écrit par: Corey Janoff
c’est une question que nous nous posons beaucoup, en particulier par les médecins qui cherchent à mettre à niveau de leur maison de départ. Dois-je louer ma maison ou la vendre? Ou devrais-je vendre ma maison ou la louer? Ce sont des questions très valables.
posséder des propriétés locatives peut être un excellent moyen de générer un revenu passif. Plus vous avez un revenu passif, moins vous aurez besoin de travailler ou moins vous devrez retirer d’autres comptes de placement à la retraite.,
peu de gens ont la capacité de transformer leur maison en une propriété locative et encore se permettre d’acheter une nouvelle maison, il est donc un point discutable. Beaucoup de médecins avec qui nous travaillons sont dans une position unique bien. Ils pourraient passer d’un revenu de résidence à un revenu de niveau fréquent et peuvent se permettre un paiement de maison beaucoup plus important. En outre, les prêts hypothécaires médecins permettent aux médecins d’acheter une nouvelle maison avec aussi peu que 0% vers le bas. Cela peut rendre l’option de garder la maison de départ pour le louer une option beaucoup plus réaliste.,
Aujourd’hui, je veux plonger dans les avantages et les inconvénients de la vente de votre maison existante par rapport à la location.
dois-je vendre ma maison ou la louer?
avant d’entrer dans les chiffres de savoir si cela vaudra la peine de vendre votre maison ou de la louer, je veux savoir si quelqu’un veut réellement posséder un bien locatif. Sinon, alors la réponse est facile; vendre. Nous allons partir de l’hypothèse aujourd’hui que vous avez un intérêt à posséder un bien locatif. Que ce soit pour la diversification du portefeuille, le revenu passif ou toute autre raison qui vous intéresse.,
de plus, quelques questions faciles à vous poser sont:
- pouvez-vous vous permettre la prochaine maison si vous gardez celle-ci et la louez?
- Si vous le transformez en location, pouvez-vous le louer pour un profit?
pouvez-vous vous permettre d’acheter la prochaine maison si vous gardez celle-ci?
Une autre hypothèse que nous allons faire dans cet article de blog est que vous déménagez dans une nouvelle maison de toute façon. Cette décision a déjà été fait. Peut-être que vous prenez un emploi dans une autre ville. Peut-être Êtes-vous un médecin qui passe de la résidence à la pratique et qui a une famille en expansion et qui a besoin de plus d’espace., Pouvez-vous vous permettre d’acheter la prochaine maison sans vendre votre maison actuelle?
Il y a deux facteurs principaux: l’acompte et le coût mensuel de l’hypothèque(s). Nous allons commencer avec l’acompte.
pouvez-vous vous permettre l’acompte?
Si vous avez assez d’argent pour un acompte de 20%, vous pouvez sauter à l’avance. Si vous n’avez pas beaucoup d’argent sur la main, vous avez quelques options pour obtenir approuvé pour un prêt hypothécaire sur la nouvelle maison.
comme mentionné précédemment, certaines banques qui offrent des programmes de prêts aux médecins donneront une hypothèque aux médecins ou aux dentistes sans l’acompte habituel de 20%., C’est génial, car il abaisse un obstacle nécessaire pour acheter une maison. Certains prêteurs iront aussi bas que 0% vers le bas (seuls les coûts de clôture requis), bien que la plupart exigeront 5-10% vers le bas, selon le montant du prêt. Pourtant, 10% est inférieur à 20%. Sur une maison de 1 m makes, Cela fait une grande différence.
en fonction de la propriété que vous regardez, une baisse de 20% peut être requise. Certaines banques ne prêteront pas avec moins de 20% de baisse pour certains condos ou coopératives. Cela dépend souvent du nombre d’unités occupées par le propriétaire.
supposons que vous avez seulement besoin de 5-10% pour un acompte., Vous aurez également besoin d’argent pour les frais de clôture, les frais de déménagement et les réserves. La banque ne vous laissera pas vider complètement votre compte bancaire pour l’acompte. Ils nécessitent généralement environ 4 mois de paiements hypothécaires dans les réserves après l’acompte et les frais de clôture. Si vous n’avez pas assez d’argent sous la main pour ces dépenses, vous devrez peut-être vendre votre maison afin d’acheter la prochaine. Ou, commencez à économiser.
l’autre facteur est les paiements hypothécaires sur les deux propriétés.
vous Pouvez vous permettre les paiements hypothécaires?,
l’hypothèse avec une propriété locative est que vous aurez des locataires dans la propriété de payer votre loyer qui couvrira le paiement hypothécaire sur cette propriété. Eh bien, une banque veut généralement voir deux ans de revenus locatifs cohérents avant de faire cette même hypothèse. Cela signifie, Vous devez être en mesure de payer les paiements sur les deux propriétés afin de se qualifier pour un prêt sur la nouvelle maison. Permettez-moi de l’expliquer davantage.
bien qu’il y ait quelques exceptions, pour être admissible à un prêt hypothécaire, vous ne pouvez généralement pas avoir plus de 43% de votre revenu destiné au paiement de la dette., Si vous ne nous avez quelques questions plus importantes à discuter, mais c’est un sujet pour un autre jour. Voici comment cela entre en jeu.
Si votre paiement hypothécaire sur la maison actuelle est de 1 500/ / mois. Vous avez des prêts automobiles totalisant 1 200/ / mois. Vous avez des paiements de prêt étudiant de 2 000/ / mois (certains prêteurs ignoreront les paiements de prêt étudiant pour les médecins, ce qui est insensé pour moi). Et vos paiements par carte de crédit minimum totalisent 300/ / mois. Ceux-ci ajoutent jusqu’à 5 000/ / mois en paiements de dette.,
Si votre revenu mensuel est de 15 000/ / mois (180 000 / / année), le paiement hypothécaire maximal qu’une banque offrira sans vendre votre maison actuelle est de 1 450$. Ce serait une étape vers le bas de votre maison actuelle.
Si vous gagnez 20 000 / par mois, vous pouvez être admissible à un nouveau prêt hypothécaire de 3 600$. Selon les maisons que vous regardez dans votre zone désirée, qui peut ou peut ne pas être suffisant.
Si cela limite vos options aux maisons que vous n’aimez pas, la réponse est facile, vous devez vendre la maison actuelle (ou les voitures) si vous voulez acheter votre nouvelle maison souhaitée.,
Pouvez-Vous Louer Votre Maison Actuelle pour en tirer un Profit?
Si nous déterminons que vous pouvez acheter la nouvelle maison que vous voulez sans aucun problème, alors la première chose que je veux savoir, c’est si votre maison peut être loué pour un profit. Dit une autre façon, le revenu locatif attendu sera-t-il supérieur aux coûts de possession de la propriété locative?
Appelez-moi fou, mais j’aime les propriétés locatives qui font de l’argent. Je ne suis pas aussi excité à l’idée de posséder une propriété locative qui perd de l’argent. Donc, si vous vous demandez: « devrais-je louer ma maison ou la vendre?, »Je veux savoir si ce sera un bien locatif rentable.
parlez à certains agents immobiliers et sociétés de gestion immobilière pour avoir une idée de ce qu’ils pensent que vous pourriez louer votre maison de manière réaliste. Vous pouvez également faire des recherches en ligne vous-même pour voir pour quelles propriétés similaires louent.
faisons semblant de votre paiement hypothécaire, plus les impôts fonciers, l’assurance, les cotisations HOA (le cas échéant), les frais de gestion (si vous utilisez un gestionnaire immobilier) ainsi que certains coûts d’entretien annuels estimés en moyenne 2 000 / / mois., Si vous pouvez louer la propriété pour 2 500/ / mois, alors c’est une propriété locative rentable!
Si vous pouvez louer de manière réaliste la propriété pour 1 500/ / mois, et cela vous coûte 2 000 / / mois, alors ce n’est pas une propriété locative rentable. Cette propriété locative vous fait perdre de l’argent. Pas bonne. Mais qu’en est-il de l’appréciation de la propriété au fil du temps, ou des déductions fiscales?
Bien Sûr, nous pouvons plonger profondément dans les chiffres pour examiner des estimations plus spécifiques, mais tout ce que nous faisons vraiment est de chercher des moyens de justifier le maintien d’une propriété qui nous fera perdre de l’argent., Réclamer une dépense d’amortissement sur la propriété pour réduire votre obligation fiscale est grande. Mais si la propriété perd 6 000 a par an, vous dépensez 6 000 maybe pour peut-être économiser 1 500 taxes en taxes.
je préfère payer 1 500 taxes d’impôts et ne pas perdre 6 000$.
voulez-vous être propriétaire? Potentiellement longue distance?
En supposant que votre maison peut être louée à des fins lucratives, vous devez décider si la possession d’un bien locatif vous plaît. Vous savez ce que c’est d’être propriétaire. Pensez à tous les maux de tête que vous avez eu à faire face à la possession de la maison dans laquelle vous vivez., Maintenant, prétendez que vous devez faire face à ces maux de tête, ainsi que les maux de tête que la maison de votre voisin crée. Pas aussi amusant quand vous n’appelez pas la propriété votre maison.
cela étant dit, si vous gagnez de l’argent, les maux de tête peuvent en valoir la peine. Certains d’entre eux pourraient être atténués par une société de gestion immobilière, vous n’avez donc qu’à faire face à des problèmes majeurs. Cela peut être particulièrement utile si la propriété de location est dans un endroit différent de votre résidence principale.
lorsque vous demandez, devrais-je vendre ma maison ou la transformer en location, demandez-vous d’abord si vous voulez être propriétaire., Est-ce que posséder un bien locatif vous plaît? Il peut être un excellent moyen de générer un revenu passif, mais elle peut aussi créer une certaine frustration pour vous. Si vous êtes D’accord avec cela, et il semble que vous pouvez le louer pour un profit, alors allez-y!
divulgations:
Tous les exemples sont hypothétiques et ne sont donnés qu’à titre indicatif. Consultez un fiscaliste pour connaître les répercussions fiscales liées à votre situation particulière.
