următoarea este o poveste adevărată, dar numele au fost schimbate în cazul în care părțile implicate citesc acest lucru!
este ora zece dimineața și John tocmai a primit un alt apel telefonic de la managerul de proprietate care încearcă în prezent să umple un post vacant în duplexul său. I s—a spus că chiriașul existent încalcă contractul de închiriere pentru că cineva a intrat și a furat instrumentele chiriașului-pentru a doua oară în 12 luni.această proprietate nu a fost altceva decât probleme de când John a cumpărat-o acum un an., Iată doar câteva dintre lucrurile care s-au întâmplat în ultimul an:
- John nu a reușit să asigure un chiriaș mai mult de șase luni.
- John a trebuit să înlocuiască două ferestre sparte de vandalism în timp ce unitățile erau libere.
- John a primit trei apeluri telefonice la miezul nopții care raportau focuri de armă.
- există o casă crăpată peste stradă.
- vecinul de alături (o femeie în vârstă) a fost răpit de pe veranda din față și este încă mai.ați crede că, după ce ați avut de-a face cu aceste dureri de cap, John ar abandona investițiile imobiliare împreună.,
dar nu este cazul.de fapt, el este mai pasionat decât oricând despre achiziționarea de proprietăți de închiriere.
De ce?ei bine, pentru unul, John a învățat câteva lecții foarte dureroase și importante din coșmarul de mai sus. De fapt, pe parcursul anului trecut, el a venit cu un set strict de criterii care va asigura că multe dintre aceste probleme nu se repetă. Am luat formula lui John, am adăugat câteva note și chiar am aruncat câteva criterii proprii în amestec.
rezultatul? O formulă aproape perfectă pentru cumpărarea proprietăților de închiriere care asigură fluxul de numerar., Și formula aproape perfectă este și mai raționalizată cu companii precum Roofstock, care îi ajută pe oameni la fel ca John să cumpere proprietăți de închiriere (da, proprietăți care sunt deja închiriate, astfel încât nu trebuie să găsești chiriași) în scopuri de investiții.
sună prea bine ca să fie adevărat, dar chiar nu este. Crede-mă.,înainte de a continua, vreau doar să subliniez că această strategie este rezultatul orelor de lectură, a mai multor conversații cu alți investitori, manageri de proprietăți și agenți imobiliari deopotrivă și a unei analize aprofundate a propriilor noastre investiții-această strategie este un bi —produs al propriei noastre experiențe personale și ar putea varia în funcție de a ta.,
Aici vom merge…
primul pas pentru a asigura că nu se termină cu un imobil coșmar este:
Ce este Înainte:
Educație
Înainte de a intra în tehnici specifice, aș dori să sublinieze că, la fel ca orice alte investiții acolo, dacă nu știi ce faci, te va arde și pierde O MULȚIME de bani. Întotdeauna vă recomand să vă faceți temele și să investiți mai întâi în educația dvs.,
iată câteva lucruri pe care le fac pentru a fi educat:
discutați cu alți investitori – asigurați-vă că primiți sfaturi solide de la oameni care au realizat ceea ce încercați să faceți, nu de la membrii familiei rupte! Veți fi surprinși de câți oameni bine intenționați sunt dornici să vă ofere sfaturi gratuite despre ceva despre care nu știu nimic.
citește, citește, citește
sunt un mare fan al lecturii. Este recomandabil să citiți o varietate de autori care au abordări diferite. Treaba ta va fi să citești suficient material pentru a începe să vezi modele și pentru a-ți forma propriile opinii și strategii.,există o tonă de conținut de calitate acolo; cu toate acestea, la fel ca orice altă industrie, există și o mulțime de vânzători de ulei de șarpe care vând scheme de îmbogățire rapidă, așa că aveți grijă. De obicei, o căutare aprofundată Google va ajuta la sortarea merelor rele.vă recomandăm să cumpărați într-o zonă cu care sunteți familiarizat, cel puțin pentru primele proprietăți pe măsură ce vă udați picioarele. Dacă nu sunteți familiarizat cu o zonă, încercați să petreceți câteva weekend-uri pe piața țintă pe o perioadă de luni., Conduceți în 2-3 coduri poștale care vă interesează și discutați cu vecinii, proprietarii de magazine locale, managerii de proprietăți etc. astfel încât să puteți obține o simt pentru zona și clientela potențial veți fi de-a face cu.
ce tip de cartier ar trebui să căutați?ei bine, strategia fiecărei persoane este diferită, dar iată cum analizez proprietățile și cercetez cartierele:
le evaluez ca fiind una dintre cele trei categorii…
o clasă
acestea sunt în cartierele „mândrie de proprietate” ocupate predominant de proprietarii de case., Casele sunt de obicei bine întreținute cu peluze verzi, străzi căptușite cu copaci etc.
acestea tind să facă case mari pentru a impresiona prietenii, dar, de obicei, nu creion ca investiții mari. Stau departe de aceste zone.
Clasa B
aceasta are de obicei cea mai mare gamă de produse între cele trei clase. Aceste case servesc de obicei cel mai mare număr de persoane din comunitate și au cea mai mare cantitate de inventar.,de obicei, încerc să vizez un cartier în care există o mare parte din lucrătorii cu guler albastru și unde există un raport de 35/65 la sută dintre chiriaș și proprietar. De obicei, puteți spune dacă vă aflați într – unul dintre aceste cartiere după numărul de vehicule utilitare parcate pe drumurile de acces-autoutilitare de reparații prin cablu, camioane de construcții etc.
Clasa C
acestea sunt în cartierele „run-down” ocupate predominant de chiriași.aceste proprietăți de închiriere au de obicei o rată ridicată a cifrei de afaceri a chiriașilor. Oamenii tind să alerge în aceste zone noaptea, nu să alerge., Există o mare criminalitate, o activitate de bandă și droguri, o prezență substanțială a polițiștilor etc.
nu spun că acestea sunt investiții slabe; de obicei, fluxul de numerar pe aceste tranzacții poate fi ridicat. Dar investitorii de succes care le iau pe acestea conduc probabil o operațiune strânsă și au o echipă specializată de gestionare a proprietății. Pentru cineva care caută să achiziționeze una sau două proprietăți de investiții ca o modalitate de a suplimenta veniturile, aș recomanda împotriva acestui lucru. Nu am cumpărat unul și nu cred că John este dornic să cumpere altul, fie.,
Formula foarte simplu de manevrat pentru cumpararea rentalelor producătoare de venituri
A. cumpara sub piata 10-20%.gândiți-vă la acest lucru nu numai ca o modalitate de a vă crește valoarea netă, ci și ca o modalitate de a vă asigura securitatea financiară. Dacă aveți vreodată să vândă din cauza unei situații de urgență, că 10-20% va permite să reducă prețul de ofertă pentru a muta mai repede. Într-o notă pozitivă, dacă nu trebuie să vindeți în caz de urgență, tocmai ați făcut o rentabilitate instantanee a investiției.
B. proprietatea trebuie să genereze cel puțin un ROI de 15%, numerar în numerar.,
asta înseamnă că chiria minus datoria (dacă este ipotecată) și cheltuielile trebuie să fie egale cu 15% sau mai mult. De exemplu, o plată în avans de $20k ar trebui să producă cel puțin un flux de numerar anual de $3,000. Acest lucru este de fapt destul de scăzut – majoritatea tranzacțiilor mele și ale lui John au fost cu mult peste pragul de 20%.
c. cumpărați într-un cartier din clasa B, raportul de 35/65 la sută dintre chiriaș și proprietar.
d. chiria trebuie să fie de cel puțin 1% din prețul de achiziție.
de exemplu, o casă de $100k ar trebui să închirieze pentru cel puțin $1000 pe lună.
e. faceți diligența necesară cu privire la reparații înainte de a cumpăra.,
dacă reparațiile plus avansul dvs. depășesc 15% ROI, treceți la următoarea proprietate.
f. mențineți șase luni de rezerve de numerar pe proprietate pentru a plăti serviciul datoriei.acest lucru ar trebui să fie suficient pentru orice reparații neprevăzute sau posturi vacante.
luați măsuri
acești câțiva ani vor fi probabil cel mai bun moment pentru a cumpăra închirieri producătoare de venituri în viața noastră. În multe piețe, puteți achiziționa proprietăți cu mult sub costul construirii. Ratele dobânzilor sunt la minime istorice., Generația Y este de trei ori mai mare decât generația X și este de așteptat să continue să închirieze pentru viitorul previzibil—în timp ce valorile proprietății au scăzut semnificativ, costurile de Închiriat nu au.
Deci, ce este John până acum?
de la achiziționarea duplexului său de coșmar, a continuat să achiziționeze trei proprietăți suplimentare din clasa B și este în curs de a cumpăra un al patrulea în această lună. Fiecare casă aduce aproximativ $400 pe lună în fluxul de numerar., Și chiar dacă el încă mai are de a face cu dureri de cap ocazionale care rezultă din duplex său, el este încă pe cale de a genera un al doilea venit, astfel încât soția sa poate opri de lucru în primii trei ani de childrearing.după cum am menționat mai devreme, companii precum Roofstock vă ajută să achiziționați proprietăți de închiriere, oferind o gamă largă de case de cumpărat, care în multe cazuri sunt deja închiriate. Înseamnă că vin cu chiriașii! Deci, nu trebuie să vă încurcați cu găsirea chiriașilor pentru a vă umple proprietatea de închiriere – este plug and play.,dacă v-ați gândit vreodată să investiți în imobiliare, ce vă reține? Dacă investiți deja, este ceva ce ați putea adăuga?
- De ce am folosit $ 40,000 pentru a cumpăra o proprietate de investiții
- De ce ar trebui să ia în considerare investiții imobiliare în douăzeci de ani
