Supponiamo che il bene più grande di un cliente privato sia illiquido e costoso da mantenere. La sua performance di prezzo a lungo termine è stata mediocre e il suo valore è stato soggetto a ampie oscillazioni. Probabilmente si consiglia di ridurre l’esposizione a questo bene, sia di copertura o di vendita, con l’obiettivo di aumentare la diversificazione complessiva del portafoglio.
Per molti americani più anziani, home equity rappresenta quel tipo di posizione concentrata., Secondo uno studio del 2017 condotto da Kaul e Goodman, il valore aggregato nazionale dell’equità residenziale primaria negli Stati Uniti supera trillion 11 trilioni e i proprietari di case di età pari o superiore a 65 anni hanno il 40% di tale valore azionario.
La capacità di monetizzare l’equità domestica avvantaggerebbe molti pensionati, in particolare i meno abbienti.
Kaul e Goodman osservano che ” le famiglie occupate dai proprietari di età pari o superiore a 65 anni potrebbero aumentare i loro redditi del 45% tra quelli del gruppo a reddito più basso e del 56% tra quelli senza diplomi di scuola superiore.”L’accesso all’equità domestica beneficerebbe anche i pensionati più ricchi., Tuttavia, aggiungono, ” Al contrario, quelli nel gruppo di reddito più alto potrebbero aumentare i loro redditi 17 per cento, e quelli con lauree, 32 per cento.”
Metodo per l’utilizzo di Home Equity
I metodi tradizionali per l’accesso al patrimonio netto, come le linee di credito per la casa (HELOCs), i prestiti per la casa e i rifinanziamenti di cassa richiedono un rimborso mensile mentre il prestito è in sospeso. Al contrario, un vantaggio chiave di mutui reverse è che i mutuatari possono ritardare il rimborso fino a quando la casa viene venduta o quando il secondo coniuge muore., I proprietari di abitazione età 62 e più anziani possono utilizzare reverse mutui per convertire home equity in un pagamento forfettario, pagamenti di rendita, una linea di credito, o una combinazione di queste opzioni di pagamento.
La proprietà deve essere la residenza principale del mutuatario e il mutuatario deve essere in grado di pagare la manutenzione della casa, l’assicurazione e le tasse di proprietà. La maggior parte dei mutui reverse sono home equity conversione ipoteche (HECMs) che sono assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA), ma originato da istituti di credito privati. Non-HECM, mutui reverse emessi privatamente costituiscono un segmento molto piccolo del mercato., Potenziali mutuatari HECM devono ricevere consulenza da un consulente approvato prima che il mutuo è approvato.
Pochi acquirenti (Finora)
Se il debito ipotecario supera il valore della casa in vendita, l’assicurazione FHA costituisce la differenza in modo da istituti di credito non incorrere in una perdita. Se il prezzo di vendita supera il saldo del prestito, il proprietario o gli eredi ricevono il capitale residuo. Sembra un buon affare, ma dopo aver raggiunto un picco di circa 115.000 nuovi HECMS nel 2009 (anno fiscale che termina a settembre), il ritmo annuale è sceso a circa 49.000 per 2016., Questa ridotta attività non sembra destinata ad aumentare presto: un sondaggio di Fannie Mae all’inizio del 2016 ha rilevato che il 90% dei proprietari di case più anziani non era interessato a sfruttare la propria equità domestica.
Diversi motivi potrebbero spiegare la riluttanza. Stabilire un HECM comporta costi iniziali significativi, anche se il proprietario della casa imposta una linea di credito, ma non lo usa immediatamente. Anche gli HECM soffrono ancora di pubblicità negativa, con segnalazioni di anziani indebitati che affrontano la perdita delle loro case, spesso a causa dell’incapacità di pagare le tasse di proprietà, l’assicurazione o la manutenzione richiesta., Kaul e Goodman citano carriere più lunghe e il desiderio di evitare il debito in età avanzata come altre considerazioni importanti; visualizzazione della casa come un lascito per gli eredi è un altro fattore.
Sostenere la ricerca
I consulenti patrimoniali privati hanno considerato gli HECMS troppo costosi e li hanno visti come il prestito di ultima istanza. Tuttavia, le opinioni negative di alcuni consulenti sull’HECMS sono cambiate durante il crollo del mercato azionario 2008-2009. I clienti in pensione il cui reddito si basava sulle distribuzioni dai portafogli gestiti per il total return hanno dovuto affrontare una decisione difficile., Dovrebbero tagliare le loro spese in linea con i rendimenti negativi dei loro portafogli o vendere azioni in perdita per mantenere le distribuzioni? Alcuni consulenti con i quali ho parlato in quel momento avevano clienti istituito linee di credito HECM come soluzione alternativa. Invece di vendere in un mercato ribassista, i clienti sfruttavano le loro linee di credito (che non richiedevano un rimborso immediato) e mantenevano intatti i loro portafogli. Questo approccio ha dato i suoi frutti dopo che il mercato è rimbalzato., I costi sostenuti con la linea di credito erano relativamente modesti rispetto alle perdite che i clienti avrebbero sostenuto vendendo e i clienti hanno utilizzato le successive plusvalenze per pagare le loro linee di credito.
Nel 2012 è stata accelerata la ricerca sulle potenziali applicazioni delle ipoteche inverse. Quell’anno, il Journal of Financial Planning Association di Denver ha iniziato a pubblicare quella che è diventata una serie di articoli che sostengono che i mutui inversi potrebbero migliorare le finanze dei pensionati., Wade Pfau, CFA, professore di reddito di pensione presso l’American College of Financial Services di Bryn Mawr, Pennsylvania, ha pubblicato più articoli su questo tema, e nel 2016, ha scritto Reverse Mortgages: Come utilizzare Reverse Mortgages per garantire la vostra pensione.
Pfau ha identificato molteplici potenziali usi per HECMs. Uno è quello di pagare un mutuo esistente o per l’acquisto di una nuova casa. Il secondo, che è dove la maggior parte della ricerca si è concentrata, è quello di coordinare il mutuo inverso e portafoglio di investimenti per aiutare a gestire il rischio sequenza-di-rendimenti., Un’altra categoria è ciò che Pfau chiama ” miglioramenti dell’efficienza pensionistica.”Queste azioni richiedono il pagamento corrente per i benefici a lungo termine, come ritardare le prestazioni pensionistiche di sicurezza sociale o pagare le imposte sul reddito dovute da una conversione Roth IRA.
L’uso finale è una strategia a lungo termine in cui il mutuatario apre una linea di credito HECM ma non la utilizza immediatamente. I valori massimi di prestito sulle linee di credito HECM sono legati a una formula che genera aumenti annuali del limite di prestito, indipendentemente dal valore di mercato della casa., Di conseguenza, i mutuatari che hanno istituito le loro linee di credito all’età 62 sarà in grado di accedere più del loro patrimonio netto a casa, dire, età 75 rispetto a quelli che stabiliscono la linea di credito all’età 75 su una casa di valore simile. Tali aumenti possono fornire fondi aggiuntivi per le principali spese successive, come l’assistenza a lungo termine.
Una linea di credito HECM non è correlata al valore di mercato della casa, afferma Jamie Hopkins, professore di reddito pensionistico presso l’American College., A differenza di un HELOC tradizionale, dove l’importo del credito si basa sul valore della casa in un dato momento, una linea di credito ipotecario inverso continua a crescere, anche se il valore della casa scende al di sotto della linea di credito limite massimo di prestito. Sebbene non sia l’intento del programma, questa struttura crea una protezione al ribasso per il proprietario della casa. ” La creazione di una linea di credito che non è più correlata al valore abitativo, una volta impostata, crea davvero una nuova risorsa”, afferma Hopkins., “È come riallocare le risorse tra una linea di credito e la tua casa in modo da poter utilizzare meglio tali risorse in un portafoglio di pianificazione completo e attingere da ciò quando è più impattante per il pensionato, in genere quando i mercati sono in calo.”
Le linee di credito HECM sono probabilmente diventate meno attraenti, almeno marginalmente, dopo il 2 ottobre 2017. In quella data, Housing and Urban Development (HUD) ha aumentato i premi iniziali per HECMS al 2% del valore della casa (la maggior parte dei mutuatari ha pagato lo 0,5% in anticipo prima della modifica), anche se la quota annuale sui saldi dei prestiti in essere scenderà dall ‘ 1,25% allo 0,5%., Questi cambiamenti ridurranno gli importi massimi di prestito e tassi di crescita lenta per linee di limiti massimi di credito. Hopkins e Pfau ritengono che il numero di nuove applicazioni HECM linea di credito cadrà, anche se avvertono che hanno appena iniziato ad analizzare l’impatto dei cambiamenti.
Opinioni dei consulenti
La ricerca ha aumentato la volontà dei consulenti di considerare i mutui inversi, ma ci sono ancora ostacoli, dice Hopkins. Alcune società di servizi finanziari vietano ai consulenti affiliati di discutere di HECMS e dei loro potenziali usi., L’enfasi del modello di business advisory sulle attività investibili è un altro ostacolo. Un consulente potrebbe essere d’accordo che l’equità domestica è un bene importante, ma la maggior parte dei consulenti “non pensare alla casa come parte del pool di asset del cliente e non pensare ai modi per utilizzare efficacemente quel mutuo inverso, linea di credito standby, ridimensionamento o simili”, dice Hopkins. Tuttavia, la complessità di HECMs garantisce l’analisi del consulente, aggiunge: “Se diciamo che è un prodotto complicato con commissioni e prestiti di qualcuno e c’è rischio, ovviamente voglio che il consulente finanziario sia coinvolto.,”
Christopher Cordaro, CFA, con RegentAtlantic a Morristown, New Jersey, ha discusso mutui reverse con molti clienti, anche se solo pochi hanno fatto domanda per HECMs. Ma la conversazione su potenzialmente utilizzando home equity aiuta i clienti a vedere come tale equità potrebbe svolgere un ruolo nei loro piani di reddito di pensione. Una volta che capiscono che il potenziale beneficio, il passo successivo è quello di determinare come migliore accesso home equity se è necessario. L’analisi risultante porta spesso ad altri prodotti, come gli HELOC tradizionali, afferma Cordaro.,
Marguerita Cheng, con Blue Ocean Global Wealth a Gaithersburg, nel Maryland, osserva che la maggior parte dei pensionati vuole invecchiare sul posto, ma ciò non significa che la loro attuale casa sia l’ideale per un residente anziano. In quei casi in cui il cliente potrebbe dover spostarsi a breve termine, gli HECM non hanno senso. Nei casi in cui il cliente rischia di rimanere in casa per il prossimo futuro, un mutuo inverso in grado di soddisfare le esigenze del cliente. Cheng cita il suo lavoro con una vedova che ha ricevuto la sicurezza sociale e un beneficio pensionistico dal suo defunto marito., Il cliente possedeva un’assicurazione per l’assistenza a lungo termine e la sua casa suburbana di Washington, DC, aveva un design rambler (ranch house) per anziani che valeva circa $400.000.
Il cliente aveva aperto un HELOC tradizionale per $75.000 e stava portando un saldo di $35.000, ma voleva fare ulteriori miglioramenti domestici. Cheng ha raccomandato di sostituire la tradizionale linea di credito con un HECM. Il cambiamento ha eliminato il pagamento mensile e “le ha dato un’enorme tranquillità”, dice Cheng.,
Pfau dà numerose presentazioni su HECMs, e nella sua esperienza, quando consulenti conoscere mutui reverse e vedere come una crescente linea di credito può funzionare, diventano molto più ricettivi all’idea. Sebbene la percentuale di consulenti che lavorano con i prodotti sia ancora bassa, è ottimista sul fatto che il loro interesse e l’uso di HECMs da parte dei loro clienti crescerà
Questo articolo è stato originariamente pubblicato nel numero di dicembre 2017 della rivista CFA Institute.
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