Good Mood

många bostadsområden har en husägare association (HOA) struktur för att upprätthålla en ren och sammanhängande atmosfär i grannskapet. Också, när du köper en villa, radhus eller enfamiljshus inom ”en planerad utveckling” kan du också stöta på HOA-strukturen.

medan HOA ibland sparar husägaren från vissa ansvarsområden kan de också komma med några husägare skyldigheter., Innan du köper ett hem som gör dig en del av en HOA, här är vad du behöver veta, och de frågor du bör ställa både föreningen och du och din familj.

planerad utveckling HOAs

att gå in i en planerad utveckling kräver ofta att du går med i gemenskapens HOA och betala sina avgifter för att täcka underhåll av gemensamma områden, delade strukturer och exteriörer., Medlemskap binder dig också till föreningens förbund, villkor och begränsningar (CC&R). Dessa regler kan omintetgöra din dröm om att ha en lila ytterdörr, säg, eller lämna din RV på uppfarten eftersom CC& Rs innehåller vanligtvis bestämmelser om utseendet på ditt hem och de fordon du kan parkera utanför den.

statistiskt sett har amerikaner en femtedel chans att bo i ett hem som är en del av en HOA, enligt en dataanalys av tillämpad mikroekonomi Wyatt G. Clarke., Sedan Clarkes uppskattning utarbetades (2017) har Fastigheter med HOAs ökat ytterligare.

är livet i en planerad utveckling ett bra alternativ för dig? Och om så är fallet, vilka har HOAs som passar dig bäst? Svaren på dessa frågor beror inte bara din ekonomi utan din entusiasm för delade bekvämligheter, tolerans för regler och förordningar och komfort med självstyre-eftersom de flesta HOAs övervakas av volontärer som lever i utvecklingen.,

1. Avgifter varierar Kraftigt

En Trulia studie som används American Community Survey poster, finns månatliga HOA avgifter i genomsnitt $331 en månad 2015. Medelvärden varierade från en låg på $ 218 månad i Warren, Mich. att en hög av $571 i New York. Trulia fann avgifter för att vara generellt högre i äldre byggnader och komplex med fler enheter totalt.,

antalet och storleken på utvecklingens bekvämligheter påverkar också priser, enligt Nate Martinez, en fastighetsmäklare på RE / MAX Professionals i Glendale, Ariz. Till exempel, en utveckling som är bevakad av en grind, och har ett klubbhus och golfbana är sannolikt att ta ut högre avgifter än en som erbjuder minimal säkerhet och endast en blygsam gemensamt område.

avgifter kan variera även inom en utveckling, på grund av variationer i kvadratmeter, plats och orientering, som alla kan påverka hur mycket underhåll fastigheten kommer att kräva.,

de flesta MLS-tjänster (multiple listing services) inkluderar HOA-avgifter i fastighetslistan. Det bör se till att du kan komma åt informationen genom REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, och andra notering webbplatser, enligt Martinez.

Du bör också ta reda på hur ofta avgifter har ökat över tiden och hur mycket. Om du kan, få en tryckt historia av HOA avgifter per år under de senaste 10 åren. Martinez säger att avgifterna för en HOA normalt ökas inte mer än årligen., I Martinez erfarenhet, HOA ökningar är vanligtvis kartlagt tre till fem år i förväg, med hjälp av uppskattningar av de framtida kostnaderna för verktyg, arbete, underhåll, och mer.

Undersök dessa prognoser om de är tillgängliga. Eftersom de bara är uppskattningar föreslår Martinez att du också kontrollerar det belopp med vilket avgifter tillåts öka varje år enligt HOA: s stadgar., I ett nytt komplex kan den forskningen hjälpa till att avgöra om de ursprungliga HOA-avgifterna har blivit attraktivt, till och med artificiellt, underbyggda för att locka husägare och riskerar att öka betydligt över tiden för att täcka klyftan mellan intäkter och kostnader.

alternativt kan det motsatta också vara fallet—det vill säga HOA-avgifter för ny utveckling kan faktiskt gå ner något över tiden eftersom fler bostäder läggs till utvecklingen och fler husägare är tillgängliga för att dela HOAs fasta kostnader.

2., Vad du får varierar också

När du köper ett hem i ett hanterat samhälle köper du faktiskt ett bunt juridiska skyldigheter och rättigheter utöver fysiskt bostadsutrymme, säger John Manning, managing broker på RE/MAX på marknaden i Seattle. De exakta rättigheter, tjänster och bekvämligheter som HOA ansvarar för kan variera så mycket som de avgifter som debiteras. ”En gated community kan ha grindunderhåll som det enda avtalet mellan husägare, eller det kan finnas en HOA på plats med en rättslig myndighet för att hantera mycket mer”, säger han.,

titta på vad som ingår (och inte ingår) som kommer att påverka din hushållsekonomi. Måste du betala för sopupphämtning, till exempel? Ingår verktyg? Vilka? Vad sägs om kabel-och/eller internettjänst?

tänk på att du betalar för förmåner, som fritidsanläggningar, oavsett om du använder dem eller inte. Ta reda på timmar för bekvämligheter, såsom pooler och tennisbanor, för att avgöra om de ska arbeta med ditt schema. Om du tror att du vill dela dessa anläggningar med vänner eller familj, kontrollera de regler och avgifter som gäller gästanvändning.,

rada upp avgifterna—och deras inkluderingar och uteslutningar—mot andra utvecklingar i området, särskilt de som redan finns på din lista. ”Om du vill veta om HOA ranges för din region, skulle den bästa resursen vara genom en professionell fastighetsmäklare som är kunnig om husägare föreningar,” säger mäklare Manning.

3. Ytterligare avgifter kan tillkomma

en HOA kan anta en av flera metoder för ekonomisk förvaltning., Dessa val påverkar särskilt hur det finansierar oväntade utgifter och sådana kapitalinvesteringar som att ersätta ett VVS-system.

enligt John Manning, managing broker på RE / MAX på marknaden i Seattle, ”vissa föreningar föredrar en stor kontantreserv till hands för att uppfylla underhåll, juridiska eller förvaltningsskyldigheter när de uppstår. Andra har lägre avgifter och förlitar sig på särskilda bedömningar—medel som tas ut utanför HOA avgifter—för reparationer och underhåll.”Dessa avgifter liknar de skattebedömningar som ibland tas ut av lokala myndigheter.,

Så här fungerar bedömningsvägen: när en stor kostnad, som att byta tak eller Hiss, kommer upp—och HOAs reserver saknar medel att betala för det—kan föreningen debitera varje husägare en särskild bedömning. Dessa avgifter kan stöta på tusentals dollar.

enligt Manning beror reservfondens storlek inte bara på HOA: s tillvägagångssätt utan också på byggnadens ålder, skick och bekvämligheter., Utvecklingen utarbetar ofta fleråriga planer för reparationer och kapitalinvesteringar, inklusive deras årliga kostnader och det förväntade saldot i reservfonden vid den tidpunkt då utlägg kommer att krävas.

be om att få se dessa dokument, med särskild uppmärksamhet på hur väl de nödvändiga utgifterna stämmer överens med reservfondens balans. Professionell hjälp kan vara värdefull när poring över dessa kalkylblad. Hans företags, Manning säger, är att ” få kunderna att diskutera bokslutet med en CPA-expert vid analys av ekonomi.,”

HOA bör kunna tillhandahålla en sådan lista. Fråga också om några speciella bedömningar planeras i framtiden. Observera att stordriftsfördelar kan innebära att särskilda bedömningar för en viss kapitalkostnad kan vara mindre i HOAs som har många medlemmar och högre i mindre HOAs, där en liknande kostnad kommer att ha färre villaägare att finansiera det.

4. Avgifter och ditt hypotekslån godkännande

När du överväger ett fastighetsköp i en planerad utveckling, kommer du naturligtvis faktor effekterna av dess HOA avgifter i din totala ekonomi., Så, också, kommer blivande bolåneinstitut.

som de gör med fastighetsskatt (som förresten inte ingår i HOA-avgifter vid de flesta utvecklingar) kommer bankerna att överväga dina månatliga HOA-avgifter när de bestämmer hur stor en inteckning Du kommer att ha råd med. Som ett resultat kan du brottas med irriterande kompromisser som du bestämmer bland egenskaper. Högre HOA avgifter kan lämna dig med ett mindre godkänt belopp att spendera på ditt hus jämfört med att välja en alternativ fastighet med låga eller inga avgifter.,

intressant är att förekomsten av avgifter inte nödvändigtvis minskar värdet på en egenskap; om något, det finns bevis på motsatt effekt. Forskningen av mikroekonomi Clarke fann att efter utjämning för hemstorlek och plats, egenskaper som var en del av en HOA som såldes i genomsnitt ca 4% mer än de som inte var i en förening. Premien är högst, fann han, när huset och utvecklingen är nya; det minskar med åldern.,

din potentiella långivare kan ge mortgage-betalning siffra, och du bör redan ha egenskapen-skatt och HOA-avgift nummer. Om du bara börjar på ditt hem sökning—och ännu inte har relationer med någon långivare—använd en online inteckning kalkylator för att uppskatta den sannolika inteckning betalning för huvudmannen du söker, och att ange annan relevant information, inklusive din planerade handpenning.

igen kan alla långivare du pratar med tillhandahålla detta., Alternativt, många online mortgage miniräknare, inklusive den vi kopplade till ovan, kan du också begära citat från mortgage långivare på priser och högsta godkända belopp.

5. Förbunden räknas

eftersom reglerna för en viss HOA kan vara unika, lita inte på begagnad information eller tidigare erfarenhet på annan utveckling för att lära sig vad en HOA: s regler och förbund är. Och tänk hårt på om du kommer att kunna leva med dem.,

om du inte hittar CC&Rs online, på HOAs hemsida, be Din fastighetsmäklare att förvärva dem åt dig eller få dem genom att kontakta HOA direkt. Var noga med att kontrollera om dokumentet är aktuellt innan du går för långt in i köpprocessen.

Du kan hitta att du är begränsad på fler sätt än du kan anta., Förutom att styra Dörr färg och liknande, CC & Rs kan begränsa hur högt ditt gräs kan växa, oavsett om du kan plantera eller ta bort träd, vilka typer av fordon du kan parkera på gatan eller på din uppfart (förbud mot parkering husvagnar är inte ovanligt, till exempel), hur höga staket kan vara, och vilka typer av beläggningar du kan använda på

om miljövänligt boende är en personlig prioritet, kontrollera HOAs gröna bestämmelser, börja med vad som kan planteras runt ditt hem och hur vegetationen kan upprätthållas.,

till exempel tillåter vissa HOAs inte xeriscaping, en miljövänlig form av landskapsarkitektur för torra klimat, och kan begränsa storleken och sammansättningen av någon trädgård du planterar. Reglerna kan också diktera användningen av särskilda gödningsmedel, bekämpningsmedel eller sprinklersystem för att upprätthålla gården och förbjuda liknande komposthögar och solpaneler.

Sök efter alla språk som kan hindra dig från, eller till och med bara komplicera, hyra ut din egendom. Vad som anses vara vanligt kan bero på jurisdiktionen., ”I Seattle-området är det vanligt att hitta förbud mot kortfristiga hyror. HOAs har ett intresse av att begränsa andelen icke-ägar ockuperade enheter, eftersom hypotekslån långivare kan vara ovilliga att låna ut på byggnader som har hög hyra beläggning, säger Manning.

6. Konflikthantering

som i någon gemenskap uppstår meningsskiljaktigheter inom en planerad utveckling, ibland över vissa invånare som böjer eller bryter mot reglerna. Innan du köper, utforska hur regler fastställs och verkställs och vilka påföljder som åläggs mot regelbrytare.,

sanktioner kan vara strikta. I vissa HOAs, resultaten kan omfatta bötfälld eller stämd eller ha HOA placera en lien på ditt hem. Var särskilt uppmärksam på om HOA kan utestänga på din egendom för nonpayment av HOA avgifter eller nonpayment av böter som härrör från CC&r överträdelser.

fråga om processen för att lösa eventuella konflikter, samt hur HOA hanterar tillägg till eller ändring av reglerna.

begär en lista eller annan redovisning av konflikter och regelöverträdelser som föreningen har varit tvungen att lösa., Om den informationen inte specificerar stämningar, fråga om dem. Var noga med att kontrollera eventuella tidigare, nuvarande eller pågående rättegångar där HOA är inblandad. Granska också resultatet av sådana fall.

7. HOAs rykte

eftersom föreningen i huvudsak fungerar som en hyper-lokal regering för samhället, lönar det sig att undersöka vem som driver det och hur väl dessa människor fungerar tillsammans.

det är mycket vanligt att HOAs övervakas av samhällsinvånare som innehar sina positioner som volontärer och väljs av föreningsmedlemmar., Vissa föreningar hanteras dock helt professionellt. Om ett privat företag hanterar HOA, undersöka sitt rykte innan du köper. Om HOA har några anställda, eller företag som den kontrakterar ut uppgifter, fråga om dessa enheter och det arbete de gör.

prata om du kan till några av byggnadens nuvarande ägare—föredragna som inte finns på HOA-brädet och har bott i byggnaden i flera år. Hur kollegialt fungerar styrelsen? Behandlas meningsskiljaktigheter vanligtvis civilt och konstruktivt?, Var uppmärksam på indikationer på frekvent, till och med evig, drama. Som med några andra styrande organ kan HOAs hämmas av egotism, maktspel och småpolitik.

Schemalägg tid att tala med HOA-presidenten, för att få en känsla av om du vill att den här personen ska fatta beslut för din räkning om utvecklingen. Fråga presidenten också om intresse bland invånarna i tjänst på tavlan: finns det stor motivation att göra det eller relativ likgiltighet?, Denna konversation kan också motivera dig (eller inte) att tjäna på tavlan själv en dag, ett drag som skulle kräva att bli vald och ge upp lite ledig tid för ditt nya ansvar.

8. Överensstämmelse med HOA

lita inte på att vara ordentligt varnad för eventuella långvariga problem mellan föreningen och den nuvarande ägaren av ett hus som intresserar dig. Underlåtenhet att fråga om dessa problem i tid kan leda till att du ärver dem när du tar besittning av fastigheten.,

vissa potentiella problem kan vara uppenbara, till exempel död eller övervuxen landskapsarkitektur eller flakande färg. Omvänt, har ägaren gjort yttre förbättringar eller andra ändringar i fastigheten utan att få Hoa godkännande? Om dessa ändringar inte överensstämmer med reglerna, vad kan hända med dig om du ägde fastigheten? Du kanske kan tvinga ägaren att åtgärda problemen som en del av försäljningsavtalet eller tillhandahålla kontanter vid stängning.

9., Försäkring ansvar

som med ägandet av egendom, försäkring avsättningar inom en planerad utveckling kan delas också, med HOA täcker vissa faror eller områden och husägare som ansvarar för andra.

dessa är ofta uppdrag enligt statlig lag. I Florida, till exempel, en Villa HOA måste försäkra all gemensam egendom, som omfattar varje del av byggnaden upp till en enhetens oavslutade gips., Under tiden är husägaren ansvarig för att försäkra all personlig egendom inom sin enhet, inklusive apparater, golv, skåp, fönsterbehandlingar och liknande.

kontrollera lagen för det tillstånd du kommer att leva i för den exakta uppdelningen av krav. Bekräfta HOA för fastigheten du överväger följer dessa krav.,

katastrofförsäkring är särskilt viktigt om du funderar på en lägenhet eller radhus köp i ett område benägna att stora naturkatastrofer, såsom översvämningar, jordbävningar, snöstormar, bränder, tornados eller orkaner. ”I nordvästra Stilla havet är jordbävningsförsäkring mycket vanligt, men inte nödvändigt”, säger Manning.

kontrollera om HOA ger ytterligare täckning som en fördel för att äga inom utvecklingen. ”framåttänkande HOA kan göra en bostadsbyggnad mer attraktiv” på detta sätt, säger Manning., De kan lägga till ”jordbävning och andra typer av riskförsäkring, kommer att återspeglas i husägarens HOA avgifter.”Du bör naturligtvis bekräfta om sådan ytterligare täckning också sträcker sig till de områden som är husägarens juridiska ansvar, eller bara till dem som omfattas av HOA: s behörighet.

den nedersta raden

bor i en planerad utveckling—och styrs delvis av reglerna för en HOA—kan vara en blandad välsignelse., Det erbjuder möjligheten att utbyta viss kontroll över ditt hem för det minskade ansvaret för att behålla det, och till förmån för att njuta av delade bekvämligheter och säkerhet. Det kan dock också handla det olika utseendet på ett typiskt grannskap för ett mer enhetligt utseende, om än en med en lägre chans att en granne dekorerar smak eller slarviga underhållsvanor blir ett problem för dig.

hur väl du omfamnar dessa kompromisser kommer att bidra till hur glad du kommer att vara i en villa eller andra ”planerade hem.,”Om du väljer att gå vidare med köpet, se till att engagera yrkesverksamma, inklusive fastighetsmäklare, som är bekant med planerade utvecklingen och HOAs eftersom det finns ett antal ovanliga aspekter av dessa jämfört med att köpa en enfamiljshus.