skrivet av: Corey Janoff
det här är en fråga som vi får ställa mycket, särskilt av läkare som vill uppgradera från sitt starthem. Ska jag hyra mitt hus eller sälja det? Eller ska jag sälja mitt hus eller hyra ut det? Detta är mycket giltiga frågor.
att äga hyresfastigheter kan vara ett bra sätt att generera passiv inkomst. Ju mer passiv inkomst du har, desto mindre behöver du arbeta, eller desto mindre måste du dra tillbaka från andra investeringskonton i pension.,
inte många människor har möjlighet att förvandla sitt hem till en hyresfastighet och har fortfarande råd att köpa ett nytt hem, så det är en moot punkt. Många av de läkare vi arbetar med är dock i en unik position. De kan gå från en residency inkomst till en deltar nivå inkomst och har råd med en mycket större hus betalning. Också, läkare hypotekslån gör det möjligt för läkare att köpa ett nytt hem med så lite som 0% ner. Detta kan göra möjligheten att hålla starthemmet för att hyra ut det ett mycket mer realistiskt alternativ.,
idag vill jag dyka in i för-och nackdelar med att sälja ditt befintliga hus jämfört med att hyra ut det.
ska jag sälja mitt hus eller hyra det?
innan vi kommer in i antal om det kommer att vara värt att sälja ditt hus eller hyra ut det, vill jag veta om någon faktiskt vill äga en hyresfastighet. Om inte, då svaret är lätt; sälja. Vi antar idag att du har ett intresse av att äga en hyresfastighet. Oavsett om det är för portföljdiversifiering, passiv inkomst eller vilken anledning som helst är tilltalande för dig.,
även ett par enkla frågor att ställa dig själv är:
- har du råd med nästa hus om du håller den här och hyr ut den?
- Om du gör det till en hyra, kan du hyra det för vinst?
har du råd att köpa nästa hus om du behåller den här?
ett annat antagande som vi kommer att göra i det här blogginlägget är att du flyttar till ett nytt hus på något sätt. Det beslutet har redan fattats. Du kanske tar ett jobb i en annan stad. Kanske är du en läkare som övergår från hemvist i praktiken och har en växande familj och behöver mer utrymme., Har du råd att köpa nästa hus utan att sälja ditt nuvarande hem?
det finns två huvudfaktorer här: handpenningen och den månatliga kostnaden för inteckning(er). Vi börjar med handpenningen.
har du råd med handpenningen?
om du har tillräckligt med pengar för en 20% handpenning kan du hoppa framåt. Om du inte har så mycket pengar till hands, du har ett par alternativ i att få godkänt för en inteckning på det nya huset.
som tidigare nämnts, vissa banker som erbjuder läkare lån program kommer att ge en inteckning till läkare eller tandläkare utan sedvanliga 20% handpenning., Detta är bra, eftersom det sänker ett hinder som krävs för att köpa ett hus. Vissa långivare kommer att gå så lågt som 0% ner (endast stängning kostnader som krävs), även om de flesta kommer att kräva 5-10% ner, beroende på lånebeloppet. Ändå är 10% mindre än 20%. På en $ 1m hem, det gör stor skillnad.
beroende på vilken egenskap du tittar på kan det dock krävas 20% nedåtgående. Vissa banker kommer inte att låna ut med mindre än 20% ner för vissa lägenheter eller co-ops. Det beror ofta på hur många enheter som är ägare.
låt oss anta att du bara behöver 5-10% för en handpenning., Du behöver också pengar för stängningskostnader, flyttkostnader och reserver. Banken kommer inte låta dig helt tömma ditt bankkonto för handpenningen. De kräver vanligtvis cirka 4 månader av hypotekslån i reserver efter handpenningen och stängning kostnader. Om du inte har tillräckligt med pengar till hands för dessa kostnader, kan du behöva sälja ditt hem för att köpa nästa. Eller börja spara upp.
den andra faktorn är hypotekslån på båda fastigheterna.
har du råd med hypotekslån?,
antagandet med en hyresfastighet är att du kommer att ha hyresgäster i fastigheten betalar du hyra som kommer att täcka inteckning betalning på den egenskapen. Tja, en bank vill vanligtvis se två år av konsekvent hyresintäkter innan de kommer att göra samma antagande. Detta innebär, Du måste kunna ha råd med betalningar på båda fastigheterna för att kvalificera sig för ett lån på det nya huset. Låt mig förklara mer.
Även om det finns vissa undantag, att kvalificera sig för en inteckning, du vanligtvis inte kan ha mer än 43% av din inkomst går mot skuldbetalningar., Om du gör har vi några större problem att diskutera, men det är ett ämne för en annan dag. Så här spelar det in.
om din inteckning betalning på nuvarande hem är $1,500 / månad. Du har billån totalt $ 1,200 / månad. Du har studielån betalningar på $ 2,000 / månad (vissa långivare kommer att ignorera studielån betalningar för läkare, som är galen för mig). Och dina minsta kreditkortsbetalningar totalt $ 300 / månad. De lägger upp till $ 5,000 / månad i skuldbetalningar.,
om din månadsinkomst är $15,000/månad ($180,000/år), är den maximala hypotekslån som en bank kommer att erbjuda utan att sälja ditt nuvarande hem $1,450. Det skulle vara ett steg ner från ditt nuvarande hem.
om du tjänar $20,000/månad kan du kvalificera dig för en ny inteckning på $3,600. Beroende på de hem du tittar på i ditt önskade område, som kan eller inte kan vara tillräckligt.
om det begränsar dina alternativ till hem du ogillar, svaret är enkelt, måste du sälja den nuvarande hem (eller bilar) om du vill köpa din önskade nya hem.,
kan du hyra ditt nuvarande hem för vinst?
om vi bestämmer att du kan köpa det nya huset du vill ha utan några problem, så är det första jag vill veta om ditt nuvarande hem kan hyras för vinst. Sade ett annat sätt, kommer den förväntade hyresintäkter vara större än kostnaderna för att äga hyresfastigheter?
kalla mig galen, men jag gillar hyresfastigheter som tjänar pengar. Jag är inte lika glad över att äga en hyresfastighet som förlorar pengar. Så om du frågar dig själv, ” ska jag hyra mitt hus eller sälja det?,”Jag vill veta om det kommer att bli en lönsam hyresfastighet.
prata med några fastighetsmäklare och fastighetsbolag för att få en uppfattning om vad de tror att du realistiskt kan hyra ditt hem för. Du kan också göra en del söka på nätet själv för att se vilka liknande egenskaper hyr för.
låt oss låtsas din inteckning betalning, plus fastighetsskatt, försäkring, HOA avgifter (om tillämpligt), förvaltningsavgifter (om du använder en fastighetsförvaltare) tillsammans med några uppskattade årliga underhållskostnader genomsnitt $2,000/månad., Om du kan hyra fastigheten för $ 2,500 / månad, då är det en lönsam hyresfastighet!
om du realistiskt kan hyra fastigheten för $1,500/månad, och det kostar dig $2,000/månad, då är det inte en lönsam hyresfastighet. Hyresfastigheten förlorar pengar. Inte bra. Men hur egendom uppskattning över tiden, eller skatteavdrag?
visst kan vi dyka djupt in i siffrorna för att titta på mer specifika uppskattningar, men allt vi verkligen gör är att leta efter sätt att motivera att hålla fast vid en fastighet som kommer att förlora oss pengar., Hävdar en avskrivningskostnad på fastigheten för att minska din skattskyldighet är stor. Men om fastigheten förlorar $ 6,000 per år, spenderar du $ 6,000 för att kanske spara $ 1,500 i skatter.
Jag skulle hellre betala $1,500 i skatter och inte förlora $6,000.
vill du vara hyresvärd? Potentiellt långväga?
förutsatt att ditt hus kan hyras för vinst, måste du bestämma om att äga en hyresfastighet är tilltalande för dig. Du vet hur det är att vara husägare. Tänk på alla huvudvärk du har haft att göra med att äga hemmet du bor i., Nu låtsas att du måste ta itu med dessa huvudvärk, tillsammans med huvudvärk som din granne hus skapar. Inte så kul när du inte kallar fastigheten ditt hem.
som sagt, om du tjänar pengar, huvudvärk kan vara värt det. Några av dem kan lindras av ett fastighetsbolag, så du behöver bara ta itu med stora frågor. Detta kan vara särskilt användbart om hyresfastigheten är på en annan plats än din primära bostad.
När du frågar, Ska jag sälja mitt hem eller göra det till en hyra, fråga dig själv om du vill vara hyresvärd., Äger en hyresfastighet tilltalar dig? Det kan vara ett bra sätt att generera passiv inkomst, men det kan också skapa en viss frustration för dig. Om du är OK med det, och det ser ut som du kan hyra ut det för en vinst, sedan gå för det!
upplysningar:
några exempel är hypotetiska och är endast för illustrativa ändamål. Konsultera med en skatteexpert för skattekonsekvenser som hänför sig till dina specifika omständigheter.
