att köpa ett första hem är samtidigt spännande, stressande och förvirrande. När du har granskat öppet hus listor, skrapade ihop degen och utförde de nödvändiga inspektioner, det finns fortfarande ned-och-smutsig verksamhet att överföra hem från säljaren till köparen.
även de mest till synes vardagliga detaljerna för att köpa ett nytt hem har konsekvenser. Det inkluderar dagen i månaden du väljer att stänga.,
Title agenter och inteckning mäklare styr ofta homebuyers mot de tidigare dagarna i månaden. Men cash-strapped första gången homebuyers kan finna att stängning på den första dagen i månaden är ett dåligt drag. Här är varför.
förutbetalda räntekostnader är högre
inteckning ränta betalas i efterskott, efter månaden har avslutats. Detta är en oväntad förändring för många hyresgäster, som är vana vid att förbetala sina bostadsutgifter., Eftersom inteckning ränta beräknas baserat på utestående huvudsakliga inteckning balans, det är mer exakt för en hypotekslån långivare att beräkna ränta i slutet av månaden.
hur påverkar detta en ny homebuyers slutkostnader? För att få en ny homebuyer uppdaterad med den aktuella månadens räntebetalningar, en hypotekslån långivare ber en låntagare att förskottsbetala den första månadens värde av intresse, och inkluderar att första inteckning betalning ränta i den totala inteckning lån stängning kostnader.
” om du stänger på ett hem i slutet av månaden kan du dra nytta av de prorerade kostnaderna., Ur ett kassaflödesperspektiv skulle dina kostnader vara lägre”, säger Andrew McCrea, account executive med Pmbc Group i Beverly Hills, Calif.
När det är dags att stänga på en inteckning, låntagare förväntas betala upplupen ränta från den tid de stänger genom den sista dagen i månaden. ”Därför, ju närmare slutet av månaden som du stänger, desto mindre intresse måste du betala”, sa McCrea.
anta till exempel att du har ett lån på $240,000 och en årlig ränta på 4.5 procent. Den dagliga räntan i detta exempel skulle vara 0.012329 procent (4.,5 procent dividerat med 365 dagar). Multiplicera den dagliga räntan med kapital lån balans och du kommer att sluta med det belopp som du kommer att betala i ränta per dag: $ 29.60 .
om du stänger den första månaden betalar du daglig ränta på lånet för varje dag inom månaden. Om det finns 30 dagar i månaden betalar du $ 888 i förutbetald ränta vid stängning. Om du stänger på dag 30 i en 30-dagars månad betalar du ränta för en dag eller $29.60.
Du kommer att se detta nummer återspeglas på rad 901 i HUD-1 avvecklingsformuläret., För en ny homebuyer, det kan göra en betydande skillnad att ha den extra pengar i handen.
du kommer att betala en högre andel av fastighetsskatterna& HOA avgifter
inteckning ränta är inte den enda stängningskostnaden som är beroende av avvecklingsdatum:
”fastighetsskatt och villaägare association eller condominium association avgifter är prydda mellan köpare och säljare vid tidpunkten för stängning”, säger Brad Chandler, VD och grundare av Express Homebuyers USA i Springfield, VA., ”Om beloppen är förbetalda av säljaren måste köparen återbetala säljaren för köparens del av betalningen från avvecklingsdagen fram till slutet av den period för vilken en betalning gjordes.”
till exempel, om HOA avgifter är $600 per månad, måste köparen återbetala säljaren om $20 per dag för att täcka perioden från dagen för avveckling till slutet av månaden. Om stängning händer den 29: e, köparen kommer att betala ungefär $60 i prorated HOA avgifter. Om stängning är den 7: e, kommer köparen att betala betydligt mer-ca $500., Om du köper ditt första hem, att kontanter kudde kan vara skillnaden mellan att köpa ett matrum bord och äta middag på golvet framför TV.
du kan dubbla upp på hyra och inteckning ränta
stängningskostnader är inte de enda betalningar att tänka på när du väljer en avvecklingsdatum. För dem som gör övergången från hyresgästen till husägare, det finns sällan ett behov av att betala hyra samtidigt göra en första inteckning betalning.,
”om köparen köper sitt första hem kan stängning nära slutet av månaden innebära mindre överlappning med ett befintligt hyresavtal”, säger Chandler.
”genom att begränsa överlappningen kan köparen ytterligare minska mängden utgifter utanför fickan som krävs vid stängningstillfället.”
är den första i månaden någonsin en bra idé?
dagen i månaden när avveckling sker kan påverka de slutkostnader du kommer att drabbas av, men du får vad du betalar för., Att första inteckning betalning ränta beror bara för de dagar du faktiskt äger hemmet. Om det är bekvämare att flytta i början av månaden, är de ökade avvecklingskostnaderna en återspegling av det större antalet dagar under vilka du kommer att ockupera hemmet.
”medan månadens dag påverkar hur mycket förbetald ränta du måste betala vid stängning, är det egentligen bara en mycket kortfristig fråga”, säger Daniel Price, VD, medgrundare och VD för OneTitle National Guaranty Company i New York., ”När du gör din första inteckning betalning i början av den andra hela månaden, kommer det alla lika ut, oavsett när du stängt. Dagen i månaden du stänger påverkar inte det totala beloppet som du kommer att sluta betala på din inteckning.”
det stora flertalet avvecklingstransaktioner sker fortfarande i slutet av månaden. Detta är när Titel agenter och inteckning mäklare är deras mest trafikerade och därmed, när misstag görs och tjänsten rusas., Om hålla fast vid upfront cash är inte ett problem för dig, Du kan överleva en mycket smidigare transaktion genom att komma till stängningsbordet tidigare i månaden.
kort sagt, en sen månad uppgörelse kommer att ha en effekt på din inteckning lån stängning kostnader, men inte på din totala månatliga inteckning betalning. När det gäller dagliga inteckning intresse, du får vad du betalar för.
denna artikel skrevs av Alaina Tweddale från Motley Fool och licensierades från NewsCred, Inc., Santander Bank tillhandahåller inte finansiell, skatt eller juridisk rådgivning och informationen i denna artikel utgör inte skatt, juridisk eller ekonomisk rådgivning. Santander Bank gör inga anspråk, löften eller garantier om riktigheten, fullständigheten eller tillräckligheten av informationen i den här artikeln. Läsarna bör konsultera sina egna advokater eller andra skatterådgivare om eventuella finansiella strategier som nämns i denna artikel. Dessa material är endast för informationsändamål och återspeglar inte nödvändigtvis Santanderbankens åsikter eller godkännande.,
