Předpokládejme, že privátní klient je největší aktivum bylo nelikvidních a nákladné udržovat. Jeho dlouhodobý cenový výkon byl průměrný a jeho hodnota byla předmětem širokých výkyvů. Pravděpodobně byste doporučili snížit expozici tomuto aktivu, a to buď zajištěním nebo prodejem, s cílem zvýšit celkovou diverzifikaci portfolia.
pro mnoho starších Američanů představuje home equity tento typ koncentrované pozice., Podle roku 2017 studie Kaul a Goodman, národní celková hodnota primárních rezidenčních kapitálu v USA přesahuje 11 bilionů dolarů a majitelé domů věku 65 let a starší mají 40% hodnoty vlastního kapitálu.
schopnost zpeněžit domácí kapitál by prospěla mnoha důchodcům, zejména méně bohatým.
Kaul a Goodman na vědomí, že „vlastníkem užívanou domácností věku 65 let a starší by se mohl zvýšit své příjmy o 45 procent mezi ty, v nejnižší příjmové skupiny a 56 procent mezi ty, bez vysoké školy diplomy.“Přístup k vlastnímu kapitálu by také prospíval bohatším důchodcům., Dodávají však: „naopak ti v nejvyšší příjmové skupině by mohli zvýšit své příjmy o 17 procent a ti s vysokoškolským vzděláním o 32 procent.“
Způsob Použití Domů vlastního Kapitálu
Tradiční metody pro přístup ke kapitálu, jako domácí kapitálové úvěrové linky (Heloc), domácí kapitálové půjčky, a cash-out refinancuje vyžadují měsíční splátky při úvěru je vynikající. Klíčovou výhodou reverzních hypoték je naopak to, že dlužníci mohou oddálit splácení, dokud se dům neprodá nebo když druhý z manželů zemře., Majitelé domů věku 62 a starší mohou použít reverzní hypotéky převést home equity do paušální platby, anuitní platby, úvěrová linka, nebo kombinace těchto možností výplaty.
nemovitost musí být primárním bydlištěm dlužníka a dlužník musí být schopen platit za domácí údržbu, pojištění a daně z nemovitosti. Většina reverzních hypoték jsou hypotéky na konverzi vlastního kapitálu (HECMs), které jsou pojištěny Federální správou bydlení (FHA), ale pocházejí od soukromých věřitelů. Non-HECM, soukromě vydané reverzní hypotéky tvoří velmi malý segment trhu., Potenciální dlužníci HECM musí před schválením hypotéky obdržet poradenství od schváleného poradce.
jen Málo Příjemců (Zatím)
hypoteční dluhy převyšují hodnotu domu při prodeji, FHA pojištění tvoří rozdíl, takže věřitelé ne vzniknout ztráty. Pokud prodejní cena překročí zůstatek úvěru, majitel nebo dědicové obdrží zbývající vlastní kapitál. Zní to jako dobrý obchod, ale poté, co dosáhl vrcholu asi 115 000 nových Hecmů v roce 2009 (fiskální rok končící v září), roční tempo kleslo na zhruba 49 000 pro rok 2016., Že snížená aktivita nezdá pravděpodobné, že zvýší brzy: Fannie Mae průzkumu na začátku roku 2016 zjistil, že 90% starších domů byl zájem, klepnutím do jejich vlastního domu.
několik důvodů by mohlo vysvětlit neochotu. Zřízení HECM způsobuje značné počáteční náklady, i když majitel domu zřídí úvěrovou linku, ale nepoužívá ji okamžitě. HECMs také stále trpí negativní publicita, zprávy zadlužených seniorů čelí ztrátě svých domovů, často z důvodu neschopnosti platit daně z nemovitosti, pojištění, nebo nutné údržby., Kaul a Goodman citují delší kariéru a touhu vyhnout se dluhu ve stáří jako další důležité úvahy; dalším faktorem je prohlížení domu jako odkazu pro dědice.
podpora výzkumu
poradci soukromého bohatství považovali Hecmy za příliš drahé a považovali je za půjčku posledního postihu. Negativní názory některých poradců na HECMS se však během krachu akciového trhu v letech 2008-2009 změnily. Klienti v důchodu, jejichž příjmy se spoléhaly na rozdělení z portfolií spravovaných pro celkovou návratnost, čelili obtížnému rozhodnutí., Měli by snížit své výdaje v souladu s negativními výnosy svých portfolií nebo prodat akcie se ztrátou, aby udrželi distribuce? Několik poradců, se kterými jsem v té době mluvil, nechalo klienty zřídit HECM úvěrovou linku jako alternativní řešení. Namísto prodeje na medvědí trh klienti poklepali na své úvěrové linky (které nevyžadovaly okamžité splacení) a udržovali svá portfolia neporušená. Tento přístup se vyplatil poté, co se trh odrazil., Náklady vzniklé v souvislosti s úvěrové linie byly poměrně skromné ve srovnání se ztráty klientů vzniklé prodejem, a klienti používají následné kapitálové zisky splatit své úvěrové linky.
výzkum potenciálních aplikací reverzních hypoték zrychlil v roce 2012. Ten rok, Denver-based Financial Planning Association Journal of Financial Planning začal zveřejňovat to, co se stalo sérií článků, které tvrdí, že reverzní hypotéky by mohly zlepšit Finance důchodců., Wade Pfau, CFA, profesor důchodu na American College Finančních Služeb v Bryn Mawr, Pennsylvania, publikoval několik článků na toto téma, a v roce 2016, napsal Reverzní Hypotéky: Jak Používat Reverzní Hypotéky Zabezpečit Váš odchod do Důchodu.
Pfau identifikoval více potenciálních použití pro HECMs. Jedním z nich je splatit stávající hypotéku nebo koupit nový domov. Druhým, na který se většina výzkumů zaměřila, je koordinace reverzního hypotečního a investičního portfolia, které má pomoci řídit riziko návratnosti., Další kategorií je to, co Pfau nazývá “ zlepšení účinnosti odchodu do důchodu.“Tato opatření vyžadují běžnou platbu za dlouhodobé dávky, jako je zpoždění důchodových dávek sociálního zabezpečení nebo placení daní z příjmu splatných z převodu Roth IRA.
konečné použití je dlouhodobější strategie, ve které dlužník otevírá řadu úvěrů HECM, ale nepoužívá ji okamžitě. Maximální úvěrové hodnoty na úvěrových linkách HECM jsou vázány na vzorec, který generuje roční zvýšení úvěrového limitu bez ohledu na tržní hodnotu domu., Výsledkem je, že dlužníci, kteří nastavit své úvěrové linky ve věku 62 let budou mít přístup k více z jejich vlastního domu, řekněme, ve věku 75 let, než ti, kteří stanoví úvěrovou linku ve věku 75 let na podobně oceňují domů. Tato zvýšení mohou poskytnout další finanční prostředky na velké výdaje na pozdější život, jako je dlouhodobá péče.
úvěrová linie HECM nekoreluje s tržní hodnotou domu, říká Jamie Hopkins, profesor důchodového příjmu na American College., Na rozdíl od tradičního HELOC, kde je výše úvěru založena na hodnotě domu v daném okamžiku, reverzní hypoteční úvěrová linie stále roste,i když hodnota domu klesne pod hranici maximálního úvěrového limitu úvěru. Ačkoli to není záměr programu, tato struktura vytváří ochranu proti nevýhodě pro majitele domu. „Vytvoření úvěrové linky, která již nesouvisí s hodnotou bydlení, jakmile je zřízena, skutečně vytváří nové aktivum,“ říká Hopkins., „Je to jako přerozdělení svůj majetek mezi úvěrové linie a váš dům tak můžete lépe využít těchto aktiv v komplexní plánování portfolia a čerpat z toho, když je to nejvíce působivých pro důchodce, typicky, když jsou trhy dole.“
HECM úvěrové linky se pravděpodobně staly méně atraktivními, alespoň okrajově, po 2. říjnu 2017. Na to datum, Bydlení a Rozvoj Měst (HUD) zvýšil předem pojistného pro HECMs až 2% z hodnoty domu (většina dlužníků zaplatila 0.5% předem před změnou), i když roční poplatek za nesplacených zůstatků úvěrů klesne z 1,25% na 0,5%., Tyto změny sníží maximální výše úvěru a zpomalí tempo růstu pro linky úvěrových maximálních limitů. Hopkins a Pfau věří, že počet nových HECM řady úvěrových aplikací klesne, i když varují, že právě začali analyzovat dopad změn.
názory poradců
výzkum zvýšil ochotu poradců zvážit reverzní hypotéky, ale stále existují překážky, říká Hopkins. Některé společnosti poskytující finanční služby zakazují přidruženým poradcům diskutovat o HECMs a jejich možném využití., Dalším kamenem úrazu je důraz poradenského obchodního modelu na investovatelná aktiva. Poradce by se shodují, že domácí vlastního kapitálu je důležitým přínosem, ale většina poradců „si nemyslím, že o domov jako součást klientských aktiv a nemyslete si, že o způsobech, jak účinně využít, že reverzní hypotéky, pohotovostní úvěr, redukce, nebo podobně,“ říká Hopkins. Ještě, HECMs‘ složitost zaručuje, poradce, analýza, a dodává: „Pokud řekneme, že to je komplikovaný produkt s poplatky a někdo půjčuje a tam je riziko, samozřejmě, že chci, finanční poradce.,“
Christopher Cordaro, CFA, s RegentAtlantic v Morristown, New Jersey, projednala reverzní hypotéky s mnoha klienty, i když jen několik požádali o HECMs. Ale rozhovor o potenciálním využití home equity pomáhá klientům vidět, jak by tento kapitál mohl hrát roli v jejich plánech důchodového příjmu. Jakmile pochopí, že potenciální přínos, dalším krokem je určit, jak nejlépe přistupovat k home equity, pokud je to potřeba. Výsledná analýza často vede k dalším produktům, jako jsou tradiční HELOCs, říká Cordaro.,
Marguerito Cheng, s Modrý Oceán Globální Bohatství v Gaithersburgu v Marylandu, uvádí, že většina důchodců chtějí věku na místě, ale to neznamená, že jejich současný domov je ideální pro stárnutí obyvatel. V těch případech, kdy by se klient mohl v nejbližší době pohybovat, nemá HECMs smysl. V případech, kdy klient pravděpodobně v dohledné době zůstane v domě, může reverzní hypotéka uspokojit potřeby klienta. Cheng cituje svou práci s vdovou, která získala sociální zabezpečení a důchodovou dávku od svého zesnulého manžela., Klient vlastnil pojištění dlouhodobé péče, a její předměstí Washingtonu, DC, doma měl senior-friendly rambler (ranč) design, který byl v hodnotě zhruba 400 000 dolarů.
klient otevřel tradiční HELOC za $ 75,000 a nesl zůstatek $35,000, ale chtěla provést další domácí vylepšení. Cheng doporučila nahradit tradiční úvěrovou linii HECM. Změna vyloučila měsíční platbu a“ dala jí obrovský klid, “ říká Cheng.,
Pfau dává četné prezentace na HECMs, a v jeho zkušenosti, když poradci dozvědět o reverzní hypotéky a vidět, jak rostoucí úvěrové linie může pracovat, jsou mnohem vnímavější k myšlence. Přestože procento poradců pracujících s produkty je stále nízké,je optimistický, že jejich zájem a používání HECMs jejich klientů poroste
tento článek původně běžel v prosinci 2017 vydání časopisu CFA Institute.
Pokud se vám tento příspěvek líbil, nezapomeňte se přihlásit k odběru podnikatelského investora.
všechny příspěvky jsou názorem autora., Jako takové by neměly být vykládány jako investiční poradenství, ani vyjádřené názory nutně neodrážejí názory Institutu CFA nebo autorova zaměstnavatele.
