Skrevet av: Corey Janoff
Dette er et spørsmål vi får spørsmål om mye, spesielt av leger som ønsker å oppgradere sine starter hjem. Bør jeg leie ut huset mitt, eller selge det? Eller bør jeg selge mitt hus, eller å leie den ut? Disse er veldig relevante spørsmål.
Eie utleieboliger kan være en fin måte å generere passive inntekter. Jo mer passiv inntekt du har, jo mindre vil du trenger for å jobbe, eller mindre vil du trenger for å trekke seg fra andre investeringer kontoer i pensjon.,
Ikke mange mennesker har evnen til å slå sine hjem i en rental eiendom og fortsatt har råd til å kjøpe et nytt hjem, så det er en moot punkt. Mange av legene som vi samarbeider med, er i en unik posisjon om. De kan være å gå fra et bosted, inntekt til en deltar på nivå inntekt og kan ha råd til en mye større hus betaling. Også, lege boliglån aktivere leger til å kjøpe et nytt hjem med så lite som 0% ned. Dette kan få muligheten til å beholde den starter hjem til leie den ut til et mye mer realistisk alternativ.,
i Dag har jeg lyst til å dykke inn i fordeler og ulemper med å selge din eksisterende hus kontra å leie den ut.
Skal jeg Selge Mitt Hus, eller å Leie Den?
Før vi kommer inn tall av hvorvidt det vil være verdt det å selge huset eller leie det ut, jeg ønsker å vite om noen faktisk ønsker å eie en leie eiendommen. Hvis ikke, så svaret er enkelt; selge. Vi vil gå med forutsetningen i dag at du har en interesse i å eie en leie eiendommen. Enten det er for porteføljen diversifisering, passiv inntekt, eller uansett annen grunn er tiltalende for deg.,
Også, et par enkle spørsmål å stille deg selv er:
- Kan du råd til det neste huset hvis du holder dette, og leie den ut?
- Hvis du slå den inn i en leiebil, kan du leie den for en fortjeneste?
Kan Du Råd til å Kjøpe den Neste Hus hvis Du Holder Dette?
en Annen antakelse om vi vil gjøre i denne bloggen er at du skal flytte til et nytt hus uansett. Den avgjørelsen har allerede blitt gjort. Kanskje du er å ta en jobb i en annen by. Kanskje du er en lege som overgang fra opphold i praksis, og har en stadig voksende familie og trenger mer plass., Kan du råd til å kjøpe den neste hus uten å selge din nåværende hjem?
Det er to hovedfaktorer som påvirker dette her: forskuddsbetaling, og de månedlige kostnadene av boliglån(s). Vi vil starte med forskuddsbetaling.
Kan Du Råd til Ned Betaling?
Hvis du har nok penger for en 20% forskuddsbetaling, kan du gå videre. Hvis du ikke har så mye kontanter på hånden, har du et par alternativer for å få godkjent for et boliglån på det nye huset.
Som nevnt før, er det noen banker som tilbyr lege lån programmer vil gi et boliglån til leger eller tannleger uten den sedvanlige 20% forskuddsbetaling., Dette er gode, som det senker et hinder som kreves for å kjøpe et hus. Noen långivere vil gå så lavt som 0% ned (bare lukke kostnadene som kreves), selv om de fleste vil kreve 5-10% ned, avhengig av lånebeløpet. Likevel, 10% er mindre enn 20%. På en $1 MILLION hjem, som gjør en stor forskjell.
Avhengig av eiendom du er å se på om, 20% ned kan være nødvendig. Noen bankene vil ikke låne ut med mindre enn 20% ned for enkelte borettslag eller co-ops. Det avhenger ofte på hvor mange enheter som er eier-okkupert.
La oss anta at du trenger kun 5-10% for en ned betaling., Vil du også trenger penger til avsluttende kostnader, flytte kostnader og reserver. Banken vil ikke la deg helt tappe bankkontoen din for forskuddsbetalingen. De krever vanligvis rundt 4 måneder av boliglån betalinger i retten etter at forskuddsbetaling og avsluttende kostnader. Hvis du ikke har nok kontanter på hånden for de utgifter, kan du trenger for å selge ditt hjem for å kjøpe den neste. Eller, begynne å spare opp.
Den andre faktoren er boliglån betalinger på begge egenskaper.
Kan du råd til boliglån betalinger?,
forutsetningen med utleie av bolig er at du vil ha leietakere i eiendommen betaler du leie som vil dekke boliglån betalingen på at eiendommen. Vel, en bank vanligvis ønsker å se på to år i samsvar leieinntekter før de vil gjøre det samme forutsetning. Dette betyr at du må være i stand til å ha råd til betalinger på begge egenskaper for å kvalifisere for et lån på det nye huset. La meg forklare ytterligere.
Mens det er noen unntak, for å kvalifisere for et lån, og du vanligvis ikke kan ha mer enn 43% av inntekten går mot nedbetaling av gjeld., Hvis du ikke vi har noe større problemer med å diskutere, men det er et emne for en annen dag. Her er hvordan dette kommer inn i bildet.
Hvis din boliglån betaling på nåværende hjem er 1500 € /måned. Du har bil lån på totalt $1,200/måned. Du har studielån betaling av $2,000/måned (noen långivere vil ignorere student lån betalinger for leger, noe som er vanvittig til meg). Og minimum betaling med kredittkort totalt $300 per måned. De legger opp til $5000 per måned i nedbetaling av gjeld.,
Hvis din månedlige inntekt på $15 000/måned ($180,000/år), er den maksimale boliglån betalingen en bank vil tilby uten å selge din nåværende hjem er nok 1,450. Det ville være et skritt ned fra din nåværende hjem.
Hvis du tjener $20,000/måned, kan du kvalifisere deg for et nytt boliglån for $3,600. Avhengig av hvilket hjem du ser på i ønsket område, som kanskje eller kanskje ikke være nok.
Hvis det begrenser dine muligheter til boliger du misliker, svaret er enkelt, du trenger å selge den nåværende hjem (eller biler) hvis du ønsker å kjøpe dine ønskede nye hjem.,
Kan Du Leie Din Nåværende Hjem for en Fortjeneste?
Hvis vi finner ut at du kan kjøpe det nye huset du vil uten noen problemer, så det første jeg ønsker å vite er om din nåværende hjem kan leies for en fortjeneste. Sagt på en annen måte, vil den forventede leieinntekter være større enn kostnadene ved å eie den leie eiendommen?
Kaller meg gal, men jeg liker utleieboliger som tjener penger. Jeg er ikke så begeistret for å eie en rental eiendom som taper penger. Så hvis du spør deg selv, «Skal jeg leie ut huset mitt, eller selge det?,»Jeg ønsker å vite om det vil være en lønnsom utleieboliger.
Snakk med noen eiendomsmeglere og eiendomsforvaltere for å få en idé om hva de tror du er realistisk kunne leie ut boligen. Du kan også gjøre noen søk på nettet, selv for å se hva lignende egenskaper er leie for.
La oss late som om boliglån betaling, pluss eiendomsskatt, forsikring, HOA kontingent (hvis aktuelt), forvaltningshonorar (hvis du bruker en eiendom manager) sammen med noen anslått årlige kostnader til vedlikehold gjennomsnittlig $2,000/måned., Hvis du kan leie eiendommen for $2500/mnd, så det er en lønnsom rental eiendom!
Hvis du kan realistisk leie eiendommen for $1,500/måned, og det koster deg $2,000/måned, så det er ikke en lønnsom utleieboliger. Som leie eiendommen taper du penger. Ikke bra. Men hva om eiendommen takknemlighet over tid, eller fradrag i skatt?
Sikker på at vi kan dykke dypt inn i tallene for å se på mer spesifikke estimater, men alt vi egentlig gjør er å se etter måter å rettferdiggjøre å holde på en bolig som vil miste oss penger., Å hevde en avskrivninger kostnader på eiendommen for å redusere din skatt er stor. Men hvis eiendommen er å miste $6,000 et år, du bruker $6,000 å kanskje spare $1500 i skatter og avgifter.
jeg vil heller betale $1500 i skatter og avgifter og ikke miste $6,000.
Ønsker Du å Være en Utleier? Potensielt lang avstand?
vi Antar at huset kan leies for en fortjeneste, må du avgjøre om å eie en leie eiendommen er tiltalende for deg. Du vet hva det er å være et hus. Tenk på alle de problemer du har hatt til avtale med eier den boligen du bor i., Nå late som du har for å håndtere disse hodepine, sammen med hodepine som din nestes hus skaper. Ikke så gøy når du ikke ringe eiendommen ditt hjem.
Det blir sagt, hvis du er å tjene penger, hodepine kan være verdt det. Noen av dem kan lindres ved en eiendom management-selskapet, slik at du kun trenger å håndtere store problemer. Dette kan være spesielt nyttig hvis den leie eiendommen ligger i et annet sted enn ditt primære bolig.
Når du spør, skal jeg selge min hjemme eller slå den inn i en film, må du først spørre deg selv om du ønsker å være en utleier., Gjør eie en rental eiendom appellerer til deg? Det kan være en fin måte å generere passive inntekter, men det kan også skape frustrasjon for deg. Hvis du er OK med det, og det ser ut som du kan leie den ut for profitt, så gå for det!
Avsløringer:
Noen eksempler er hypotetiske og er til illustrasjon. Rådfør deg med en avgift professional for skattemessige konsekvenser knyttet til dine spesifikke omstendigheter.
