scris de: Corey Janoff
aceasta este o întrebare pe care o punem foarte mult, în special de către medicii care doresc să facă upgrade de la casa lor de pornire. Ar trebui să-mi închiriez casa sau să o vând? Sau, ar trebui să-mi vând casa sau să o închiriez? Acestea sunt întrebări foarte valide.
deținerea proprietăților de închiriere poate fi o modalitate excelentă de a genera venituri pasive. Cu cât aveți mai mult venit pasiv, cu atât mai puțin va trebui să lucrați sau cu atât mai puțin va trebui să vă retrageți din alte conturi de investiții la pensionare., nu mulți oameni au capacitatea de a transforma casa lor într-o proprietate de închiriere și încă permite să cumpere o casă nouă, deci este un punct de discuție. Mulți dintre medicii cu care lucrăm sunt într-o poziție unică. S-ar putea să treacă de la un venit de rezidență la un venit la nivel de participare și își pot permite o plată mult mai mare a casei. De asemenea, medic credite ipotecare permite medicilor să cumpere o casă nouă cu cât mai puțin 0% în jos. Acest lucru poate face ca opțiunea de a păstra casa de pornire pentru a o închiria o opțiune mult mai realistă., astăzi vreau să mă scufund în avantajele și dezavantajele vânzării casei dvs. existente față de închirierea acesteia.
ar trebui să-mi vând casa sau să o Închiriez?
înainte de a intra în numere dacă va merita sau nu să vă vindeți casa sau să o închiriați, vreau să știu dacă cineva dorește de fapt să dețină o proprietate de închiriere. Dacă nu, atunci răspunsul este ușor; vinde. Vom merge cu presupunerea astăzi că aveți un interes în care deține o proprietate de închiriere. Fie că este vorba de diversificarea portofoliului, venituri pasive, sau orice motiv este atrăgătoare pentru tine., de asemenea, câteva întrebări ușoare de pus sunt:
- vă puteți permite următoarea casă dacă o păstrați și o închiriați?
- dacă îl transformați într-o închiriere, îl puteți închiria pentru un profit?
vă puteți permite să cumpărați următoarea casă dacă o păstrați pe aceasta?o altă ipoteză pe care o vom face în această postare pe blog este că vă mutați într-o casă nouă în orice fel. Această decizie a fost deja luată. Poate că luați un loc de muncă într-un alt oraș. Poate că ești un medic care trece de la rezidență în practică și ai o familie în expansiune și ai nevoie de mai mult spațiu., Vă puteți permite să cumpărați următoarea casă fără să vă vindeți casa curentă?există doi factori principali aici: plata în avans și costul lunar al ipotecii(ipotecilor). Vom începe cu avansul.
vă puteți permite plata în avans?
dacă aveți suficient numerar pentru o plată în avans de 20%, puteți sări mai departe. Dacă nu aveți atât de mulți bani la îndemână, aveți câteva opțiuni în obținerea aprobării pentru o ipotecă pe noua casă.după cum am menționat anterior, unele bănci care oferă programe de împrumut pentru medici vor oferi o ipotecă medicilor sau stomatologilor fără plata obișnuită de 20%., Acest lucru este minunat, deoarece scade un obstacol necesar pentru a cumpăra o casă. Unii creditori va merge la nivelul 0% în jos (doar costurile de închidere necesare), deși cele mai multe vor necesita 5-10% în jos, în funcție de suma creditului. Totuși, 10% înseamnă mai puțin de 20%. Pe o casă de $1m, asta face o mare diferență.
în funcție de proprietatea pe care o căutați, poate fi necesară o reducere de 20%. Unele bănci nu vor împrumuta cu mai puțin de 20% în jos pentru anumite apartamente sau co-ops. De multe ori depinde de câte unități sunt ocupate de proprietar. să presupunem că aveți nevoie doar de 5-10% pentru o plată în avans., De asemenea, veți avea nevoie de bani pentru costurile de închidere, cheltuielile de mutare și rezervele. Banca nu vă va lăsa să vă scurgeți complet contul bancar pentru plata în avans. De obicei, acestea necesită aproximativ 4 luni de plăți ipotecare în rezerve după plata în avans și costurile de închidere. Dacă nu aveți suficienți bani la îndemână pentru aceste cheltuieli, poate fi necesar să vă vindeți casa pentru a cumpăra următoarea. Sau, începeți să economisiți. celălalt factor este plățile ipotecare pe ambele proprietăți.
vă puteți permite plățile ipotecare?,
presupunerea cu o proprietate de închiriere este că veți avea chiriași în proprietatea care vă plătește chiria, care va acoperi plata ipotecii pe acea proprietate. Ei bine, o bancă de obicei vrea să vadă doi ani de venituri consistente din chirii înainte de a face aceeași presupunere. Aceasta înseamnă că trebuie să vă puteți permite plățile pentru ambele proprietăți pentru a vă califica pentru un împrumut pentru noua casă. Permiteți-mi să explic mai departe.deși există câteva excepții, pentru a vă califica pentru o ipotecă, de obicei nu puteți avea mai mult de 43% din venitul dvs. care se îndreaptă către plățile datoriilor., Dacă nu avem unele probleme mai mari pentru a discuta, dar asta e un subiect pentru o altă zi. Iată cum intră în joc acest lucru.dacă plata ipotecii pe casa curentă este de 1.500 USD / lună. Aveți împrumuturi auto în valoare totală de 1,200 USD / lună. Aveți plăți de împrumut pentru studenți de 2.000 USD / lună (unii creditori vor ignora plățile de împrumut pentru studenți pentru medici, ceea ce este nebun pentru mine). Și plățile minime cu cardul dvs. de credit totale de 300 USD / lună. Acestea se adaugă până la $5,000 / lună în plățile datoriilor., dacă venitul dvs. lunar este de 15.000 USD / lună (180.000 USD/an), plata maximă a ipotecii pe care o bancă o va oferi fără a vă vinde casa curentă este de 1.450 USD. Asta ar fi un pas în jos de la casa ta actuală. dacă câștigați $20,000 / lună, vă puteți califica pentru o nouă ipotecă de $3,600. În funcție de casele pe care le căutați în zona dorită, care poate sau nu poate fi suficient. dacă acest lucru vă limitează opțiunile la casele care nu vă plac, răspunsul este ușor, trebuie să vindeți casa curentă (sau mașinile) dacă doriți să cumpărați casa nouă dorită.,
puteți închiria casa curentă pentru un Profit?dacă stabilim că puteți cumpăra noua casă pe care o doriți fără probleme, atunci primul lucru pe care vreau să-l știu este dacă locuința dvs. actuală poate fi închiriată pentru un profit. A spus un alt mod, va venitul așteptat de închiriere să fie mai mare decât costurile de a deține proprietatea de închiriere?
Sună-mă nebun, dar îmi plac proprietățile de închiriere care fac bani. Nu sunt la fel de încântat să dețin o proprietate de închiriere care pierde bani. Deci, dacă vă întrebați: „ar trebui să-mi închiriez casa sau să o vând?,”Vreau să știu dacă va fi o proprietate profitabilă de închiriere. discutați cu unii agenți imobiliari și companii de administrare a proprietății pentru a vă face o idee despre ceea ce cred că ați putea închiria în mod realist casa dvs. Puteți face, de asemenea, unele căutarea online-te pentru a vedea ce proprietăți similare sunt de închiriere pentru.
să ne prefacem plata ipotecii, plus impozitele pe proprietate, asigurarea, taxele HOA (dacă este cazul), taxele de administrare (dacă utilizați un manager de proprietate) împreună cu unele costuri anuale estimate de întreținere medie de 2.000 USD/lună., Dacă puteți închiria proprietatea pentru 2.500 USD / lună, atunci aceasta este o proprietate profitabilă de închiriere! dacă puteți închiria în mod realist proprietatea pentru 1.500 USD/lună și vă costă 2.000 USD/lună, atunci aceasta nu este o proprietate profitabilă de închiriere. Acea proprietate închiriată îți pierde bani. Nu prea bine. Dar cum rămâne cu aprecierea proprietății în timp sau cu deducerile fiscale? sigur, ne putem arunca cu capul adânc în numerele să se uite la estimări mai specifice, dar tot ce facem într-adevăr este în căutarea de modalități de a justifica deținerea pe o proprietate care ne va pierde bani., Revendicarea unei cheltuieli de amortizare a proprietății pentru a reduce datoria fiscală este mare. Dar dacă proprietatea pierde 6.000 de dolari pe an, cheltuiți 6.000 de dolari pentru a economisi 1.500 de dolari în impozite. mai degrabă aș plăti 1.500 de dolari în impozite și nu aș pierde 6.000 de dolari.
vrei să fii proprietar? Potențial pe distanțe lungi?presupunând că casa dvs. poate fi închiriată pentru un profit, trebuie să decideți dacă deținerea unei proprietăți de închiriere vă atrage. Știi cum e să fii proprietar. Gândiți-vă la toate durerile de cap pe care le-ați avut de-a face cu deținerea casei în care locuiți., Acum pretinde că trebuie să te descurci cu acele dureri de cap, împreună cu durerile de cap pe care le creează casa vecinului tău. Nu la fel de distractiv atunci când nu apelați proprietatea casa ta. acestea fiind spuse, dacă faci bani, durerile de cap pot merita. Unele dintre ele ar putea fi atenuate de o companie de administrare a proprietății, deci trebuie să vă ocupați doar de probleme majore. Acest lucru poate fi util în special dacă proprietatea de închiriere se află într-o locație diferită de reședința principală. când întrebați, ar trebui să-mi vând casa sau să o transform într-o închiriere, întrebați-vă mai întâi dacă doriți să fiți proprietar., Deține o proprietate de închiriere apel la tine? Acesta poate fi o modalitate foarte bună de a genera venituri pasive, dar poate crea, de asemenea, unele frustrare pentru tine. Dacă sunteți de acord cu asta și se pare că îl puteți închiria pentru un profit, atunci mergeți pentru asta!
dezvăluiri:
orice exemple sunt ipotetice și au doar scop ilustrativ. Consultați-vă cu un profesionist fiscal pentru implicațiile fiscale referitoare la circumstanțele dvs. specifice.
