Good Mood

følgende er en sann historie, men navnene er endret i tilfelle de involverte partene lese dette!

Det er ti om morgenen og John har nettopp fått en annen telefon fra eiendomsforvalter som for øyeblikket prøver å fylle ledige stillinger i hans tosidig. Han fortalte at eksisterende leietaker bryter leieavtalen på grunn av at noen har brutt seg inn og stjålet leier verktøy—for andre gang i løpet av 12 måneder.

Denne egenskapen har blitt noe, men problemer siden John kjøpte den for et år siden., Her er bare noen av de tingene som har vært på i løpet av de siste år:

• John har vært i stand til å sikre en leietaker for lengre tid enn seks måneder.
• John hadde å erstatte to knuste vinduer fra hærverk, mens enhetene var ledig.
• John mottatt tre midnatt telefonsamtaler rapportering skudd.
• Det er en busted sprekk huset tvers over gaten.
• De nærmeste nabo (en eldre kvinne) ble kidnappet fra henne verandaen og er fortsatt MIA.

Du skulle tro at etter håndtere disse hodepine, John ville forlate real estate investing alle sammen.,

Men det er ikke tilfelle.

faktisk, han er mer lidenskapelige enn noen gang om anskaffelse av utleieboliger.

Hvorfor?

Vel, for en, Johannes lærte noen svært smertefullt, og viktige erfaringer fra de ovennevnte mareritt. Faktisk, i løpet av det siste året, han har kommet opp med et strengt sett av kriterier som vil sørge for at mange av disse problemene er ikke gjentatt. Jeg har tatt John ‘ s formel, lagt til et par notater, og til og med kastet et par av mine egne kriterier inn i blandingen.

hva er resultatet? En nær-perfekte formelen for å kjøpe utleieboliger som gir kontantstrøm., Og den nær-perfekte formelen er enda mer strømlinjeformet med selskaper som Roofstock som hjelper mennesker akkurat som John kjøpe utleieboliger (yup, egenskaper som er allerede leid ut slik at du don t har for å finne leietakere) for investeringsformål.

Det høres for godt til å være sant, men det er det egentlig ikke. Stol på meg.,

Før jeg fortsetter, jeg vil bare understreke at denne strategien er resultat av TIMER med lesing, flere samtaler med andre investorer, forvaltere og eiendomsmeglere som er likt, og en grundig analyse av vår egen investeringer —strategien er et bi-produkt av vår egen personlige erfaring og kan variere, avhengig av deg.,

Her går vi…

Den første steg for å sikre at du ikke ender opp med en eiendomsmegler mareritt er:

Utdanning

Før du får tilgang til bestemte teknikker, jeg vil på nytt understreke at akkurat som alle andre investeringer der ute, hvis du ikke vet hva du gjør, vil du bli brent, og taper EN MASSE penger. Jeg anbefaler alltid leksene dine, og investerer FØRST i utdanning.,

Her er et par ting jeg gjøre for å få utdannet:

Snakk med andre investorer sørge for at du får gode råd fra mennesker som har oppnådd det du prøver å gjøre, ikke fra brøt familie medlemmer! Du vil bli overrasket over hvor mange velmenende mennesker som er ivrige etter å gi deg gratis råd om noe de ikke vet NOE om.

Les, Les, Les

jeg er en STOR fan av å lese. Det er lurt å lese et utvalg av forfattere som har ulike tilnærminger. Din jobb vil være å lese nok materiale til å begynne å se mønstre og til å danne egne meninger og strategier.,

Vurderer å Kjøpe Kurs

Det er MASSEVIS av kvalitet innhold der ute, men bare som en hvilken som helst annen industri, er det også mye av snake oil selgere peddling get-rich-quick ordninger, så vær forsiktig. Vanligvis, en grundig Google-søk vil bidra til å sortere ut de dårlige epler.

Kjenner ditt marked

jeg anbefaler å kjøpe i et område som du er kjent med, i hvert fall for den første noen egenskaper som du få føttene våt. Hvis du ikke er kjent med et område, kan du prøve å bruke et par helger i din målgruppe over en periode på flere måneder., Kjøre rundt i 2-3 zip-koder du er interessert i, og snakk med naboer, lokale butikk eiere, forvaltere, etc. slik at du kan få en følelse av området og potensielle kunder vil du være med å gjøre.

Hva slags nabolag bør du være ute i?

Vel, til hver person strategi er forskjellig, men her er hvordan jeg analysere egenskaper og speider ut nabolag:

jeg vurdere dem som en av tre kategorier…

En Klasse

Disse er «stolthet av eierskap» nabolag bebodd hovedsakelig av huseiere., Husene er vanligvis godt vedlikeholdt med grønne plener, tree lined gater, osv.

Disse har en tendens til å gjøre gode hjem for å imponere din venner, men vanligvis ikke blyant ut som store investeringer. Jeg holde klar av disse områdene.

B Klasse

Dette vanligvis har det største utvalget av produktet mellom de tre klassene. Disse husene er vanligvis tjene det største antall mennesker i samfunnet og har den største mengden av inventar.,

jeg pleier å prøve å målrette et nabolag hvor det er en stor del av blue-collar workers og hvor det er en 35/65 prosent forholdet mellom leietaker til hus. Vanligvis kan du fortelle hvis du er i en av disse gruppene av antall nye biler parkert i oppkjørsler – kabel reparasjon varebiler, konstruksjoner lastebiler, etc.

C-Klasse

Disse er i «run-down» nabolag okkupert overveiende av leietakere.

Disse utleieboliger har vanligvis en høy leieren omløpshastighet. Folk har en tendens til å KJØRE i disse områdene om natten, IKKE jogge., Det er høy kriminalitet, gjenger og stoffet aktivitet, betydelig cop tilstedeværelse, etc.

jeg er ikke sa disse er dårlige investeringer, og som regel kontantstrøm på disse tilbudene kan være høy. Men den vellykkede investorer å ta disse på er trolig å kjøre en stram drift og har en spesialisert property management team på plass. For noen som ønsker å kjøpe ett eller to investeringseiendommer som en måte å supplere inntekten, vil jeg anbefale deg mot dette. Jeg har ikke kjøpt en, og jeg tror ikke John er ivrige etter å kjøpe en annen heller.,

idiotsikker formel for å kjøpe inntektsgivende utleie

en. Kjøpe under markedet 10-20%.

Tenk på dette, ikke bare som en måte å vokse din netto verdt, men også som en måte å sikre din økonomiske sikkerhet. Hvis du noensinne har til å selge på grunn av et nødstilfelle, at 10-20% kommer til å tillate deg å få lavere pris tilbud på å flytte den raskere. På en positiv oppmerksom, hvis du ikke har til å selge i et nødstilfelle, du har nettopp laget en umiddelbar avkastning på investeringen.

b. Eiendommen må generere minst 15% ROI, kontanter kontanter.,

det betyr At du kan leie minus gjeld (hvis pantsatte) og utgifter må være lik 15% eller mer. For eksempel, en $20K ned betaling ville ha til å gi MINST en årlig kontantstrøm på $3000. Dette er faktisk ganske lav – de fleste av mine og John tilbudene har vært godt over 20% grensen.

c. Kjøpe i en B-klassen nabolaget, 35/65 prosent forholdet mellom leietaker til hus.

l. Husleien skal være MINST 1% av kjøpesummen.

For eksempel, en $100K hjem bør leie for MINST $1000 per måned.

e. Gjøre dine due diligence vedrørende reparasjoner før du kjøper.,

Hvis reparasjoner pluss den ned betalingen overstiger 15% ROI gå videre til neste eiendommen.

f. Opprettholde seks måneder av kontantbeholdning per eiendom for å betale gjeld.

Dette burde være nok for noen uforutsette reparasjoner eller ledige stillinger.

Ta affære

de neste årene vil trolig gå ned så den beste tiden å kjøpe inntektsgivende utleie i vår levetid. I mange markeder, kan du erverve eiendom langt under det koster å bygge. Renten er på historisk lave., Generasjon Y er tre ganger størrelsen av Generasjon X og forventes å fortsette å leie i overskuelig fremtid—mens eiendomsverdiene har falt betydelig, kostnader til leie har ikke.

Så hva er John opp til nå?

Siden oppkjøpet av hans mareritt duplex, han har gått på å kjøpe ytterligere tre B-klasse egenskaper og er i ferd med å kjøpe en fjerde denne måneden. Hvert hus gir i omtrent $400 i måneden i kontantstrøm., Og selv om han fortsatt har til å håndtere sporadiske hodepine som følge av hans duplex, han er fortsatt på sporet for å generere en ekstra inntekt slik at hans kone kan slutte å jobbe i løpet av de tre første årene av barneoppdragelse.

Som jeg nevnte tidligere, selskaper som Roofstock hjelpe deg med å kjøpe eiendommer til leie, som tilbyr et bredt utvalg av boliger til å kjøpe, som i mange tilfeller allerede er leid ut. Det vil si at de kommer med leietakere! Så du trenger ikke å rote rundt med å finne leietakere til å fylle utleie av eiendom – det er plug and play.,

Hvis du noensinne har tenkt på å investere i fast eiendom, hva holder deg tilbake? Hvis du allerede er å investere, er det noe du kan legge til?

• Hvorfor Vi Brukt en av Våre $40,000 Nedfallsfrukt Å Kjøpe En investeringseiendom
• Hvorfor Du Bør Vurdere å Eiendomsmegling Investere I Tyveårene