stel dat het grootste activum van een particuliere cliënt illiquide en duur was om te onderhouden. De prijsontwikkeling op lange termijn was middelmatig en de waarde ervan was onderhevig aan grote schommelingen. U zou waarschijnlijk adviseren het verminderen van de blootstelling aan dit actief, hetzij door afdekking of verkoop, met een doel van het verhogen van de totale portefeuille diversificatie.
voor veel oudere Amerikanen vertegenwoordigt home equity dat type geconcentreerde positie., Volgens een studie uit 2017 van Kaul en Goodman is de nationale totale waarde van primair residentieel vermogen in de VS hoger dan $11 biljoen en hebben huiseigenaren van 65 jaar en ouder 40% van die waarde.
het vermogen om eigen vermogen te gelde te maken zou veel gepensioneerden ten goede komen, vooral de minder welvarende.Kaul en Goodman merken op dat “door de eigenaar bewoonde huishoudens van 65 jaar en ouder hun inkomen met 45% zouden kunnen verhogen onder degenen in de laagste inkomensgroep en met 56% Onder degenen zonder middelbare schooldiploma’ s.”Toegang tot eigen vermogen zou ook ten goede komen aan rijkere gepensioneerden., Echter, ze toevoegen, ” in tegenstelling, die in de hoogste inkomensgroep konden hun inkomen te verhogen 17 procent, en degenen met een universitaire graad, 32 procent.”
methode voor het gebruik van Home Equity
traditionele methoden voor toegang tot eigen vermogen, zoals “home equity lines of credit” (HELOC ‘s),” home equity “-leningen en “cash-out” – herfinancieringen vereisen een maandelijkse terugbetaling zolang de lening uitstaande is. Een belangrijk voordeel van omgekeerde hypotheken is daarentegen dat kredietnemers de terugbetaling kunnen uitstellen totdat het huis is verkocht of wanneer de tweede echtgenoot overlijdt., Huiseigenaren leeftijd 62 en ouder kunnen omgekeerde hypotheken gebruiken om huis equity om te zetten in een forfaitaire betaling, lijfrente betalingen, een lijn van krediet, of een combinatie van deze uitbetaling opties.
het onroerend goed moet de hoofdverblijfplaats van de leningnemer zijn en de leningnemer moet in staat zijn onderhoud, verzekering en onroerendgoedbelasting te betalen. De meeste omgekeerde hypotheken zijn home equity conversion hypotheken (HECMs) die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA), maar afkomstig zijn van particuliere kredietverstrekkers. Niet-HECM, particulier uitgegeven omgekeerde hypotheken vormen een zeer klein segment van de markt., Potentiële HECM-leners moeten counseling ontvangen van een goedgekeurde counselor voordat de hypotheek wordt goedgekeurd.
weinig afnemers (tot nu toe)
indien de hypotheekschuld de waarde van de woning bij verkoop overschrijdt, maakt de FHA-verzekering het verschil uit zodat kredietverstrekkers geen verlies lijden. Als de verkoopprijs hoger is dan het leensaldo, ontvangen de eigenaar of erfgenamen het resterende eigen vermogen. Het klinkt als een goede deal, maar na het bereiken van een piek van ongeveer 115.000 nieuwe HECM ‘ s in 2009 (fiscale jaar eindigend in September), het jaarlijkse tempo gedaald tot ongeveer 49.000 voor 2016., Die verminderde activiteit schijnt niet waarschijnlijk snel te verhogen: een onderzoek van Fannie Mae in begin 2016 vond dat 90% van oudere huiseigenaren niet in het aftappen van hun huisequity geinteresseerd waren.
verschillende redenen kunnen de terughoudendheid verklaren. De oprichting van een HECM brengt aanzienlijke aanloopkosten met zich mee, zelfs als de huiseigenaar een kredietlijn opzet, maar deze niet onmiddellijk gebruikt. HECMs ook nog steeds lijden aan negatieve publiciteit, met meldingen van schulden senioren geconfronteerd met het verlies van hun huizen, vaak als gevolg van een onvermogen om onroerend goed belastingen te betalen, verzekering, of vereist onderhoud., Kaul en Goodman noemen langere carrières en het verlangen om schulden op oudere leeftijd te vermijden als andere belangrijke overwegingen; het zien van het huis als een legaat voor erfgenamen is een andere factor.particuliere vermogensadviseurs vonden HECM ‘ s te duur en beschouwden ze als de lening van het laatste redmiddel. De negatieve opvattingen van sommige adviseurs over HECMS veranderden echter tijdens de instorting van de aandelenmarkt in 2008-2009. Gepensioneerde cliënten wier inkomsten afhankelijk waren van uitkeringen uit portefeuilles die voor het totale rendement werden beheerd, stonden voor een moeilijke beslissing., Moeten ze bezuinigen op hun uitgaven in overeenstemming met de negatieve rendementen van hun portefeuilles of aandelen verkopen met verlies om distributies te behouden? Een paar adviseurs met wie ik op dat moment sprak, hadden klanten opgezet HECM lijnen van krediet als een alternatieve oplossing. In plaats van te verkopen in een bear markt, klanten tapten hun kredietlijnen (die niet onmiddellijke terugbetaling nodig) en hielden hun portefeuilles intact. Deze aanpak heeft zijn vruchten afgeworpen na de heropleving van de markt., De kosten van de kredietlijn waren relatief bescheiden in vergelijking met de verliezen die klanten zouden hebben geleden door de verkoop, en klanten gebruikten latere vermogenswinst om hun kredietlijnen af te betalen.
onderzoek naar potentiële toepassingen van omgekeerde hypotheken is in 2012 versneld. Dat jaar, de Denver-based Financial Planning Association’ s Journal of Financial Planning begon te publiceren wat werd een reeks artikelen met het argument dat omgekeerde hypotheken de financiën van gepensioneerden zou kunnen verbeteren., Wade Pfau, CFA, hoogleraar pensioeninkomen aan het American College of Financial Services in Bryn Mawr, Pennsylvania, publiceerde meerdere artikelen over dit thema, en in 2016 schreef hij Reverse Hypotheken: hoe Reverse Hypotheken te gebruiken om uw pensioen veilig te stellen.
Pfau identificeerde meerdere mogelijke toepassingen voor HECMs. Een daarvan is het afbetalen van een bestaande hypotheek of het kopen van een nieuwe woning. De tweede, waar het meeste onderzoek zich heeft geconcentreerd, is het coördineren van de omgekeerde hypotheek-en beleggingsportefeuille om te helpen beheren sequence-of-returns risico., Een andere categorie is wat Pfau noemt ” verbetering van de pensioenefficiëntie.”Deze acties vereisen de huidige betaling voor de lange termijn voordelen, zoals het uitstellen van de sociale zekerheid pensioenuitkeringen of het betalen van de inkomstenbelasting als gevolg van een Roth IRA conversie.
het uiteindelijke gebruik is een strategie op langere termijn waarbij de kredietnemer een HECM-kredietlijn opent, maar deze niet onmiddellijk gebruikt. De maximale leningwaarden op HECM-kredietlijnen zijn gebonden aan een formule die jaarlijkse verhogingen van de leninglimiet genereert, ongeacht de marktwaarde van het huis., Als gevolg daarvan, leners die het opzetten van hun kredietlijnen op de leeftijd van 62 zal in staat zijn om toegang te krijgen tot meer van hun eigen vermogen op, laten we zeggen, de leeftijd van 75 dan degenen die de kredietlijn op de leeftijd van 75 op een vergelijkbaar gewaardeerde woning. Deze verhogingen kunnen extra middelen opleveren voor grote uitgaven op latere leeftijd, zoals langdurige zorg.een HECM-kredietlijn is niet gecorreleerd met de marktwaarde van het huis, zegt Jamie Hopkins, hoogleraar pensioeninkomen aan het American College., In tegenstelling tot een traditionele HELOC, waar het kredietbedrag is gebaseerd op de waarde van het huis op een bepaald moment, een omgekeerde hypotheek lijn van krediet blijft groeien, zelfs als de waarde van het huis daalt onder de lijn van krediet de maximale leningslimiet. Hoewel het niet de bedoeling van het programma, deze structuur creëert neerwaartse bescherming voor de huiseigenaar. “Het opzetten van een kredietlijn die niet meer gerelateerd is aan de waarde van de woning, als het eenmaal is opgezet, creëert echt een nieuwe troef,” zegt Hopkins., “Het is als het opnieuw toewijzen van uw activa tussen een lijn van krediet en uw huis, zodat u beter gebruik kunt maken van die activa in een uitgebreide planning portfolio en trekken uit dat wanneer het is het meest impact voor de gepensioneerde, meestal wanneer de markten naar beneden.”
HECM-kredietlijnen werden na 2 oktober 2017 waarschijnlijk, althans marginaal, minder aantrekkelijk. Op die datum, Housing and Urban Development (HUD) verhoogde de vooraf premies voor HECM ‘ s tot 2% van de waarde van het huis (de meeste leners betaald 0,5% vooraf voor de verandering), hoewel de jaarlijkse vergoeding op uitstaande leningen saldi zal dalen van 1,25% naar 0,5%., Door deze veranderingen zullen de maximumbedragen voor leningen en de trage groeipercentages voor de maximumlimieten voor kredietlijnen afnemen. Hopkins en Pfau geloven dat het aantal nieuwe HECM-kredietaanvragen zal dalen, hoewel ze waarschuwen dat ze net zijn begonnen met het analyseren van de impact van de veranderingen.het onderzoek heeft geleid tot een grotere bereidheid van adviseurs om omgekeerde hypotheken te overwegen, maar er zijn nog steeds hindernissen, zegt Hopkins. Sommige financiële dienstverleners verbieden aangesloten adviseurs om HECMs en hun potentiële toepassingen te bespreken., De nadruk van het advisory business model op belegbare activa is een ander struikelblok. Een adviseur kan het erover eens dat home equity is een belangrijke troef, maar de meeste adviseurs “niet na te denken over het huis als onderdeel van de activa pool van de klant en niet na te denken over de manieren om effectief gebruik te maken van die omgekeerde hypotheek, standby lijn van krediet, inkrimping, of iets dergelijks,” zegt Hopkins. Toch, de complexiteit van HECMs rechtvaardigt de analyse van de adviseur, voegt hij toe: “als we zeggen dat het een ingewikkeld product met kosten en iemand leent en er is risico, natuurlijk wil ik de financieel adviseur betrokken.,”
Christopher Cordaro, CFA, met RegentAtlantic in Morristown, New Jersey, heeft met veel cliënten omgekeerde hypotheken besproken, hoewel slechts enkelen HECM ‘ s hebben aangevraagd. Maar het gesprek over het potentieel gebruik van home equity helpt klanten te zien hoe die equity een rol kan spelen in hun pensioenregelingen. Zodra ze begrijpen dat potentiële voordeel, de volgende stap is om te bepalen hoe u het beste toegang tot home equity als het nodig is. De resulterende analyse leidt vaak tot andere producten, zoals traditionele HELOCs, zegt Cordaro.,Marguerita Cheng, met Blue Ocean Global Wealth in Gaithersburg, Maryland, merkt op dat de meeste gepensioneerden willen ouder worden, maar dat betekent niet dat hun huidige huis ideaal is voor een oudere inwoner. In die gevallen waarin de cliënt zou kunnen hebben om te bewegen in de nabije termijn, HECMs niet zinvol. In gevallen waarin de cliënt waarschijnlijk in de nabije toekomst in de woning zal blijven, kan een omgekeerde hypotheek voorzien in de behoeften van de cliënt. Cheng citeert haar werk met een weduwe die Sociale Zekerheid en een pensioenuitkering van haar overleden echtgenoot ontving., De klant bezat langdurige zorg verzekering, en haar voorstedelijke Washington, DC, huis had een senior-vriendelijke rambler (ranch house) ontwerp dat was de moeite waard ongeveer $400.000.
de klant had een traditionele HELOC geopend voor $ 75.000 en had een $35.000 saldo, maar ze wilde extra verbeteringen aan huis doen. Cheng adviseerde om de traditionele kredietlijn te vervangen door een HECM. De verandering elimineerde de maandelijkse betaling en “gaf haar enorme gemoedsrust,” zegt Cheng.,
Pfau geeft talrijke presentaties over HECM ‘ s, en in zijn ervaring, wanneer adviseurs leren over omgekeerde hypotheken en zien hoe een groeiende kredietlijn kan werken, worden ze veel ontvankelijker voor het idee. Hoewel het percentage adviseurs dat met de producten werkt nog steeds laag is, is hij optimistisch dat hun interesse in en het gebruik van HECMs door hun klanten zal groeien
Dit artikel verscheen oorspronkelijk in het December 2017 nummer van CFA Institute Magazine.
als je dit bericht leuk vond, vergeet dan niet om je te abonneren op de ondernemende investeerder.
alle berichten zijn de mening van de auteur., Als zodanig mogen zij niet worden opgevat als beleggingsadvies, noch weerspiegelen de meningen noodzakelijkerwijs de standpunten van het CFA-instituut of de werkgever van de auteur.
