Dusinvis av boliglån långivere går konkurs i løpet av noen uker. Markedet er fylt med bekymringer av en stor global credit crunch, som kan påvirke alle klasser av låntakere. Sentralbankene bruke nødsituasjon klausuler for å tilføre likviditet til redd finansielle markeder. Eiendomsmegling-markedene stuper etter år med record highs. Foreclosure priser dobbel år-over-år i løpet av siste halvdel av 2006 og i 2007.
– >
rapporter-lyd skremmende, men hva betyr alt dette?,
Vi er for tiden kne-dypt inne i en økonomisk krise som fokuserer på det AMERIKANSKE boligmarkedet, der nedfall fra den frosne subprime mortgage market er å smitte over til kreditt-markeder, samt nasjonale og globale aksjemarkedene. Les videre for å lære mer om hvordan markedene falt så langt, og hva som kan ligge i forkant.
Veien til en Krise
Var dette tilfelle av en gruppe eller ett selskap sovne ved rattet? Er dette et resultat av for lite tilsyn, for mye grådighet, eller rett og slett ikke nok å forstå?, Som tilfellet ofte er når finansmarkedene gå galt, svaret er trolig «all over»
Husk, markedet vi ser i dag er et biprodukt av markedet for seks år siden. Spoler tilbake til slutten av 2001, da frykt for global terror angrep etter Sept. 11 roiled en allerede sliter med økonomien, en som bare var i ferd med å komme ut av resesjonen-indusert av tech-boblen på slutten av 1990-tallet.,
svar i løpet av 2001, Federal Reserve begynte å kutte priser dramatisk, og fed funds rate kom på 1% i 2003, som i central bank språkbruk er egentlig null. Målet med en lav federal funds rate er å utvide pengemengden og oppmuntre lån, som bør anspore utgifter og investeringer. Ideen om at å bruke var «patriotiske» var mye dyrket og alle—fra det Hvite Hus og ned til den lokale parent-teacher association oppmuntret oss til å kjøpe, kjøpe, kjøpe.
Det fungerte, og økonomien begynte å stadig utvide i 2002.,
Real Estate Begynner å Se Attraktive
Som lavere rente jobbet seg inn i økonomien, eiendomsmegling markedet begynte å arbeide seg inn i et vanvidd som antall boliger solgt—og prisene de selges for økt dramatisk starten i 2002. På den tid, pris på en 30-års fast rente boliglån var på det laveste nivå sett i nesten 40 år, og folk så en unik mulighet til å få tilgang til omtrent den laveste kilde til egenkapital tilgjengelig.,
investeringsbanker, og Asset-Backed Security
Hvis boligmarkedet hadde bare blitt delt ut med en anstendig hånd, si, en med lav rente og økende etterspørsel—problemer ville vært ganske inneholdt. Dessverre, det ble utdelt en fantastisk hånd, takket være nye finansielle produkter blir spunnet på Wall Street. Disse nye produktene endte opp med å bli spredt seg vidt og bredt, og var inkludert i pensjons fond, hedgefond og internasjonale myndigheter.
Og, som vi nå lære, mange av disse produktene endte opp med å bli verdt absolutt ingenting.,
En Enkel Idé Fører til Store Problemer
asset-backed security (ABS) har eksistert i flere tiår, og i sin kjerne ligger det en enkel investering prinsipp: Ta en haug av eiendeler som har en forutsigbar og lignende kontantstrømmer (som en individuell boliglån), pakke dem inn i en klart pakke som samler alle de enkeltstående betalinger (boliglån betalinger), og bruke pengene til å betale investorer en kupong på det administrative pakken. Dette skaper en asset-backed security i som den underliggende real estate fungerer som sikkerhet.,
et Annet stort pluss var at kredittvurderingsbyråene som Moody ‘ s og Standard & Poor ‘ s ville sette sine ‘AAA’ eller ‘En+’ godkjenningsstempel på mange av disse verdipapirene, signaliserer deres relative sikkerhet som en investering.
fordelen for investor er at de kan få en diversifisert portefølje av fast inntekt eiendeler som kommer som en kupong betaling.,
The Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) hadde vært bunting og salg securitized boliglån som ABSs for år; deres ‘AAA’ rangeringer hadde alltid hatt garantere at Ginnie Mae offentlig støtte som hadde hjelpt. Investorer fått en høyere avkastning enn Statsobligasjoner, og Ginnie Mae var i stand til å bruke midler til å tilby nye boliglån.,
Stereoutvidelse Marginene
Takk til en eksploderende eiendomsmarkedet, en oppdatert form av ABS var også blir opprettet, er det bare disse ABSs ble fylt med subprime boliglån eller lån til kjøpere med mindre-enn-stellar kreditt.
Subprime lån, sammen med mye høyere standard for risiko, ble plassert inn i ulike risiko-klasser, eller transjer, der hver og en kom med sin egen nedbetaling plan., Øvre transjer var i stand til å motta » AAA » ratings—selv om de inneholdt subprime lån—fordi disse transjer ble lovet den første dollar som kom i sikkerhet. Lavere transjer gjennomført høyere kupong priser for å kompensere for økt standard risiko. Helt nederst, «egenkapital» haugen var en svært spekulativ investering, som det kunne ha kontantstrømmer i hovedsak utryddet hvis standard pris på hele ABS krøp over et lavt nivå—i størrelsesorden 5 til 7%.,
Alle av en plutselig, selv subprime mortgage långivere hadde en vei å selge sine risikable gjeld, som i sin tur gjorde dem i stand til å markedsføre dette gjeld enda mer aggressivt. Wall Street var der for å plukke opp sine subprime lån, pakke dem opp med andre lån (noen kvalitet, noen ikke), og selge dem til investorer. I tillegg, nesten 80% av disse sammen verdipapirer på magisk vis ble investment grade (‘A’ karakter eller høyere), takk til rating-byråer, som fikk lukrative honorar for sitt arbeid i vurdering av ABSs.,
Som et resultat av denne aktiviteten, det ble veldig lønnsomt å stamme boliglån—selv risikabelt seg. Det tok ikke lang tid før selv de grunnleggende krav som bevis på inntekt og en ned betaling ble oversett av boliglån långivere; 125% lån-til-verdi boliglån ble underskrevet og gitt til potensielle huseiere. Logikken er at med eiendomsmegling priser stiger så fort (median hjem var prisene stiger så mye som 14% årlig av 2005), en 125% LTV boliglån ville bli ovenfor vann på mindre enn to år.,
Utnytte Squared
Den forsterkende loop var begynt å spinne altfor fort, men med Wall Street, hovedgaten, og alle i mellom profittere fra turen, som skulle til å sette på bremsene?
rekordlave renter hadde kombinert med stadig å løsne utlån av standarder for å presse eiendomsmegling priser for å record highs over det meste av Usa. Eksisterende huseiere var refinansiering i posten tall, trykke inn nylig opptjent egenkapital som kan være hadde med et par hundre dollar brukt på et hjem appraisal.,
i Mellomtiden, takk til likviditet i markedet, investeringsbanker og andre store investorer var i stand til å låne mer og mer (økt belåning) for å skape ytterligere investeringer produkter, som inkluderte vaklende subprime eiendeler.
Collateralized Debt Føyer seg inn i Maktkampen
muligheten til å låne mer bedt om banker og andre store investorer for å skape collateralized debt forpliktelser (CDO), som i hovedsak løftet opp egenkapital og «mezzanine» (middels til lav nominell) transjer fra MBSs og pakket dem igjen, denne gang i mezzanine CDOs.,
Ved hjelp av den samme «trickle down» betaling ordningen, de fleste av mezzanine CDOs kunne få en » AAA » kreditt-rating, landing den i hendene på hedgefond, pensjonsfond, kommersielle banker og andre institusjonelle investorer.
Residential mortgage-backed securities (RMBS), hvor kontantstrømmer kommer fra bolig gjeld, og CDOs var effektivt for å fjerne linjer for kommunikasjon mellom låntaker og den opprinnelige långiver., Plutselig, store investorer kontrollert sikkerhet, som et resultat, forhandlinger over sen boliglån betalinger ble forbigått for «direkte-til-foreclosure» modell for en investor som ønsker å kutte sine tap.
Imidlertid disse faktorene ville ikke ha forårsaket dagens krise hvis:
– >
- eiendomsmarkedet fortsatte å forplante seg.
- Huseiere faktisk kunne betale sine boliglån.
Imidlertid, fordi dette ikke skje, disse faktorene bare bidratt til drivstoff antall foreclosures senere.,
Teaser Priser og ARMEN
Med boliglån långivere eksporterer mye av risikoen i subprime lån ut døren til investorer, de var gratis å komme opp med interessante strategier for å stamme lån med sine frigjort kapital. Ved hjelp teaser priser (spesielle lave priser som skulle vare for det første året eller to av et boliglån) innen justerbar-rente (ARM), låntakere kunne bli forledet inn i en i utgangspunktet rimelige boliglån i hvilke betalinger ville skyte i været i tre, fem eller sju år.,
Som the real estate market presset til sine topper i 2005 og 2006, teaser priser, Armer, og «interesse-bare» lån (der ingen prinsippet betalinger er gjort i de første årene) ble stadig mer presset på huseiere. Som disse lånene ble mer vanlig, færre låntakere avhørt vilkårene og ble i stedet fristet av tanken på å være i stand til å refinansiere i et par år (i et stort overskudd, argumentet er oppgitt), og hjelper dem til å gjøre hva catch-up betalinger vil være nødvendig., Hva låntakere ikke tar hensyn til i den blomstrende boligmarkedet, var imidlertid at enhver reduksjon i hjemmet verdi ville forlate låntaker med en uholdbar kombinasjon av en ballong betaling og en mye høyere boliglån betalingen.
Et marked så nær hjemmet som fast eiendom blir umulig å ignorere når det er tenning på alle sylindere. I løpet av fem år, hjem priser på mange områder hadde bokstavelig talt fordoblet, og bare om noen som ikke hadde kjøpt et hjem eller refinansiert betraktet seg bak i kampen om å tjene penger i dette markedet., Boliglån långivere visste dette, og presset stadig mer aggressivt. Nye boliger ikke kunne bygges raskt nok, og homebuilders’ aksjer steg kraftig.
CDO-markedet (sikret hovedsakelig med subprime gjeld) ballooned til mer enn $600 milliarder kroner i utstedelse løpet av 2006 alene—mer enn 10 ganger beløpet utstedt bare et tiår tidligere. Disse verdipapirene, selv om illikvide, ble plukket opp ivrig i den sekundære markeder, som gjerne parkert dem i store institusjonelle midler på deres marked-slo rente.,
Sprekker Begynne å Vises på
Men ved midten av 2006, sprekker begynte å dukke opp. Nye boliger for salg stoppet, og median salg priser stoppet deres klatre. Rente—mens de fortsatt lave historisk sett—var på vei oppover, med inflasjon frykt truer med å løfte dem høyere. Alle av lett-å-bygge boliglån og refinances hadde allerede blitt gjort, og den første av de skjelvende Armer, skrevet 12 til 24 måneder tidligere, var begynnelsen for å tilbakestille.
Standard priser begynte å stige kraftig. Plutselig, CDO ikke ser så attraktiv for investorer på jakt etter avkastning., Tross alt, mange av CDOs hadde blitt re-pakket så mange ganger at det var vanskelig å si hvor mye subprime eksponering faktisk var i dem.
Knase av Enkel Kreditt
Det tok ikke lang tid før nyheten om problemer i sektoren gikk fra styrerom diskusjoner til overskriften-griper nyheter.
Score boliglån långivere-med ikke mer ivrig etter sekundære markeder eller investeringsbanker å selge sine lån til—var avskåret fra det som hadde blitt den viktigste finansieringskilde, og ble tvunget til å stenge ned virksomheten. Som et resultat, CDOs gikk fra illikvide å unmarketable.,
I ansiktet av all denne finansiell usikkerhet, investorer ble mye mer risiko uvillig, og så ut til å slappe av posisjoner i potensielt farlige MBSs, og noen fast inntekt sikkerhet ikke å betale en skikkelig risikopåslag for opplevd risiko. Investorer ble støping av deres stemmer i hopetall at subprime risiko var ikke de verdt å ta.
I dette flytur til kvalitet, tre-måneders Statskasseveksler ble den nye «må-ha» fast inntekt produktet og rentene falt en sjokkerende 1,5% i løpet av noen dager., Enda mer bemerkelsesverdig enn den du kjøper av offentlig støttet obligasjoner (og kortsiktige på det) var fordelt mellom lignende langsiktige selskapsobligasjoner og T-regninger, som utvidet fra ca 35 basispunkter til mer enn 120 grunnlag poeng i mindre enn en uke.
Disse endringene kan høres minimal eller undamaging for et utrent øye, men i moderne fast inntekt markeder—hvor giring er kongen og billig kreditt er bare gjeldende jester—en flytting av at størrelsen kan gjøre mye skade. Dette ble illustrert ved sammenbruddet av flere hedgefond.,
Mange institusjonelle midlene ble møtt med margin og sikkerhet anrop fra nervøs banker, som tvang dem til å selge andre aktiva, for eksempel aksjer og obligasjoner, for å skaffe kontanter. Den økte selge press tok tak i aksjemarkedene, som store egenkapital gjennomsnitt over hele verden ble truffet med skarpe avtar i løpet av noen uker, som effektivt stoppet den sterke markedet som hadde tatt Dow Jones Industrial Average for all-time highs i juli 2007.
for Å hjelpe stammen virkningen av crunch, sentralbankene i USA, I Japan og Europa, gjennom kontanter injeksjoner av flere hundre milliarder dollar, og bidratt til at bankene med sin likviditet problemer og bidro til å stabilisere finansmarkedene. Federal Reserve også klippe over vinduet pris, noe som gjorde det billigere for finansinstitusjoner for å låne penger fra Fed, legge til likviditet til sin virksomhet, og hjelpe vanskeligstilte eiendeler.
Den ekstra likviditet bidratt til å stabilisere markedet til en viss grad, men den fulle effekten av disse hendelsene er ennå ikke klart.,
Konklusjon
Det er ikke noe iboende feil eller dårlig om collateralized debt obligation eller noen av dets finansielle slektninger. Det er en naturlig og intelligent måte å diversifisere risikoen og åpne opp kapitalmarkedene. Som med alt annet—det dotcom-boblen, Long-Term Capital Management ‘ s kollaps, og hyperinflasjon av 1980—hvis en strategi eller instrumentet er misbrukt eller overkokt, vil det være behov for å være en god riste ut av arenaen., Å kalle det en naturlig forlengelse av kapitalismen, der grådighet kan inspirere til innovasjon, men hvis ukontrollert, store markedskreftene er nødvendig for å bringe balansen tilbake til systemet.
Hva er Neste?
Så hvor går vi herfra? Svaret på dette spørsmålet vil center på å finne ut akkurat hvor vidtrekkende effekten vil bli, både i Usa og rundt om i verden. Den beste situasjonen for alle parter som er involvert er fortsatt en i den AMERIKANSKE økonomien går bra, arbeidsledigheten holder seg lav, personlig inntekt holder tritt med inflasjonen og tomteprisene finne en bunn., Bare når den siste delen skjer vil vi være i stand til å vurdere den totale effekten av subprime meltdown.
Regulatory oversight er nødt til å bli stivere etter denne fiaskoen, sannsynligvis holde utlån restriksjoner og bond rangeringer svært konservativ for de neste årene. Noen erfaringer til side, Wall Street vil fortsette å søke etter nye måter å prisrisiko og pakke verdipapirer, og det er fortsatt plikt til investor til å se inn i fremtiden gjennom verdifulle filtre av fortiden.,
– >
– >
– >
– >
– >
