dussintals mortgage långivare förklara konkurs i några veckor. Marknaden är fylld med oro för en stor global kredit kritan, som kan påverka alla klasser av låntagare. Centralbanker använder nödklausuler för att injicera likviditet på rädda finansmarknader. Fastighetsmarknaderna sjunker efter år av rekordhöjningar. Avskärmning sker dubbelt jämfört med året innan under det senare halvåret 2006 och 2007.
rapporterna låter skrämmande,men vad betyder allt detta?,
Vi är för närvarande knät i en finansiell kris som centrerar på den amerikanska bostadsmarknaden, där nedfallet från den frusna subprime-bolånemarknaden spiller över på kreditmarknaderna, såväl som inhemska och globala aktiemarknader. Läs vidare för att lära dig mer om hur marknaderna föll så här långt och vad som kan ligga framåt.
vägen till en kris
var det så att en grupp eller ett företag somnade vid ratten? Är detta resultatet av för lite tillsyn, för mycket girighet, eller helt enkelt inte tillräckligt med förståelse?, Som ofta är fallet när finansmarknaderna går snett, är svaret sannolikt ”alla ovanstående”
Kom ihåg att marknaden vi tittar på idag är en biprodukt av marknaden för sex år sedan. Spola tillbaka till slutet av 2001, när rädsla för globala terrorattacker efter September. 11 roiled en redan kämpande ekonomi, en som just började komma ut ur den lågkonjunktur som inducerades av den tekniska bubblan i slutet av 1990-talet.,
som svar började Federal Reserve under 2001 dramatiskt sänka räntorna, och fed-fonderna kom till 1% 2003, vilket i centralbankspalten är i huvudsak noll. Målet med en låg federal funds rate är att utöka penningmängden och uppmuntra upplåning, vilket bör stimulera utgifter och investeringar. Tanken att utgifterna var ”patriotiska” var allmänt förökad och alla—från Vita huset ner till den lokala förälderlärarföreningen uppmuntrade oss att köpa, köpa, köpa.
det fungerade, och ekonomin började stadigt expandera 2002.,
fastigheter börjar se attraktiva
som lägre räntor arbetade sig in i ekonomin, fastighetsmarknaden började arbeta sig till en frenesi som antalet sålda bostäder—och de priser som de sålde för—ökade dramatiskt början i 2002. Vid den tiden var räntan på en 30-årig fast ränta inteckning på de lägsta nivåerna sett i nästan 40 år, och folk såg en unik möjlighet att få tillgång till nästan billigaste källan till eget kapital tillgängliga.,
investmentbanker och säkerhet med bakomliggande tillgångar
om bostadsmarknaden bara hade hanterats en anständig hand—say, en med låga räntor och stigande efterfrågan—skulle eventuella problem ha varit ganska begränsade. Tyvärr blev det en fantastisk hand tack vare att nya finansiella produkter spunnits på Wall Street. Dessa nya produkter slutade spridas långt och brett och inkluderades i pensionsfonder, hedgefonder och internationella regeringar.
och som vi nu lär oss blev många av dessa produkter värda absolut ingenting.,
en enkel idé leder till stora problem
tillgången-backed security (ABS) har funnits i årtionden, och i sin kärna ligger en enkel investeringsprincip: ta en massa tillgångar som har förutsägbara och liknande kassaflöden (som en persons hem inteckning), bunta dem i ett hanterat paket som samlar alla enskilda betalningar (hypotekslån) och använda pengarna för att betala investerare en kupong på det hanterade paketet. Detta skapar ett värdepapper med bakomliggande tillgångar där den underliggande fastigheten fungerar som säkerhet.,
ett annat stort plus var att kreditvärderingsinstitut som Moodys och Standard& Poor ’s skulle sätta sina” AAA ”eller” A+ ” godkännandestämpel på många av dessa värdepapper, vilket signalerar deras relativa säkerhet som en investering.
fördelen för investeraren är att de kan förvärva en diversifierad portfölj av anläggningstillgångar som kommer fram som en kupongbetalning.,
regeringen National Mortgage Association (Ginnie Mae) hade buntat och sälja värdepapperiserade inteckningar som abs i flera år; deras ” AAA ” betyg hade alltid haft en garanti för att Ginnie Maes statliga stöd hade gett. Investerare fick en högre avkastning än på statskassor, och Ginnie Mae kunde använda finansieringen för att erbjuda nya inteckningar.,
bredda marginalerna
Tack vare en exploderande fastighetsmarknad skapades också en uppdaterad form av ABS, endast dessa ABSs var fyllda med subprime hypotekslån eller lån till köpare med mindre än stellar kredit.
subprime lån, tillsammans med deras mycket högre standardrisker, placerades i olika riskklasser, eller trancher, som var och en kom med sin egen återbetalningsplan., Övre trancher kunde få ” AAA ” betyg-även om de innehöll subprime lån – eftersom dessa trancher utlovades de första dollar som kom in i säkerheten. Lägre trancher medförde högre kupongräntor för att kompensera för den ökade fallissemangsrisken. Hela vägen längst ner var ”equity” – tranchen en mycket spekulativ investering, eftersom den kunde få sina kassaflöden i huvudsak utplånade om fallissemangstakten på hela ABS krypt över en låg nivå-i intervallet 5 till 7%.,
helt plötsligt hade även Subprime mortgage långivare en väg att sälja sin riskabla skuld, vilket i sin tur gjorde det möjligt för dem att marknadsföra denna skuld ännu mer aggressivt. Wall Street var där för att hämta sina subprime lån, paketera dem med andra lån (viss kvalitet, vissa inte) och sälja dem till investerare. Dessutom blev nästan 80% av dessa buntade värdepapper magiskt investment grade (”A” rankad eller högre), tack vare kreditvärderingsinstituten, som tjänade lukrativa avgifter för sitt arbete med att betygsätta ABS.,
som ett resultat av denna aktivitet blev det mycket lönsamt att härstamma inteckningar—även riskabla. Det var inte länge innan ens grundläggande krav som bevis på inkomst och en handpenning förbises av hypotekslån långivare; 125% lån till värde inteckningar var att skrivas och ges till potentiella villaägare. Logiken är att med fastighetspriserna stiger så snabbt (median hem priserna steg så mycket som 14% årligen av 2005), en 125% LTV inteckning skulle vara över vatten på mindre än två år.,
Leverage Squared
förstärkningsslingan började snurra för snabbt, men med Wall Street, Main Street och alla däremellan dra nytta av resan, vem skulle sätta på bromsarna?
rekordlåga räntor hade kombinerat med ständigt lossande utlåningsstandarder för att driva fastighetspriserna för att spela höga över de flesta av USA. Befintliga villaägare var refinansiering i rekordnummer, utnyttja nyligen intjänade eget kapital som kan vara hade med några hundra dollar spenderas på ett hem bedömning.,
under tiden, tack vare likviditeten på marknaden, kunde investeringsbanker och andra stora investerare låna mer och mer (ökad hävstång) för att skapa ytterligare investeringsprodukter, vilket inkluderade skakiga subprime-tillgångar.
Collateralized skuld ansluter sig till striden
möjligheten att låna mer föranledda banker och andra stora investerare att skapa collateralized skuldförpliktelser (CDO), som i huvudsak öste upp eget kapital och ”mezzanine” (medium-to-low rated) trancher från MBSs och ompaketerade dem ännu en gång, den här gången till mezzanine CDOs.,
genom att använda samma ”trickle down” – betalningssystem kan de flesta av mezzanin-Cdo: erna samla ett ” AAA ” – kreditbetyg och landa det i händerna på hedgefonder, pensionsfonder, affärsbanker och andra institutionella investerare.
värdepapper med bakomliggande bostadslån (RMBS), där kassaflöden kommer från bostadsskulder, och CDOs tog effektivt bort kommunikationslinjerna mellan låntagaren och den ursprungliga långivaren., Plötsligt kontrollerade stora investerare säkerheten. som ett resultat blev förhandlingar om sena hypotekslån förbikopplade för” direkt-till-avskärmning ” – modellen för en investerare som vill minska sina förluster.
dessa faktorer skulle dock inte ha orsakat den nuvarande krisen om:
- fastighetsmarknaden fortsatte att boom.
- villaägare kan faktiskt betala sina inteckningar.
eftersom detta inte inträffade, bidrog dessa faktorer bara till att bränna antalet utmätningar senare.,
Teaser priser och armen
med bolåneinstitut exporterar mycket av risken i subprime utlåning ut genom dörren till investerare, de var fria att komma med intressanta strategier för att komma med lån med deras befriade kapital. Genom att använda teaser priser (särskilda låga priser som skulle pågå under det första året eller två av en inteckning) inom justerbar ränta inteckningar (ARM), låntagare kan lockas till en initialt prisvärda inteckning där betalningar skulle raket i tre, fem eller sju år.,
eftersom fastighetsmarknaden drev till sina toppar under 2005 och 2006, blev teaser-priser, vapen och lånet ”endast ränta” (där inga principiella betalningar gjordes under de första åren) alltmer pressade på husägare. Eftersom dessa lån blev vanligare ifrågasatte färre låntagare villkoren och lockades i stället av utsikterna att kunna refinansiera om några år (med en stor vinst, det argument som anges), vilket gjorde det möjligt för dem att göra vad som helst för att komma ikapp betalningar skulle vara nödvändigt., Vad låntagare inte tog hänsyn till i den blomstrande bostadsmarknaden, var dock att någon minskning av hemvärdet skulle lämna låntagaren med en ohållbar kombination av en ballong betalning och en mycket högre inteckning betalning.
en marknad så nära hemmet som fastigheter blir omöjligt att ignorera när det skjuter på alla cylindrar. Under loppet av fem år, hem priser på många områden hade bokstavligen fördubblats, och nästan alla som inte hade köpt ett hem eller refinansieras ansåg sig bakom i loppet för att tjäna pengar på den marknaden., Hypotekslån långivare visste detta, och drivit allt mer aggressivt. Nya hem kunde inte byggas tillräckligt snabbt, och homebuilders lager ökade.
CDO—marknaden (säkrad huvudsakligen med subprime-skuld) ballongade till mer än $600 miljarder i emission under 2006 ensam-mer än 10 gånger det belopp som utfärdats bara ett decennium tidigare. Dessa värdepapper, även om de illikvida, plockades upp ivrigt på sekundärmarknaderna, som lyckligtvis parkerade dem i stora institutionella medel till sina marknadsmässiga räntor.,
sprickor börjar dyka upp
men i mitten av 2006 började sprickor dyka upp. Nya bostäder försäljning avstannat, och median försäljningspriser stoppade deras klättra. Räntorna—även om de fortfarande var låga historiskt-var på uppgång, med inflation rädsla hotar att höja dem högre. Alla de lätt att teckna inteckningar och refinansieringar hade redan gjorts, och den första av de skakiga armarna, skrivna 12 till 24 månader tidigare, började återställas.
standardhastigheter började stiga kraftigt. Plötsligt såg CDO inte så attraktiv ut för investerare på jakt efter avkastning., Trots allt hade många av CDOs packats om så många gånger att det var svårt att berätta hur mycket subprime-exponering faktiskt var i dem.
kritan av enkel kredit
det dröjde inte länge innan nyheten om problem i sektorn gick från styrelserum diskussioner till rubrik-gripande nyheter.
massor av hypotekslångivare-med inga mer ivriga sekundära marknader eller investeringsbanker att sälja sina lån till—avbröts från vad som hade blivit den viktigaste finansieringskällan och tvingades stänga av verksamheten. Som ett resultat gick CDOs från illikvida till omärkliga.,
inför all denna finansiella osäkerhet, investerare blev mycket mer risk omvänt, och såg att varva ner positioner i potentiellt farliga MBSs, och alla fast inkomst säkerhet inte betala en ordentlig riskpremie för den upplevda risknivån. Investerare kastade sina röster en massa att subprime risker inte var de värda att ta.
mitt i denna flygning till kvalitet blev tre månaders statsskuldväxlar den nya ”måste-ha” fast inkomstprodukt och avkastningen föll en chockerande 1.5% på några dagar., Ännu mer anmärkningsvärd än köp av statsobligationer (och kortfristiga sådana vid det) var spridningen mellan likartade företagsobligationer och t-räkningar, som utvidgades från cirka 35 räntepunkter till mer än 120 räntepunkter på mindre än en vecka.
dessa förändringar kan låta minimal eller oskadliggöras till det otränade ögat, men på de moderna räntemarknaderna-där hävstångseffekt är kung och billig kredit är bara den nuvarande jester—ett drag av den storleken kan göra mycket skada. Detta illustrerades av flera hedgefonders sammanbrott.,
många institutionella medel stod inför marginal-och säkerhetsanrop från nervbanker, vilket tvingade dem att sälja andra tillgångar, såsom aktier och obligationer, för att samla in pengar. Det ökade försäljningstrycket tog tag på aktiemarknaderna, eftersom stora aktiegenomsnitt över hela världen drabbades av kraftiga nedgångar på några veckor, vilket effektivt stoppade den starka marknaden som hade tagit Dow Jones Industrial Average till all-time highs i juli 2007.
för att hjälpa till att hejda effekterna av kritan, centralbankerna i USA,, Japan och Europa, genom kontantinjektioner på flera hundra miljarder dollar, hjälpte banker med sina likviditetsproblem och hjälpte till att stabilisera finansmarknaderna. Federal Reserve sänkte också diskonteringsfönstret, vilket gjorde det billigare för finansinstitut att låna pengar från Fed, lägga till likviditet i sin verksamhet och hjälpa kämpande tillgångar.
den extra likviditeten bidrog till att stabilisera marknaden i viss utsträckning, men den fulla effekten av dessa händelser är ännu inte klar.,
slutsats
det finns inget i sig fel eller dåligt om den ställda skuldförpliktelsen eller någon av dess finansiella släktingar. Det är ett naturligt och intelligent sätt att diversifiera riskerna och öppna kapitalmarknaderna. Precis som allt annat—dotcom-bubblan, den långsiktiga Kapitalförvaltningens kollaps och hyperinflationen i början av 1980—talet-om en strategi eller ett instrument missbrukas eller överkokt måste det finnas en bra skakning av arenan., Kalla det en naturlig utvidgning av kapitalismen, där girighet kan inspirera innovation, men om okontrollerad, stora marknadskrafter krävs för att få balans tillbaka till systemet.
vad händer härnäst?
så var går vi härifrån? Svaret på denna fråga kommer att fokusera på att ta reda på hur långtgående effekten kommer att bli, både i USA och runt om i världen. Den bästa situationen för alla inblandade parter är fortfarande en där den amerikanska ekonomin gör bra, arbetslösheten förblir låg, personlig inkomst håller takt med inflationen och fastighetspriserna hittar en botten., Först när den sista delen händer kommer vi att kunna bedöma den totala effekten av subprime meltdown.
tillsyn är skyldig att bli styvare efter detta fiasko, förmodligen hålla utlåningsrestriktioner och bond betyg mycket konservativ under de närmaste åren. Alla lärdomar som dras åt sidan kommer Wall Street att fortsätta att söka nya sätt att prissätta risk och paketera värdepapper, och det är investerarens plikt att se framtiden genom tidigare värdefulla filter.,
