Să presupunem că cel mai mare activ al unui client privat a fost nelichid și costisitor de întreținut. Performanța sa pe termen lung a prețurilor a fost mediocră, iar valoarea sa a fost supusă unor schimbări largi. Probabil că ați recomanda reducerea expunerii la acest activ, fie prin acoperire sau vânzare, cu scopul de a crește diversificarea generală a portofoliului.pentru mulți americani mai în vârstă, home equity reprezintă acel tip de poziție concentrată., Potrivit unui studiu din 2017 realizat de Kaul și Goodman, valoarea agregată Națională a capitalului rezidențial primar din SUA depășește 11 trilioane de dolari, iar proprietarii de case de 65 de ani și mai mari au 40% din valoarea capitalului propriu.
o capacitate de a genera bani de capital acasă ar beneficia mulți pensionari, în special mai puțin bogate.Kaul și Goodman notează că ” gospodăriile ocupate de proprietari cu vârsta de 65 de ani și peste ar putea crește veniturile cu 45% în rândul celor din grupul cu cele mai mici venituri și cu 56% în rândul celor fără diplome de liceu.”Accesul la capitalul de origine ar beneficia, de asemenea, pensionari mai bogați., Cu toate acestea, ei adaugă: „în schimb, cei din grupul cu cel mai mare venit și-ar putea crește veniturile cu 17 la sută, iar cei cu diplome de colegiu, cu 32 la sută.metodele tradiționale de accesare a capitalurilor proprii, cum ar fi liniile de credit pentru capitaluri proprii (HELOCs), împrumuturile pentru capitaluri proprii și refinanțările de numerar necesită rambursare lunară în timp ce împrumutul este restant. În schimb, un beneficiu cheie al ipotecilor inverse este că debitorii pot întârzia rambursarea până când casa este vândută sau când al doilea soț moare., Proprietarii de case cu vârsta de 62 de ani și mai mari pot utiliza ipoteci inverse pentru a converti capitalul de origine într-o plată forfetară, plăți de anuitate, o linie de credit sau o combinație a acestor opțiuni de plată.proprietatea trebuie să fie reședința primară a împrumutatului, iar Împrumutatul trebuie să poată plăti pentru întreținerea locuinței, asigurarea și impozitele pe proprietate. Cele mai multe ipoteci reverse sunt ipoteci de conversie de capital de origine (HECMs), care sunt asigurate de către Administrația Federală de locuințe (FHA), dar originea de creditori privați. Non-HECM, Ipoteci reverse emise în mod privat alcătuiesc un segment foarte mic al pieței., Potențialii debitori HECM trebuie să primească consiliere de la un consilier aprobat înainte ca Ipoteca să fie aprobată.în cazul în care datoria ipotecară depășește valoarea locuinței la vânzare, asigurarea FHA face diferența, astfel încât creditorii să nu suporte o pierdere. Dacă prețul de vânzare depășește soldul împrumutului, proprietarul sau moștenitorii primesc capitalul rămas. Se pare ca o afacere bună, dar după atingerea unui vârf de aproximativ 115,000 HECMs noi în 2009 (anul fiscal care se încheie în septembrie), ritmul anual a scăzut la aproximativ 49,000 pentru 2016., Această activitate redusă nu pare să crească în curând: un sondaj Fannie Mae la începutul anului 2016 a constatat că 90% dintre proprietarii de case mai în vârstă nu erau interesați să profite de capitalul lor de origine.mai multe motive ar putea explica reticența. Stabilirea unui HECM suportă costuri semnificative în avans, chiar dacă proprietarul stabilește o linie de credit, dar nu-l utilizați imediat. HECMs, de asemenea, încă suferă de publicitate negativă, cu rapoarte de seniori îndatorați se confruntă cu pierderea de casele lor, frecvent din cauza incapacității de a plăti impozitele pe proprietate, de asigurare, sau de întreținere necesare., Kaul și Goodman citează cariere mai lungi și dorința de a evita datoriile la bătrânețe ca alte considerente importante; vizualizarea casei ca moștenire pentru moștenitori este un alt factor.consilierii privați de avere au considerat HECMs ca fiind prea scump și le-au considerat ca fiind împrumutul ultimului recurs. Unele opinii negative ale consilierilor asupra HECMS s-au schimbat în timpul colapsului 2008-2009 al pieței bursiere. Clienții pensionari ale căror venituri se bazau pe distribuțiile din portofoliile gestionate pentru randamentul total s-au confruntat cu o decizie dificilă., Ar trebui să-și reducă cheltuielile în conformitate cu randamentele negative ale portofoliilor lor sau să vândă acțiuni în pierdere pentru a menține distribuțiile? Câțiva consilieri cu care am vorbit la acel moment au avut clienții înființat HECM linii de credit ca o soluție alternativă. În loc să vândă pe o piață de urși, clienții și-au atins liniile de credit (care nu necesită rambursare imediată) și și-au păstrat Portofoliile intacte. Această abordare a dat rezultate după ce piața a revenit., Costurile aferente liniei de credit au fost relativ modeste în comparație cu pierderile pe care clienții le-ar fi suportat prin vânzare, iar clienții au utilizat câștigurile de capital ulterioare pentru a-și achita liniile de credit.
cercetarea în aplicații potențiale reverse Ipoteci accelerat în 2012. În acel an, Jurnalul de Planificare Financiară al Asociației de Planificare Financiară din Denver a început să publice ceea ce a devenit o serie de articole care susțineau că ipotecile inverse ar putea spori finanțele pensionarilor., Wade Pfau, CFA, profesor de venituri de pensionare de la Colegiul American de Servicii Financiare în Bryn Mawr, Pennsylvania, a publicat mai multe articole pe această temă, și în 2016, a scris Ipoteci Inversă: Cum să Utilizați Ipoteci Inversă pentru a Asigura Dvs. de Pensionare.Pfau a identificat multiple utilizări potențiale pentru HECMs. Unul este de a achita un credit ipotecar existent sau de a cumpăra o casă nouă. Al doilea, care este în cazul în care cele mai multe de cercetare sa concentrat, este de a coordona ipotecare inversă și portofoliul de investiții pentru a ajuta la gestionarea riscului secvență-de-întoarce., O altă categorie este ceea ce Pfau numește ” îmbunătățirea eficienței pensionării.”Aceste acțiuni necesită plata curentă pentru beneficii pe termen lung, cum ar fi întârzierea prestațiilor de pensionare de securitate socială sau plata impozitelor pe venit datorate de la o conversie Roth IRA.utilizarea finală este o strategie pe termen lung în care împrumutatul deschide o linie de credit HECM, dar nu o folosește imediat. Valorile maxime ale împrumutului pe liniile de credit HECM sunt legate de o formulă care generează creșteri anuale ale limitei împrumutului, indiferent de valoarea de piață a locuinței., Drept urmare, debitorii care și-au înființat liniile de credit la vârsta de 62 de ani vor putea accesa mai mult din capitalul propriu la vârsta de 75 de ani decât cei care stabilesc linia de credit la vârsta de 75 de ani pe o casă cu valoare similară. Aceste creșteri pot oferi fonduri suplimentare pentru cheltuieli majore de viață ulterioară, cum ar fi îngrijirea pe termen lung.
o linie de credit HECM nu este corelată cu valoarea de piață a casei, spune Jamie Hopkins, profesor de venituri de pensionare la Colegiul American., Spre deosebire de un HELOC tradițional, unde suma creditului se bazează pe valoarea casei la un moment dat, o linie de credit ipotecar inversă continuă să crească, chiar dacă valoarea locuinței scade sub limita maximă a împrumutului. Deși nu este intenția programului, această structură creează protecție dezavantaj pentru proprietar. „Configurarea unei linii de credit care nu mai are legătură cu valoarea locuințelor, odată configurată, creează într-adevăr un nou activ”, spune Hopkins., „E ca și cum realocarea activelor dumneavoastră între o linie de credit și de casa ta, astfel încât să puteți utiliza mai bine aceste active într-un portofoliu cuprinzător de planificare și trage de la faptul ca atunci când este cel mai de impact pentru pensionar, de obicei, atunci când piețele sunt în jos.”
liniile de credit HECM au devenit probabil mai puțin atractive, cel puțin marginal, după 2 octombrie 2017. La acea dată, locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) a ridicat primele în avans pentru HECMs la 2% din valoarea casei (majoritatea debitorilor plătit 0.5% în avans înainte de schimbarea), deși taxa anuală pe soldurile de împrumut restante va scădea de la 1.25% la 0.5%., Aceste modificări vor reduce sumele maxime de împrumut și ratele de creștere lentă pentru liniile de credit limitele maxime. Hopkins și Pfau consideră că numărul noilor cereri de credit HECM va scădea, deși avertizează că tocmai au început să analizeze impactul schimbărilor.
opiniile consilierilor
cercetarea a sporit disponibilitatea consilierilor de a lua în considerare ipotecile inverse, dar există încă obstacole, spune Hopkins. Unele firme de servicii financiare interzic consilierilor afiliați să discute HECMs și utilizările lor potențiale., Accentul modelului de afaceri consultativ pe activele investibile este un alt obstacol. Un consilier s-ar putea de acord că de capital de origine este un atu important, dar mai consilieri „nu te gândi la domiciliu, ca parte a clientului portofoliu de active și nu se gândesc la modalități de a utiliza eficient ca revers ipotecare, de așteptare linie de credit, reducere, sau cum ar fi,”, spune Hopkins. Totuși, HECMs’ complexitate mandate de consilier în analiza lui, el adaugă: „Dacă vom spune că este un produs complex cu taxe și cineva de împrumut și există riscul, desigur, vreau consilierul financiar implicat.,”
Christopher Cordaro, CFA, cu RegentAtlantic în Morristown, New Jersey, a discutat ipoteci inversă cu mulți clienți, deși doar câteva au aplicat pentru HECMs. Dar conversația despre utilizarea potențială a capitalului la domiciliu îi ajută pe clienți să vadă cum acest capital ar putea juca un rol în planurile lor de venituri la pensionare. Odată ce au înțeles că beneficiul potențial, următorul pas este de a determina modul de a accesa cel mai bun Home equity dacă este necesar. Analiza rezultată duce adesea la alte produse, cum ar fi Helocurile tradiționale, spune Cordaro.,Marguerita Cheng, cu Blue Ocean Global Wealth Din Gaithersburg, Maryland, notează că majoritatea pensionarilor doresc să îmbătrânească, dar asta nu înseamnă că locuința lor actuală este ideală pentru un rezident îmbătrânit. În acele cazuri în care clientul ar putea fi nevoit să se mute pe termen scurt, HECMs nu are sens. În cazurile în care Clientul este probabil să rămână în casă în viitorul apropiat, o ipotecă inversă poate satisface nevoile clientului. Cheng citează munca ei cu o văduvă care a primit asigurări sociale și un beneficiu de pensie de la soțul ei târziu., Clientul deținea o asigurare de îngrijire pe termen lung, iar casa ei suburbană din Washington, DC, avea un design rambler (ranch house), care valora aproximativ $400,000.
clientul a deschis un HELOC tradițional pentru $ 75,000 și avea un sold de $35,000, dar a vrut să facă îmbunătățiri suplimentare la domiciliu. Cheng a recomandat să înlocuiască linia tradițională de credit cu un HECM. Schimbarea a eliminat plata lunară și „ia dat o liniște extraordinară”, spune Cheng.,Pfau oferă numeroase prezentări despre HECMs, iar în experiența sa, atunci când consilierii învață despre ipotecile inverse și văd cum poate funcționa o linie de credit în creștere, devin mult mai receptivi la idee. Deși procentul de consilieri de lucru cu produse este încă scăzut, el este optimist că interesul lor și clienților lor utilizarea de HECMs va crește
Acest articol inițial a fugit în decembrie 2017 problema de CFA Institute Revista.dacă ți-a plăcut această postare, nu uita să te abonezi la investitorul întreprinzător.
toate postările sunt opinia autorului., Ca atare, acestea nu ar trebui interpretate ca sfaturi de investiții și nici opiniile exprimate nu reflectă în mod necesar punctele de vedere ale Institutului CFA sau ale angajatorului autorului.
