På overflaten, self storage virksomheten, og hva det vil koste å bygge lager ser så enkelt ut. Andre bedrifter har produktet bestilling, inventar teller & lagring, ødeleggelse problemer, foreldelse, bemanning, planlegging, produktansvar problemer, utstyr & tilførsel forbruksvarer osv. osv. osv. de fleste av disse er ikke en del av self storage ligningen., Men, fortsatt farvann stikker dypt, og hoppe inn i self storage fordi det ser lett kan føre til mer av en
splash enn du er forberedt på.
Første, «bygge den, og de vil komme» fungerer ikke her. God reklame kampanje og flott
priser vil ikke skape en «må» der hvor ingen finnes. Folk kan bli overbevist om at de er «manglende
ut» hvis de ikke har de nyeste gadget, beste pizza, raskeste motorsykkel, eller mest forlokkende
duft….,men å fortelle dem at de må betale en månedlig avgift for å lagre ting de ikke har ikke kommer til å
arbeide, uansett hvor attraktiv pris eller spiffy anlegget.
Self storage er så allsidig i form av bygging, og så enkel i drift, sammenlignet med de fleste
bedrifter, personer som har landet eller ønsker å starte en bedrift for personlige grunner, er fristet
for å hoppe i med minimal forskning. En del av ansvaret for at de av oss i bransjen står overfor er
å hjelpe folk til å se det store bildet., Self storage er en BEDRIFT, og må vurderes i
samme vilkår som enhver annen virksomhet.
Koster å Bygge Lagring Enheter – Self Storage forretningsmodell
Den primære spørsmålet som må besvares for å se om self storage vil fungere for deg er: Vil
penger at anlegget er spådd å generere være nok til å dekke alle dine utgifter og
utgifter, og vil det gi deg driftsresultat inntekt du ønsker i løpet av perioden i
som du trenger det ? Så, det er fire avgjørende faktorene. (1) Hvor mye kan du forvente å tjene
i salg (leier + varer)., (2) Hvor mye vil det koste å bygge og drive anlegget, og (3)
hvor mye overskudd du trenger å gjøre dette til en lønnsom investering? (4) Hva er din exit-strategi
(lang sikt eller ultimate mål for investering)?
Svar på det første spørsmålet er en kombinasjon av to faktorer. Hvor mye av hvert produkt (enhet størrelser,
– typer) har du plass til på landet, og hvilken pris kan du ta betalt for hver av dem? Frekvensen
problemet er generelt lettere enn produktet problemet, det tar bare litt forskning., Vanligvis kan du
lade om hva konkurrentenes priser for lignende produkter. Hvis anlegget er bedre eller mer
praktisk enn konkurrentenes kan du være i stand til å kreve litt mer. Folk generelt foretrekker å
lagre familie eiendeler nær hjemmet som mulig, eller et sted praktisk til veiene
de tar til eller fra jobb eller andre steder de rutinemessig reise. Så de fleste av dine kunder vil komme
fra i løpet av noen få miles av anlegget ditt, eller fra trafikk på handelsrutene i nærheten av anlegget., Disse er
for de områder som du trenger for å sjekke konkurransen priser og belegg.
Definisjonsområdet Konkurranse
du Besøker konkurranse i person, er nødvendig for å se hvordan den foreslåtte anlegget vil stable opp sammenlignet
deres og hvorvidt bedriftene ser ut til å være livskraftig. Hvis dine konkurrenter er ikke
godt okkuperte området kan ha nådd et metningsnivå poeng, og det er rett og slett ikke mer kunden
base for å trekke fra. Bygger ikke tenker at hvis du har en bedre anlegg de vil flytte din, de
vil ikke., Det er treghet, et objekt ved hvile har en tendens til å holde seg i ro. Det er en av grunnene self storage
fungerer. Få så mye informasjon som du kan gjennom spørsmål og observasjon, og deretter følge opp med
telefon samtaler til å fylle ut de blanke feltene. Du kan ikke være i stand til å få den informasjonen du trenger fra den direkte
tilnærming. Være forberedt på å gjøre en liten sleuthing, hvis nødvendig, for å avgjøre din potensielle enhet priser og
konkurrenter’ personer.
Nettsted & Enhet Blanding
Det neste trinnet er å finne din enhet blanding., Enhet blanding vilje er en kunst/vitenskap med et par generelle
retningslinjer. Jo tettere befolkning, desto bedre mindre enheter vil selge; det omvendte er sant av
større enheter. En blanding av enheter er mer salgbar enn enheter av alle samme størrelse, og kommersielle leietakere
har en tendens til å bruke større enheter enn privatkunder. Selv om mange typer metall bygninger kan
konfigureres på nytt hvis det er nødvendig, stor forsiktighet bør utvises i å bestemme enhet blanding. Luften plass
delt på vegger er det eneste produktet., Mer konfigurasjonen av enhetene passer dine potensielle
kunders behov bedre salg vil bli. Hvis du ønsker å målrette mot en nisje i markedet som poster eller
vin-lagring, kan dette være et område der du kan velge å søke en ekspert råd gjennom en mulighetsstudie
studier. Sjekke med flere selskaper for å se hvilke tjenester de tilbyr, samt gebyr deres struktur.
Vær sikker på at det du betaler for er ikke nettopp har samlet inn informasjon, men som faktisk gir svar
du er ute etter. Når enheten blanding og prisene har blitt opprettet, kan du beregne dine potensielle leieinntekter., Hvis du tilbyr varer salg eller andre supplerende tjenester estimater av denne inntekten er lagt til leier ut til å beregne brutto potensiell inntekt. Når inntekt har blitt etablert, kostnader og utgifter som trenger å være forventet.
grunnarbeid
grunnarbeid er ofte den mest kostbare element i konstruksjonen, og er helt enkelt å
hvert sted. De fleste utbyggere kan sitere «skive og over» estimater av bygningen kostnader. Design utgifter
og en mengde godkjenning av avgifter vil også betydelig trykk på lommeboken., I tillegg
til kostnadene ved å bygge anlegget, vil du trenger driftskapital tilstrekkelig til å styre anlegget
i lease-up fasen.
Leasing
leie-up fasen er den perioden av tid fra den dagen du åpne dørene til den dagen du har
nok inntekt fra utleie og varer salg for å dekke utgiftene ved å eie store. Eierskap
– kostnader er det inkludert månedlige driftskostnader (lønnskostnad, verktøy, vedlikehold,
osv.), gjeld service på bygging lån eller boliglån, skatter og avgifter, og ansvarsforsikring (eiendom, og ikke
enhet contents)., For å beregne hvor mye lease bære penger du er nødt til å låne (vanligvis som en del av
din byggelån) avgjøre hvor stor prosentandel av netto leasable arealet du kan med rimelighet
forvente å ha leid ut hver måned. Forskjellen mellom brutto arealet og netto
leasable arealet er at brutto arealet omfatter korridorer, bidrag osv. og netto leasable
arealet er bare at rom som kan leies. Multiplisere netto leasable arealet av din
gjennomsnittlig leie per kvadratmeter, og som vil gi deg din totale potensielle inntekter.,
Den neste «gråsone» du står overfor er å gjøre en antakelse om hvor mye arealet du forvente
til å leie hver måned. I de fleste områder av landet, utleie starte ut med en smell i løpet av våren, holder ganske
godt gjennom sommeren, og deretter avta til høsten, og nesten fryse i vinter. Imidlertid, den lokale økonomien
kan ha betydelig innvirkning på at trenden. Hvis du er i et college i byen kan du laste opp med læreren rekvisita
og student eiendeler fra Mai – juni-August-September og gjennomføre tung markedsføring
resten av året for å holde ting gående., Hvis det er mulig, lese fagtidsskrifter å finne lease opp priser i
ditt område eller snakk med lokale aktører om trender, og deretter sette sammen din overslag på hvor mange prosent av
leieinntekter forventer du å tjene hver måned.
Hvis du forventer å leie tre prosent av netto leasable arealet av den første måneden, og tre
den andre måneden kan du forvente 3% av netto leasable inntekt den første måneden og 6% andre
i måneden, etc., For det første månedene vil du sannsynligvis ikke har mange flytte outs, men etter 3 til
6 måneder, vil du også trenger å trekke arealet tapt inntekt til å flytte outs til å ha en god
beregning av faktiske brutto inntekt for måneden. Trekke fra estimerte kostnader fra anslått brutto
inntekt for å fastsette beregnet netto inntekt. Så lenge at netto inntekt tall er et negativt tall,
du trenger å låne penger til å dekke utgifter. Det er «lease bære». Når inntekten dekker
utgifter, har du oppnådd likevekt og ikke lenger trenger å låne., Det er, med mindre dine utgifter
ikke inkluderer en avsetning for skatt og forsikring. Avgifter og forsikring vanligvis ikke har
for å være betalt på en månedlig basis, men de kan aldri bli glemt – ha en plan for å dekke dem så godt.
Self Storage Avkastning
Etter at alle utgifter er dekket, inntekter du får fra anlegget er profitt. Den endelige
avgjørende faktor for hvorvidt eller ikke å bygge butikken din er hvorvidt resultatet du vil motta
fra denne investeringen er lik eller høyere enn den gevinst du kan oppnå ved å investere i noe
annet., En ekstra faktor å vurdere er om du ønsker eller ikke ønsker å selge anlegget på enkelte punkt, eller
bare har en inntekt strømmen i overskuelig fremtid. Ønsker du å snu eiendom så fort som
du kan for å få mer penger for ytterligere investeringer? Ønsker du å holde anlegget til
barn er klar for college og deretter selge for å ha college midler? Eller, ønsker du å holde på det til
pensjonisttilværelse inntekt? Dette er din exit-strategi, bør du velge den investering som best oppfyller
fremtidige mål, så vel som umiddelbar seg.,
The allure of self storage er ekte, det er en utrolig enkel virksomhet, men det er fortsatt en bedrift. Før
alle andre beslutninger er gjort, må du bestemme hvorvidt dette er virksomhet som vil møte
dine mål. Deretter får du velge utseendet du ønsker, leilighet eller bare office, farger, hvilke dører
for å kjøpe, sikkerhetssystem, fekting, gulv, etc.
