acheter une première maison est à la fois excitant, stressant et déroutant. Une fois que vous avez examiné les listes de portes ouvertes, gratté la pâte et effectué les inspections requises, il y a toujours l’affaire down-and-dirty de transférer la maison du vendeur à l’acheteur.
même les détails les plus banals de l’achat d’une nouvelle maison ont des conséquences. Cela inclut le jour du mois que vous choisissez de fermer.,
Les agents de titres et les courtiers hypothécaires orientent souvent les acheteurs vers les premiers jours du mois. Mais les acheteurs d’une première maison à court d’argent pourraient trouver que la fermeture le premier jour du mois est une mauvaise décision. Voici pourquoi.
les frais D’intérêt prépayés sont plus élevés
Les intérêts hypothécaires sont payés en arriérés, après la fin du mois. Il s’agit d’un changement inattendu pour de nombreux locataires, qui ont l’habitude de payer par anticipation leurs dépenses de logement., Étant donné que les intérêts hypothécaires sont calculés en fonction du solde du principal de l’hypothèque, il est plus précis pour un prêteur hypothécaire de calculer les intérêts à la fin du mois.
comment cela affecte-t-il les frais de clôture d’un acheteur neuf? Pour obtenir un nouvel acheteur de maison à jour avec les paiements d’intérêts du mois en cours, un prêteur hypothécaire demande à un emprunteur de payer d’avance la valeur d’intérêt du premier mois, et inclut ce premier intérêt de paiement hypothécaire dans les coûts de clôture du prêt hypothécaire global.
« Si vous fermez une maison à la fin du mois, vous pouvez profiter des coûts calculés au prorata., Du point de vue des flux de trésorerie, vos coûts directs seraient inférieurs”, a déclaré Andrew McCrea, responsable de Compte chez PMBC Group à Beverly Hills, en Californie.
lorsque vient le temps de conclure une hypothèque, les emprunteurs sont censés payer les intérêts courus à partir du moment où ils ferment jusqu’au dernier jour du mois. ” Par conséquent, plus vous vous rapprochez de la fin du mois, moins vous devrez payer d’intérêts », a déclaré McCrea.
Par exemple, supposons que vous avez un prêt de 240 000 $et un taux d’intérêt annuel de 4,5%. Le taux d’intérêt quotidien dans cet exemple serait de 0,012329% (4.,5 pour cent divisé par 365 jours). Multipliez le taux d’intérêt quotidien par le solde du prêt principal et vous vous retrouverez avec le montant que vous paierez en intérêts par jour: 29,60$.
Si vous fermez le premier du mois, vous devrez payer des intérêts quotidiens sur le prêt pour chaque jour dans le mois. S’il y a 30 jours dans le mois, vous paierez 888 $en intérêts prépayés à la clôture. Si vous fermez le jour 30 d’un mois de 30 jours, vous paierez des intérêts pour un jour, ou 29,60$.
vous verrez ce numéro reflété à la ligne 901 du formulaire de règlement HUD-1., Pour un acheteur neuf, cela peut faire une différence importante d’avoir cet argent supplémentaire en main.
vous paierez une part plus élevée des Taxes immobilières& frais HOA
Les intérêts hypothécaires ne sont pas le seul coût de clôture qui dépend de la date de règlement:
« Les taxes immobilières et les cotisations des associations de propriétaires ou de copropriétaires sont calculées au prorata entre l’acheteur et le vendeur au moment de la clôture”, a déclaré Brad Chandler, PDG et co-fondateur D’Express Homebuyers USA à Springfield, en Virginie., « Si les montants sont payés d’avance par le vendeur, l’acheteur doit rembourser au vendeur la partie du paiement de l’acheteur de la date de règlement jusqu’à la fin de la période pour laquelle un paiement a été effectué. »
par exemple, si les frais HOA sont de 600 $par mois, l’acheteur doit rembourser au vendeur environ 20 per par jour pour couvrir la période allant de la date de règlement à la fin du mois. Si la fermeture a lieu le 29, l’acheteur paiera environ 60 fees en frais de HOA au prorata. Si la fermeture a lieu le 7, l’acheteur paiera beaucoup plus — environ 500$., Si vous achetez votre première maison, ce coussin d’argent pourrait faire la différence entre l’achat d’une table de salle à manger et le dîner sur le sol devant la télévision.
vous pourriez doubler le loyer et les intérêts hypothécaires
Les frais de clôture ne sont pas les seuls paiements à prendre en compte lors du choix d’une date de règlement. Pour ceux qui font la transition de locataire à propriétaire, il est rarement nécessaire de payer le loyer tout en effectuant simultanément un premier paiement hypothécaire.,
« Si l’acheteur achète sa première maison, la fermeture vers la fin du mois pourrait signifier moins de chevauchement avec un bail locatif existant”, a déclaré Chandler.
« En limitant le chevauchement, l’acheteur peut réduire davantage la quantité de menues dépenses nécessaires au moment de la clôture.”
le premier du mois est-il une bonne idée?
le jour du mois où le règlement a lieu peut avoir un impact sur les frais de clôture que vous encourrez, mais vous obtenez ce que vous payez., Ce premier intérêt de paiement hypothécaire est dû uniquement pour les jours où vous possédez réellement la maison. S’il est plus pratique de déménager au début du mois, l’augmentation des coûts de règlement reflète le plus grand nombre de jours pendant lesquels vous occuperez la maison.
« bien que le jour du mois ait un impact sur le montant des intérêts prépayés que vous devrez payer à la clôture, ce n’est vraiment qu’un problème à très court terme”, a déclaré Daniel Price, président, cofondateur et PDG de OneTitle National Guaranty Company à New York., « Au moment où vous effectuez votre premier paiement hypothécaire au début du deuxième mois complet, tout sera égal, peu importe quand vous avez fermé. Le jour du mois que vous fermez n’affecte pas le montant total que vous finirez par payer sur votre prêt hypothécaire.”
Pourtant, la grande majorité des transactions se produisent à la fin du mois. C’est à ce moment que les agents de titres et les courtiers hypothécaires sont les plus occupés et, par conséquent, lorsque des erreurs sont commises et que le service est précipité., Si conserver l’argent initial n’est pas un problème pour vous, vous pourriez survivre à une transaction beaucoup plus fluide en arrivant à la table de clôture plus tôt dans le mois.
en bref, un règlement en fin de mois aura un effet sur les coûts de clôture de votre prêt hypothécaire, mais pas sur votre paiement hypothécaire mensuel global. En ce qui concerne les intérêts hypothécaires quotidiens, vous obtenez ce que vous payez.
cet article a été écrit par Alaina Tweddale de The Motley Fool et a été autorisé par NewsCred, Inc., Santander Bank ne fournit pas de conseils financiers, fiscaux ou juridiques et les informations contenues dans cet article ne constituent pas des conseils fiscaux, juridiques ou financiers. Santander Bank ne fait aucune réclamation, promesse ou garantie quant à l’exactitude, l’exhaustivité ou l’adéquation des informations contenues dans cet article. Les lecteurs devraient consulter leurs propres avocats ou autres conseillers fiscaux concernant les stratégies financières mentionnées dans cet article. Ces documents sont fournis à titre informatif uniquement et ne reflètent pas nécessairement les opinions ou l’approbation de la banque Santander.,
