okej, fastighetsinvesterare … låt oss reda ut en sak.
för att växa och lyckas i den här verksamheten måste du förstå hur du analyserar tillgångar och potentiella investeringsfastigheter. Det börjar med att förstå en av de mest grundläggande mätvärdena i fastighetsvärlden:
Cap rate.
Takhastighet.
Takhastighet.
låt oss prata om cap rate! Oroa dig inte – jag ska förklara exakt vad cap rate är och hur man använder sin formel på praktiska sätt att analysera marknader och hyresfastigheter.,
Definition av Cap Rate
Cap rate, som är kort för kapitalisering rate, är en mätning som används för att jämföra olika fastighetsinvesteringar eller marknader. Det beräknas ofta som förhållandet mellan rörelseresultat (NOI) och en fastighets ursprungliga anskaffningskostnad (inklusive upfront reparationer och kostnader).,
Cap Rate = Annual Net Operating Income ( NOI)/Purchase price
NOI = brutto hyresintäkter – vakans, skatter, försäkring, underhåll, andra kostnader
Du kan använda cap rate på olika sätt, till exempel
- när du analyserar en enskild egendom, eller
- för att få ett bättre grepp om en hel investeringsmarknad genom att ta genomsnittet av flera egenskaper.
ett enkelt sätt att förstå konceptet är att förstå dess inversa regel: ju lägre cap-hastighet desto dyrare är fastigheten. Ju högre takräntan desto billigare är fastigheten.,
viktiga anteckningar om Cap Rate
Cap rate inkluderar INTE några inteckning kostnader. Detta är fördelaktigt eftersom det ger mer av en korrekt analys genom att inte factoring i finansiering (villkor, räntor, etc.). Med andra ord, det fokuserar på fastigheten ensam utan någon av distraktioner av finansiering.
en sak som jag ser många nya investerare förvirrade av är skillnaden mellan cap rate och cash-on-cash return. Låt mig klargöra… de är inte samma sak. Cap ränta kan matcha din cash-on-cash avkastning om du köper en fastighet utan finansiering, men igen …, de är definitivt inte samma beräkning.
exempel på Cap Rate som används
cap rate ekvationen definieras av tre delar:
- NOI
- inköpspris
- Cap rate
om du vet inköpspriset ($1mm) och NOI ($40.000)…kan du enkelt hitta Cap rate:
$40.000 (NOI) / $1.000.000 (inköpspris) = 4% (Cap rate) = hastighet)
Den coola saken om att förstå cap rate ekvationen är, om du vet 2 av delarna, kan du enkelt hitta den 3: e. Till exempel:
om en byggnad säljer för $1M på en 4% cap, vet du att NOI är $40.000.,
4% (Cap Rate) = X (NOI)/$1,000,000 (Purchase Price)
X = $40,000
Cap rate är mycket beroende av den specifika marknaden du tittar på. Vi vet alla att egendom i San Francisco Bay Area i allmänhet kostar mer än egendom i Mellanvästern. Det innebär att $1m kan användas för att köpa tillgångar som ger i väldigt olika NOI. Till exempel:
en $1 miljoner byggnad med en 7% Cap, har en $70,000 NOI.
en $1 miljoner byggnad med en 4% Cap, har en $40.000 NOI.
som du kan se…samma inköpspris, men olika avkastning baserat på plats och marknad.,
Takräntan påverkas också av omgivande byggnader. När man tittar på två byggnader i samma grannskap, en som nyligen uppdaterades och en som inte var, kan den uppdaterade man handla med en 5% cap, medan den som behöver renoveringar kan handla med en 7% cap.
en allmän tumregel när det gäller cap rate? Bättre stadsdelar handel med lägre GJP priser och sämre stadsdelar handel med högre GJP priser. Så nästa gång du ser en” oemotståndlig ” 15% cap rate egendom, kan du i allmänhet anta att det inte är i ett bra grannskap.,
lägre takräntor innebär mindre risk och högre takräntor är högre risk… så det är upp till dig att bestämma vilken investeringstyp du vill ha.
kan du ändra Cap priser?
svaret är ja! En sak jag älskar med fastigheter är att du faktiskt har en hel del kontroll i denna typ av investering. En viktig strategi i investeringsvärlden är att ”tvinga uppskattning” och det görs vanligtvis genom att komprimera cap-priser och öka NOI.
”komprimera Cap rates” är helt enkelt att köpa med en hög cap rate (billigare), och säljer till en lägre cap rate (dyrare)., Detta uppnås vanligtvis genom att köpa en fastighet i behov av reparation som är att föra in under marknadshyran. När du renoverar det, kan du höja hyror, vilket ökar NOI och värdet av fastigheten; med lite hjälp från en uppskattande marknad, det är en win-win.
Jag är för närvarande i en affär just nu i Phoenix där vår affärsplan kräver denna exakta strategi. Vi köpte en fastighet som har mycket utrymme att höja hyror efter att vi renoverat den. Detta beror på att fastigheten byggdes 1986 och har inte sett många uppdateringar genom åren.,
Här kommer vi in som investerare, piffa upp byggnaden och lägga till bekvämligheter och värde. När vi får hyror upp vi sedan bedöma en Refinansiera-och-håll eller en försäljning, beroende på marknadsförhållandena. När fastigheten är vänd och utför på sin fulla potential, det bör kommandot top dollar.
Vad är en bra Takränta för investerare?
det snabba svaret är: det beror på.
Jag vet, jag vet … du ville ha mer av ett konkret svar, men det beror verkligen på dina personliga investeringskriterier, preferenser och risktolerans., Det finns inget tydligt svar, men här är tre faktorer att utvärdera när man bestämmer vad en ” bra ” cap rate är:
risktolerans
för att ytterligare förklara, låt oss ta en titt på två investeringar, en som är en 6% cap och en som är en 8% cap.
6% cap-egenskapen kan vara en bra passform för en investerare som letar efter mer av en passiv och stabil investering. Det kan vara i ett bättre läge med en bättre chans att uppskatta.
8% cap-egenskapen kan vara en bra passform för en investerare som är villig att ta mer av en chansning och risk. Det kan ha en bättre uppsida också, men är mindre stabil.,
kontroll
för att ytterligare svara på frågan om ” vad är en bra takhastighet?”Jag vill upprepa att du kan ändra cap-priser, de kommer att förändras, och du har viss kontroll över dem i en utsträckning.
bara för att du köper en 6% cap-egendom betyder det inte att den kommer att ligga på 6% under investeringens livstid. Genom att framgångsrikt höja hyror på en förvaltningsfastighet (som ökar NOI), du kommer bokstavligen ändra den gemensamma jordbrukspolitiken och öka Du ROI.
framtiden
en investerares syn på framtiden för en viss marknad kan också bidra till att avgöra om en takränta är ”bra” eller inte., Om du är säker på att en marknad är på uppgång och uppskattar, kan det finnas en anledning och mer tolerans för att köpa en låg cap rate egendom.
Jag rekommenderar inte nödvändigtvis denna strategi eftersom det är ganska mycket spelande i alla bemärkelser. Du satsar i huvudsak på att marknaden kommer att uppskatta, och du hoppas att marknaden gör din ”OK” investering till en bra.
analys fortsatte
i början av det här inlägget uppgav jag: för att växa och lyckas i fastighetsinvesteringsverksamheten måste du förstå hur man analyserar tillgångar och potentiella investeringsfastigheter.,
Tja, det är 100% sant. Förutom att förstå Cap rate, Det finns några fler viktiga formler och mått du bör veta:
kassaflöde
kassaflöde är mängden kontanter du har kvar över varje månad från en hyresfastighet efter att ha betalat alla driftskostnader och avsätta pengar för eventuella framtida reparationer.
kassaflöde = bruttohyresintäkter – kostnader
för köp-och hållinvesterare är kassaflödet nyckeln till ökad passiv inkomst. Du kommer att behöva kassaflöde om din stora plan är att sluta ditt jobb och leva på stranden!,
Cash on Cash Return
cash-on-cash return är en bra mätare av hur väl en förvaltningsfastighet kommer att fungera. Det uttrycker förhållandet mellan det årliga kassaflödet och mängden faktiska kontanter du investerat i förskott.
Cash-on-cash return = annual cash flow/initial cash out of pocket
i allmänhet letar jag efter egenskaper som producerar minst 7% cash-on-cash return, eftersom du historiskt kan få cirka 7% genom att investera i långsiktiga indexfonder. Jag vill slå indexfonder.,
IRR
den interna avkastningen, eller IRR, mäter avkastningen på en investering under en viss tidsram. Det inkluderar kassaflöde och eventuella vinster från en fastighet försäljning. Enkelt uttryckt representerar IRR en fastighets netto kassaflöde och förväntad uppskattning dividerat med målhållningstiden.
medan IRR är ett bra sätt att uppskatta din tillgångs resultat under hela tiden som du planerar att hålla den, är det inte det första metriska jag tittar på när man utvärderar fastigheter eftersom det är starkt beroende av prognosår av kassaflöde och ett beräknat försäljningspris., Eftersom ingen av oss har en kristallkula är prognoser år i förväg svåra att göra och inte alltid helt tillförlitliga.
slutsats
förståelse cap rate och dess användningsområden är nyckeln till att bli en framgångsrik fastighetsinvesterare. Även om tanken på en GJP-hastighet kan tyckas mycket matematisk, har den andra mycket praktiska användningsområden. Förstå detta koncept kan hjälpa dig att välja en marknad, en fastighetstyp, ange specifika investeringskriterier, analysera och bestämma om eller när du ska hålla eller sälja en fastighet.,
förutom cap rate finns det andra baslinjeformler och mätvärden som du bör bekanta dig med och omsätta i praktiken när du analyserar investeringar. Kassaflöde, cash-on-cash avkastning, och IRR är några andra objekt som du behöver förstå i fastigheter investera världen.
som du kan förstå vid det här laget är det viktigt att ta tag i denna information i branschen. Nu gå ut, vidta åtgärder, och sätta detta lärande att använda!
