dezenas de credores hipotecários declaram falência em questão de semanas. O mercado está cheio de preocupações de uma grande crise de crédito global, que poderia afetar todas as classes de mutuários. Os bancos centrais usam cláusulas de emergência para injectar liquidez nos mercados financeiros assustados. Os mercados imobiliários caíram depois de anos de recordes. As taxas de encerramento duplicaram de ano para ano durante o último semestre de 2006 e em 2007.
os relatórios soam intimidantes, mas o que significa tudo isto?,
atualmente, Estamos imersa em uma crise financeira que se centra no mercado imobiliário norte-AMERICANO, onde a precipitação da congelado hipotecas “subprime”, o mercado está se espalhando para os mercados de crédito, bem como doméstica e os mercados globais de ações. Leia mais para saber mais sobre como os mercados caíram até aqui, e o que pode estar por vir.foi este o caso de um grupo ou de uma empresa adormecer ao volante? Será este o resultado de muito pouca supervisão, demasiada ganância, ou simplesmente não compreensão suficiente?, Como é frequentemente o caso quando os mercados financeiros ir errado, a resposta é provavelmente “todas as anteriores”
Lembre-se, o mercado que estamos assistindo hoje é um subproduto do mercado há seis anos. Rebobina para o final de 2001, quando o medo de ataques terroristas globais depois do Sept. 11 roiled uma economia já em dificuldades, uma que estava apenas começando a sair da recessão-induzida pela bolha tecnológica do final dos anos 1990.,
em resposta, em 2001, a Reserva Federal começou a reduzir as taxas dramaticamente, e a taxa de fundos fed chegou a 1% em 2003, o que, na linguagem dos bancos centrais, é essencialmente zero. O objetivo de uma baixa taxa de fundos federais é expandir a oferta de dinheiro e incentivar o empréstimo, o que deve estimular a despesa e o investimento. A ideia de que gastar era “patriótico” foi amplamente propagada e todos—da Casa Branca até a associação local de pais-professores incentivou-nos a comprar, comprar, comprar.
funcionou, e a economia começou a expandir-se constantemente em 2002.,
os imóveis começam a parecer atraentes
À medida que as taxas de juro mais baixas entraram na economia, o mercado imobiliário começou a trabalhar—se num frenesim, à medida que o número de casas vendidas—e os preços que venderam-aumentaram drasticamente a partir de 2002. Na época, a taxa de uma hipoteca de 30 anos de taxa fixa estava nos níveis mais baixos vistos em quase 40 anos, e as pessoas viram uma oportunidade única de ganhar acesso a uma fonte de capital disponível quase mais barata.,se o mercado da habitação tivesse sido tratado apenas de forma decente, com taxas de juro baixas e uma procura crescente, quaisquer problemas teriam sido bastante contidos. Infelizmente, foi-lhe dada uma mão fantástica, graças à fiação de novos produtos financeiros em Wall Street. Estes novos produtos acabaram por se espalhar por toda a parte e foram incluídos em fundos de Pensões, Fundos de retorno absoluto e governos internacionais.
e, como estamos aprendendo agora, muitos desses produtos acabaram por não valer absolutamente nada.,
Um Simples Idéia Leva a Grandes Problemas
Os instrumentos de dívida titularizados (ABS) tem sido em torno de décadas, e em seu núcleo encontra-se um investimento simples princípio: Levar um grupo de ativos que têm previsível e similares fluxos de caixa (como um indivíduo, a hipoteca da casa), reuni-los em um pacote gerenciado que recolhe todos os pagamentos individuais (os pagamentos de hipoteca), e usar o dinheiro para pagar os investidores de um cupom de desconto no pacote gerenciado. Isto cria um instrumento de dívida titularizado no qual os imóveis subjacentes actuam como garantia.,
outra grande vantagem foi que agências de notação de crédito como Moody’s e Standard & Poor’s colocaria o seu carimbo de aprovação ” AAA ” ou “a+” em muitos destes valores mobiliários, sinalizando a sua segurança relativa como um investimento.
a vantagem para o investidor é que podem adquirir uma carteira diversificada de activos de rendimento fixo que chegam como pagamento de um cupão.,
O Governo National Mortgage Association (Ginnie Mae) tinha sido empacotamento e venda de hipotecas securitizadas como instrumentos de dívida titularizados por anos; sua ‘AAA’ ratings sempre teve a garantia de que Ginnie Mae o apoio do governo tinha concedido. Os investidores ganharam um rendimento maior do que nos tesouros, e Ginnie Mae foi capaz de usar o financiamento para oferecer novas hipotecas.,
alargando as margens
graças a um mercado imobiliário em expansão, estava também a ser criada uma forma actualizada de ABS, apenas estes ABS estavam a ser recheados com empréstimos hipotecários de alto risco ou empréstimos a compradores com crédito inferior ao estelar.
Empréstimos Subprime, juntamente com os seus riscos de incumprimento muito mais elevados, foram colocados em diferentes classes de risco, ou tranches, cada um dos quais veio com o seu próprio calendário de reembolso., As tranches superiores foram capazes de receber ratings ” AAA ” —mesmo que contivessem empréstimos subprime—porque estas tranches foram prometidas os primeiros dólares que vieram para a segurança. As tranches mais baixas tinham taxas de cupão mais elevadas para compensar o aumento do risco de incumprimento. No fundo, a tranche “capital próprio” era um investimento altamente especulativo, uma vez que poderia ter os seus fluxos de caixa praticamente eliminados se a taxa de incumprimento de todos os ABS subisse acima de um nível baixo—no intervalo de 5 a 7%.,
de repente, até mesmo os mutuantes hipotecários de alto risco tinham a possibilidade de vender a sua dívida de Risco, o que, por sua vez, lhes permitiu comercializar esta dívida ainda mais agressivamente. Wall Street estava lá para pegar seus empréstimos subprime, embalá-los com outros empréstimos (alguma qualidade, alguns não), e vendê-los aos investidores. Além disso, cerca de 80% destes títulos agrupados tornaram-se magicamente grau de investimento (“A” ou superior), graças às agências de notação, que ganharam taxas lucrativas pelo seu trabalho na Classificação dos ABSs.,em resultado desta actividade, tornou—se muito rentável gerar hipotecas-mesmo de risco. Não demorou muito até que os requisitos básicos, como a prova de renda e um pagamento inicial estavam sendo negligenciados pelos credores hipotecários; 125% empréstimos hipotecários ao valor estavam sendo subscritos e dados a potenciais proprietários. A lógica é que com os preços dos imóveis subindo tão rápido (os preços médios das casas estavam subindo até 14% ao ano em 2005), uma hipoteca LTV de 125% estaria acima da água em menos de dois anos.,
alavancagem ao quadrado
o laço de reforço estava a começar a girar muito rapidamente, mas com Wall Street, Main Street e toda a gente entre o lucro do passeio, quem ia colocar os travões?
taxas de juro recorde baixas tinham combinado com padrões de empréstimos cada vez mais frouxos para empurrar os preços dos imóveis para recordarem elevados em toda a maioria dos Estados Unidos. Os proprietários existentes estavam a refinanciar em números recorde, captando fundos próprios recentemente obtidos que poderiam ser usados com algumas centenas de dólares gastos em uma avaliação de casa.,entretanto, graças à liquidez no mercado, os bancos de investimento e outros grandes investidores foram capazes de contrair empréstimos cada vez mais (maior alavancagem) para criar produtos de investimento adicionais, que incluíam activos de subprime frágeis.
de Dívida Colateralizadas Junta-se a Briga
A capacidade de emprestar mais solicitado bancos e outros grandes investidores para criar obrigações de dívida colateralizadas (CDO, collaboration data objects), que, essencialmente, pegou a equidade e a “mezanino” (média-baixa nominal) parcelas de MBSs e remontado-los novamente, desta vez no mezanino CDOs.,ao utilizar o mesmo regime de pagamento” trickle down”, a maior parte das CDO mezzanine poderia obter uma notação de crédito “AAA”, colocando-a nas mãos de fundos de cobertura, fundos de pensões, bancos comerciais e outros investidores institucionais.
títulos garantidos por empréstimos hipotecários a particulares (RMBS), em que os fluxos de caixa provêm da dívida residencial, e as CDO estavam efectivamente a eliminar as linhas de comunicação entre o mutuário e o mutuante original., Subitamente, os grandes investidores controlavam a garantia; como resultado, as negociações sobre os pagamentos de hipotecas tardias foram contornadas para o modelo de “execução directa do encerramento” de um investidor que procura cortar as suas perdas.
No entanto, estes factores não teriam causado a actual crise se:
- o mercado imobiliário continuasse a crescer.os proprietários podiam efectivamente pagar as suas hipotecas.
No entanto, como isso não ocorreu, estes fatores apenas ajudaram a alimentar o número de execuções de hipotecas mais tarde.,
Teaser Rates and the ARM
With mortgage lenders exporting much of the risk in subprime lending out the door to investors, they were free to come up with interesting strategies to originate loans with their freed up capital. Usando taxas teaser (taxas especiais baixas que durariam para o primeiro ano ou dois de uma hipoteca) dentro de hipotecas de taxa ajustável (ARM), os mutuários poderiam ser seduzidos em uma hipoteca inicialmente acessível em que os pagamentos subiriam em três, cinco ou sete anos.,
À medida que o mercado imobiliário atingiu os seus picos em 2005 e 2006, as taxas teaser, armas e o empréstimo “apenas juros” (onde não são feitos pagamentos de princípio para os primeiros anos) foram cada vez mais empurrados para os proprietários. À medida que estes empréstimos se tornaram mais comuns, menos mutuários questionaram as condições e foram, em vez disso, seduzidos pela perspectiva de ser capaz de refinanciar em alguns anos (com um enorme lucro, o argumento afirmou), permitindo-lhes fazer qualquer pagamento de recuperação seria necessário., O que os mutuários não levar em conta no mercado de habitação florescente, no entanto, era que qualquer diminuição no valor de casa deixaria o mutuário com uma combinação insustentável de um pagamento de balão e um pagamento de hipoteca muito mais elevado.
um mercado tão perto de casa como o imobiliário torna-se impossível de ignorar quando está a disparar em todos os cilindros. No espaço de cinco anos, os preços da casa em muitas áreas tinham literalmente duplicado, e quase todos os que não tinham comprado uma casa ou refinanciado se consideravam atrasados na corrida para ganhar dinheiro naquele mercado., Os credores hipotecários sabiam disso, e pressionaram cada vez mais agressivamente. As novas casas não podiam ser construídas suficientemente depressa, e as acções dos construtores subiram.
o mercado CDO (garantido principalmente com dívida subprime) aumentou para mais de 600 mil milhões de dólares em emissão só em 2006—mais de 10 vezes o montante emitido apenas uma década antes. Estes títulos, embora ilíquidos, foram captados ansiosamente nos mercados secundários, que os colocaram alegremente em grandes fundos institucionais às suas taxas de juro de mercado.,
as fissuras começam a aparecer
No entanto, em meados de 2006, as fissuras começaram a aparecer. As vendas de novas casas pararam, e os preços médios de venda interromperam a subida. As taxas de juro—embora ainda baixas historicamente-estavam em alta, com receios de inflação ameaçando aumentá-las. Todas as hipotecas e refinanciamentos fáceis de subscrever já tinham sido feitas, e o primeiro dos braços tremidos, escrito 12 a 24 meses antes, estava começando a reiniciar.
As taxas de incumprimento começaram a aumentar acentuadamente. De repente, o CDO não parecia tão atraente para os investidores em busca de rendimento., Afinal de contas, muitos dos CDO tinham sido re-embalados tantas vezes que era difícil dizer quanto exposição subprime era realmente neles.
the Crunch of Easy Credit
It was not long before news of problems in the sector went from boardroom discussions to headline-grilling news.
dezenas de credores hipotecários-sem mercados secundários mais ansiosos ou bancos de investimento para vender seus empréstimos—foram cortados do que se tornou a principal fonte de financiamento e foram forçados a encerrar as operações. Como resultado, os CDO passaram de ilíquidos para não comercializáveis.,face a toda esta incerteza financeira, os investidores tornaram-se muito mais avessos ao risco e procuraram anular posições em MBSs potencialmente perigosos, e qualquer garantia de rendimento fixo que não pagasse um prémio de risco adequado pelo nível de risco percebido. Os investidores estavam votando em massa que os riscos subprime não eram aqueles que valessem a pena tomar.no meio deste voo para a qualidade, os bilhetes do Tesouro a três meses tornaram-se o novo produto de rendimento fixo “must-have” e os rendimentos caíram um chocante 1,5% numa questão de dias., Ainda mais notável do que a compra de apoio do governo títulos de dívida (e de curto prazo que foi o spread entre semelhantes-termo de obrigações de empresas e de T-bills, que aumentou de cerca de 35 pontos base, para mais de 120 pontos base, em menos de uma semana.
estas alterações podem parecer mínimas ou não danificadas para o olho não treinado, mas nos mercados modernos de renda fixa-onde a alavancagem é rei e o crédito barato é apenas o bobo atual—um movimento dessa magnitude pode causar muitos danos. Isto foi ilustrado pelo colapso de vários fundos de retorno absoluto.,muitos fundos institucionais foram confrontados com valores de cobertura adicionais e garantias de bancos nervosos, o que os obrigou a vender outros activos, tais como acções e obrigações, para obter numerário. O aumento da pressão de venda tomou posse dos mercados de ações, como as principais médias de ações em todo o mundo foram atingidas com quedas acentuadas em questão de semanas, o que efetivamente paralisou o forte mercado que tinha tomado A Média Industrial Dow Jones para altos de todos os tempos em julho de 2007.
para ajudar a conter o impacto do crunch, os bancos centrais dos EUA.,, O Japão e a Europa, através de injeções de dinheiro de várias centenas de bilhões de dólares, ajudaram os bancos com suas emissões de liquidez e ajudaram a estabilizar os mercados financeiros. A Reserva Federal também reduziu a taxa da janela de desconto, o que tornou mais barato para as instituições financeiras pedir fundos da Fed, adicionar liquidez às suas operações, e ajudar os ativos em dificuldades.
a liquidez adicionada ajudou a estabilizar o mercado em certa medida, mas o impacto total destes acontecimentos ainda não é claro.,
Conclusão
não Há nada de errado ou ruim sobre a dívida colateralizadas obrigação ou de qualquer de suas financeiros familiares. É uma forma natural e inteligente de diversificar os riscos e abrir os mercados de capitais. Como qualquer outra coisa-a bolha da dotcom, o colapso da Gestão de Capital a longo prazo e a hiperinflação do início dos anos 80—se uma estratégia ou instrumento for mal utilizado ou mal cozido, terá de haver um bom abanão da arena., Chama-lhe uma extensão natural do capitalismo, onde a ganância pode inspirar inovação, mas se não for controlada, são necessárias grandes forças de mercado para trazer o equilíbrio de volta ao sistema.
o que se segue? então, para onde vamos a partir daqui? A resposta a esta pergunta centrar-se-á em descobrir até que ponto o impacto será de grande alcance, tanto nos Estados Unidos como em todo o mundo. A melhor situação para todas as partes envolvidas continua a ser um em que a economia dos EUA faz bem, o desemprego permanece baixo, a renda pessoal mantém o ritmo com a inflação e os preços imobiliários encontrar um fundo., Só quando a última parte acontecer poderemos avaliar o impacto total da fusão subprime.
a Superintendência regulamentar vai ficar mais rígida após este fiasco, provavelmente mantendo as restrições de crédito e as notações de obrigações muito conservadoras para os próximos anos. Independentemente das lições aprendidas, Wall Street continuará a procurar novas formas de price risk e package securities, e continua a ser o dever do investidor ver o futuro através dos valiosos filtros do passado.,
