Antag, at en privat kunde ‘ s største aktiv var illikvide og dyre at vedligeholde. Dens langsigtede prisydelse var middelmådig, og dens værdi var udsat for store gynger. Du vil sandsynligvis anbefale at reducere eksponeringen for dette aktiv, enten ved afdækning eller salg, med et mål om at øge den samlede porteføljediversificering.
for mange ældre amerikanere repræsenterer home e .uity den type koncentrerede position., Ifølge en 2017 undersøgelse af Kaul og Goodman, den nationale samlede værdi af primær bolig egenkapital i USA overstiger $ 11 billioner og husejere alder 65 og ældre har 40% af denne egenkapitalværdi.
en evne til at tjene penge på egenkapital i hjemmet ville gavne mange pensionister, især de mindre velhavende.
Kaul og Goodman bemærk, at “ejerboliger husholdninger alder 65 og ældre kunne øge deres indkomster 45 procent blandt personer i den laveste indkomst gruppe, og 56 procent blandt dem uden eksamen i high school.”Adgang til hjem egenkapital ville også gavne rigere pensionister., Men de tilføjer, ” i modsætning hertil kunne de i den højeste indkomstgruppe øge deres indkomster 17 procent, og dem med college grader, 32 procent .”
metode til brug af egenkapital i hjemmet
traditionelle metoder til adgang til egenkapital, såsom kreditlinjer i hjemmet (HELOCs), egenkapitallån i hjemmet og cash-out refinansieringer kræver månedlig tilbagebetaling, mens lånet er udestående. I modsætning hertil er en vigtig fordel ved omvendte realkreditlån, at låntagere kan forsinke tilbagebetaling, indtil huset sælges, eller når den anden ægtefælle dør., Husejere alder 62 og ældre kan bruge omvendte realkreditlån til at konvertere egenkapital til et engangsbeløb, annuitetsbetalinger, en kreditlinje, eller en kombination af disse udbetalingsmuligheder.
ejendommen skal være låntagers primære bopæl, og låntageren skal kunne betale for vedligeholdelse af hjemmet, forsikring og ejendomsskatter. De fleste omvendt realkreditlån er hjem egenkapital konvertering realkreditlån (HECMs), der er forsikret af Federal Housing Administration (FHA), men stammer fra private långivere. Ikke-HECM, privat udstedte omvendte realkreditlån udgør et meget lille segment af markedet., Potentielle HECM låntagere skal modtage rådgivning fra en godkendt rådgiver, før pantet er godkendt.
få Takers (indtil videre)
Hvis realkreditgælden overstiger hjemmets værdi ved salg, udgør FHA-forsikringen forskellen, så långivere ikke pådrager sig et tab. Hvis salgsprisen overstiger lånebalancen, modtager ejeren eller arvingerne den resterende egenkapital. Det lyder som en god aftale, men efter at have nået et højdepunkt på omkring 115.000 nye HECMs i 2009 (regnskabsår, der slutter i September), faldt det årlige tempo til omkring 49.000 for 2016., At reduceret aktivitet synes ikke sandsynligt, at stige snart: en f.eks. Gademimeren Mae undersøgelse i begyndelsen af 2016 fandt, at 90% af ældre husejere ikke var interesseret i at udnytte deres hjem egenkapital.
flere grunde kunne forklare modviljen. Etablering af en HECM medfører betydelige forhåndsomkostninger, selvom boligejeren opretter en kreditlinje, men ikke bruger den med det samme. HECMs lider også stadig af negativ reklame, med rapporter om gældsomme seniorer, der står over for tabet af deres hjem, ofte på grund af manglende evne til at betale ejendomsskatter, forsikring eller krævet vedligeholdelse., Kaul og Goodman nævner længere karrierer og et ønske om at undgå gæld i alderdommen som andre vigtige overvejelser; at se hjemmet som en arv for arvinger er en anden faktor.
støtte til forskning
private formuerådgivere har betragtet HECMs som for dyre og betragtet dem som lånet til sidste anvendelse. Nogle rådgiveres negative syn på HECMS ændrede sig imidlertid under aktiemarkedets kollaps 2008-2009. Pensionerede kunder, hvis indkomst var afhængig af distributioner fra porteføljer, der blev administreret for det samlede afkast, stod over for en vanskelig beslutning., Skal de skære deres udgifter i overensstemmelse med deres porteføljers negative afkast eller sælge aktier med tab for at opretholde distributioner? Et par rådgivere, som jeg talte på det tidspunkt, havde klienter oprettet HECM-kreditlinjer som en alternativ løsning. I stedet for at sælge til et bjørnemarked tappede kunderne deres kreditlinjer (som ikke krævede øjeblikkelig tilbagebetaling) og holdt deres porteføljer intakte. Denne tilgang betalte sig, efter at markedet steg igen., Omkostningerne i forbindelse med kreditlinjen var relativt beskedne i forhold til de tab, som kunderne ville have haft ved salg, og kunderne brugte efterfølgende kapitalgevinster til at betale deres kreditlinjer.
forskning i omvendt realkreditlån potentielle applikationer accelereret i 2012. Det år begyndte den Denver-baserede Financial Planning Association ‘ s Journal of Financial Planning at offentliggøre, hvad der blev en række artikler, der argumenterede for, at omvendte realkreditlån kunne forbedre pensionisternes Økonomi., Wade Pfau, CFA, professor i indkomst på American College of Financial Services i Bryn Mawr, Pennsylvania, udgivet flere artikler om dette tema, og i 2016, han skrev Omvendt Realkreditlån: Hvordan til at Bruge Reverse Realkreditlån til at Sikre Din Pension.
Pfau identificerede flere potentielle anvendelser til HECMs. Den ene er at betale et eksisterende pant eller købe et nyt hjem. Den anden, som er, hvor de fleste forskning har fokuseret, er at koordinere den omvendte pant og investeringsportefølje til at hjælpe med at styre sekvens-of-afkast risiko., En anden kategori er, hvad Pfau kalder “pensionering effektivitetsforbedringer.”Disse handlinger kræver løbende betaling for langsigtede ydelser, såsom forsinkelse af pensionsydelser til Social sikring eller betaling af indkomstskatter, der skyldes en Roth IRA-konvertering.
den endelige anvendelse er en langsigtet strategi, hvor låntageren åbner en HECM-kreditlinje, men ikke bruger den med det samme. Maksimale låneværdier på HECM-kreditlinjer er bundet til en formel, der genererer årlige stigninger i lånegrænsen, uanset hjemmets markedsværdi., Som et resultat vil låntagere, der opretter deres kreditlinjer i en alder af 62, kunne få adgang til mere af deres egenkapital i en alder af 75 end dem, der etablerer kreditlinjen i en alder af 75 på et lignende værdsat hjem. Disse stigninger kan give yderligere midler til større senere livsudgifter, såsom langvarig pleje.
en HECM-kreditlinje er ikke korreleret med hjemmets markedsværdi, siger Jamie Hopkins, professor i pensionsindkomst ved American College., I modsætning til en traditionel HELOC, hvor kreditbeløbet er baseret på husets værdi til enhver tid, fortsætter en omvendt realkreditlinje med at vokse, selvom boligens værdi falder under kreditlinjens maksimale lånegrænse. Selv om det ikke er programmets hensigt, skaber denne struktur do .nside beskyttelse for boligejer. “Opsætning af en kreditlinje, der ikke længere er relateret til boligværdien, når den først er oprettet, skaber virkelig et nyt aktiv,” siger Hopkins., “Det er ligesom en omfordeling af dine aktiver mellem en linje af kredit, og dit hus, så du bedre kan udnytte disse aktiver i en omfattende planlægning portefølje og trække fra, når det er mest slagkraftige for den pensionist, typisk når markederne ned.”
HECM-kreditlinjer blev sandsynligvis mindre attraktive, i det mindste marginalt, efter 2.Oktober 2017. På denne dato hævede bolig-og byudvikling (HUD) forhåndspræmierne for HECMs til 2% af hjemmets værdi (de fleste låntagere betalte 0.5% på forhånd før ændringen), skønt det årlige gebyr på udestående lånesaldo vil falde fra 1.25% til 0.5%., Disse ændringer vil reducere de maksimale lånebeløb og langsomme vækstrater for kreditmaksimalgrænser. Hopkins og Pfau mener, at antallet af nye HECM-linjer med kreditansøgninger vil falde, selvom de advarer om, at de lige er begyndt at analysere ændringernes indvirkning.
rådgiveres synspunkter
forskningen har øget rådgiveres vilje til at overveje omvendte realkreditlån, men der er stadig forhindringer, siger Hopkins. Nogle finansielle servicefirmaer forbyder tilknyttede rådgivere at diskutere HECMs og deres potentielle anvendelser., Den rådgivende forretningsmodels vægt på investerbare aktiver er en anden hindring. En rådgiver kan være enig i, at egenkapital i hjemmet er et vigtigt aktiv, men de fleste rådgivere “tænker ikke på hjemmet som en del af klientens aktivpool og tænker ikke på måderne til effektivt at udnytte det omvendte prioritetslån, standby-kreditlinje, nedskæring eller lignende,” siger Hopkins. Alligevel garanterer HECMs ‘ kompleksitet rådgiverens analyse, tilføjer han: “hvis vi siger, at det er et kompliceret produkt med gebyrer og nogens låntagning, og der er risiko, vil jeg selvfølgelig have den finansielle rådgiver involveret.,”
Christopher Cordaro, CFA, med RegentAtlantic i Morristown, New Jersey, har drøftet omvendt realkreditlån med mange klienter, selv om kun få har anvendt for HECMs. Men samtalen om potentielt at bruge hjem egenkapital hjælper kunder se, hvordan denne egenkapital kunne spille en rolle i deres pensionsindkomst planer. Når de forstår den potentielle fordel, er det næste trin at bestemme, hvordan man bedst får adgang til egenkapital i hjemmet, hvis det er nødvendigt. Den resulterende analyse fører ofte til andre produkter, såsom traditionelle HELOCs, siger Cordaro.,Marguerita Cheng, med Blue Ocean Global Wealthealth i Gaithersburg, Maryland, bemærker, at de fleste pensionister ønsker at ældes på plads, men det betyder ikke, at deres nuværende hjem er ideelt til en aldrende beboer. I de tilfælde, hvor klienten muligvis skal flytte på kort sigt, giver HECMs ikke mening. I tilfælde, hvor klienten sandsynligvis forbliver i hjemmet i en overskuelig fremtid, kan et omvendt prioritetslån imødekomme kundens behov. Cheng citerer sit arbejde med en enke, der modtog Social sikring og en pensionsydelse fra sin afdøde mand., Klienten ejede langtidsplejeforsikring, og hendes forstæder homeashington, DC, havde et seniorvenligt rambler (ranch house) design, der var værd omkring $400.000.
klienten havde åbnet en traditionel HELOC for $75,000 og havde en $35,000 balance, men hun ønskede at gøre yderligere hjem forbedringer. Cheng anbefalede, at hun erstattede den traditionelle kreditlinje med en HECM. Ændringen eliminerede den månedlige betaling og” gav hende enorm ro i sindet, ” siger Cheng.,
Pfau giver adskillige præsentationer om HECMs, og i hans erfaring, når rådgivere lærer om omvendte realkreditlån og ser, hvordan en voksende kreditlinje kan fungere, bliver de meget mere modtagelige for ideen. Selvom procentdelen af rådgivere, der arbejder med produkterne, stadig er lav, er han optimistisk over, at deres interesse for og deres kunders brug af HECMs vil vokse
denne artikel løb oprindeligt i December 2017-udgaven af CFA Institute Maga .ine.
Hvis du kunne lide dette indlæg, så glem ikke at abonnere på den initiativrige Investor.
alle indlæg er forfatterens mening., Som sådan bør de ikke opfattes som investeringsrådgivning, og de udtrykte udtalelser afspejler heller ikke nødvendigvis CFA-Instituttets eller forfatterens arbejdsgivers synspunkter.
