bine, investitorii imobiliari … să lămurim un lucru.pentru a crește și a reuși în această afacere, trebuie să înțelegeți cum să analizați activele și proprietățile potențiale de investiții. Aceasta începe cu înțelegerea uneia dintre cele mai fundamentale valori din lumea imobiliară:
rata Cap.
rata de capac.
rata de capac.
Să vorbim despre rata de capac! Nu vă faceți griji – vă voi explica exact ce este rata de plafon și cum să folosiți formula sa în moduri practice pentru a analiza piețele și proprietățile de închiriere.,
definiția ratei Cap
rata Cap, care este prescurtarea de la rata de capitalizare, este o măsură utilizată pentru a compara diverse investiții imobiliare sau piețe. Este adesea calculat ca raportul dintre venitul net din exploatare (NOI) și costul inițial de achiziție al unei proprietăți (inclusiv reparațiile și cheltuielile în avans).,
Capac Rata = Anual Venitului operațional Net (NOI) / prețul de Cumpărare
NOI = Brut din chirii – post Vacant, Taxe, Asigurare, Întreținere, Alte cheltuieli
puteți folosi capacul rata în diverse moduri, cum ar fi
- atunci când se analizează o proprietate individuală, sau
- pentru a obține o mai bună înțelegere pe o întreagă piață de investiții prin preluarea medie a mai multor proprietăți.o modalitate simplă de a înțelege conceptul este de a înțelege regula sa inversă: cu cât rata capacului este mai mică, cu atât proprietatea este mai scumpă. Cu cât rata capacului este mai mare, cu atât proprietatea este mai ieftină.,
note importante privind rata de capac
rata de capac nu include orice cheltuieli ipotecare. Acest lucru este benefic, deoarece oferă o analiză mai exactă prin faptul că nu se ia în considerare finanțarea (Termeni, rate ale dobânzii etc.).). Cu alte cuvinte, se concentrează pe proprietate singur, fără oricare dintre distragerile de finanțare.
un lucru pe care îl văd o mulțime de investitori noi confuzi este diferența dintre rata de plafonare și rentabilitatea în numerar. Lasă-mă să clarific… nu sunt la fel. Rata de Cap se poate potrivi cu rentabilitatea cash-on-cash dacă cumpărați o proprietate fără finanțare, dar din nou …, cu siguranță nu sunt același calcul.
Exemple de Rata maximă în Utilizare
pac rata ecuație este definit prin trei componente:
- NOI
- Prețul de Cumpărare
- rata maximă de
Dacă știi prețul de cumpărare ($1 MM) și anenii NOI (40.000 de dolari)…puteți găsi cu ușurință Capacul rata:
40.000 de dolari (NOI) / 1.000.000 de dolari (Prețul de Cumpărare) = 4% (Pac rata)
cool thing despre înțelegerea capac rata ecuație este, dacă știi 2 din părți, puteți găsi cu ușurință a 3-a. De exemplu:
dacă o clădire se vinde cu $1m la un plafon de 4%, atunci știți că NOI este de $40,000.,
4% (Rata de plafon) = X (NOI) / $1,000,000 (prețul de achiziție)
X = $40,000
rata de plafon depinde foarte mult de piața particulară pe care o căutați. Știm cu toții că proprietatea din San Francisco Bay Area costă, în general, mai mult decât proprietatea din Midwest. Asta înseamnă că $1m poate fi folosit pentru a achiziționa active care aduc NOI foarte diferite. De exemplu:
o clădire de 1 milion de dolari cu un plafon de 7%, are un $ 70,000 NOI.
o clădire de 1 milion de dolari cu un plafon de 4%, are un $ 40,000 NOI.
după cum puteți vedea…același preț de achiziție, dar se întoarce diferite în funcție de locație și de piață.,rata PAC este, de asemenea, afectată de clădirile din jur. Când se uită la două clădiri din același cartier, una care a fost recent actualizată și una care nu a fost, cea actualizată ar putea tranzacționa la un plafon de 5%, în timp ce cea care are nevoie de renovări poate tranzacționa la un plafon de 7%.
o regulă generală de degetul mare atunci când vine vorba de rata de capac? Mai bine cartiere comerciale mai mici tarife și mai rău cartiere comerciale la mare tarife. Deci, data viitoare când fața locului un „irezistibil” 15% cap rata de proprietate, în general, puteți presupune că nu este într-un cartier mare.,
ratele de plafonare mai mici înseamnă un risc mai mic, iar ratele de plafonare mai mari reprezintă un risc mai mare… deci, depinde de dvs. să decideți tipul de investiție pe care îl doriți.
puteți modifica ratele de plafonare?
răspunsul este da! Un lucru îmi place despre Imobiliare este că aveți de fapt o mulțime de control în acest tip de investiții. O strategie cheie în lumea investițiilor este de a” forța aprecierea ” și asta se face de obicei prin comprimarea ratelor de capac și creșterea NOI.
„Compressing Cap Rate” este pur și simplu de cumpărare la o rată mare capac (mai ieftin), și de Vânzare la o rată mai mică capac (mai scump)., Acest lucru se realizează de obicei prin cumpărarea unei proprietăți care are nevoie de reparații care aduce sub chiria pieței. Odată ce ați renovat-o, puteți ridica chiriile, ceea ce crește NOI și valoarea proprietății; cu puțin ajutor de la o piață apreciativă, este un câștig-câștig.sunt în prezent într-o afacere chiar acum în Phoenix, unde planul nostru de afaceri solicită această strategie exactă. Am cumpărat o proprietate care are mult spațiu pentru a ridica chiriile după ce o renovăm. Acest lucru se datorează faptului că proprietatea a fost construită în 1986 și nu a văzut multe actualizări de-a lungul anilor.,
Iată unde venim ca investitori, amenajăm clădirea și adăugăm facilități și valoare. Odată ce vom obține Chirii sus vom evalua apoi o refinanțare-și-hold sau o vânzare, în funcție de condițiile de piață. Odată ce proprietatea este întoarsă și performantă la potențialul său maxim, ar trebui să comande un dolar de top.
ce este o rată de capac bun pentru investitori?
răspunsul rapid este: depinde.
știu, știu … ai vrut mai mult de un răspuns concret, dar într-adevăr depinde de criteriile de investiții personale, preferințele și toleranța la risc., Nu există nici un răspuns clar, dar aici sunt trei factori pentru a evalua atunci când se decide ce un „bun” pac rata este:
Toleranța la Risc
Pentru a explica mai departe, să aruncăm o privire la două investiții, unul care este o limită de 6% și 8% cap.
proprietatea 6% cap poate fi o potrivire bună pentru un investitor care caută mai mult o investiție pasivă și stabilă. Ar putea fi într-o locație mai bună, cu o șansă mai bună de apreciere.
proprietatea 8% cap poate fi o potrivire bună pentru un investitor care este dispus să ia mai mult de un joc de noroc și de risc. S-ar putea să aibă și un avantaj mai bun, dar este mai puțin stabil.,
Control
pentru a răspunde în continuare la întrebarea „Care este o rată bună a capacului?”Vreau să reiterez că puteți schimba ratele de plafonare, acestea se vor schimba și aveți un anumit control asupra lor într-o măsură.
doar pentru că cumpărați o proprietate de 6% nu înseamnă că va rămâne la 6% pe durata de viață a investiției. Prin creșterea cu succes a chiriilor pe o proprietate de investiții (care crește NOI), veți schimba literalmente rata de plafonare și veți crește ROI.perspectiva unui investitor asupra viitorului unei anumite piețe poate ajuta, de asemenea, să determine dacă o rată de plafonare este „bună” sau nu., Dacă sunteți sigur că o piață este în creștere și apreciind, poate exista un motiv și mai multă toleranță la cumpărarea unei proprietăți cu rată scăzută a capacului.
nu recomand neapărat această strategie, deoarece este destul de mult jocuri de noroc în toate sensurile. În esență, pariați că piața va aprecia și sperați că piața va transforma investiția dvs. ” OK ” într-una grozavă.
analiza a continuat
la începutul acestui post am declarat: pentru a crește și a reuși în afacerea de investiții imobiliare, trebuie să înțelegeți cum să analizați activele și proprietățile potențiale de investiții.,
Ei bine, asta e 100% adevărat. În plus față de înțelegerea ratei de plafonare, există câteva formule și valori cheie pe care ar trebui să le cunoașteți:
fluxul de numerar
fluxul de numerar este suma de numerar pe care ați lăsat-o în fiecare lună dintr-o proprietate de închiriere după ce ați plătit toate cheltuielile de exploatare și ați rezervat bani pentru
fluxul de numerar = venituri brute din chirii-cheltuieli
pentru investitorii cu cumpărare și reținere, fluxul de numerar este cheia creșterii venitului pasiv. Ai de gând să nevoie de fluxul de numerar în cazul în care planul de grand este să renunțe la locul de muncă și de a trăi pe plajă!,
Cash on Cash Return
cash-on-cash return este un bun indicator de cât de bine o proprietate de investiții va efectua. Acesta exprimă raportul dintre fluxul anual de numerar și suma numerarului real pe care l-ați investit în avans.în general, caut proprietăți care produc cel puțin 7% cash-on-cash return, după cum puteți obține istoric aproximativ 7% investind în fonduri de index pe termen lung. Vreau să bat fondurile index.,rata internă de rentabilitate, sau IRR, măsoară rata de rentabilitate obținută pe o investiție într-un anumit interval de timp. Acesta include fluxul de numerar și orice profit din vânzarea unei proprietăți. Mai simplu spus, IRR reprezintă fluxul de numerar net al unei proprietăți și aprecierea așteptată împărțită la timpul de așteptare țintă.în timp ce IRR este o modalitate utilă de a estima performanța activului dvs. pe tot parcursul timpului în care intenționați să îl țineți, nu este prima valoare pe care o privesc atunci când evaluez imobiliare, deoarece se bazează foarte mult pe prognozarea anilor de flux de numerar și pe un preț de vânzare proiectat., Deoarece niciunul dintre noi nu are o minge de cristal, prognozarea cu ani în avans este dificil de făcut și nu întotdeauna în întregime fiabilă.
concluzie
înțelegerea ratei de plafonare și a utilizărilor sale este esențială pentru a deveni un investitor imobiliar de succes. Deși ideea unei rate de plafonare poate părea foarte matematică, are și alte utilizări foarte practice. Înțelegerea acestui concept vă poate ajuta să alegeți o piață, un tip de proprietate, să setați criterii specifice de investiție, să analizați și să decideți dacă sau când să dețineți sau să vindeți o proprietate.,în plus față de rata de plafonare, există și alte formule și valori de bază cu care ar trebui să vă familiarizați și să le puneți în practică în timp ce analizați investițiile. Fluxul de numerar, cash-on-cash return și IRR sunt câteva alte elemente pe care trebuie să le înțelegeți în lumea investițiilor imobiliare.după cum puteți înțelege până acum, înțelegerea acestor informații este esențială în această industrie. Acum du-te afară, să ia măsuri, și a pus această învățare pentru a utiliza!
