Good Mood

Följande är en sann historia men namn har ändrats om de inblandade parterna läser detta!

klockan är tio på morgonen och John har just fått ett annat telefonsamtal från fastighetschefen som för närvarande försöker fylla en ledig tjänst i sin duplex. Han har sagt att den befintliga hyresgästen bryter hyresavtalet eftersom någon har brutit in och stulit hyresgästens verktyg—för andra gången på 12 månader.

den här egenskapen har bara varit problem sedan John köpte den för ett år sedan., Här är bara några av de saker som har pågått under det senaste året:

• John har inte kunnat säkra en hyresgäst längre än sex månader.
• John var tvungen att ersätta två trasiga fönster från vandalism medan enheter var lediga.
• John fick tre midnatt telefonsamtal som rapporterade skottlossning.
• Det finns en busted crack hus tvärs över gatan.
• granne (en äldre kvinna) kidnappades från sin veranda och är fortfarande MIA.

du skulle tro att efter att ha handskas med dessa huvudvärk, John skulle överge fastigheter investerar alla tillsammans.,

men så är inte fallet.

faktum är att han är mer passionerad än någonsin om att förvärva hyresfastigheter.

varför?

Jo, för en, Johns lärt sig några mycket smärtsamma och viktiga lärdomar från ovanstående mardröm. Faktum är att under det senaste året har han kommit med en strikt uppsättning kriterier som säkerställer att många av dessa problem inte upprepas. Jag har tagit Johns formel, lagt till några anteckningar och till och med slängt ett par av mina egna kriterier i mixen.

resultatet? En nästan perfekt formel för att köpa hyresfastigheter som ger kassaflöde., Och den nästan perfekta formeln är ännu mer strömlinjeformad med företag som Roofstock som hjälper människor precis som John köpa hyresfastigheter (yup, egenskaper som redan hyrs ut så att du inte behöver hitta hyresgäster) för investeringsändamål.

det låter för bra för att vara sant, men det är det verkligen inte. lita på mig.,

innan jag fortsätter vill jag bara betona att denna strategi är resultatet av timmar av läsning, flera samtal med andra investerare, fastighetsförvaltare och fastighetsmäklare, och en djupgående analys av våra egna investeringar – denna strategi är en bi-produkt av vår egen personliga erfarenhet och kan variera beroende på din.,

Här går vi…

det första steget för att se till att du inte hamnar med en fastighets mardröm är:

utbildning

innan du kommer in i specifika tekniker vill jag betona att precis som alla andra investeringar där ute, om du inte vet vad du gör, kommer du att bli bränd och förlora mycket pengar. Jag rekommenderar alltid att göra dina läxor och investera först i din utbildning.,

här är ett par saker jag gör för att få utbildade:

prata med andra investerare – se till att du får gedigna råd från människor som har åstadkommit vad du försöker göra, inte från Panka familjemedlemmar! Du kommer att bli förvånad över hur många välmenande människor är angelägna om att ge dig gratis råd om något de inte vet något om.

Läs, Läs, Läs

Jag är ett stort fan av läsning. Det är lämpligt att läsa en mängd olika författare som har olika tillvägagångssätt. Ditt jobb kommer att vara att läsa tillräckligt med material för att börja se mönster och att bilda egna åsikter och strategier.,

överväga att köpa kurser

det finns massor av kvalitetsinnehåll där ute; men precis som alla andra branscher finns det också gott om snake oil-försäljare som säljer get-rich-quick-system, så var försiktig. Vanligtvis kommer en grundlig Google-sökning att hjälpa till att sortera ut de dåliga äpplen.

Känn din marknad

Jag rekommenderar att du köper i ett område som du är bekant med, åtminstone för dina första egenskaper när du får dina fötter våta. Om du inte är bekant med ett område, prova att spendera några helger i din målgrupp under en period av månader., Kör runt i 2-3 Postnummer du är intresserad av och prata med grannar, lokala butiksägare, fastighetsförvaltare, etc. så du kan få en känsla för området och den potentiella kundkrets du kommer att hantera.

vilken typ av grannskap ska du leta i?

Tja, varje persons strategi är annorlunda, men här är hur jag analyserar egenskaper och Spana ut stadsdelar:

jag utvärderar dem som en av tre kategorier…

en klass

dessa är i ”pride of ownership” stadsdelar ockuperade främst av husägare., Husen är vanligtvis väl underhållna med gröna gräsmattor, trädkantade gator, etc.

dessa tenderar att göra stora hem för att imponera på dina vänner, men brukar inte penna ut som stora investeringar. Jag håller mig borta från dessa områden.

B klass

detta har vanligtvis det största sortimentet av produkter mellan de tre klasserna. Dessa hus tjänar vanligtvis det största antalet människor inom samhället och har den största mängden inventering.,

Jag försöker vanligtvis att rikta ett grannskap där det finns en stor del av arbetare och där det finns ett 35/65 procent förhållande av hyresgästen till husägare. Du kan vanligtvis berätta om du är i en av dessa stadsdelar av antalet nyttofordon parkerade i uppfarter – kabelreparationsbilar, konstruktionsbilar etc.

C klass

dessa är I ”run-down” stadsdelar ockuperade främst av hyresgäster.

dessa hyresfastigheter har vanligtvis en hög hyresomsättningshastighet. Människor tenderar att springa i dessa områden på natten, inte jogga., Det finns hög brottslighet, gäng och drogaktivitet, betydande polis närvaro, etc.

Jag säger inte att det här är dåliga investeringar; vanligtvis kan kassaflödet på dessa erbjudanden vara högt. Men de framgångsrika investerarna som tar dessa på driver förmodligen en stram operation och har ett specialiserat fastighetsförvaltningsteam på plats. För någon som vill förvärva en eller två förvaltningsfastigheter som ett sätt att komplettera inkomst, skulle jag rekommendera mot detta. Jag har inte köpt en och jag tror inte John är ivrig att köpa en annan heller.,

den idiotsäkra formeln för att köpa inkomstproducerande hyror

A. köp under marknaden 10-20%.

Tänk på detta inte bara som ett sätt att öka ditt nettoförmögenhet, men också som ett sätt att säkerställa din ekonomiska säkerhet. Om du någonsin måste sälja på grund av en nödsituation, att 10-20% kommer att tillåta dig att sänka ditt erbjudande pris för att flytta det snabbare. På ett positivt sätt, om du inte behöver sälja i en nödsituation, har du bara gjort en omedelbar avkastning på din investering.

B. egenskapen måste generera minst en 15% ROI, kontanter på kontanter.,

det betyder att hyran minus skulden (om den är intecknad) och kostnaderna måste motsvara 15% eller mer. Till exempel skulle en $20K handpenning behöva ge minst ett årligt kassaflöde på $3,000. Detta är faktiskt ganska lågt-de flesta av mina och Johns erbjudanden har varit långt över 20% tröskeln.

C. köp i en B-klass stadsdel, 35/65 procent förhållandet mellan hyresgästen till husägare.

d. hyran ska vara minst 1% av köpeskillingen.

till exempel, en $100K hem bör hyra för minst $1000 per månad.

e. Gör din due diligence angående reparationer innan du köper.,

om reparationerna plus handpenningen överstiger 15% avkastning på investeringen, gå vidare till nästa fastighet.

f. behåll sex månaders kontantreserver per fastighet för att betala skuldtjänsten.

detta bör räcka för oförutsedda reparationer eller lediga platser.

vidta åtgärder

de närmaste åren kommer förmodligen att gå ner som den bästa tiden att köpa inkomstproducerande hyror under vår livstid. På många marknader kan du förvärva egendom långt under kostnaden för att bygga. Räntorna är på historiska dalar., Generation Y är tre gånger så stor som Generation X och förväntas fortsätta att hyra under överskådlig framtid – medan fastighetsvärdena har sjunkit avsevärt, har kostnaderna att hyra inte.

så vad är John upp till nu?

sedan förvärvet av sin nightmare duplex, han har gått på att köpa tre ytterligare B-klass egenskaper och är i färd med att köpa en fjärde denna månad. Varje hus ger ungefär $ 400 per månad i kassaflöde., Och även om han fortfarande måste hantera den tillfälliga huvudvärk som följer av hans duplex, är han fortfarande på väg att generera en andra inkomst så att hans fru kan sluta arbeta under de första tre åren av barnuppfödning.

som jag nämnde tidigare hjälper företag som Roofstock dig att köpa hyresfastigheter, och erbjuder ett brett utbud av bostäder att köpa, som i många fall redan hyrs ut. Vilket betyder att de kommer med hyresgäster! Så du behöver inte röra runt med att hitta hyresgäster att fylla din hyra egendom-det är plug and play.,

om du någonsin har tänkt på att investera i fastigheter, vad håller dig tillbaka? Om du redan investerar, finns det något du kan lägga till?

• Varför vi använde vår $ 40,000 oväntade att köpa en förvaltningsfastighet
• Varför du bör överväga fastigheter investera i tjugoårsåldern