Oletetaan, että yksityinen asiakas on suurin voimavara oli epälikvidejä ja kallis ylläpitää. Sen pitkän aikavälin hintakehitys oli keskinkertainen, ja sen arvo heilahti voimakkaasti. Kannattaisi todennäköisesti vähentää tämän omaisuuserän altistumista joko suojaamalla tai myymällä, ja tavoitteena olisi lisätä koko salkun monipuolistamista.
monille iäkkäille amerikkalaisille home equity edustaa tällaista keskittynyttä positiota., Mukaan 2017 tutkimuksen Kaul ja Goodman, kansallinen yhteenlaskettu arvo ensisijainen asuntojen pääoman yhdysvalloissa yli $11 miljardia ja asunnon ikä 65 ja vanhemmat ovat 40 prosenttia pääoman arvosta.
kyky rahastaa kotipääomaa hyödyttäisi monia eläkeläisiä, erityisesti vähemmän varakkaita.
Kaul ja Goodman huomaa, että ”omistusasuntojen kotitalouksien ikä 65 ja vanhemmat voisivat lisätä tulojaan 45 prosenttia niistä, alimmassa tuloluokassa ja 56 prosenttia niiden keskuudessa, ilman lukion tutkintotodistusten.”Oman pääoman saanti hyödyttäisi myös varakkaampia eläkeläisiä., Kuitenkin, hän lisää, ”sen sijaan ne, suurituloisin ryhmä voisi lisätä tulojaan 17 prosenttia, ja ne, joilla on college astetta, 32 prosenttia.”
– Menetelmää Käyttäen Kotiin Pääoma
Perinteiset menetelmät päästä pääoma, kuten kotiin pääoma luotot (Heloc), kotiin osakkuuslainaa, ja käteistä-out refinances edellyttää kuukausittaisen lyhennyksen, kun laina on maksamatta. Käänteisen asuntolainan keskeinen etu sen sijaan on se, että lainanottajat voivat lykätä takaisinmaksua, kunnes talo myydään tai toinen puoliso kuolee., Asunnon ikä 62 ja vanhemmat voivat käyttää käänteinen kiinnitykset muuntaa kotiin pääoma osaksi kertasuorituksen, annuiteettimaksut, luottorajan, tai näiden yhdistelmä voitto vaihtoehtoja.
kiinteistön on oltava lainanottajan ensisijainen asuinpaikka, ja lainanottajan on voitava maksaa kodin ylläpito -, vakuutus-ja kiinteistöverot. Suurin osa käänteisistä asuntolainoista on asuntolainoja, jotka liittovaltion Asuntohallinto (FHA) on vakuuttanut mutta jotka ovat peräisin yksityisiltä lainanantajilta. Non-HECM, yksityisesti liikkeeseen lasketut käänteiset asuntolainat muodostavat hyvin pienen osan markkinoista., Mahdollisten HECM-lainaajien on saatava neuvontaa hyväksytyltä neuvonantajalta ennen asuntolainan hyväksymistä.
Muutaman Ottajia (tähän Mennessä)
Olisi asuntolaina velka ylittää asunnon arvon myynti, FHA vakuutus tekee eron niin lainanantajat ei aiheudu tappiota. Jos myyntihinta ylittää lainasaldon, omistaja tai perilliset saavat jäljellä olevan oman pääoman. Se kuulostaa hyvältä, mutta sen jälkeen ja on huipussaan noin 115,000 uusi HECMs vuonna 2009 (tilikausi päättyy syyskuussa), vuotuinen vauhti putosi noin 49,000 2016., Että vähentynyt aktiivisuus ei näytä todennäköisesti kasvaa pian: A Fannie Mae tutkimus vuoden 2016 alussa todettiin, että 90% iäkkäät omistajat eivät olleet kiinnostuneita hyödyntämällä kotiin pääoma.
haluttomuutta saattoi selittää useita syitä. HECM: n perustamisesta aiheutuu merkittäviä etukäteiskustannuksia, vaikka asunnonomistaja perustaisi luottolimiitin, mutta ei käyttäisi sitä välittömästi. HECMs myös kärsivät yhä kielteistä julkisuutta, raportteja velkaa seniorit kohtaavat menetys kotinsa, usein, koska kyvyttömyys maksaa kiinteistöveron, vakuutuksen, tai tarvita huoltoa., Kaul ja Goodman mainita enää uraa ja halu välttää velkaa vanhuuden kuin muut tärkeitä näkökohtia; katselu kotona testamenttilahjoituksen perillisten on toinen tekijä.
Tutkimuksen Tukeminen.
Private wealth advisers on pitää HECMs liian kallista ja tarkastella niitä kuin lainan viimeinen mahdollisuus. Joidenkin neuvonantajien negatiiviset näkemykset HECMS: stä kuitenkin muuttuivat osakemarkkinoiden vuosien 2008-2009 romahduksen aikana. Eläkkeellä asiakkaille, joiden tulot vedota jakaumat salkkujen yhteensä tuotto edessä vaikea päätös., Pitäisikö niiden leikata menojaan salkkujensa negatiivisten tuottojen mukaisesti tai myydä osakkeita tappiolla voitonjaon ylläpitämiseksi? Muutama neuvonantaja, joiden kanssa puhuin tuolloin, oli asiakkaat perustettu HECM luottojen vaihtoehtoisena ratkaisuna. Sen sijaan myynti osaksi laskevilla markkinoilla, asiakkaita kuunnellaan heidän luottolimiitit (joka ei vaadi välitöntä takaisinmaksua) ja pitää niiden salkut ehjä. Tämä lähestymistapa kannatti sen jälkeen, kun markkinat olivat elpyneet., Kustannukset linja luotto oli suhteellisen vaatimaton verrattuna tappiot asiakkaita olisi aiheutuneita myynti -, ja asiakkaat käyttää myöhemmin myyntivoittoja maksaa pois heidän luottolimiitit.
käänteisten asuntolainojen mahdollisten sovellusten tutkimus kiihtyi vuonna 2012. Joka vuosi, Denver-pohjainen Financial Planning Association Journal of Financial Planning alkoi julkaista mitä tuli useita artikkeleita väittäen, että käänteinen kiinnitykset voi parantaa eläkeläisten talouteen., Wade Pfau, CFA, professori eläketulojen American College of Financial Services Bryn Mawr, Pennsylvania, julkaissut useita artikkeleita tästä aiheesta, ja vuonna 2016, hän kirjoitti Käänteinen Kiinnitykset: Miten Käyttää Käänteinen Kiinnitykset Eläkkeelle.
Pfau tunnistettu useita mahdollisia käyttötarkoituksia HECMs. Yksi on maksaa pois olemassa oleva asuntolaina tai ostaa uusi koti. Toinen, johon suurin osa tutkimuksista on keskittynyt, on käänteinen asuntolaina-ja sijoitussalkku, jonka avulla voidaan hallita tuoton sekvenssiriskiä., Toinen kategoria on se, mitä Pfau kutsuu ”eläkkeelle siirtymisen tehostamiseksi.”Nämä toimet edellyttävät nykyisen maksun pitkän aikavälin hyötyjä, kuten viivästyttää sosiaaliturvan etuuksia tai maksamasta veroja, koska alkaen Roth IRA muuntaminen.
lopullinen käyttö on pidemmän aikavälin strategia, jossa lainanottaja avaa HECM luottoraja, mutta ei käytä sitä heti. Lainan enimmäismäärä arvot HECM luotot on sidottu kaava, joka tuottaa vuosittain lisää laina-raja, riippumatta siitä, kodin markkina-arvo., Seurauksena, lainanottajat, jotka perustettiin heidän luottolimiitit 62-vuotiaana voi käyttää enemmän heidän kotiin pääoma, sanoa, 75-vuotiailla kuin ne, jotka vahvistaa luottorajan yli 75-vuotiailla on myös arvostettu kotiin. Korotuksilla voidaan saada lisärahaa isoihin myöhemmän elämän menoihin, kuten pitkäaikaishoitoon.
On HECM luottoraja ei korreloi kodin markkina-arvo, sanoo Jamie Hopkins, professori eläketulojen American College., Toisin kuin perinteinen HELOC, jossa luoton määrä perustuu talon arvo milloin tahansa, käänteinen asuntolaina luottoa kasvaa, vaikka asunnon arvo laskee alle luottoraja on suurin lainanoton raja. Vaikka se ei ole ohjelman tarkoitus, tämä rakenne luo haittapuoli suojaa asunnonomistaja. ”Sellaisen luottolimiitin perustaminen, joka ei enää liity asumisarvoon, kun se on perustettu, luo todella uuden varallisuuden”, Hopkins sanoo., ”Se on kuin uudelleen oman omaisuuden välillä luottoa ja oman talon, niin voit paremmin hyödyntää nämä varat in kattava suunnittelu portfolio ja piirtää siitä, kun se on kaikkein impactful eläkeläinen, tyypillisesti silloin, kun markkinat ovat kiinni.”
HECM: n luottolimiitit todennäköisesti vähenivät vähintään marginaalisesti 2.lokakuuta 2017 jälkeen. Tuona päivänä, Housing and Urban Development (HUD) nosti etukäteen palkkioita HECMs 2% kodin arvosta (useimmat lainanottajien maksaa 0.5% etukäteen ennen muutosta), vaikka vuosittainen maksu laina saldot on pudota 1,25%: sta 0,5%: iin., Muutokset pienentävät lainojen enimmäismääriä ja hitaita kasvuvauhtia luottorajoituslimiittien osalta. Hopkins ja Pfau uskovat, määrä uusia HECM luottorajan sovellukset kaatuvat, vaikka he varoittavat, että he ovat juuri alkaneet analysoida muutosten vaikutuksia.
neuvonantajien näkemykset
tutkimus on lisännyt neuvonantajien halukkuutta harkita käänteisiä asuntolainoja, mutta esteitä on edelleen, Hopkins sanoo. Jotkin rahoituspalveluyritykset kieltävät sidosneuvojia keskustelemasta HECMs: stä ja sen mahdollisista käyttötavoista., Neuvoa-antavan liiketoimintamallin painotus sijoituskelpoisiin omaisuuseriin on toinen kompastuskivi. Neuvonantaja voi samaa mieltä siitä, että kotiin pääoma on tärkeä voimavara, mutta useimmat neuvonantajat ”älä ajattele kotona osana asiakkaan omaisuuden uima-allas ja älä ajattele tapoja hyödyntää tehokkaasti, että käänteinen asuntolaina, valmiustila luottorajan, supistaminen, tai vastaavaa”, sanoo Hopkins. Silti, HECMs’ monimutkaisuus takaa neuvonantaja analyysi, hän lisää: ”Jos sanomme, se on monimutkainen tuote, jossa maksut ja joku on vieraan pääoman ja siellä on riski, tietenkin haluan taloudellinen neuvonantaja mukana.,”
Christopher Cordaro, CFA, jossa RegentAtlantic kohteessa Morristown, New Jersey, on keskusteltu käänteinen kiinnitykset kanssa monet asiakkaita, vaikka vain harvat ovat hakeneet HECMs. Mutta keskustelu potentiaalisesti oman pääoman käytöstä auttaa asiakkaita näkemään, miten pääomalla voisi olla rooli heidän eläketulosuunnitelmissaan. Kun he ymmärtävät, että mahdollinen hyöty, seuraava askel on määrittää, miten parhaiten käyttää kotipääomaa, jos sitä tarvitaan. Tuloksena oleva analyysi johtaa usein muihin tuotteisiin, kuten perinteisiin Helokkeihin, Cordaro sanoo.,
Mariel Cheng, Blue Ocean Global Wealth gaithersburgissa, Marylandissa, toteaa, että useimmat eläkeläiset haluavat ikä paikallaan, mutta se ei tarkoita, että heidän nykyinen koti on ihanteellinen ikääntyminen asukas. Niissä tapauksissa, kun asiakas voi joutua muuttamaan lähiaikoina, HECMs ei ole järkevää. Jos asiakas todennäköisesti jää kotiin lähitulevaisuudessa, käänteisellä asuntolainalla voidaan vastata asiakkaan tarpeisiin. Cheng siteeraa työtään leskellä, joka sai edesmenneeltä mieheltään sosiaaliturvaa ja eläke-etuutta., Asiakas omisti pitkäaikaishoitovakuutuksen, ja hänen esikaupunkinsa Washington DC: n kodissa oli senioriystävällinen rambler (ranch house) – malli, jonka arvo oli noin 400 000 dollaria.
asiakas oli avannut perinteinen HELOC varten $75,000 ja kantoi 35 000 dollaria tasapaino, mutta hän halusi tehdä muita kodin parannuksia. Cheng suositteli, että hän korvaisi perinteisen luottoluokan HECM: llä. Muutos poisti kuukausimaksun ja ”antoi hänelle valtavan mielenrauhan”, Cheng sanoo.,
Pfau antaa lukuisia esityksiä HECMs, ja hänen kokemus, kun neuvonantajat oppia käänteinen kiinnitykset ja nähdä, miten kasvava luottoraja voi toimia, ne ovat paljon vastaanottavaisempia idea. Vaikka osuus neuvonantajien kanssa tuotteiden on edelleen alhainen, hän on optimistinen, että heidän kiinnostuksensa ja niiden asiakkaiden käyttöön HECMs kasvaa
Tämä artikkeli on alun perin juoksi joulukuuta 2017 kysymys CFA Institute-Lehden.
Jos tykkäsit tästä postauksesta, älä unohda tilata yritteliästä sijoittajaa.
Kaikki viestit ovat kirjoittajan mielipide., Näin ollen niitä ei pidä tulkita sijoitusneuvonnaksi, eivätkä esitetyt mielipiteet välttämättä vastaa CFA-instituutin tai kirjoittajan työnantajan näkemyksiä.
