d’accord, les investisseurs immobiliers … mettons-nous une chose au clair.
pour croître et réussir dans cette entreprise, vous devez comprendre comment analyser les actifs et les immeubles de placement potentiels. Cela commence par comprendre l’une des mesures les plus fondamentales dans le monde de l’immobilier:
taux de plafonnement.
des taux de capitalisation.
des taux de capitalisation.
parlons du taux de plafonnement! Ne vous inquiétez pas-je vais vous expliquer exactement ce qu’est le taux de plafonnement et comment utiliser sa formule de manière pratique pour analyser les marchés et les propriétés locatives.,
définition du taux de capitalisation
le taux de capitalisation, qui est l’abréviation de taux de capitalisation, est une mesure utilisée pour comparer divers investissements ou marchés immobiliers. Il est souvent calculé comme le ratio entre le résultat net D’exploitation (NOI) et le coût d’acquisition initial d’une propriété (y compris les réparations et les dépenses initiales).,
Cap Rate = résultat net D’exploitation annuel (NOI) / prix D’achat
NOI = revenu locatif brut – vacance, Taxes, assurances, entretien, autres dépenses
Vous pouvez utiliser cap rate de différentes manières, par exemple
- lors de l’analyse d’un bien individuel, ou
- pour mieux appréhender l’ensemble d’un marché d’investissement en prenant la moyenne de plusieurs propriétés.
un moyen simple de saisir le concept est de comprendre sa règle inverse: plus le taux de plafonnement est bas, plus la propriété est chère. Plus le taux de plafonnement est élevé, moins la propriété est chère.,
Notes importantes sur le taux plafond
le taux plafond n’inclut aucune dépense Hypothécaire. Ceci est bénéfique car il donne une analyse plus précise en ne prenant pas en compte le financement (Termes, taux d’intérêt, etc.). En d’autres termes, il se concentre sur la propriété seule sans aucune des distractions du financement.
Une chose que je vois beaucoup de nouveaux investisseurs confus par est la différence entre le taux de capitalisation et le rendement en espèces. Permettez-moi de clarifier… ils ne sont PAS les mêmes. Le taux de plafonnement peut correspondre à votre rendement en espèces si vous achetez une propriété sans aucun financement, mais encore une fois …, ils ne sont certainement pas le même calcul.
exemples de taux de plafonnement utilisés
l’équation du taux de plafonnement est définie par trois parties:
- NOI
- prix D’achat
- taux de plafonnement
Si vous connaissez le prix d’achat (1mm$) et NOI (40 000$) you Vous pouvez facilement trouver le taux de plafonnement:
40 000$(NOI) / $1 000 000 (Prix D’achat) = 4% (Taux de plafonnement)
la chose intéressante à propos de la compréhension de l’équation du taux de plafonnement est que si vous connaissez 2 des pièces, vous pouvez facilement trouver la 3ème. Par exemple:
Si un immeuble se vend 1 m at à un plafond de 4%, vous savez alors que le NOI est de 40 000$.,
4% (Taux de plafonnement) = X (NOI) / $1,000,000 (Prix d’achat)
X = 4 40,000
le taux de plafonnement est très dépendant du marché particulier que vous recherchez. Nous savons tous que la propriété dans la baie de San Francisco coûte généralement plus cher que la propriété dans le Midwest. Cela signifie que 1m can peut être utilisé pour acheter des actifs qui apportent des NOI très différents. Par exemple:
un bâtiment de 1 million de dollars avec un plafond de 7%, a un NOI de 70 000$.
un bâtiment de 1 million de dollars avec un plafond de 4%, a un NOI de 40 000$.
Comme vous pouvez le voir…même prix d’achat, mais des rendements différents en fonction de l’emplacement et du marché.,
le taux de plafonnement est également affecté par les bâtiments environnants. Lorsque l’on regarde deux bâtiments dans le même quartier, l’un qui a été récemment mis à jour et l’autre qui ne l’était pas, celui mis à jour pourrait se négocier à un plafond de 5%, tandis que celui qui a besoin de rénovations peut se négocier à un plafond de 7%.
une règle générale en matière de taux de plafonnement? Les meilleurs quartiers se négocient à des taux de plafonnement inférieurs et les pires quartiers se négocient à des taux de plafonnement plus élevés. Donc, la prochaine fois que vous repérez une propriété « irrésistible” à taux de plafond de 15%, vous pouvez généralement supposer que ce n’est pas dans un bon quartier.,
des taux de plafonnement plus faibles signifient moins de risque et des taux de plafonnement plus élevés sont plus élevés… c’est donc à vous de décider du type d’investissement que vous souhaitez.
pouvez-vous modifier les taux de plafonnement?
la réponse est oui! Une chose que j’aime à propos de l’immobilier est que vous avez beaucoup de contrôle dans ce type d’investissement. Une stratégie clé dans le monde de l’investissement consiste à « forcer l’appréciation”, ce qui se fait généralement en comprimant les taux de capitalisation et en augmentant les NOI.
« comprimer les taux de plafonnement” consiste simplement à acheter à un taux de plafonnement élevé (moins cher) et à vendre à un taux de plafonnement inférieur (Plus cher)., Ceci est généralement réalisé en achetant une propriété dans le besoin de réparation qui apporte en dessous du loyer du marché. Une fois que vous le rénovez, vous pouvez augmenter les loyers, ce qui augmente le NOI et la valeur de la propriété; avec un peu d’aide d’un marché appréciant, c’est gagnant-gagnant.
je suis actuellement dans un accord en ce moment à Phoenix où notre plan d’affaires appelle à cette stratégie exacte. Nous avons acheté une propriété qui a beaucoup de place pour augmenter les loyers après la rénovation. C’est parce que la propriété a été construite en 1986 et n’a pas vu beaucoup de mises à jour au fil des ans.,
Voici où nous intervenons en tant qu’investisseurs, embellissons le bâtiment et ajoutons des équipements et de la valeur. Une fois que nous aurons augmenté les loyers, nous évaluerons ensuite un refinancement et détention ou une vente, en fonction des conditions du marché. Une fois que la propriété est retournée et fonctionne à son plein potentiel, elle devrait commander top dollar.
Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation pour les investisseurs?
la réponse rapide est: cela dépend.
je sais, je sais … vous vouliez une réponse plus concrète, mais cela dépend vraiment de vos critères d’investissement personnels, de vos préférences et de votre tolérance au risque., Il n’y a pas de réponse claire, mais voici trois facteurs à évaluer pour déterminer ce qu’est un « bon” taux de plafonnement:
tolérance au risque
pour expliquer davantage, examinons deux placements, un plafond de 6% et un plafond de 8%.
la propriété de plafond de 6% peut convenir à un investisseur à la recherche d’un investissement plus passif et stable. Il pourrait être dans un meilleur endroit avec une meilleure chance d’appréciation.
la propriété 8% cap peut être un bon ajustement pour un investisseur qui est prêt à prendre plus d’un pari et le risque. Il pourrait également avoir un meilleur avantage, mais il est moins stable.,
Control
pour répondre davantage à la question « Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement? »Je tiens à répéter que vous pouvez modifier les taux de plafonnement, qu’ils vont changer et que vous avez un certain contrôle sur eux dans une certaine mesure.
Ce n’est pas parce que vous achetez une propriété plafonnée à 6% qu’elle restera à 6% pendant toute la durée de vie de l’investissement. En augmentant avec succès les loyers sur un immeuble de placement (ce qui augmente le NOI), vous changerez littéralement le taux de plafonnement et augmenterez votre ROI.
L’avenir
Les perspectives d’un investisseur sur l’avenir d’un marché particulier peuvent également aider à déterminer si un taux plafond est « bon” ou non., Si vous êtes convaincu qu’un marché est en hausse et s’apprécie, il peut y avoir une raison et plus de tolérance à l’achat d’une propriété à faible taux de capitalisation.
Je ne recommande pas nécessairement cette stratégie car c’est à peu près le jeu dans tous les sens. Vous pariez essentiellement que le marché appréciera, et vous espérez que le marché transforme votre investissement « OK” en un excellent investissement.
analyse continue
Au début de ce post, j’ai déclaré: pour grandir et réussir dans le secteur de l’investissement immobilier, vous devez comprendre comment analyser les actifs et les immeubles de placement potentiels.,
eh Bien, c’est 100% vrai. En plus de comprendre le taux de plafonnement, il y a quelques autres formules et mesures clés que vous devez connaître:
flux de trésorerie
le flux de trésorerie est le montant d’argent que vous avez laissé chaque mois d’une propriété locative après avoir payé toutes les dépenses d’exploitation et mis de côté de
flux de trésorerie = revenus – dépenses locatifs bruts
pour les investisseurs qui achètent et détiennent, les flux de trésorerie sont la clé de l’augmentation du revenu passif. Vous allez avoir besoin de flux de trésorerie si votre grand plan est de quitter votre emploi et de vivre sur la plage!,
rendement en espèces
le rendement en espèces est un bon indicateur de la performance d’un immeuble de placement. Il exprime le rapport entre le flux de trésorerie annuel et le montant de trésorerie réel que vous avez investi dès le départ.
Cash-on-cash return = cash flow annuel/initial cash out of pocket
généralement, je recherche des propriétés qui produisent au moins 7% cash-on-cash return, comme vous pouvez historiquement obtenir environ 7% en investissant dans des fonds indiciels à long terme. Je veux battre les fonds indiciels.,
tri
le taux de rendement interne, ou tri, mesure le taux de rendement obtenu sur un investissement au cours d’une période donnée. Il comprend les flux de trésorerie et les bénéfices de la vente d’une propriété. En termes simples, le tri représente le flux de trésorerie net et l’appréciation attendue d’une propriété divisés par le temps de détention cible.
bien que le tri soit un moyen utile d’estimer la performance de votre actif pendant toute la durée pendant laquelle vous prévoyez de le conserver, ce n’est pas la première mesure que je regarde lors de l’évaluation de l’immobilier, car il repose fortement sur la prévision des années de flux de trésorerie et un prix de vente prévu., Comme aucun d’entre nous n’a de boule de cristal, il est difficile de prévoir des années à l’avance et pas toujours entièrement fiable.
Conclusion
comprendre le taux de plafonnement et ses utilisations est essentiel pour devenir un investisseur immobilier prospère. Bien que l’idée d’un taux de plafonnement puisse sembler très mathématique, elle a d’autres utilisations très pratiques. Comprendre ce concept peut vous aider à choisir un marché, un type de propriété, définir des critères d’investissement spécifiques, analyser et décider si ou quand détenir ou vendre une propriété.,
en plus du taux de plafonnement, il existe d’autres formules et mesures de référence que vous devriez vous familiariser et mettre en pratique lors de l’analyse des investissements. Les flux de trésorerie, le rendement de trésorerie et le tri sont quelques autres éléments que vous devez comprendre dans le monde de l’investissement immobilier.
comme vous pouvez le comprendre maintenant, saisir cette information est essentiel dans cette industrie. Maintenant, sortez, agissez et mettez cet apprentissage à profit!
