteți, obțineți o istorie tipărită a taxelor HOA pe an în ultimii 10 ani. Martinez spune că taxele pentru un HOA sunt de obicei crescute nu mai mult de o dată pe an., În experiența lui Martinez, creșterile HOA sunt în mod obișnuit cartografiate cu trei până la cinci ani în avans, folosind estimări ale costurilor viitoare ale utilităților, forței de muncă, întreținerii și multe altele.

examinați aceste proiecții dacă sunt disponibile. Deoarece sunt doar estimări, Martinez sugerează să verificați și suma cu care taxele sunt permise să crească în fiecare an în conformitate cu statutul HOA., Într-un complex nou, această cercetare poate ajuta la determinarea dacă taxele inițiale HOA au fost atractive, chiar și artificial, subevaluate pentru a atrage proprietarii de case și pot crește semnificativ în timp pentru a acoperi decalajul dintre venituri și Costuri.în mod alternativ, contrariul poate fi și cazul-adică taxele HOA pentru dezvoltarea nouă pot scădea ușor în timp, deoarece mai multe case sunt adăugate la dezvoltare și mai mulți proprietari de case sunt disponibili pentru a partaja costurile fixe ale HOA.

2., Ceea ce obțineți variază și

când cumpărați o casă într-o comunitate gestionată, cumpărați de fapt un pachet de obligații și drepturi legale în plus față de spațiul de locuit fizic, spune John Manning, managing broker la RE/MAX pe piața din Seattle. Drepturile, serviciile și facilitățile precise pentru care HOA este responsabil pot varia la fel de mult ca taxele percepute. „O comunitate închisă poate avea întreținerea porții ca singurul acord între proprietarii de case sau poate exista un HOA în loc cu o autoritate legală pentru a gestiona mult mai mult”, spune el.,uitați-vă la ceea ce este inclus (și nu este inclus) care vă va afecta finanțele gospodăriei. Va trebui să plătiți pentru ridicarea gunoiului, de exemplu? Sunt incluse utilitățile? Care dintre ele? Cum rămâne cu serviciul de cablu și / sau internet?rețineți că veți plăti pentru avantaje, cum ar fi facilitățile de agrement, indiferent dacă le utilizați sau nu. Aflați orele pentru facilități, cum ar fi piscinele și terenurile de tenis, pentru a determina dacă vor funcționa cu programul dvs. Dacă credeți că doriți să partajați aceste facilități cu prietenii sau familia, verificați regulile și taxele care se referă la utilizarea oaspeților.,aliniați taxele—și incluziunile și excluderile acestora-față de cele ale altor evoluții din zonă, în special cele care se află deja pe lista dvs. scurtă. „Dacă doriți să știți despre intervalele HOA pentru regiunea dvs., cea mai bună resursă ar fi printr-un broker imobiliar profesionist care are cunoștințe despre asociațiile de proprietari de case”, spune brokerul Manning.

3. Se pot aplica taxe suplimentare

un HOA poate adopta una dintre mai multe abordări ale managementului financiar., Aceste alegeri afectează în special modul în care finanțează cheltuielile neașteptate și investițiile de capital, cum ar fi înlocuirea unui sistem HVAC.potrivit lui John Manning, managing broker la RE / MAX pe piața din Seattle, „unele asociații preferă o rezervă mare de numerar la îndemână pentru a îndeplini obligațiile de întreținere, legale sau de gestionare pe măsură ce apar. Alții au taxe mai mici și se bazează pe evaluări speciale—fonduri percepute în afara taxelor HOA—pentru reparații și întreținere.”Aceste taxe sunt similare cu evaluările fiscale percepute uneori de guvernele locale.,Iată cum funcționează traseul de evaluare: atunci când apare o cheltuială majoră, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau a unui lift—și rezervele HOA nu dispun de fonduri pentru a plăti pentru aceasta—asociația poate percepe fiecărui proprietar o evaluare specială. Aceste taxe pot rula în mii de dolari.potrivit lui Manning, mărimea fondului de rezervă va depinde nu numai de abordarea HOA, ci și de vârsta, starea și facilitățile clădirii., Evoluțiile întocmesc adesea planuri multianuale pentru reparații și investiții de capital, inclusiv costurile anuale ale acestora și soldul preconizat în fondul de rezervă la momentul în care vor fi necesare cheltuielile.cereți să vedeți aceste documente, acordând o atenție deosebită cât de bine se aliniază cheltuielile necesare cu soldul fondului de rezervă. Ajutor profesional poate fi valoros atunci când poring peste aceste foi de calcul. Compania lui, Manning spune, este de a ” avea clienții discuta situațiile financiare cu un expert CPA în analiza financiare.,HOA ar trebui să poată furniza o astfel de listă. Întrebați, de asemenea, dacă sunt planificate evaluări speciale în viitor. Rețineți că economiile de scară pot însemna că evaluările speciale pentru o anumită cheltuială de capital pot fi mai mici în Hoa-urile care au mulți membri și mai mari în Hoa-urile mai mici, unde o cheltuială similară va avea mai puțini proprietari care să o finanțeze.

4. Taxele și aprobarea ipotecară

atunci când se contemplă o achiziție de proprietate într-o dezvoltare planificată, veți factor desigur impactul taxelor sale HOA în finanțele generale., Deci, de asemenea, va creditorii ipotecare potențiali.așa cum se întâmplă cu impozitele pe proprietate (care, apropo, nu sunt incluse în taxele HOA la majoritatea evoluțiilor), băncile vor lua în considerare taxele lunare HOA atunci când decid cât de mare este o ipotecă pe care o vei putea permite. Drept urmare, puteți lupta cu compromisurile supărătoare pe măsură ce decideți între proprietăți. Taxele HOA mai mari vă pot lăsa cu o sumă mai mică aprobată pentru a cheltui pe casa dvs. în comparație cu alegerea unei proprietăți alternative cu taxe reduse sau fără taxe.,interesant este că prezența taxelor nu reduce neapărat valoarea unei proprietăți; dacă este ceva, există dovezi ale efectului opus. Cercetarea de microeconomist Clarke a constatat că, după egalizare pentru acasă dimensiune și localizare, proprietăți care au fost parte dintr-o HOA vândut la o medie de aproximativ 4% mai mult decât cei care nu au fost într-o asociație. Prima este cea mai mare, a constatat el, când casa și dezvoltarea sunt noi; scade odată cu vârsta.,creditorul dvs. potențial poate furniza cifra de plată ipotecară și ar trebui să aveți deja numerele de taxe de proprietate și taxe HOA. Dacă sunteți doar incepand de pe căutarea acasă—și nu au încă relații cu orice creditori—utilizați un calculator ipotecare online pentru a estima plata ipotecare probabil pentru principalul sunteți în căutarea, și pentru a introduce alte informații relevante, inclusiv avansul planificat.din nou, orice creditor cu care vorbiți poate oferi acest lucru., În mod alternativ, multe calculatoare ipotecare online, inclusiv cea pe care am legat-o mai sus, vă permit, de asemenea, să solicitați cotații de la creditorii ipotecari la rate și sume maxime aprobate.

5. Legămintele contează

deoarece regulile și reglementările oricărui HOA special pot fi unice, nu vă bazați pe informații de mâna a doua sau pe experiența trecută la alte evoluții pentru a afla care sunt regulile și legămintele unui HOA. Și gândește-te bine dacă vei putea trăi cu ei.,dacă nu puteți găsi CC & Rs online, pe site-ul HOA, cereți agentului dvs. imobiliar să le achiziționeze sau să le obțină contactând direct HOA. Asigurați-vă că verificați dacă documentul este actualizat înainte de a trece prea departe în procesul de cumpărare.puteți găsi că sunteți restricționat în mai multe moduri decât ați putea presupune., În plus față de conducere ușă culoare si ca, CC&Rs poate limita cât de înalt iarba poate crește, dacă puteți planta sau elimina copaci, ce tipuri de masini se poate parca pe strada sau in fata casei (interzicerea parcare RVs nu sunt mai puțin frecvente, de exemplu), cum garduri înalte poate fi, și ce tipuri de acoperiri puteți folosi pe stradă cu care se confruntă windows.dacă viața ecologică este o prioritate personală, verificați dispozițiile verzi ale HOA, începând cu ceea ce poate fi plantat în jurul casei dvs. și cum poate fi menținută vegetația.,de exemplu, unele Hoa nu permit xeriscaping, o formă ecologică de amenajare a teritoriului pentru climatele aride și poate limita dimensiunea și compoziția oricărei grădini pe care o plantați. Regulile pot dicta, de asemenea, utilizarea de îngrășăminte speciale, pesticide sau sisteme de aspersoare pentru a menține curte și interzicerea place de grămezi de compost și panouri solare.verificați orice limbă care v-ar putea împiedica sau chiar complica să vă închiriați proprietatea. Ceea ce este considerat obișnuit poate depinde de jurisdicție., „În zona Seattle, este comună găsirea interdicțiilor privind chiriile pe termen scurt. HOAs au un interes în limitarea procentului de non-proprietar ocupate de unități, creditorii ipotecari pot fi reticente în a împrumuta de pe clădiri înalte, închiriere de ocupare”, spune Manning.

6. Managementul conflictelor

ca în orice comunitate, dezacordurile apar în cadrul unei dezvoltări planificate, uneori asupra anumitor rezidenți care se îndoaie sau încalcă regulile. Înainte de a cumpăra, explorează modul în care sunt stabilite și aplicate regulile și ce sancțiuni sunt impuse împotriva celor care încalcă regulile.,sancțiunile pot fi stricte. În unele Hoa, rezultatele pot include fiind amendat sau dat în judecată sau având loc HOA un gaj pe casa ta. Acordați o atenție deosebită dacă HOA poate bloca proprietatea dvs. pentru neplata taxelor HOA sau neplata amenzilor rezultate din încălcările CC&R.întrebați despre procesul de soluționare a conflictelor, precum și despre modul în care HOA gestionează completările sau modificarea regulilor. solicitați o listă sau o altă contabilitate a conflictelor și a încălcărilor regulilor pe care asociația a trebuit să le rezolve., Dacă aceste informații nu detaliază procesele, întrebați despre acestea. Asigurați-vă că verificați orice procese trecute, prezente sau în așteptare în care este implicat HOA. De asemenea, examinați rezultatul oricăror astfel de cazuri.

7. Reputația HOA

deoarece Asociația servește în esență ca un guvern hiper-local pentru comunitate, merită să analizăm cine o conduce și cât de bine funcționează acești oameni împreună.

este foarte frecvent ca Hoa-urile să fie supravegheate de rezidenții comunității care își dețin funcțiile de voluntari și sunt aleși de membrii Asociației., Cu toate acestea, unele asociații sunt gestionate în întregime profesional. Dacă o companie privată gestionează HOA, investigați reputația acesteia înainte de a cumpăra. Dacă HOA are unii angajați sau companii cărora le contractează SARCINI, întrebați despre aceste entități și despre munca pe care o fac. discutați dacă puteți cu unii dintre proprietarii actuali ai clădirii—cei preferați care nu se află pe placa HOA și au locuit în clădire de câțiva ani. Cât de colegial funcționează Consiliul? Diferențele de opinie sunt de obicei tratate civil și constructiv?, Fiți atenți la indicii de dramă frecventă, chiar perpetuă. Ca și în cazul altor organe de conducere, Hoa-urile pot fi împiedicate de egoism, jocuri de putere și politică măruntă. programați timpul pentru a vorbi cu președintele HOA, pentru a vă da seama dacă doriți ca această persoană să ia decizii în numele dvs. cu privire la dezvoltare. Întrebați-l și pe președinte despre interesul locuitorilor de a sluji în consiliu: există o motivație ridicată pentru a face acest lucru sau o indiferență relativă?, Această conversație vă poate motiva (sau nu) să vă serviți într-o zi, o mișcare care ar necesita alegerea și renunțarea la ceva timp liber pentru noile dvs. responsabilități.

8. Respectarea HOA

nu vă bazați pe a fi alertat în mod corespunzător cu privire la orice probleme persistente între Asociație și proprietarul actual al unei case care vă interesează. Nerespectarea acestor probleme în timp util ar putea duce la moștenirea lor atunci când intrați în posesia proprietății.,unele probleme potențiale pot fi evidente, cum ar fi peisagistica moartă sau îngroșată sau vopseaua degresată. În schimb, proprietarul a făcut îmbunătățiri exterioare sau alte modificări ale proprietății fără a obține aprobarea HOA? Dacă aceste modificări nu respectă regulile, ce s-ar putea întâmpla cu dvs. dacă dețineți proprietatea? Este posibil să puteți forța proprietarul să remedieze problemele ca parte a contractului de vânzare sau să furnizeze numerar la închidere.

9., Responsabilitățile de asigurare

ca și în cazul dreptului de proprietate asupra proprietății, dispozițiile de asigurare în cadrul unei dezvoltări planificate pot fi împărțite, de asemenea, cu HOA care acoperă unele pericole sau zone și proprietarul responsabil pentru alții.

acestea sunt adesea mandatate de legea statului. În Florida, de exemplu, un condominiu HOA trebuie să asigure toate proprietățile comune, care include fiecare parte a clădirii până la gips-cartonul neterminat al unei unități., Între timp, proprietarul casei este responsabil pentru asigurarea tuturor bunurilor personale din unitatea lor, inclusiv aparate, podele, dulapuri, tratamente pentru ferestre și altele asemenea.

verificați Legea pentru statul în care veți trăi pentru împărțirea exactă a cerințelor. Confirmați că HOA pentru proprietatea pe care o considerați respectă aceste cerințe.,asigurarea de catastrofe este deosebit de importantă dacă aveți în vedere o achiziție de apartamente sau case într-o zonă predispusă la dezastre naturale majore, cum ar fi inundații, cutremure, viscole, incendii, tornade sau uragane. „În Pacific Northwest, asigurarea de cutremur este foarte frecventă, deși nu este necesară”, spune Manning.

verificați dacă HOA oferă o acoperire suplimentară ca un avantaj pentru deținerea în cadrul dezvoltării. „Hoa cu gândire înainte poate face o clădire de apartamente mai atractivă” în acest fel, spune Manning., S-ar putea adăuga „cutremur și alte tipuri de asigurare de pericol, se va reflecta în HOA cotizații proprietarului.”Ar trebui, desigur, să confirmați dacă o astfel de acoperire suplimentară se extinde și la zonele care sunt responsabilitatea juridică a proprietarului, sau numai la cele aflate în sfera de competență a HOA.

linia de Jos

trăind într—o dezvoltare planificată—și fiind guvernată parțial de regulile unui HOA-poate fi o binecuvântare mixtă., Oferă perspectiva schimbului de control asupra casei dvs. pentru responsabilitățile reduse de menținere a acesteia și pentru beneficiul de a vă bucura de facilități și securitate comune. Cu toate acestea, poate tranzacționa și aspectul divers al unui cartier tipic pentru un aspect mai uniform, deși unul cu șanse mai mici ca gustul de decorare al unui vecin sau obiceiurile de întreținere neglijente să devină o problemă pentru dvs.cât de bine îmbrățișați aceste compromisuri va contribui la cât de fericit veți fi într-un condominiu sau într-o altă „casă planificată”.,”Dacă decideți să continuați cu achiziția, asigurați-vă că angajați profesioniști, inclusiv agentul imobiliar, care este familiarizat cu evoluțiile planificate și HOAs, deoarece există o serie de aspecte neobișnuite pentru acestea în comparație cu cumpărarea unei case unifamiliale. div>