på ytan, self storage business och vad det kommer att kosta att bygga lagringsenheter ser så enkelt. Andra företag har produktbeställning, lagerräkning & Lagring, förstöringsproblem, inkurans, bemanning, schemaläggning, produktansvarsproblem, utrustning & leverera förbrukningsmaterial etc. osv. osv. de flesta är inte en del av self storage ekvationen., Men fortfarande vatten springa djupt, och hoppa in Self storage eftersom det ser lätt kan orsaka mer av en
splash än du är förberedd för.
först, ”bygg det och de kommer” fungerar inte här. En bra reklamkampanj och bra
priser kommer inte att skapa ett ”behov” där ingen finns. Människor kan vara övertygade om att de är ”saknas
ut” om de inte har den senaste gadgeten, bästa pizza, snabbaste motorcykel, eller mest lockande
doft….,men att berätta för dem att de måste betala en månadsavgift för att lagra saker som de inte har kommer inte att
arbeta, oavsett hur attraktivt priset eller spiffy anläggningen.
Self storage är så mångsidig när det gäller konstruktion, och så enkelt i drift jämfört med de flesta
företag, individer som har mark eller vill starta ett företag av personliga skäl, frestas
att hoppa in med minimal forskning. En del av det ansvar som vi i branschen står inför är
att hjälpa människor att se den större bilden., Self storage är ett företag, och måste utvärderas i
samma villkor som alla andra företag.
kostnad för att bygga lagringsenheter – Self Storage affärsmodell
den primära frågan som måste besvaras för att bestämma om Self storage kommer att fungera för dig är: kommer
de pengar som din anläggning förväntas generera vara tillräckligt för att täcka alla dina kostnader och
kostnader, och kommer det att ge dig den vinstinkomst du önskar under perioden i
som du behöver det ? Så det finns fyra avgörande faktorer. (1) Hur mycket kan du förvänta dig att tjäna
i försäljning (hyror + merchandise)., (2) Hur mycket kostar det att bygga och driva din anläggning, och (3)
hur mycket vinst behöver du för att göra detta till en värdefull investering? (4)Vad är din exitstrategi
(det långsiktiga eller slutliga målet för investeringen)?
att svara på den första frågan är en kombination av två faktorer. Hur mycket av varje produkt (enhetsstorlekar,
typer) har du plats för på din mark, och vilken hastighet kan du ladda för var och en av dem? Hastigheten
problemet är i allmänhet lättare än produktproblemet, det tar bara lite forskning., Vanligtvis kan du
debitera om vad dina konkurrenters avgifter för liknande produkter. Om din anläggning är trevligare eller mer
bekvämt än konkurrenter kanske du kan ta ut lite mer. Människor föredrar i allmänhet att
lagra familjens tillhörigheter så nära deras hem som möjligt, eller någonstans bekvämt att vägarna
de tar till eller från arbete eller andra platser de rutinmässigt reser. Så de flesta av dina kunder kommer
inom några miles av din anläggning, eller från trafik på handelsvägar nära din anläggning., Dessa är
de områden där du måste kontrollera dina tävlings priser och beläggning.
Scoping tävlingen
det är nödvändigt att besöka tävlingen personligen för att se hur din föreslagna anläggning kommer att stapla upp jämfört
till deras och huruvida deras företag verkar blomstra eller inte. Om dina konkurrenter inte är
väl ockuperade, området kan ha nått en mättnad punkt och det finns helt enkelt ingen mer kund
bas att dra från. Bygg inte tänka att om du har en trevligare anläggning kommer de att flytta till din,de
kommer inte., Det är tröghet; ett objekt i vila tenderar att stanna i vila. Det är en av anledningarna Self storage
fungerar. Få så mycket information som möjligt genom frågor och observation, sedan följa upp med
telefonsamtal för att fylla i tomrummen. Du kanske inte kan få den information du behöver från direkt
– metoden. Var beredd att göra lite sleuthing, om det behövs, för att bestämma dina potentiella enhetsavgifter och
konkurrenternas beläggning.
webbplats& Enhetsmix
nästa steg är att bestämma din enhetsmix., Enhet mix bestämning är en konst / vetenskap med några allmänna
riktlinjer. Ju tätare befolkningen desto bättre mindre enheter kommer att sälja; det omvända gäller för
större enheter. En blandning av enheter är mer säljbara än enheter av alla samma storlek, och kommersiella hyresgäster
tenderar att använda större enheter än bostadskunder. Även om många typer av metallbyggnader kan
konfigureras om det behövs, bör stor försiktighet utövas vid bestämning av enhetsblandning. Luftrummet
dividerat med väggarna är din enda produkt., Ju mer konfigurationen av enheter matchar din potential
klienter behöver desto bättre blir din försäljning. Om du vill rikta en nischmarknad som poster eller
vin lagring, detta kan vara ett område där du väljer att söka en experts råd genom en genomförbarhet
studie. Kontrollera med flera företag för att se vilka tjänster de erbjuder samt deras avgiftsstruktur.
Var säker på vad du betalar för är inte bara insamlad information men ger faktiskt svaren
du söker. När enhet mix och priser har fastställts kan du beräkna din potentiella hyresintäkter., Om du erbjuder merchandise försäljning eller andra sidotjänster uppskattningar av denna inkomst läggs till hyror för att beräkna din bruttopotential inkomst. När intäkter har fastställts måste kostnader och kostnader prognostiseras.
Site Preparation
Site preparation är ofta den mest kostsamma delen av konstruktion, och är helt individuell till
varje plats. De flesta byggare kan citera” platta och över ” uppskattningar av byggnadskostnader. Design kostnader
och en uppsjö av statliga godkännande avgifter kommer också att avsevärt peka på din plånbok., Dessutom
till kostnaden för att bygga anläggningen, behöver du rörelsekapital tillräckligt för att driva du anläggning
i leasingfasen.
Leasing
leasingfasen är tidsperioden från den dag du öppnar dörrarna till den dag du har
tillräckligt med intäkter från uthyrning och försäljning av varor för att täcka kostnaden för att äga butiken. Ägande
kostnader inkluderar månatliga rörelsekostnader (anställdas bekostnad, verktyg, underhåll,
etc.), skuldtjänst på bygglån eller inteckning, skatter och ansvarsförsäkring (egendom, inte
enhetens innehåll)., Att uppskatta hur mycket hyresavtal bära pengar du kommer att behöva låna (vanligtvis som en del av
ditt bygglån) bestämma vilken procentandel av din netto leasebar kvadratmeter du rimligen kan
förvänta sig att ha hyrt varje månad. Skillnaden mellan brutto square footage och netto
leasable square footage är att brutto square footage inkluderar hallar, poster etc., och netto leasable
kvadratmeter är bara det utrymme som kan hyras. Multiplicera netto leasable kvadratmeter med din
genomsnittlig hyra per kvadratmeter, och som ger dig din totala potentiella inkomst.,
nästa ”gråzon” du möter gör ett antagande om hur mycket kvadratmeter du förväntar dig
att hyra varje månad. I de flesta delar av landet, hyra börjar med en smäll på våren, hålla ganska
väl genom sommaren, sedan avsmalna för hösten, och nästan frysa på vintern. De lokala ekonomierna
kan dock avsevärt påverka denna trend. Om du är i en college stad kan du ladda upp med lärare leveranser
och student tillhörigheter från maj-juni till augusti-September och genomföra tung marknadsföring
resten av året för att hålla saker igång., Om möjligt, läs handel tidskrifter att hitta hyra upp priser i
ditt område eller prata med lokala operatörer om trender, sedan sätta ihop din uppskattning av vad procent av
hyresintäkter du förväntar dig att få varje månad.
om du räknar med att hyra tre procent av din netto leasable kvadratmeter den första månaden, och tre
den andra månaden kan du förvänta dig 3% av din netto leasing inkomst den första månaden och 6% den andra
månad, etc., För de första månaderna kommer du förmodligen inte att ha många flyttar outs, men efter 3 till
6 månader måste du också subtrahera kvadratmeter inkomst förlorade för att flytta outs att ha en bra
uppskattning av faktiska bruttoinkomst för månaden. Subtrahera beräknade kostnader från beräknad bruttoinkomst
för att bestämma beräknad nettoinkomst. Så länge som nettoresultatet är ett negativt tal,
du behöver låna pengar för att täcka kostnader. Det är ”lease carry”. När din inkomst täcker
kostnader, du har uppnått jämvikt och inte längre behöver låna., Det vill säga, om inte dina utgifter
inte inkluderar en upplupen för skatter och försäkringar. Skatter och försäkringar har vanligtvis inte
betalas månadsvis men de kan aldrig glömmas bort – har en plan för att täcka dem också.
Self Storage investment Returns
När alla dina utgifter är täckta är den inkomst du får från din anläggning vinst. Den slutliga
avgörande faktorn om huruvida att bygga din butik är huruvida vinsten du kommer att få
från denna investering är lika med eller större än den vinst du kan uppnå genom att investera i något
annat., En extra faktor att överväga är om du vill sälja anläggningen vid någon tidpunkt, eller
bara ha en inkomstström under överskådlig framtid. Vill du vända fastigheten så fort som
Du kan få mer pengar för ytterligare investeringar? Vill du hålla anläggningen tills
barnen är redo för college och sedan sälja för att ha college medel? Eller vill du hålla fast vid det för
pensionsinkomst? Detta är din exit strategi; du bör välja den investering som bäst uppfyller
framtida mål samt omedelbara sådana.,
tjusningen med Self storage är verklig, det är ett unikt enkelt företag, men det är fortfarande ett företag. Innan
några andra beslut fattas, måste du bestämma om detta är den verksamhet som kommer att uppfylla
dina mål. Då får du välja det utseende du vill, lägenhet eller bara kontor, färger, vilka dörrar
att köpa, säkerhetssystem, stängsel, golv, etc.
