Från och med 1 januari har Kalifornien statewide rent control. För första gången sätter staten gränser för hyreshöjningar. Det är nu olagligt för hyresvärdar att höja hyran mer än 5 procent, plus den lokala inflationstakten, på ett år.
lagen, känd som Assembly Bill 1482 eller ”Tenant Protection Act av 2019,” är utformad för att förhindra de mest ”flagrant” hyra vandringar över Kalifornien, där de flesta hyresgäster kämpar för att betala för bostäder.,
statliga lagstiftare omfamnar hyreskontroll efter mer än två decennier av att dämpa städernas förmåga att införa den. De säger nu att det är nödvändigt att ge lite lättnad till hyresgäster som staten griper med bostadsbrist, en växande hemlös befolkning och en fattigdomsfrekvens på 18,2 procent, den näst högsta i nationen.
”miljontals California hyresgäster är bara en hyra ökning eller vräkning bort från att uppleva hemlöshet,” bills författare, Assemblymember David Chiu (D-San Francisco), sade i oktober, när lagstiftningen undertecknades i lag., ”Bara för att någon hyr inte gör dem mindre värda att ha ett stabilt hem.”
Gov. Gavin Newsom har sagt att med AB 1482 kommer Kalifornien att skryta med ” nationens starkaste statewide hyresskydd.”AB 1482 kräver också hyresvärdar att visa ”just cause”, till exempel underlåtenhet att betala hyra, när man avslutar ett leasingavtal.
Chiu och andra har avstått från att hänvisa till AB 1482 som hyra kontroll., Det är troligt eftersom många ekonomer är överens om att hyra kontroll kan göra problem värre för hyresgäster i det långa loppet genom att skära i hyresvärdar vinster och uppmuntra dem att komma ur uthyrningsbranschen.
California Rental Housing Association, som representerar hyresvärdar, var bland bills största kritiker. Det och andra grupper har hävdat att Kalifornien—och särskilt Los Angeles, den tredje mest olönsamma metroregionen i USA-måste prioritera att bygga mer bostäder för att få ner kostnaderna.,
”det är olyckligt att politisk lämplighet vann över en omfattande bostadslösning som faktiskt kommer att flytta staten närmare Guvernörens mål att skapa 3,5 miljoner nya bostadsenheter”, sa föreningens president Sid Lakireddy i ett uttalande.
som forskare vid UC Berkeleys Terner Center for Housing Innovation varnade i en juli rapport, ” bevakning mot alltför stora hyreshöjningar ensam är inte tillräckligt för att ta itu med Kaliforniens bostadskris.”
de drog slutligen slutsatsen att AB 1482 skulle kunna bidra till att skydda hyresgäster från extrema hyreshöjningar., Ändå uppmuntrade de lagstiftare att komma med politik som skulle bevara prisvärda bostäder-och uppmuntra byggare att producera mer av det.
i slutändan säger de att de positiva effekterna av AB 1482 kommer att hänga på allmänhetens medvetenhet om de nya reglerna och effektiv tillämpning. Men den nya lagen kommer inte att tillämpas universellt. Hyreskontrollbestämmelserna gäller för städer som inte redan har hyreskontrolllagar och utökar hyreskontrollen i de som gör det.
för detta ändamål är en uppdelning av hur lagen kommer att fungera nedan.
kommer min lägenhet att hyras?,
det beror på var du bor. Om du bor i en stad som inte redan har en lokal hyra kontroll lag och din hyra är minst 15 år gammal, är svaret troligen ”Ja.”
i ett försök att inte stymie nybyggnad som är i högsta grad behövs, kommer den statliga lagen att undanta byggnader byggda under de senaste 15 åren. Det är ett rullande datum, vilket betyder att enheter byggda 2006 kommer att täckas i 2021, enheter byggda 2007 kommer att täckas i 2022, och så vidare.
om du bor i en byggnad som redan omfattas av lokala hyresregler ändras inte reglerna.,
vilka typer av byggnader kommer att påverkas?
den statliga hyreslagen kommer att tillämpas främst på lägenheter och andra flerfamiljshus-med vissa undantag—tillsammans med vissa enfamiljshus.
lägenheter och enfamiljshus kommer att vara undantagna, såvida de inte ägs av ett företag eller en förvaltningsfond för fastighetsinvesteringar. Duplexer där ägaren bor i en av enheterna kommer också att undantas.
hur mycket kommer min hyra att gå upp?,
om du bor i en stad som inte redan har en lokal hyra kontroll lag, hyreshöjningar kommer att begränsas till 5 procent, plus lokal inflation, men kan aldrig överstiga totalt 10 procent.
till exempel, om du hyr i Redondo Beach, som inte har sin egen lokala hyra kontroll lag, och du betalar $1,550 per månad för uthyrning, och Los Angeles County storstadsområdets inflationstakt är 3,3 procent, din hyresvärd kan höja din hyra så mycket som 8,3 procent, en månatlig ökning av $129.,
för att hjälpa hyresgäster vars hyresvärdar kan ha gått på en hyra vandring binge i väntan på AB 1482 passerar, lagen kommer att vara retroaktiv till Mars 15, 2019. Oavsett belopp som du betalat från och med det datumet är det belopp som ökningen kommer att baseras på.
hur mycket är inflationen?
inflationstakten kommer att vara knuten till konsumentprisindexet i varje storstadsområde. I Los Angeles County var det i genomsnitt 2.5 procent från 2001 till 2018. Just nu är den tillämpliga KPI 3,3 procent i Los Angeles och Orange län.
vilka samhällen har lokala hyresregler?,
i Los Angeles County, städerna Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, staden Los Angeles, och unincorporated stadsdelar i Los Angeles County har lokala hyra kontroll lagar.
vad händer om jag bor i en stad som redan har hyreskontroll?
För det mesta ändras inte reglerna. AB 1482 kommer inte att åsidosätta lokala hyreskontrolllagar. Det kommer dock att omfatta enheter som inte redan omfattas av lokala hyreskontrolllagar.,
till exempel i staden Los Angeles gäller den lokala hyreskontrolllagen endast byggnader byggda före 1978. Men flera hundra tusen nyare enheter som öppnade under de nästan tre decennierna från 1978 till 2005 kommer att omfattas av AB 1482.
så, i staden Los Angeles, om du bor i en byggnad som öppnade före 1978, kommer din hyra att begränsas enligt bestämmelserna i stadens lag (det är 4 procent i år.,) Om du bor i en byggnad som öppnade efter 1978 och är minst 15 år gammal, kommer statslagen att gälla och din hyra kommer att begränsas till 5 procent, plus inflation.
Hur får jag reda på när min byggnad byggdes?
i länet Los Angeles är det ganska enkelt: Anslut bara din gatuadress till bedömarens onlineportal.
vad gör du om du tror att din hyresvärd har brutit mot lagen?
det finns ingen rapporterings-eller verkställighetsmekanism knuten till AB 1482., Assemblymember Chius kontor råder hyresgäster att kontakta en advokat eller rättshjälp organisation om de misstänker att deras hyresvärd har brutit mot den nya lagen.
vad mer finns i räkningen?
lika viktigt som hyreslocket, hyresgästförespråkare säger, är en bestämmelse som kommer att kräva hyresvärdar att visa ”bara orsak”—till exempel underlåtenhet att betala hyra—när vräka hyresgäster. Det kommer att avsluta den förmåga som hyresvärdar har nu, i de flesta delar av staten, enligt CalMatters, att vräka hyresgäster utan att ge en uttrycklig anledning.,
för hyresgäster som har bott på fastigheten i minst ett år måste hyresvärdar ge hyresgästen möjlighet att ”bota” överträdelsen. Andra exempel på rättvis orsak är att bryta mot villkoren för ett leasingavtal och begå ett brott på egendomen.
om en hyresvärd vill konvertera hyror till lägenheter eller ”väsentligen” renovera fastigheten, de kommer att behöva betala omlokalisering avgifter som motsvarar en månad av hyra.
dessa regler gäller inte för städer med egen lokal bara orsaka lagar, inklusive Los Angeles, Santa Monica och Glendale.
