Okay, eiendomsmegling investorer … la oss få en ting rett.
for Å vokse og lykkes i denne bransjen, må du forstå hvordan å analysere eiendeler og potensielle investeringer egenskaper. Det starter med å forstå en av de mest grunnleggende beregninger i eiendomsmegling verden:
Cap pris.
Cap pris.
Cap pris.
La oss snakke om cap pris! Ikke bekymre deg – jeg vil forklare nøyaktig hva cap pris er og hvordan du kan bruke formelen i praktiske måter å analysere markeder og utleieboliger.,
Definisjon av Cap Pris
Cap pris, som er en forkortelse for bruk av store bokstaver pris, er en måling som brukes til å sammenligne ulike eiendomsmegling investeringer eller markeder. Det er ofte beregnet som forholdet mellom Netto Driftsinntekter (NOI) og eiendommens opprinnelige anskaffelseskost (inkludert forhånd reparasjoner og kostnader).,
Cap Pris = Årlig Netto Driftsinntekter (NOI) / kjøpesum
NOI = Brutto Leieinntekter – Ledighet, Avgifter, Forsikring, Vedlikehold, Andre utgifter
Du kan bruke cap pris på ulike måter, for eksempel
- ved å analysere en enkelt eiendel, eller
- for å få en bedre forståelse av en hel investering markedet ved å ta gjennomsnittet av flere egenskaper.
En enkel måte å forstå konseptet er å forstå dens inverse regel: det nedre lokket pris, jo dyrere eiendom. Jo høyere cap rente, billigere holderen.,
Viktige Merknader om Cap Pris
Cap pris inkluderer IKKE eventuelle boliglån utgifter. Dette er gunstig fordi det gir mer av en nøyaktig analyse av ikke factoring i finansiering (vilkår, renter, etc.). Med andre ord, det fokuserer på eiendommen alene uten noen av forstyrrelsene av finansiering.
En ting jeg ser mange nye investorer er forvirret av forskjellen mellom cap pris-og penger-på-penger tilbake. La meg avklare… de er IKKE det samme. Cap pris kan matche dine penger-på-penger tilbake hvis du kjøper en eiendom uten finansiering, men igjen …, de er definitivt ikke det samme beregning.
Eksempler på Cap Pris i Bruk
hetten pris ligningen er definert av tre deler:
- NOI
- Kjøp Pris
- Cap pris
Hvis du vet kjøpesummen ($1MM) og NOI ($40,000)…kan du enkelt finne Cap pris:
$40,000 (NOI) / $1,000,000 (kjøpesum) = 4% (Cap pris)
Den kule ting om forståelse hetten pris ligningen er, hvis du vet at 2 av delene, kan du lett finne den 3.. For Eksempel:
Hvis en bygning selger for $1 MILLION på en 4% korken, du vet den NOI er $40,000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI) / $1,000,000 (kjøpesum)
X = $40,000
Cap pris er svært avhengig av den aktuelle markedet du leter i. Vi vet alle at eiendom i San Francisco Bay Area vanligvis koster mer enn eiendom i Midtvesten. Det betyr at $1M kan brukes til å kjøpe eiendeler som bringer i svært ulike NOI. For eksempel:
$1 million bygning med en 7% Cap, har en $70,000 NOI.
$1 million bygning med 4% Cap, har en $40.000 NOI.
Som du kan se…samme innkjøpspris, men forskjellige avkastning basert på plassering og marked.,
Cap pris er også påvirket av omkringliggende bygninger. Når du ser på to bygninger i samme nabolag, en som nylig ble oppdatert, og en som ikke var, oppdaterte en kan handle på en 5% cap, mens den i behov av oppussing kan handle på en 7% cap.
En generell tommelfingerregel når det kommer til cap pris? Bedre nabolag handel på nedre cap priser og verre nabolag handel på høyere cap priser. Så neste gang du ser en «uimotståelig» 15% cap pris eiendommen, kan du vanligvis antar det er ikke i en stor nabolaget.,
Nedre cap priser betyr mindre risiko og høyere cap priser er høyere risiko… så, det er opp til deg å bestemme om investeringen typen du ønsker.
Du Kan Endre Cap Priser?
svaret er JA! En ting jeg elsker om eiendomsmegling er at du faktisk har mye av kontroll i denne type investeringer. En viktig strategi i å investere verden er å «tvinge takknemlighet», og det er vanligvis gjort gjennom å komprimere cap priser og økende NOI.
«Komprimere cap priser» er rett og slett å kjøpe seg på et høyt cap pris (billigere), og selge til en lavere cap pris (dyrere)., Dette oppnås vanligvis ved å kjøpe en eiendom i behov av reparasjon, som er å bringe inn under markedet for leie. Når du renovere det, kan du høyne leier, noe som øker NOI og verdien av eiendommen, med litt hjelp fra en verdsette markedet, det er en vinn-vinn.
jeg er for tiden i en avtale akkurat nå i Phoenix hvor vår forretningsplan samtaler for nettopp denne strategien. Vi kjøpte en eiendom som har en mye rom til å heve leier etter at vi renovere det. Dette er fordi eiendommen ble bygget i 1986, og har ikke sett mange oppdateringer gjennom årene.,
Her er der vi kommer inn som investorer, gran opp bygningen, og legge fasiliteter og verdi. Når får vi leier opp så vil vi vurdere en refinansiere-og-hold, eller et salg, avhengig av markedsforholdene. Når eiendommen er slått rundt og yter sitt fulle potensial, det bør kommandoen topp dollar.
Hva er en God Cap Pris for Investorer?
Det raske svaret er: det kommer an på.
jeg vet, jeg vet … du ville ha mer av et konkret svar, men det er egentlig avhengig av dine personlige investering kriterier, preferanser, og risikotoleranse., Det er ikke noe klart svar, men her er tre faktorer å vurdere når du avgjør hva en «god» cap pris er:
risikotoleranse
for ytterligere Å forklare, la oss ta en titt på to investeringer, som er en 6% cap og en som er en 8% cap.
6% cap eiendom kan være en god plass for en investor på jakt etter mer av en passiv og stabil investering. Det kan være i en bedre posisjon med en bedre sjanse av takknemlighet.
8% cap eiendom kan være en god plass for en investor som er villig til å ta mer av en gamble og risiko. Det kan ha en bedre opp så godt, men er mindre stabil.,
Control
for Å ytterligere svare på spørsmålet «Hva er en god cap pris?»Jeg vil gjenta at du KAN endre cap priser, de vil endre, og du har noen kontroll over dem til en viss grad.
Bare fordi du kjøper en 6% cap eiendom betyr ikke at det vil bo på 6% for levetiden til investeringen. Ved å heve renter på en investering eiendom (som øker NOI), vil du bokstavelig talt endre cap pris og du øke AVKASTNINGEN.
Fremtiden
En investor ‘ s syn på fremtiden i et bestemt marked, kan også hjelpe å avgjøre om en cap pris er «god» eller ikke., Hvis du er sikker på at et marked er på opptur og verdsette, kan det være en grunn, og mer toleranse for å kjøpe en lav cap pris eiendom.
jeg ikke nødvendigvis anbefale denne strategien som det er ganske mye gambling i enhver forstand. Du er i hovedsak satser på at markedet vil sette pris på, og du håper det snur din «OK» investering i en stor en.
Analyse Fortsatte
i begynnelsen av dette innlegget jeg sa: å vokse og lykkes i real estate investing business, må du forstå hvordan å analysere eiendeler og potensielle investeringer egenskaper.,
Vel, det er 100% sant. I tillegg til å forstå Cap pris, det er et par flere viktige formler og beregninger bør du vite:
Kontantstrøm
Cash flow er mengden av penger du har til overs hver måned fra en leie eiendommen etter å ha betalt alle driftskostnader og å sette av penger til fremtidige reparasjoner.
Kontantstrøm = brutto leieinntekter – utgifter
For kjøp-og-hold-investorene, kontantstrøm er nøkkelen til å øke passiv inntekt. Du kommer til å trenge kontantstrøm hvis din store plan er å slutte i jobb og leve av på stranden!,
Penger på Penger Tilbake
cash-på-penger tilbake er et godt mål på hvor godt en investering eiendom vil utføre. Det uttrykker forholdet mellom årlig kontantstrøm til mengden av faktiske kontanter du har investert på forhånd.
Cash-på-penger tilbake = årlig kontantstrøm / innledende penger ut av lommen
Vanligvis, jeg ser etter egenskaper som produserer minst 7% cash-på-penger tilbake, så du kan historisk får ca 7% ved å investere i langsiktige indeks fond. Jeg ønsker å slå indeksen midler.,
IRR
internrenten, eller IRR, måler avkastning tjent på en investering i løpet av en bestemt tidsperiode. Det inkluderer kontantstrøm og eventuelle overskudd fra en eiendom salg. Enkelt sagt, IRR representerer en eiendom netto kontantstrøm og forventet takknemlighet delt av målet hold tid.
Mens IRR er en nyttig måte å beregne dine aktiva ytelse over hele tiden at du har tenkt til å holde det, det er ikke den første beregningen jeg se på når du vurderer real estate fordi det baserer seg tungt på prognoser årene i kontantstrømmen, og en anslått salgspris., Siden ingen av oss har en krystallkule, prognoser år på forhånd er vanskelig å gjøre og ikke alltid til å stole på.
Konklusjon
Forstå cap pris og dets bruksområder er nøkkelen til å bli en vellykket real estate investor. Selv om ideen om en cap pris kan virke veldig matematisk, det har andre svært praktisk bruk. Forstå dette konseptet kan hjelpe deg med å velge et marked, eiendomstype, angi bestemte å investere kriterier, analysere, og avgjøre om eller når du skal holde eller selge en eiendom.,
I tillegg til cap pris, det er andre baseline formler og beregninger bør du gjøre deg kjent med og sette ut i praksis, mens analyse av investeringer. Kontantstrøm, likviditet på kontanter tilbake, og IRR er noen andre elementer som du trenger for å forstå i real estate investing verden.
Som du kan forstå nå, er å ta tak i denne informasjonen er kritisk i denne bransjen. Nå går ut, tar handlingen, og sette denne lære å bruke!
