좋아,부동산 투자자… 한 가지를 똑바로 보자.
이 사업에서 성장하고 성공하려면 자산 및 잠재적 투자 속성을 분석하는 방법을 이해해야합니다. 즉,부동산 세계에서 가장 기초적인 지표 중 하나 인
Cap rate 를 이해하는 것으로 시작됩니다.
캡 속도.
캡 속도.
캡 속도에 대해 이야기합시다! 걱정하지 마세요-나는 정확하게 설명하 모자 비율은 사용하는 방법의 수식에서 실용적인 분석하는 방법 시장과 임대입니다.,
의 정의 Rate
모자율에 대한 짧은 총액 비율은 측정 비교하는 데 사용되는 다양한 부동산 투자 또는 시장입니다. 그것은 종종 순 영업 이익(NOI)과 재산의 원래 취득 비용(선행 수리 및 비용 포함)사이의 비율로 계산됩니다.,
Rate=연간 순이익(노)/구매 가격
노=총 임대 소득 공실,세금,보험,정비,기타 비용.
사용할 수 있습 rate 에서 다양한 방법으로,같은
- 을 분석하는 경우 개별 제공 또
- 더 나은 이해 전체에 대한 투자를 시장의 평균을 취함으로써 여러 속성입니다.
개념을 파악하는 간단한 방법은 역 규칙을 이해하는 것입니다:캡 비율이 낮을수록 속성이 더 비쌉니다. 캡 비율이 높을수록 속성이 저렴합니다.,
Cap Rate 에 대한 중요 사항
Cap rate 에는 모기지 비용이 포함되어 있지 않습니다. 이기 때문에 유용상의 정확한 분석에 의지해 자금 조달(약관,금리,등등.). 즉,그것은 자금 조달의 산만 중 하나없이 혼자 재산에 초점을 맞추고 있습니다.
내가 많은 새로운 투자자들이 혼란스러워하는 것을 보는 한 가지는 cap rate 와 cash-on-cash 수익의 차이입니다. 내가 명확히하자… 그들은 동일하지 않습니다. 모자 비율과 일치할 수 있습 귀하의 현금 현금 반환하는 경우 당신은 재산을 구매 없이 금융지만,다시합니다…, 그들은 확실히 같은 계산이 아닙니다.
의 예에는 모자 비율에서 사용
cap 평가 방정식에 의해 정의 세 부분
- 노
- 구매 가격
- rate
알고 있는 경우 구매 가격($1MM)와 노($40,000)…을 쉽게 찾을 수 있습 캡률:
$40,000(노)/$1,000,000(구매 가격)=4%(rate)
좋은 점에 대해 이해 rate 방정식은,당신이 알고 있는 경우 2 의 부분을 쉽게 찾을 수 있습 3rd. 예를 들면:
건물이 4%캡으로$1m 에 팔리는 경우 NOI 가$40,000 임을 알 수 있습니다.,
4%(Rate)=X(노)/$1,000,000(구매 가격)
X=$40,000
모자 비율은 매우 의존에서 특정 시장 당신이 찾고 있습니다. 우리 모두는 샌프란시스코 베이 지역의 부동산이 일반적으로 중서부의 재산보다 더 많은 비용이 든다는 것을 알고 있습니다. 즉,$1M 가 크게 다른 NOI 를 가져 오는 자산을 구매하는 데 사용될 수 있습니다. 예를 들면:
7%캡을 가진 1 백만 달러짜리 건물에는 70,000 달러의 노이가 있습니다.
4%캡을 가진 1 백만 달러짜리 건물에는 4 만 달러의 노이가 있습니다.보시다시피…동일한 구매 가격이지만 위치와 시장에 따라 다른 수익률입니다.,
캡 속도는 주변 건물의 영향을받습니다. 을 찾을 때에는 두 개의 건물 같은 동네에서는 최근 업데이트되고 하지 않았고,업데이트할 수 있역에서는 5%의 모자,반면에 하나의 필요 보수 공사의 거래에서 7%캡.
캡 속도에 관해서 엄지 손가락의 일반적인 규칙? 더 나은 이웃은 낮은 캡 속도로 거래하고 더 나쁜 이웃은 높은 캡 속도로 거래합니다. 따라서 다음에”저항 할 수없는”15%캡 비율 속성을 발견하면 일반적으로 훌륭한 이웃에 있지 않다고 가정 할 수 있습니다.,
캡 비율이 낮 으면 위험이 적고 캡 비율이 높을수록 위험이 높습니다… 그래서,당신이 원하는 투자 유형을 결정하는 것은 당신에게 달려 있습니다.
캡 비율을 변경할 수 있습니까?
대답은’예’입니다! 내가 부동산에 대해 좋아하는 한 가지는 당신이 실제로 이런 유형의 투자에서 많은 통제력을 가지고 있다는 것입니다. 중요한 전략에 투자하는”힘”감사의 일반적으로 수행을 통해 압축하 모자율과 증가하는 노.
“압축 캡 속도”는 단순히 높은 캡 속도(저렴)로 구입하고 낮은 캡 속도(더 비싼)로 판매하는 것입니다., 이것은 일반적으로 시장 임대료 아래에 가져 오는 수리가 필요한 부동산을 구입함으로써 달성됩니다. 번을 쳐도 그것은,당신은 올릴 수 있는 임대료,증가하는 노하고 가치의 속성에서 약간의 도움으로 평가 시장,it’s a win-win.
저는 현재 피닉스에서 우리의 사업 계획이 정확한 전략을 요구하는 거래를하고 있습니다. 우리는 우리가 그것을 개조 한 후에 임대료를 인상 할 여지가 많은 부동산을 구입했습니다. 이는 1986 년에 지어졌으며 수년 동안 많은 업데이트를 보지 못했기 때문입니다.,
여기에 우리가 투자자로서 들어 와서 건물을 단장하고 편의 시설과 가치를 추가하는 곳이 있습니다. 일단 우리가 임대료를 올리면 우리는 시장 상황에 따라 재 융자 및 보류 또는 판매를 평가할 것입니다. 일단 속성이 돌아 서서 잠재력을 발휘하면 최고 달러를 명령해야합니다.
투자자에게 좋은 캡 비율은 무엇입니까?
빠른 대답은 다음과 같습니다.
나도 알아,나도 알아… 당신은 구체적인 대답을 더 원했지만 실제로는 개인 투자 기준,선호도 및 위험 허용성에 달려 있습니다., 명확한 답이없는,하지만 여기에 세 개의 요인을 평가할 때 무엇을 결정한”좋은”모자 비율입니다:
위험 허용
을 추가로 설명하고,보자에 투자는 하나이다 6%캡는 8%캡.
6%cap 속성은 수동적이고 안정적인 투자를 더 많이 찾는 투자자에게 적합 할 수 있습니다. 그것은 감사의 더 나은 기회와 함께 더 나은 위치에있을 수 있습니다.
8%cap 속성은 도박과 위험을 더 많이 감수하려는 투자자에게 적합 할 수 있습니다. 그것은뿐만 아니라 더 나은 상승 여력이있을 수 있지만 덜 안정적입니다.,
Control
의 질문에 더 대답하려면”좋은 캡 레이트는 무엇입니까?”내가 원하는 것을 반복하 변경할 수 있습니다 캡 요금,그들은 변경됩니다,당신은 몇 가지 제어들을 정도입니다.
당신이 6%캡 속성을 구입한다고해서 그것이 투자의 평생 동안 6%에 머무를 것이라는 것을 의미하지는 않습니다. 성공적으로 투자 재산(NOI 증가)에 임대료를 인상 하 여 말 그대로 모자 비율을 변경 하 고 증가 당신 투자 수익(ROI).
미래
투자자의 outlook 미래에 대한 특별한 시장의 수 있습니다 또한지 여부를 확인하는 데 도움이 되는 모자율은”좋은”이나지 않습니다., 고 확신하는 경우에 시장은 상승세에 감상할 수 있는 이유가 되고 더 많은 허용오차를 구입한 낮은 모자 비율을 제공합니다.
나는 모든 의미에서 거의 도박이기 때문에이 전략을 반드시 권장하지는 않습니다. 당신은 기본적으로 하는 배팅장 감사,그리고 바라고 있어 시장의”OK”투자로 훌륭한 하나입니다.
분석 계속
의 시작 부분에 이 게시물 내가 명:성장과 성공에서 부동산 투자 비즈니스를 이해해야 합니다 어떻게 분석하의 자산과 잠재적인 투자 속성입니다.,이것은 100%사실입니다. 에 대한 이해뿐만 아니라 모자 비율,거기에 몇 가지 이상의 키식 및 측정 알고 있어야 합니다.
현금흐름
현금 흐름 현금의 금액을 각 개월 이상 남아에 대한 후 속성을 지불하는 모든 운영 비용 및 돈을 따로 설정한 미래를 합니다.
현금흐름=총 임대 소득 비용
에 대한 구매 및 투자자,현금 흐름을 증가시키는 수동적 인 수입. 당신의 웅대 한 계획이 당신의 일을 그만두고 해변에 사는 것이라면 현금 흐름이 필요할 것입니다!,
Cash on Cash Return
cash-on-cash return 은 투자 부동산이 얼마나 잘 수행 될지에 대한 좋은 계기입니다. 그것은 당신이 선불로 투자 한 실제 현금의 양에 대한 연간 현금 흐름의 비율을 표현합니다.
현금 현금 반환=연간 현금흐름/최초의 현금으로 포켓
일반적으로,내가 찾는 속성에서 생산 최소 7%현금을 현금으로 반환할 수 있는 역사적으로 얻는 약 7%의해 오랫동안 장기 투자 지수 자금입니다. 인덱스 펀드를 이기고 싶습니다.,
IRR
내부 수익률 또는 IRR 은 특정 기간 동안 투자에서 얻은 수익률을 측정합니다. 그것은 현금 흐름과 재산의 판매로 인한 이익을 포함합니다. 간단히 말해서 IRR 은 부동산의 순 현금 흐름과 예상 감사를 목표 보유 시간으로 나눈 값을 나타냅니다.
동안 IRR 는 유용한 방법으로 추정하는 귀하의 자산의 성능이 전체 기간 동안 당신은 계획,그것은 그것의하지 않는 첫 번째 메트릭 볼 때 부동산을 평가하기 때문에 그것에 크게 의존하고 예측 년의 현금 흐름과 투영된 판매 가격입니다., 지 않기 때문에 우리는 크리스탈 볼,예측 년 동안 사전에 수행하기가 어렵고 항상 완전히 신뢰할 수 있습니다.
결론
캡 비율과 그 용도를 이해하는 것이 성공적인 부동산 투자자가되는 열쇠입니다. 캡 레이트에 대한 아이디어는 매우 수학적 것처럼 보일 수 있지만 다른 매우 실용적인 용도가 있습니다. 이 개념을 이해 당신을 도울 수 있을 선택 시장,객실 유형,설정 특정 투자 기준,분석 및 결정할 때 경우 또는 개최하거나 판매하 제공합니다.,
cap rate 외에도 투자를 분석하는 동안 숙지하고 실천에 옮겨야하는 다른 기준 수식 및 측정 항목이 있습니다. 현금 흐름,현금 수익 및 IRR 은 부동산 투자 세계에서 이해해야 할 몇 가지 다른 항목입니다.지금까지 이해할 수 있듯이이 정보를 파악하는 것이이 업계에서 중요합니다. 이제 나가서 행동을 취하고,이 학습을 사용하도록하십시오!
