la suprafață, activitatea de stocare de sine și ceea ce va costa pentru a construi unități de stocare pare atât de simplu. Alte întreprinderi au comanda de produse, număr de inventar & stocare, alterarea probleme, uzura morală, personal, programarea, produs probleme de răspundere, echipamente & aprovizionare consumabile etc. etc. etc. cele mai multe dintre care nu fac parte din ecuația de stocare de sine., Dar, încă apele rula adânc, și sărind în sine de stocare, deoarece se pare ușor poate provoca mai mult de un
splash decât sunteți pregătit pentru.
În primul rând, „construiți-o și vor veni” nu funcționează aici. O campanie publicitară bună și prețuri excelente
nu vor crea o „nevoie” acolo unde nu există. Oamenii pot fi convinși că acestea sunt „lipsă
afară” în cazul în care nu au cele mai recente gadget, cel mai bun pizza, cel mai rapid motocicleta, sau mai ademenitoare
parfum….,dar spunându-le că trebuie să plătească o taxă lunară pentru a stoca lucrurile pe care nu le au nu va funcționa, indiferent cât de atractiv este prețul sau spiffy facilitatea.Self storage este atât de versatil în termeni de construcție, și atât de simplu în funcționare în comparație cu cele mai multe
întreprinderi, persoane fizice care au teren sau doresc să înceapă o afacere din motive personale, sunt tentați
să sară cu minim de cercetare. O parte din responsabilitatea cu care se confruntă cei din industrie este
să ajutăm oamenii să vadă imaginea de ansamblu., Self storage este o afacere, și trebuie să fie evaluate în
aceiași termeni ca orice altă afacere.
costul pentru a construi unități de stocare-Self Storage Business Model
întrebarea principală la care trebuie să se răspundă pentru a determina dacă self storage va funcționa pentru dvs. este: va
banii pe care instalația dvs. este prevăzută să-i genereze vor fi suficienți pentru a acoperi toate costurile și cheltuielile dvs. și vă va oferi venitul din profit pe care îl doriți în perioada
de care aveți nevoie ? Deci, există patru factori determinanți. (1) Cât de mult vă puteți aștepta să câștige
în vânzări (Chirii + marfa)., (2) Cât de mult va costa pentru a construi și de a opera facilitatea dumneavoastră, și (3)
cât de mult profit aveți nevoie pentru a face acest lucru o investiție merită? (4) care este strategia de ieșire
(obiectivul pe termen lung sau final al investiției)?răspunsul la prima întrebare este o combinație de doi factori. Cât de mult din fiecare produs (unități de dimensiuni,
tipuri) aveți loc pe terenul dvs. și ce rată puteți percepe pentru fiecare dintre ele? Rata
problema este, în general, mai ușor decât problema produsului, este nevoie doar de un pic de cercetare., De obicei, puteți
taxa despre ceea ce concurenții dumneavoastră taxe pentru produse similare. Dacă facilitatea dvs. este mai plăcută sau mai convenabilă decât concurenții, este posibil să puteți încărca puțin mai mult. Oamenii preferă, în general, să păstreze bunurile familiei cât mai aproape de casa lor, sau într-un loc convenabil pentru drumurile pe care le iau la sau de la locul de muncă sau în alte locuri în care călătoresc în mod obișnuit. Deci, majoritatea clienților dvs. vor veni
de la câțiva kilometri de instalația dvs. sau de la traficul pe rutele comerciale din apropierea instalației dvs., Acestea sunt
zonele în care trebuie să verificați tarifele și gradul de ocupare al competiției.vizitarea concursului în persoană este necesară pentru a vedea modul în care facilitatea propusă va stiva în comparație cu a lor și dacă sunt sau nu afacerile lor par a fi înfloritoare. Dacă concurenții dvs. nu sunt bine ocupați, este posibil ca zona să fi atins un punct de saturație și pur și simplu nu mai există o bază de clienți din care să trageți. Nu construi gândire că, dacă aveți o facilitate mai frumos se va muta la a ta, ei
nu va., Este inerție; un obiect în repaus tinde să rămână în repaus. Acesta este unul dintre motivele pentru care stocarea de sine
funcționează. Obțineți cât mai multe informații prin întrebări și observații, apoi urmați cu
apeluri telefonice pentru a completa spațiile libere. Este posibil să nu puteți obține informațiile de care aveți nevoie din abordarea directă
. Fii pregătit să faci un pic sleuthing, dacă este necesar, pentru a determina ratele unitare potențiale și
ocuparea concurenților.
Site & unitate Mix
următorul pas este de a determina unitatea mix., Unitatea mix determinarea este o artă / știință cu câteva generale
orientări. Cu cât populația este mai densă, cu atât unitățile mai mici vor vinde; inversul este valabil pentru
unități mai mari. Un amestec de unități este mai comercializabil decât unitățile de aceeași dimensiune, iar chiriașii comerciali
tind să utilizeze unități mai mari decât clienții rezidențiali. Deși multe tipuri de clădiri metalice pot fi reconfigurate dacă este necesar, trebuie acordată o mare atenție determinării amestecului de unități. Spațiul aerian
împărțit de pereți este singurul dvs. produs., Cu cât configurația unităților se potrivește cu potențialul dvs.
nevoile clienților, cu atât vânzările dvs. vor fi mai bune. Dacă doriți să vizați o piață de nișă, cum ar fi înregistrările sau
depozitarea vinului, acesta poate fi un domeniu în care alegeți să solicitați sfatul unui expert printr-un studiu de fezabilitate
. Consultați mai multe companii pentru a vedea ce servicii oferă, precum și structura lor de taxe.
asigurați-vă că ceea ce plătiți nu este doar informațiile colectate, ci oferă de fapt răspunsurile
pe care le căutați. Atunci când unitatea mix și ratele au fost stabilite puteți calcula venitul potențial de închiriere., Dacă oferiți vânzări de mărfuri sau alte servicii auxiliare, estimările acestui venit se adaugă chiriilor pentru a calcula venitul potențial brut. Odată ce venitul a fost stabilit, costurile și cheltuielile trebuie să fie prognozate.pregătirea Site-ului este adesea cel mai costisitor element de construcție și este complet individual pentru fiecare locație. Cei mai mulți constructori pot cita „lespede și de mai sus” estimările costurilor de construcție. Cheltuielile de proiectare
și o multitudine de taxe de aprobare guvernamentale vor atinge, de asemenea, în mod semnificativ portofelul., În plus
la costul construirii instalației, veți avea nevoie de capital de operare suficient pentru a vă opera facilitatea
în faza de închiriere.faza de leasing este perioada de timp din ziua în care deschideți ușile până în ziua în care aveți venituri suficiente din închirieri și vânzări de mărfuri pentru a acoperi cheltuielile de deținere a magazinului. Proprietatea
cheltuielile includ cheltuielile lunare de exploatare (Cheltuieli angajat, utilități, întreținere,
etc.), serviciul datoriei privind împrumutul de construcție sau ipotecare, impozite ,și asigurarea de răspundere civilă (proprietate,nu
conținutul unității)., Pentru a estima cât de mult leasing transporta bani va trebui să împrumute (de obicei, ca parte a
împrumutul de construcție) determina ce procent din dumneavoastră NET închiriabile pătrat picior puteți rezonabil
aștepta să fi închiriat în fiecare lună. Diferența dintre materialul brut pătrat și net
materialul pătrat închiriat este că materialul brut pătrat include holuri, intrări etc., și net închiriabile
pătrat picior este doar acel spațiu care poate fi închiriat. Înmulțiți materialul pătrat închiriabil net cu chiria medie pe metru pătrat și acest lucru vă va oferi venitul potențial total.,următoarea „zonă gri” cu care vă confruntați face o presupunere despre cât de mult pătrat vă așteptați
să închiriați în fiecare lună. În cele mai multe zone ale țării, închirieri începe cu un bang în primăvară, dețin destul de
bine prin vara, apoi conica off pentru toamna, și aproape îngheța în timpul iernii. Cu toate acestea, economiile locale
pot afecta semnificativ această tendință. Dacă vă aflați într – un oraș colegiu s-ar putea încărca cu rechizite profesor
și student lucrurile din mai-iunie-August-septembrie și conduită grele de marketing
restul anului pentru a menține lucrurile merg., Dacă este posibil, citiți reviste comerciale pentru a găsi rate de închiriere în zona dvs. sau discutați cu operatorii locali despre tendințe, apoi puneți împreună estimarea dvs. despre ce procent din
venitul din închiriere vă așteptați să câștigați în fiecare lună.dacă vă așteptați să închiriați trei procente din materialul pătrat net închiriat în prima lună și trei
în a doua lună, vă puteți aștepta la 3% din venitul net închiriat în prima lună și 6% în a doua lună, etc., Pentru primele câteva luni, probabil, nu va avea multe mutari, dar după 3 la
6 luni, de asemenea, va trebui să scadă pătrat picior venituri pierdut pentru a muta outs pentru a avea un bun
estimare a venitului brut real pentru luna. Reduceți cheltuielile estimate din venitul brut estimat
pentru a determina venitul net estimat. Atâta timp cât acel număr de venit net este un număr negativ,
trebuie să împrumutați bani pentru a acoperi cheltuielile. Aceasta este”lease carry”. Odată ce venitul dvs. acoperă
cheltuielile, ați atins echilibrul și nu mai trebuie să împrumutați., Adică, cu excepția cazului în care cheltuielile dvs.
nu au inclus o acumulare pentru impozite și asigurare. Impozite și de asigurare, de obicei, nu au
să fie plătite lunar, dar ele nu pot fi uitate – au un plan pentru a le acoperi, de asemenea.după ce toate cheltuielile dvs. sunt acoperite, venitul pe care îl primiți de la facilitatea dvs. este profit. Final
factorul determinant dacă este sau nu pentru a construi magazinul dvs. este dacă este sau nu profitul pe care îl va primi
din această investiție este egală sau mai mare decât profitul se poate realiza investind în ceva
altceva., Un factor suplimentar de luat în considerare este dacă doriți sau nu să vindeți instalația la un moment dat sau
aveți doar un flux de venituri pentru viitorul previzibil. Doriți să răsturnați proprietatea cât de repede puteți pentru a obține mai mulți bani pentru investiții suplimentare? Doriți să păstrați facilitatea până când
copiii sunt gata pentru colegiu și apoi vinde pentru a avea fonduri colegiu? Sau, vrei să stai pe ea pentru
venituri de pensionare? Aceasta este strategia dvs. de ieșire; ar trebui să alegeți investiția care îndeplinește cel mai bine obiectivele viitoare, precum și cele imediate.,alura de stocare de sine este real, este o afacere unic simplu, dar este încă o afacere. Înainte de a lua orice alte decizii, trebuie să decideți dacă aceasta este sau nu afacerea care vă va îndeplini obiectivele. Apoi, puteți alege aspectul dorit, apartament sau doar birou, culori, ce uși
să cumpărați, sistem de securitate, garduri, podele etc.
