tegyük fel, hogy egy privát ügyfél legnagyobb vagyona nem likvid és költséges fenntartani. Hosszú távú árteljesítménye közepes volt, értékét széles ingadozásoknak vetették alá. Valószínűleg ajánlom expozíció csökkentésére, hogy ez az eszköz, vagy a fedezeti vagy eladó, a cél egyre teljes portfólió diverzifikálása.
sok idősebb amerikai számára a home equity ezt a koncentrált pozíciót képviseli., A Kaul and Goodman 2017-es tanulmánya szerint az Egyesült Államokban az elsődleges lakossági tőke nemzeti összesített értéke meghaladja a 11 billió dollárt, a 65 éves vagy annál idősebb lakástulajdonosok pedig a saját tőke értékének 40% – át teszik ki.
az otthoni tőke bevételszerzésének képessége sok nyugdíjas számára előnyös lenne, különösen a kevésbé tehetősek számára.
Kaul és Goodman megjegyzik, hogy ” a 65 éves vagy annál idősebb, tulajdonos által lakott háztartások 45 százalékkal növelhetik jövedelmüket a legalacsonyabb jövedelműek körében, 56 százalékkal pedig a középiskolai diplomával nem rendelkezők körében.”Az otthoni tőkéhez való hozzáférés a gazdagabb nyugdíjasok számára is előnyös lenne., Ugyanakkor hozzáteszik: “ezzel szemben a legmagasabb jövedelmi csoportba tartozók 17 százalékkal, a főiskolai végzettséggel rendelkezők pedig 32 százalékkal növelhetik jövedelmüket.”
módszer a Home Equity
hagyományos módszerek eléréséhez saját tőke, mint például a home equity lines of credit (HELOCs), home equity hitelek, cash-out refinances igényel havi visszafizetés, míg a hitel kiemelkedő. Ezzel szemben a fordított jelzáloghitelek egyik legfontosabb előnye, hogy a hitelfelvevők késleltethetik a visszafizetést, amíg a házat eladják, vagy amikor a második házastárs meghal., A 62 éves vagy annál idősebb lakástulajdonosok fordított jelzáloghiteleket használhatnak az otthoni tőke átalányösszegű kifizetéssé történő átalakítására, járadékfizetések, hitelkeret, vagy ezeknek a kifizetési lehetőségeknek a kombinációja.
az ingatlannak a hitelfelvevő elsődleges lakóhelyének kell lennie, a hitelfelvevőnek pedig képesnek kell lennie arra, hogy otthoni karbantartást, biztosítást és vagyonadót fizessen. A legtöbb fordított jelzálog az otthoni sajáttőke-konverziós jelzálog (HECMs), amelyet a szövetségi lakásügyi Igazgatóság (FHA) biztosít, de magánhitelezők származnak. A nem HECM, a magántulajdonban kibocsátott fordított jelzáloghitelek a piac nagyon kis szegmensét alkotják., A leendő HECM hitelfelvevőknek tanácsadást kell kapniuk egy jóváhagyott tanácsadótól a jelzálog jóváhagyása előtt.
kevés átvevő (eddig)
Ha a jelzáloghitel-tartozás meghaladja a lakás értékét az eladáskor, az FHA biztosítás teszi ki a különbséget, hogy a hitelezők ne szenvedjenek veszteséget. Ha az eladási ár meghaladja a hitelegyenleget, a tulajdonos vagy az örökösök megkapják a fennmaradó tőkét. Úgy hangzik, mint egy jó üzlet, de miután elérte a csúcs mintegy 115,000 új HECMs 2009-ben (pénzügyi év szeptember végén), az éves ütem csökkent durván 49,000 2016., Ez a csökkent aktivitás nem tűnik valószínűnek, hogy hamarosan növekedni fog: a Fannie Mae felmérése 2016 elején megállapította, hogy az idősebb lakástulajdonosok 90% – a nem érdekelt a saját tőkéjébe.
Több ok magyarázhatja a vonakodást. A HECM létrehozása jelentős előzetes költségekkel jár, még akkor is, ha a háztulajdonos hitelkeretet állít fel, de nem használja azonnal. A HECMs továbbra is negatív nyilvánosságot szenved, az eladósodott időskorúak jelentései otthonuk elvesztésével szembesülnek, gyakran azért, mert nem tudnak fizetni vagyonadót, biztosítás, vagy szükséges karbantartás., Kaul és Goodman a hosszabb karriert és az időskori adósság elkerülésének vágyát említi más fontos szempontként; az otthon örökösöknek való hagyatékként való megtekintése egy másik tényező.
A kutatás támogatása
a magánvagyon-tanácsadók túl drágának tartották a HECM-eket, és az utolsó lehívás hitelének tekintették őket. Néhány tanácsadó negatív véleménye azonban megváltozott a HECMS-ről a tőzsde 2008-2009-es összeomlása során. Nehéz döntéssel szembesültek azok a nyugdíjas ügyfelek, akiknek jövedelme a teljes megtérülés érdekében kezelt portfóliókból származó elosztásokra támaszkodott., Csökkenteniük kell-e a kiadásaikat a portfólióik negatív hozamaival összhangban, vagy veszteséggel kell eladniuk a részvényeket a disztribúciók fenntartása érdekében? Néhány tanácsadó, akivel abban az időben beszéltem, az ügyfelek alternatív megoldásként HECM hitelkereteket hoztak létre. A medvepiacra történő értékesítés helyett az ügyfelek a hitelkeretüket (ami nem igényelt azonnali visszafizetést) érintetlenül tartották. Ez a megközelítés kifizetődött, miután a piac visszapattant., A hitelkerettel kapcsolatban felmerült költségek viszonylag szerények voltak az ügyfelek által az értékesítés során elszenvedett veszteségekhez képest, és az ügyfelek későbbi tőkenyereségeket használtak fel hitelkereteik kifizetésére.
2012-ben felgyorsult a fordított jelzáloghitelek lehetséges alkalmazásainak kutatása. Abban az évben, a Denver-alapú pénzügyi tervezési Szövetség Journal of Financial Planning kezdett közzétenni, mi lett egy cikksorozatot azzal érvelve, hogy a fordított jelzálog növelheti nyugdíjasok pénzügyeit., Wade Pfau, CFA, professzor nyugdíj jövedelem az American College of Financial Services Bryn Mawr, Pennsylvania, közzétett több cikket erről a témáról,és 2016-ban írt fordított jelzálog: hogyan kell használni fordított jelzálog, hogy biztosítsa a nyugdíj.
a Pfau több potenciális felhasználást azonosított a HECMs esetében. Az egyik a meglévő jelzálog kifizetése vagy új otthon vásárlása. A második, ahol a legtöbb kutatás összpontosított, hogy koordinálja a fordított jelzálog-és befektetési portfólió kezelésére szekvencia-of-megtérülési kockázat., Egy másik kategória az, amit a Pfau “nyugdíjhatékonysági fejlesztéseknek” nevez.”Ezek az intézkedések szükségessé teszik a hosszú távú ellátások jelenlegi kifizetését, például a társadalombiztosítási nyugdíjazási ellátások késleltetését vagy a Roth IRA átalakításából származó jövedelemadók kifizetését.
a végső felhasználás egy hosszabb távú stratégia, amelyben a hitelfelvevő HECM hitelkeretet nyit meg, de nem használja azonnal. A HECM hitelkeretek maximális hitelértékei olyan képlethez kötődnek, amely a hitelkeret éves növekedését eredményezi, függetlenül a lakás piaci értékétől., Ennek eredményeként, hitelfelvevők, akik létre a hitelkeretek évesen 62 lesz képes hozzáférni több saját tőke, mond, kor 75 mint azok, akik létrehozzák a hitelkeret évesen 75 egy hasonlóan értékes otthon. Ezek az emelések további forrásokat biztosíthatnak a későbbi életszakaszok jelentős költségeihez, például a hosszú távú gondozáshoz.
a HECM hitelkeret nem korrelál az otthon piaci értékével – mondja Jamie Hopkins, az amerikai főiskola nyugdíjjövedelem professzora., A hagyományos HELOC-tól eltérően, ahol a hitelösszeg a ház értékén alapul egy adott időpontban, a fordított jelzáloghitel-hitelkeret tovább növekszik, még akkor is, ha az otthon értéke a hitel maximális hitelfelvételi korlátja alá esik. Bár ez nem a program szándéka, ez a struktúra hátrányos védelmet nyújt a háztulajdonos számára. “Egy olyan hitelkeret felállítása, amely már nem kapcsolódik a lakásértékhez, miután felállították, valóban új eszközt hoz létre” – mondja Hopkins., “Ez olyan, mint átcsoportosítja a vagyon között a hitelkeret és a ház, így jobban kihasználni ezeket az eszközöket egy átfogó tervezési portfolió, és levonni, hogy amikor ez a leginkább hatásos a nyugdíjas, jellemzően, ha a piacok le.”
HECM hitelkeretek valószínűleg kevésbé vonzóvá váltak, legalább csekély mértékben, 2017.október 2. után. Ezen a napon a lakás – és Városfejlesztési (HUD) a HECMs előzetes díjait a lakás értékének 2% – ára emelte (a legtöbb hitelfelvevő a változás előtt 0,5% – ot fizetett), bár a fennálló hitelegyenlegek éves díja 1,25% – ról 0,5% – ra csökken., Ezek a változások csökkentik a maximális hitelösszegeket és lassítják a hitelkeretek növekedési ütemét. Hopkins és a Pfau szerint csökkenni fog az új HECM hitelkérelmek száma, bár óvatosak, hogy éppen most kezdték el elemezni a változások hatását.
tanácsadói nézetek
a kutatás növelte a tanácsadók hajlandóságát a fordított jelzáloghitelek megfontolására, de még mindig vannak akadályok-mondja Hopkins. Egyes pénzügyi szolgáltató cégek megtiltják a kapcsolt tanácsadóknak, hogy megvitassák a HECMs-t és azok lehetséges felhasználási módjait., A tanácsadó üzleti modellnek a befektethető eszközökre való hangsúlyozása újabb akadályt jelent. Egy tanácsadó talán egyetértünk abban, hogy otthon saját tőke fontos eszköz, de a legtöbb tanácsadók “nem hiszem, hogy a haza részeként a kliens eszköz medence, ne gondolj a módját, hogy hatékonyan kihasználja, hogy fordított jelzálog, készenléti hitelkeret, leépítés, vagy a hasonló” – mondja Hopkins. Még, HECMs’ bonyolultsága indokolja, a tanácsadó elemzése, hozzáteszi: “Ha azt mondjuk, hogy ez egy bonyolult termék díjak valaki hitelfelvétel, illetve, hogy van kockázat, persze, azt akarom, hogy a pénzügyi tanácsadó benne.,”
Christopher Cordaro, CFA, RegentAtlantic Morristown, New Jersey, tárgyalt fordított jelzálog sok ügyfél, bár csak néhány kérte HECMs. De a beszélgetés potenciálisan otthoni tőke segítségével az ügyfelek látni, hogy ez a saját tőke is szerepet játszanak a nyugdíj jövedelem tervek. Miután megértették ezt a potenciális előnyt, a következő lépés annak meghatározása, hogyan lehet a legjobban hozzáférni az otthoni tőkéhez, ha szükséges. A kapott elemzés gyakran más termékekhez vezet, mint például a hagyományos HELOCs, mondja Cordaro.,
Marguerita Cheng, a kék óceán globális gazdagságával a Marylandi Gaithersburgban megjegyzi, hogy a legtöbb nyugdíjas a helyén akar öregedni, de ez nem jelenti azt, hogy jelenlegi otthona ideális egy idősödő lakos számára. Azokban az esetekben, amikor az ügyfélnek rövid távon kell mozognia, a HECMs-nek nincs értelme. Azokban az esetekben, amikor az ügyfél valószínűleg a belátható jövőben otthon marad, a fordított jelzálog kielégítheti az ügyfél igényeit. Cheng egy özvegynél dolgozik, aki társadalombiztosítást és nyugdíjat kapott néhai férjétől., Az ügyfél hosszú távú gondozási biztosítással rendelkezett, a külvárosi Washington, DC otthonában pedig egy senior-Barát rambler (ranch house) design volt, amely nagyjából 400,000 XNUMX dollárt ért.
az ügyfél hagyományos HELOC-ot nyitott 75 000 dollárért, 35 000 dolláros egyenleget szállított, de további otthoni fejlesztéseket akart végrehajtani. Cheng azt javasolta, hogy cserélje ki a hagyományos hitelkeretet egy HECM-re. A változás megszüntette a havi fizetést, és “óriási nyugalmat adott neki” – mondja Cheng.,
Pfau számos előadást tart a HECMs-ről, és tapasztalatai szerint, amikor a tanácsadók megismerik a fordított jelzáloghiteleket, és meglátják, hogyan működhet a növekvő hitelkeret, sokkal fogékonyabbak lesznek az ötletre. Bár a termékekkel dolgozó tanácsadók aránya még mindig alacsony, optimista abban, hogy a HECMs iránti érdeklődésük és ügyfeleik használata növekszik
Ez a cikk eredetileg a CFA Intézet magazin 2017. decemberi számában jelent meg.
Ha tetszett ez a bejegyzés, ne felejtsd el feliratkozni a vállalkozó befektetőre.
minden hozzászólás a szerző véleménye., Mint ilyen, ezeket nem szabad befektetési tanácsként értelmezni, sem a kifejezett vélemények nem feltétlenül tükrözik a CFA Intézet vagy a szerző munkáltatójának véleményét.
