Załóżmy, że największy majątek klienta prywatnego był niepłynny i kosztowny w utrzymaniu. Jego długoterminowe wyniki cenowe były mierne, a jego wartość podlegała szerokim wahaniom. Prawdopodobnie zaleca się zmniejszenie ekspozycji na ten składnik aktywów, poprzez hedging lub sprzedaż, w celu zwiększenia ogólnej dywersyfikacji portfela.
dla wielu starszych Amerykanów, home equity reprezentuje ten typ skoncentrowanej pozycji., Według badania z 2017 roku przeprowadzonego przez Kaula i Goodmana, krajowa łączna wartość podstawowego kapitału mieszkaniowego w USA przekracza 11 bilionów dolarów, a właściciele domów w wieku 65 lat i starsi mają 40% tej wartości kapitału.
możliwość zarabiania na własnym kapitale byłaby korzystna dla wielu emerytów, szczególnie dla mniej zamożnych.
Kaul i Goodman zauważają, że ” gospodarstwa domowe zamieszkane przez właścicieli w wieku 65 lat i starszych mogą zwiększyć swoje dochody o 45 procent wśród osób z grupy najniższych dochodów i 56 procent wśród osób bez dyplomów ukończenia szkoły średniej.”Dostęp do kapitału własnego przyniesie również korzyści bogatszym emerytom., Jednak dodają, ” w przeciwieństwie do tego, ci z grupy o najwyższych dochodach mogą zwiększyć swoje dochody 17 procent, a ci z dyplomami uczelni, 32 procent.”
metoda korzystania z kapitału własnego
tradycyjne metody dostępu do kapitału własnego, takie jak home equity lines of credit (HELOCs), home equity loans i cash-out refinances wymagają miesięcznej spłaty, gdy kredyt jest niespłacony. Natomiast główną zaletą odwróconej hipoteki jest to, że kredytobiorcy mogą opóźnić spłatę do czasu sprzedaży domu lub śmierci drugiego małżonka., Właściciele domów w wieku 62 lat i starsi mogą korzystać z odwróconej hipoteki, aby przekształcić kapitał własny w płatność ryczałtową, płatności rentowe, linię kredytową lub kombinację tych opcji wypłaty.
nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy, a kredytobiorca musi być w stanie zapłacić za utrzymanie domu, ubezpieczenie i podatki od nieruchomości. Większość odwróconych kredytów hipotecznych to kredyty hipoteczne typu home equity conversion (HECMs), które są ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA), ale pochodzą od prywatnych kredytodawców. Hipoteka odwrócona (ang. reverse mortgage)-prywatna hipoteka bez HECM, stanowi bardzo mały segment rynku., Potencjalni kredytobiorcy HECM muszą otrzymać poradę od zatwierdzonego doradcy przed zatwierdzeniem hipoteki.
niewielu chętnych (jak na razie)
jeśli dług hipoteczny przekroczy wartość domu przy sprzedaży, ubezpieczenie FHA nadrabia różnicę, więc kredytodawcy nie ponoszą straty. Jeżeli Cena sprzedaży przekracza saldo kredytu, właściciel lub spadkobiercy otrzymują pozostały kapitał własny. Brzmi to jak dobry interes, ale po osiągnięciu szczytu około 115,000 nowych HECMs w 2009 roku (rok fiskalny kończący się we wrześniu), roczne tempo spadło do około 49,000 w 2016 roku., Że zmniejszona aktywność wydawać się prawdopodobny wzrastać wkrótce: Fannie Mae sondaż w początek 2016 odkrywać że 90% starszy domowy właściciel być zainteresowany w dotykać ich domowy kapitał.
kilka powodów może tłumaczyć niechęć. Ustanowienie HECM wiąże się ze znacznymi kosztami z góry, nawet jeśli właściciel domu utworzy linię kredytową, ale nie skorzysta z niej natychmiast. HECMs również nadal cierpią z powodu negatywnego rozgłosu, z doniesieniami zadłużonych seniorów w obliczu utraty domów, często z powodu niezdolności do płacenia podatków od nieruchomości, ubezpieczenia lub wymaganej konserwacji., Kaul i Goodman przytaczają dłuższe kariery i chęć uniknięcia długów w podeszłym wieku jako inne ważne względy; postrzeganie domu jako spadku dla spadkobierców jest kolejnym czynnikiem.
wspieranie badań
prywatni doradcy majątkowi uznali HECMs za zbyt kosztowny i postrzegali je jako pożyczkę ostatniego regresu. Negatywne opinie niektórych doradców na temat HECMS zmieniły się jednak podczas załamania się Giełdy w latach 2008-2009. Emeryci, których dochody zależały od wypłat z portfeli zarządzanych w celu uzyskania całkowitego zwrotu, stanęli przed trudną decyzją., Czy powinny one ograniczyć swoje wydatki zgodnie z ujemnymi zwrotami ze swoich portfeli lub sprzedawać akcje ze stratą, aby utrzymać dystrybucję? Kilku doradców, z którymi rozmawiałem w tym czasie, klientów skonfigurowało linie kredytowe HECM jako alternatywne rozwiązanie. Zamiast sprzedawać na rynku niedźwiedzi, klienci korzystali ze swoich linii kredytowych (które nie wymagały natychmiastowej spłaty) i utrzymywali swoje portfele w Nienaruszonym Stanie. Podejście to opłaciło się po odbiciu na rynku., Koszty poniesione w związku z linią kredytową były stosunkowo skromne w porównaniu ze stratami, jakie klienci ponieśliby w wyniku sprzedaży, a klienci wykorzystywali kolejne zyski kapitałowe do spłacenia swoich linii kredytowych.
badania nad potencjalnymi zastosowaniami odwróconej hipoteki przyspieszyły w 2012 roku. W tym samym roku, Denver-based Financial Planning Association ' s Journal of Financial Planning zaczął publikować, co stało się serią artykułów argumentujących, że odwrócone kredyty hipoteczne mogą poprawić Finanse emerytów., Wade Pfau, CFA, profesor dochodów emerytalnych w American College of Financial Services w Bryn Mawr w Pensylwanii, opublikował wiele artykułów na ten temat, aw 2016 roku napisał Reverse Mortgages: How To Use Reverse Mortgages to Secure your emeryt.
Pfau zidentyfikował wiele potencjalnych zastosowań HECMs. Jednym z nich jest spłata istniejącego kredytu hipotecznego lub zakup nowego domu. Drugim, na którym koncentruje się większość badań, jest koordynacja odwróconej hipoteki i portfela inwestycyjnego, aby pomóc w zarządzaniu ryzykiem sekwencji zwrotów., Inną kategorią jest to, co Pfau nazywa ” poprawa efektywności emerytalnej.”Działania te wymagają bieżącej płatności za świadczenia długoterminowe, takie jak opóźnianie świadczeń emerytalnych z Ubezpieczeń Społecznych lub płacenie podatków dochodowych należnych od konwersji Roth IRA.
ostateczne wykorzystanie jest strategią długoterminową, w której kredytobiorca otwiera linię kredytową HECM, ale nie korzysta z niej od razu. Maksymalna wartość kredytu na liniach kredytowych HECM jest powiązana ze wzorem, który generuje roczny wzrost limitu kredytowego, niezależnie od wartości rynkowej domu., W rezultacie kredytobiorcy, którzy utworzyli swoje linie kredytowe w wieku 62 lat, będą mogli uzyskać dostęp do większej ilości kapitału własnego w wieku, powiedzmy, 75 lat, niż ci, którzy utworzyli linię kredytową w wieku 75 lat na podobnie wycenianym domu. Podwyżki te mogą zapewnić dodatkowe środki na poważne wydatki w późniejszym okresie życia, takie jak opieka długoterminowa.
linia kredytowa HECM nie jest skorelowana z wartością rynkową domu-mówi Jamie Hopkins, profesor dochodów emerytalnych w American College., W przeciwieństwie do tradycyjnego HELOC, gdzie kwota kredytu jest oparta na wartości domu w danym momencie, odwrócona linia kredytowa hipoteczna nadal rośnie, nawet jeśli wartość domu spada poniżej maksymalnego limitu kredytu linii kredytowej. Chociaż nie jest to intencją programu, struktura ta tworzy ochronę minusów dla właściciela domu. „Utworzenie linii kredytowej, która nie jest już związana z wartością mieszkania, po jej założeniu, naprawdę tworzy nowy składnik aktywów” – mówi Hopkins., „To jak realokacja aktywów między linią kredytową a domem, dzięki czemu można lepiej wykorzystać te aktywa w kompleksowym portfolio planowania i czerpać z tego, gdy jest to najbardziej wpływowe dla emeryta, zazwyczaj gdy rynki są w dół.”
linie kredytowe HECM prawdopodobnie stały się mniej atrakcyjne, przynajmniej nieznacznie, po 2 października 2017 r. W tym dniu budownictwo mieszkaniowe i rozwój miast (HUD) podniosły premie z góry dla HECMs do 2% wartości domu (większość kredytobiorców zapłaciła 0,5% z góry przed zmianą), chociaż roczna opłata od zaległych sald kredytowych spadnie z 1,25% do 0,5%., Zmiany te zmniejszą maksymalne kwoty kredytów i spowolnią tempo wzrostu maksymalnych limitów linii kredytowych. Hopkins i Pfau uważają, że liczba nowych wniosków kredytowych HECM spadnie, choć ostrzegają, że dopiero zaczynają analizować wpływ zmian.
opinie doradców
badania zwiększyły gotowość doradców do rozważenia odwróconej hipoteki, ale wciąż są przeszkody-mówi Hopkins. Niektóre firmy świadczące usługi finansowe zabraniają doradcom stowarzyszonym omawiania HECMs i ich potencjalnych zastosowań., Kolejną przeszkodą jest nacisk doradczego modelu biznesowego na aktywa inwestycyjne. Doradca może zgodzić się, że Home equity jest ważnym aktywem ,ale większość doradców „nie myśleć o domu jako część puli aktywów klienta i nie myśleć o sposobach skutecznego wykorzystania tego odwróconego kredytu hipotecznego, linii rezerwowej kredytu, redukcja, lub tym podobne,” mówi Hopkins. Mimo to złożoność HECMs uzasadnia analizę doradcy, dodaje: „Jeśli mówimy, że jest to skomplikowany produkt z opłatami i czyjąś pożyczką i ryzykiem, oczywiście chcę, aby doradca finansowy był zaangażowany.,”
Christopher Cordaro, CFA, z RegentAtlantic w Morristown, New Jersey, omówił odwrócone kredyty hipoteczne z wieloma klientami, chociaż tylko kilku złożyło wniosek o HECMs. Ale rozmowa o potencjalnym wykorzystaniu home equity pomaga klientom zobaczyć, jak ten kapitał może odgrywać rolę w ich planach dochodów emerytalnych. Gdy zrozumieją, że potencjalne korzyści, następnym krokiem jest określenie, jak najlepiej uzyskać dostęp do home equity, jeśli jest to potrzebne. Wynikająca z tego analiza często prowadzi do innych produktów, takich jak tradycyjne Heloki, mówi Cordaro.,
Marguerita Cheng, z Blue Ocean Global Wealth w Gaithersburg, Maryland, zauważa, że większość emerytów chce się starzeć, ale to nie znaczy, że ich obecny dom jest idealny dla starzejącego się rezydenta. W tych przypadkach, gdy klient może być zmuszony do przeprowadzki w najbliższym czasie, HECMs nie ma sensu. W przypadkach, gdy klient może pozostać w domu w dającej się przewidzieć przyszłości, odwrócona hipoteka może zaspokoić potrzeby klienta. Cheng cytuje swoją pracę z wdową, która otrzymała ubezpieczenie społeczne i zasiłek emerytalny od swojego zmarłego męża., Klient był właścicielem długoterminowego ubezpieczenia opiekuńczego, a jej podmiejski Dom w Waszyngtonie miał projekt rambler przyjazny seniorom (Dom ranczo), który był wart około 400 000 dolarów.
klientka otworzyła tradycyjny HELOC za 75 000 dolarów i miała bilans 35 000 dolarów, ale chciała zrobić dodatkowe ulepszenia domu. Cheng polecił jej zastąpienie tradycyjnej linii kredytowej HECM. Zmiana wyeliminowała miesięczną płatność i „dała jej ogromny spokój ducha”, mówi Cheng.,
Pfau wygłasza liczne prezentacje na temat hecms, a z jego doświadczenia wynika, że kiedy doradcy poznają odwrócone kredyty hipoteczne i zobaczą, jak może funkcjonować rosnąca linia kredytowa, stają się o wiele bardziej otwarci na ten pomysł. Chociaż odsetek doradców pracujących z produktami jest nadal niski, jest on optymistą, że ich zainteresowanie i korzystanie z HECMs ich klientów wzrośnie
Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w grudniowym numerze CFA Institute Magazine w 2017 roku.
Jeśli spodobał ci się ten post, nie zapomnij zapisać się do przedsiębiorczego inwestora.
wszystkie posty są opinią autora., W związku z tym nie należy ich interpretować jako porad inwestycyjnych, ani też wyrażane opinie niekoniecznie odzwierciedlają poglądy CFA Institute lub pracodawcy autora.
