supongamos que el activo más grande de un cliente privado es ilíquido y costoso de mantener. Su rendimiento de precios a largo plazo fue mediocre, y su valor estuvo sujeto a amplias oscilaciones. Probablemente recomendaría reducir la exposición a este activo, ya sea mediante cobertura o venta, con el objetivo de aumentar la diversificación general de la cartera.
para muchos estadounidenses mayores, la plusvalía de la vivienda representa ese tipo de posición concentrada., Según un estudio de 2017 realizado por Kaul y Goodman, el valor agregado nacional de la plusvalía residencial primaria en los EE.UU. supera los 1 11 billones y los propietarios de viviendas de 65 años o más tienen el 40% de ese valor de plusvalía.
la capacidad de monetizar la plusvalía de la vivienda beneficiaría a muchos jubilados, particularmente a los menos ricos.
Kaul y Goodman señalan que » los hogares ocupados por el propietario de 65 años o más podrían aumentar sus ingresos 45 por ciento entre los del grupo de ingresos más bajos y 56 por ciento entre los que no tienen diplomas de escuela secundaria.»El acceso a la plusvalía de la vivienda también beneficiaría a los jubilados más ricos., Sin embargo, agregan, «en contraste, aquellos en el grupo de mayores ingresos podrían aumentar sus ingresos 17 por ciento, y aquellos con títulos universitarios, 32 por ciento.»
método para usar la plusvalía de la vivienda
los métodos tradicionales para acceder a la plusvalía, como las líneas de crédito con plusvalía de la vivienda (HELOCs), los préstamos con plusvalía de la vivienda y las refinanciaciones de efectivo requieren un reembolso mensual mientras el préstamo está pendiente. En contraste, un beneficio clave de las hipotecas inversas es que los prestatarios pueden retrasar el pago hasta que se venda la casa o cuando fallezca el segundo cónyuge., Los propietarios de viviendas mayores de 62 años pueden usar hipotecas inversas para convertir la plusvalía de la vivienda en un pago de suma global, pagos de anualidades, una línea de crédito o una combinación de estas opciones de pago.
la propiedad debe ser la residencia principal del prestatario, y el prestatario debe poder pagar el mantenimiento del hogar, el seguro y los impuestos a la propiedad. La mayoría de las hipotecas inversas son hipotecas de conversión de plusvalía (HECM) que están aseguradas por la Administración Federal de vivienda (FHA) pero originadas por prestamistas privados. Las hipotecas inversas no HECM, de emisión privada, constituyen un segmento muy pequeño del mercado., Los posibles prestatarios de HECM deben recibir asesoramiento de un consejero aprobado antes de que se apruebe la hipoteca.
pocos tomadores (hasta ahora)
si la deuda hipotecaria excede el valor de la casa en venta, el seguro de la FHA compensa la diferencia para que los prestamistas no incurran en una pérdida. Si el precio de venta excede el saldo del préstamo, el propietario o los herederos reciben el capital restante. Suena como un buen negocio, pero después de alcanzar un pico de aproximadamente 115,000 nuevos HECM en 2009 (año fiscal que termina en septiembre), el ritmo anual cayó a aproximadamente 49,000 para 2016., Esa actividad reducida no parece probable que aumente pronto: una encuesta de Fannie Mae a principios de 2016 encontró que el 90% de los propietarios de vivienda mayores no estaban interesados en aprovechar el valor de su vivienda.
Varias razones podrían explicar la reticencia. Establecer un HECM incurre en costos iniciales significativos, incluso si el propietario establece una línea de crédito pero no la usa inmediatamente. HECMs también todavía sufren de publicidad negativa, con informes de personas mayores endeudadas que enfrentan la pérdida de sus hogares, con frecuencia debido a la incapacidad de pagar impuestos a la propiedad, seguros o mantenimiento requerido., Kaul y Goodman citan carreras más largas y un deseo de evitar deudas en la vejez como otras consideraciones importantes; ver el hogar como un legado para los herederos es otro factor.
Apoyo a la investigación
Los asesores de patrimonio privado han considerado los HECM demasiado caros y los han visto como el préstamo de último recurso. Sin embargo, las opiniones negativas de algunos asesores sobre los HECM cambiaron durante el colapso del mercado de valores en 2008-2009. Los clientes jubilados cuyos ingresos dependían de distribuciones de carteras administradas para obtener un rendimiento total se enfrentaron a una decisión difícil., ¿Deberían recortar sus gastos en línea con los rendimientos negativos de sus carteras o vender acciones con pérdidas para mantener las distribuciones? Algunos asesores con los que hablé en ese momento tenían clientes que establecieron líneas de crédito HECM como una solución alternativa. En lugar de vender en un mercado bajista, los clientes aprovecharon sus líneas de crédito (que no requerían un reembolso inmediato) y mantuvieron sus carteras intactas. Este enfoque pagado después de que el mercado se recuperó., Los costos incurridos con la línea de crédito fueron relativamente modestos en comparación con las pérdidas que los clientes habrían sufrido al vender, y los clientes utilizaron ganancias de capital posteriores para pagar sus líneas de crédito.
La investigación sobre las posibles aplicaciones de las hipotecas inversas se aceleró en 2012. Ese año, el Journal of Financial Planning Association, con sede en Denver, comenzó a publicar lo que se convirtió en una serie de artículos que argumentaban que las hipotecas inversas podrían mejorar las finanzas de los jubilados., Wade Pfau, CFA, profesor de ingresos de jubilación en el American College of Financial Services en Bryn Mawr, Pennsylvania, publicó varios artículos sobre este tema, y en 2016, escribió Reverse Mortgages: How to Use Reverse Mortgages to Secure Your Retirement.
Pfau identificó múltiples usos potenciales para HECMs. Una es pagar una hipoteca existente o comprar una casa nueva. El segundo, que es donde se ha centrado la mayor parte de la investigación, es coordinar la hipoteca inversa y la cartera de inversiones para ayudar a gestionar el riesgo de secuencia de rendimientos., Otra categoría es lo que Pfau llama » mejoras en la eficiencia de la jubilación.»Estas acciones requieren el pago actual de beneficios a largo plazo, como retrasar los beneficios de jubilación del Seguro Social o pagar los impuestos sobre la renta adeudados por una conversión Roth IRA.
el uso final es una estrategia a largo plazo en la que el prestatario abre una línea de crédito HECM pero no la usa inmediatamente. Los valores máximos de préstamos en las líneas de crédito HECM están vinculados a una fórmula que genera aumentos anuales en el límite del préstamo, independientemente del valor de mercado de la casa., Como resultado, los prestatarios que establecen sus líneas de crédito a la edad de 62 años podrán acceder a más de la plusvalía de su casa, por ejemplo, a la edad de 75 años que aquellos que establecen la línea de crédito a la edad de 75 años en una casa de valor similar. Esos aumentos pueden proporcionar fondos adicionales para grandes gastos posteriores a la vida, como la atención a largo plazo.
una línea de crédito HECM no está correlacionada con el valor de mercado de la casa, dice Jamie Hopkins, profesor de ingresos de jubilación en el American College., A diferencia de una HELOC tradicional, donde el monto del crédito se basa en el valor de la casa en un momento dado, una línea de crédito de hipoteca inversa continúa creciendo, incluso si el valor de la casa cae por debajo del límite máximo de préstamo de la línea de crédito. Aunque no es la intención del programa, esta estructura crea protección a la baja para el propietario de la vivienda. «Establecer una línea de crédito que ya no está relacionada con el valor de la vivienda, una vez que se establece, realmente crea un nuevo activo», dice Hopkins., «Es como reasignar sus activos entre una línea de crédito y su casa para que pueda utilizar mejor esos activos en una cartera de planificación integral y extraer de eso cuando sea más impactante para el jubilado, generalmente cuando los mercados están Bajos.»
Las líneas de crédito HECM probablemente se volvieron menos atractivas, al menos marginalmente, después del 2 de octubre de 2017. En esa fecha, vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) elevó las primas iniciales para HECM al 2% del valor de la casa (la mayoría de los prestatarios pagaron 0.5% por adelantado antes del cambio), aunque la tarifa anual sobre los saldos de préstamos pendientes caerá de 1.25% a 0.5%., Estos cambios reducirán los montos máximos de préstamos y desacelerarán las tasas de crecimiento de los límites máximos de las líneas de crédito. Hopkins y Pfau creen que el número de nuevas solicitudes de línea de crédito HECM caerá, aunque advierten que acaban de comenzar a analizar el impacto de los cambios.
puntos de vista de los asesores
la investigación ha aumentado la disposición de los asesores a considerar las hipotecas inversas, pero todavía hay obstáculos, dice Hopkins. Algunas empresas de servicios financieros prohíben a los asesores afiliados discutir los HECM y sus posibles usos., El énfasis del modelo de negocio de asesoría en los activos invertibles es otro obstáculo. Un asesor podría estar de acuerdo en que la plusvalía de la vivienda es un activo importante, pero la mayoría de los asesores «no piensan en la casa como parte del conjunto de activos del cliente y no piensan en las formas de utilizar efectivamente esa hipoteca inversa, línea de crédito de reserva, reducción de tamaño o similares», dice Hopkins. Sin embargo, la complejidad de HECMs justifica el análisis del asesor, agrega: «Si decimos que es un producto complicado con tarifas y préstamos de alguien y hay riesgo, por supuesto, quiero que el asesor financiero participe.,»
Christopher Cordaro, CFA, con RegentAtlantic en Morristown, Nueva Jersey, ha discutido las hipotecas inversas con muchos clientes, aunque solo unos pocos han solicitado HECM. Pero la conversación sobre el uso potencial de la plusvalía de la vivienda ayuda a los clientes a ver cómo esa plusvalía podría desempeñar un papel en sus planes de ingresos de jubilación. Una vez que entienden ese beneficio potencial, el siguiente paso es determinar la mejor manera de acceder a la plusvalía de la vivienda si es necesario. El análisis resultante a menudo conduce a otros productos, como los HELOCs tradicionales, dice Cordaro.,
Marguerita Cheng, con Blue Ocean Global Wealth en Gaithersburg, Maryland, señala que la mayoría de los jubilados quieren envejecer en el lugar, pero eso no significa que su hogar actual sea ideal para un residente que envejece. En aquellos casos en los que el cliente podría tener que moverse en el corto plazo, los HECM no tienen sentido. En los casos en que es probable que el cliente permanezca en la casa en el futuro previsible, una hipoteca inversa puede satisfacer las necesidades del cliente. Cheng cita su trabajo con una viuda que recibió Seguridad Social y una pensión de su difunto esposo., El cliente era dueño de un seguro de cuidado a largo plazo, y su casa suburbana de Washington, DC, tenía un diseño de rambler (ranch house) para personas mayores que valía aproximadamente 4 400,000.
La cliente había abierto un HELOC tradicional por 7 75,000 y llevaba un saldo de 3 35,000, pero quería hacer mejoras adicionales en su casa. Cheng recomendó que reemplazara la línea de crédito tradicional con un HECM. El cambio eliminó el pago mensual y «le dio una tremenda tranquilidad», dice Cheng.,
Pfau da numerosas presentaciones sobre HECM, y en su experiencia, cuando los asesores aprenden sobre hipotecas inversas y ven cómo puede funcionar una línea de crédito creciente, se vuelven mucho más receptivos a la idea. Aunque el porcentaje de asesores que trabajan con los productos sigue siendo bajo, es optimista de que su interés y el uso de HECMs por parte de sus clientes crecerán
Este artículo se publicó originalmente en la edición de diciembre de 2017 de la revista CFA Institute.
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