プライベートクライアントの最大の資産が流動性が低く、維持する その長期的な価格パフォーマンスは平凡であり、その価値は広いスイングの対象となった。 きっとおすすめの低減にはこの資、ヘッジ又は売却、拡大に向けてポートフォリオ全体の多様化である。
多くの古いアメリカ人のために、ホームエクイティは集中位置のそのタイプを表します。, KaulとGoodmanによる2017の調査によると、米国における主要住宅資本の国家総合価値は11兆ドルを超えており、65歳以上の住宅所有者はその株式価値の40％を持っています。
ホームエクイティを収益化する能力は、多くの退職者、特にあまり豊かに利益をもたらすでしょう。
KaulとGoodmanは、”65歳以上の所有世帯は、最低所得グループの所得45％、高校卒業証書のない所得56％を増加させる可能性がある”と指摘している。”ホームエクイティへのアクセスは、裕福な退職者にも利益をもたらすだろう。, しかし、彼らは、”対照的に、最高所得グループのものは、彼らの収入を17％増やすことができ、大学の学位を持つものは32％増やすことができます。”
ホームエクイティを使用するための方法
このような信用のホームエクイティライン（HELOCs）、ホームエクイティローン、およびキャッシュアウト借り換えなどの株式にアクセスするための伝統的な方法は、ローンが未解決である間、毎月の返済が必要です。 これに対し、重要な利点のリバースモーゲージローンは、債務者が返済遅延までの販売の場合の配偶者の死。, 住宅所有者の年齢62と古い一括払い、年金の支払い、クレジットライン、またはこれらの支払いオプションの組み合わせにホームエクイティを変換する
プロパティは、借り手の主な住居でなければならず、借り手は、ホームメンテナンス、保険、および固定資産税を支払うことができなければなりません。 ほとんどの逆の抵当は中央政府住宅管理(FHA)によって保証されるが、私用貸し手によって起きる家-エクィティの転換の抵当(HECMs)である。 非HECM、私的発行された逆の抵当は市場の非常に小さい区分を構成する。, 将来のHECM貸を受けなければな相談から承認されたカウンセラーの前に住宅ローンが承認されました。
少数の受け手(これまでのところ)
住宅ローンの負債が販売で家の価値を超過すれば、fhaの保険は違いを構成する従って貸方は損失を負わない。 販売価格がローン残高を超えた場合、所有者または相続人は残りの資本を受け取ります。 それは良い取引のように聞こえますが、約115,000の新しいHECMsのピークに達した後、2009年（会計年度は月に終わります）、年間ペースは約49,000の2016に低下しました。, その減少した活動はすぐに増加する可能性は低いようです：初期の2016のFannie Maeの調査では、古い住宅所有者の90％がホームエクイティを活用することに
いくつかの理由は、不本意を説明することができます。 Hecmを確立することは自家所有者が信用のラインをセットアップするが、それをすぐに使用しなくても、重要な前払い費用を負う。 HECMsはまたまだ固定資産税、保険、または必須の維持を支払う無力のために彼らの家の損失に、頻繁に直面している負債がある先輩のレポートが否定的な公表に、苦しむ。, KaulおよびGoodmanは他の重要な考察として古い年齢の負債を避けるより長いキャリアそして欲求を引用する;相続人のための遺贈として家を見ることはもう一つの要因である。
研究を支援する
民間の富アドバイザーは、HECMsをあまりにも高価であるとみなし、それらを最後の償還の融資とみなしている。 しかし、2008年から2009年にかけての株式市場の崩壊により、hecmsに対するアドバイザーの否定的な見解が変わった。 退職したお客様が利益に依存分布からポートフォリオ管理のための全困難な決定します。, きるように切りその投資ポートフォリオの”を返しますまたは株式を売却益が減少持分布? 私がその時に話した何人かの顧問は顧客に代わりとなる解決としてhecmの信用のラインをセットアップしてもらった。 弱気市場に販売するかわりに、顧客は(即時の返済を要求しなかった)信用の彼らのラインを叩き、彼らの有価証券をそのまま保った。 このアプローチは、市場が反発した後に報われました。, クレジットラインで発生したコストは、クライアントが販売によって被った損失と比較して比較的緩やかであり、クライアントは、クレジットライン
リバースモーゲージの潜在的なアプリケーションに関する研究は、2012年に加速し その年、デンバーベースの財務計画協会の財務計画のジャーナルは、逆の住宅ローンが退職者の財政を高めることができると主張する一連の記事となったものを公開し始めました。, ウェイドPfau、CFA、ブリンMawr、ペンシルベニア州の金融サービスのアメリカの大学で退職所得の教授は、このテーマに関する複数の記事を発表し、2016年に、彼はリバースモーゲージを書いた：あなたの退職を確保するためにリバースモーゲージを使用する方法。
Pfauは、HECMsのための複数の潜在的な用途を特定しました。 一つは、既存の住宅ローンを完済するか、新しい家を購入することです。 第二は、ほとんどが研究として、座標を逆住宅ローンや投資ポートフォリオの管理を支援するために列数を返します。, 別のカテゴリは、Pfauが”退職効率の改善”と呼ぶものです。”これらのアクションは、このような社会保障退職給付を遅らせるか、ロスIRAの変換から起因する所得税を支払うなど、長期的な給付のための現在の
最終的な使用は、借り手がhecmクレジットラインを開きますが、すぐにそれを使用しない長期的な戦略です。 信用のhecmライン上の最大融資値は関係なく、家の市場価値の、融資限度額の年間増加を生成する式に結びついています。, その結果、62歳でクレジットラインを設定する借り手は、同様に評価された家で75歳でクレジットラインを確立する人よりも、75歳で彼らのホーム-エクイティの多くにアクセスすることができるようになります。 これらの増加は、長期ケアなどの主要な後期費用のための追加資金を提供することができます。
hecmクレジットラインは、家庭の市場価値と相関していない、ジェイミー-ホプキンス、アメリカの大学で退職所得の教授は述べています。, クレジット量は、任意の時点で家の価値に基づいている伝統的なHELOCとは異なり、クレジットのリバースモーゲージのラインは、家の価値がクレジットの最大借入限度のラインを下回った場合でも、成長し続けています。 それはプログラムの意図ではありませんが、この構造は住宅所有者のための欠点の保護を作成します。 “住宅価値に関係のないクレジットラインを設定すると、それが設定されると、本当に新しい資産が作成されます”とHopkins氏は言います。, “それはあなたがより良い包括的な計画ポートフォリオでそれらの資産を利用し、それが退職者のための最もインパクトだとき、それから引くことが”
hecmクレジットラインは、おそらく2October2017の後、少なくともわずかに魅力的ではなくなりました。 その日、住宅都市開発（HUD）は、hecmsの前払い保険料を住宅価値の2％（ほとんどの借り手は変更前に0.5％前払いした）に引き上げましたが、貸出残高の年会費は1.25％から0.5％に低下します。, これらの変更は、最大融資額と信用限度限度のラインのための遅い成長率を削減します。 HopkinsとPfauは、変更の影響を分析し始めたばかりであることに注意しているが、新しいhecmライン-オブ-クレジット-アプリケーションの数は減少すると考えて
アドバイザーの見解
研究は、リバースモーゲージを検討するアドバイザーの意欲を増加させているが、まだハードルがある、ホプキンス氏は述べています。 一部の金融サービス企業の禁止顧問業関連課題の解決に取り組もうとしていHECMsととも可能です。, 投資可能資産にアドバイザリービジネスモデルの重点は、別のつまずきです。 アドバイザーは、ホームエクイティは重要な資産であることに同意するかもしれませんが、ほとんどのアドバイザーは、”クライアントの資産プールの一部とし それでも、HECMsの複雑さは顧問の分析を保証する、と彼は付け加える：”手数料と誰かの借り入れを伴う複雑な製品であり、リスクがあると言うならば、もちろん、私は財務顧問に関与してほしい。,”
クリストファー-コーダロ、CFAは、モリスタウン、ニュージャージー州のリージェンタトランティックと、多くのクライアントとのリバース-モーゲージを議論しているが、ほんの数はHECMsを申請している。 だしこれを用住宅資産のお手伝いは、その持分の役割を退職所得予定です。 彼らがその潜在的な利点を理解すれば、次のステップは必要とされれば最もよいアクセスの家公平に方法を定めるべきである。 得られた分析は、多くの場合、伝統的なHELOCsなどの他の製品につながる、とCordaro氏は述べています。,
Marguerita Chengは、メリーランド州ゲイザースバーグにBlue Ocean Global富を持つMarguerita Chengは、ほとんどの退職者が年齢を重ねたいと思っているが、それは彼らの現在の家が高齢の居住者にとって理想的であることを意味するものではないと指摘している。 クライアントが近いうちに移動しなければならない場合、HECMsは意味をなさない。 クライアントが近い将来のために家に残る可能性がある場合には、逆の住宅ローンは、クライアントのニーズを満たすことができます。 チェンは彼女の亡き夫から社会保障と年金給付を受けた未亡人と彼女の仕事を引用しています。, クライアントは、長期介護保険を所有し、彼女の郊外のワシントンDC、ホームは、およそ$400,000の価値があったシニアフレンドリーなランブラー（牧場の家）のデザインを持っていた。
クライアントは$75,000のための伝統的なHELOCを開いていたし、$35,000のバランスを運んでいたが、彼女は追加のホームの改善を行いたかったです。 チェンは、彼女がHECMと信用の伝統的なラインを置き換えることを推奨しました。 変更は、毎月の支払いを排除し、”彼女の心の途方もない平和を与えた、”チェン氏は述べています。,
PfauはHECMsの多数の提示を与え、顧問が逆の抵当について学び、信用の成長ラインがいかに働くことができるか見るとき彼の経験で、考えにはるかに受 製品を扱うアドバイザーの割合はまだ低いですが、彼は彼らの関心とhecmsのクライアントの使用が成長することを楽観的です
この記事はもともとCFA Institute Magazineの2017号に掲載されました。
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