가 개인적인 클라이언트의 가장 큰 자산 유동성 및 비용이 많이 드는 유지합니다. 그것의 장기 가격 성과는 평범하고,그것의 가치는 넓은 그네에 지배를 받았다. 당신은 아마 권한 노출을 줄이는 자산 중 하나에 의해 위험 회피하거나 판매의 목표와 함께 증가하고 전체 포트폴리오 다양합니다.
많은 나이 든 미국인들에게 주택 담보는 그 유형의 집중된 위치를 나타냅니다., 에 따르면 2017 년부에 의해 카울과 Goodman,국가는 집계의 값을 주 주 주식에 저희를 초과하$11 조와 주택 65 세 이상 40%의 자본값이다.
주택 담보로 수익을 창출 할 수있는 능력은 많은 퇴직자,특히 덜 풍요로운 사람들에게 도움이 될 것입니다.
카울과 Goodman 참고하는”소유주 세대는 65 세 이상 증가할 수 있었다 자신의 소득 45%들에게 가장 낮은 소득 그룹고 56%는 그들의 사지 않고 고등학교 졸업증서.”주택 담보에 대한 접근은 부유 한 퇴직자에게도 도움이 될 것입니다., 그러나,그들이 추가,”반면에,그로서 가장 높은 소득 그룹의 수가 증가들의 소득 17 퍼센트,그리고 그 대학 도,32%입니다.”
방법을 사용하여 가옥
전통적인 방법에 대한 액세스 주식,홈 같은 주식의 신용 라인(helocs 는),가옥 저당 대출,현금웃 refinances 필요로 월별 상환하는 동안 대출이 뛰어납니다. 반면에,주요 혜택의 역 저당 대출 상환이 지연될 수 있습까지 집 판매할 때 또는 배우자 두 번째 죽습니다., 주택 62 및 이전 사용할 수 있는 역 저당을 변환하는 가옥으로 일시금을 지급,연금 결제,신용,또는 이들의 조합이 지불금 옵션이 있습니다.
부동산은 차용인의 주 거주지이어야하며 차용인은 주택 유지 보수,보험 및 재산세를 지불 할 수 있어야합니다. 대부분의 역 모기지는 주택 담보 변환 모기지(HECMs)연방 주택 관리(FHA)에 의해 보험 하지만 개인 대출에 의해 유래. 비 HECM,개인적으로 발행 된 역 모기지는 시장의 아주 작은 세그먼트를 구성합니다., 예비 HECM 차용자는 모기지가 승인되기 전에 승인 된 카운슬러로부터 상담을 받아야합니다.
몇 가지 응시자(지금까지)
해야 하는 모기지 부채를 초과하 가정의 가치 판매,FHA 보험은 차이 그래서 대출하지 않은 손실이 발생. 판매 가격이 대출 잔액을 초과하면 소유자 또는 상속인은 나머지 형평을받습니다. 그 소리가 좋은,그러나 도달한 후에는 피크에 대한 115,000 새로운 HECMs2009 년(끝나는 회계 연도에서 월),연간 속도가 떨어졌다 거 49,000 2016., 감소시키는 활동을 가능성이 보이지 않는 증가하는 곧:A Fannie Mae 설문조사에서 2016 년 초 발견 90%의 오래된 주택에 관심이 없었으로 두드 그들의 주택.
몇 가지 이유가 거부감을 설명 할 수 있습니다. Hecm 을 설정하면 집주인이 신용 한도를 설정하지만 즉시 사용하지 않더라도 상당한 선행 비용이 발생합니다. HECMs 도 여전히 고통에서 부정적인 홍보,보고서의 빚을 노인들에 직면 집을 잃고,자주 때문에 지불하는 무능력,재산세 보험 또는 데 필요한 유지 보수입니다., 카울과 Goodman 을 인용하는 더 이상 경력과 욕망을 피하기 위해 채무에서 나이로 다른 중요한 고려 사항;기 집으로 유산을 위한 상속인 또 다른 요소입니다.
지원 연구.
민간 부문 간주 HECMs 로는 너무 비싸고 그들을 본 대출의 마지막랍니다. 그러나 일부 고문의 HECMS 에 대한 부정적인 견해는 주식 시장의 2008-2009 년 붕괴 기간 동안 바뀌었다. 소득이 총 수익을 위해 관리되는 포트폴리오의 분배에 의존하는 은퇴 한 고객은 어려운 결정에 직면했습니다., 그들은 포트폴리오의 부정적인 수익률에 맞춰 지출을 줄이거 나 분배를 유지하기 위해 손실로 주식을 팔아야합니까? 그 당시 내가 말한 몇 명의 고문은 고객이 hecm 라인을 대체 솔루션으로 설정했습니다. 대신 판매로 시장,클라이언트에 도청 자의 신용 라인(는 필요하지 않 즉각적인 상환)고 자신의 포트폴리오 그대로 유지됩니다. 이 접근법은 시장이 반등 한 후에 갚았습니다., 발생하는 비용으로 신용 라인을 상대적으로 겸손이에 비해 손실 클라이언트가 발생하여 판매하고,클라이언트는 이용 이후 자본 이익을 갚기 위해 그들의 선의 신용입니다.
역 모기지의 잠재적 인 응용 프로그램에 대한 연구는 2012 년에 가속화되었습니다. 그 해에,덴버-기반으로 재정 계획을 협회의 저널의 재무 계획을 발표하기 시작했는 무엇이 된 일련의 기사를 주장하는 역 저당을 향상시킬 수 있는 퇴직자에게’재정입니다., 웨이드 Pfau,CFA,교수의 은퇴 소득에 미국의 대학에서 금융 서비스 Bryn Mawr,펜실베니아,발표는 여러 기사에 이 테마,그리고 2016 년에,그가 쓴 역출:사용 방법 역 담보를 안전하게 은퇴.
Pfau 는 HECMs 에 대한 여러 가지 잠재적 용도를 확인했습니다. 하나는 기존 모기지를 갚거나 새로운 주택을 구입하는 것입니다. 두 번째는 곳이 대부분의 연구가 집중 조정하는 것입니다 반대로 담보하고 투자 포트폴리오를 관리하는 데 도움이 시퀀스의 반환한 위험이 있습니다., 또 다른 범주는 Pfau 가”은퇴 효율성 향상”이라고 부르는 것입니다.”이 작업이 필요 현재 지불을 위해 장기적인 혜택과 같은 사회적 지연 보안 퇴직금 또는 소득세로 인해서 로스 IRA 변환입니다.
최종 사용은 차용자가 신용의 HECM 라인을 열지 만 즉시 사용하지 않는 장기 전략입니다. 최대 대출 값에 HECM 신용 라인을 연결하는 수식가 생성 연 증가에서 대출 제한에 관계없이,가정의 가장 값입니다., 결과적으로 대출을 설정한 자신의 신용 62 세의 나이에 액세스 할 수 있상의 자신의 가정에서 주식,말,75 세 사람들보다 설정하는 신용 라인에서 나이 75 에서 마찬가지로 평가된다. 이러한 증가는 장기 요양과 같은 주요 후기 생활비에 대한 추가 자금을 제공 할 수 있습니다.
hecm 신용 라인은 가정의 시장 가치와 상관 관계가 없다고 American College 의 퇴직 소득 교수 인 Jamie Hopkins 는 말합니다., 달리 전통적인 개는 금액을 기반으로 하우스의 값을 지정된 시간에,반대로 저당 신용 라인 성장을 계속하는 경우에도,정의 가치를 아래로 떨어지는 라인의 신용이 최대 차입 제한. 그것이 프로그램의 의도는 아니지만,이 구조는 주택 소유자를위한 단점 보호를 만듭니다. “설정하는 신용하지 않는 관련된 주택의 값이 더이상,한번의 설정이 정말로 만드는 새 자산”라고 말하는 것을 계획합니다., “그럼 다시 할당하여 귀하의 자산이 라인의 신용과 당신의 집에 그래서 당신은 잘 활용할 수 있는 그 자산을 포괄적인 계획에 포트폴리오에서 그려는 경우 그것은 가장 영향력에 대한 퇴직자의 경우 일반적으로 시장이다.”
hecm 신용 라인은 2017 년 10 월 2 일 이후 적어도 소폭적으로 덜 매력적이었을 것입니다. 해당 날짜에,주택,도시개발(HUD)제기 upfront 에 대한 보험료를 HECMs2%가정의의 값(대부분의 대출 지불 0.5%upfront 하기 전에 변경),하지만 연료에서 뛰어난 대출액에서 떨어질 것이다 1.25%0.5%., 이러한 변화는 신용 최대 한도의 라인에 대한 최대 대출 금액과 느린 성장 속도를 줄일 수 있습니다. 존스 홉킨스 및 Pfau 믿을 수의 새로운 HECM 라인의 신용 응용 프로그램을 떨어질 것이지만,그들은 주의하는 그들은 단지 시작했을 분석하는 변화의 영향이다.
고문 보기
이 연구는 증가된 자문’의지를 고려한 역 저당하지만,여전히있다,장애물을 말하는 것을 계획합니다. 일부 금융 서비스 회사는 제휴 고문이 HECMs 및 잠재적 용도에 대해 논의하는 것을 금지합니다., 투자 가능한 자산에 대한 자문 비즈니스 모델의 강조는 또 다른 걸림돌입니다. 고문도 합의하는 가옥이 중요한 자산이지만,대부분의 자문”생각하지 않에 대한 가정의 일부분으로 클라이언트의 자산이 수영장과하지 않는 방법에 대해 생각을 효과적으로 활용하는 역 저당 대기 라인의 신용,소형화하거나,좋아”라고 말하는 것을 계획합니다. 여전히,HECMs’복잡성 보증 고문의 분석,he adds:”우리가 말한다면 그것은 복잡한 제품을 수수료와 누군가의 차입하고 있는 위험은 물론 저는 금융 전문가 참여했다.,”
크리스토퍼 Cordaro,CFA,와 RegentAtlantic 에서 모리스타운,뉴저지,토론 역 저당으로 많은 클라이언트,하지만 단지 몇 가지 적용한 HECMs. 하지만 대화에 대한 잠재적으로 사용하는 가옥 클라이언트가 어떻게 담보할 수 있는 역할을에서 자신의 은퇴 소득 계획입니다. 면 그들이 이해하는 잠재적 이점,다음 단계를 결정하는 것이 최선의 방법에 액세스 가옥 저당하는 경우 자유롭게 연출할 수 있습니다. 결과 분석은 종종 전통적인 HELOCs 와 같은 다른 제품으로 이어진다 고 Cordaro 는 말합니다.,
Marguerita 쳉,푸른 바다 세계에서 부 Gaithersburg,Maryland,메모하는 대부분의 퇴직자하려는 시대에,그러나 의미하지 않는 현재의 집에 이상적인 노화의 거주자. 클라이언트가 단기적으로 이동해야 할 수도 있습니다 그 경우에,HECMs 는 이해가되지 않습니다. 클라이언트가 예측 가능한 미래를 위해 집에 남아있을 가능성이있는 경우,역 모기지는 클라이언트의 요구를 충족시킬 수 있습니다. 쳉(Cheng)은 사회 보장을받은 미망인과 그녀의 늦은 남편으로부터 연금 급여를받는 그녀의 일을 인용한다., 클라이언트는 장기 요양 보험을 소유하고 있었고,그녀의 교외 워싱턴 DC 의 집은 대략 40 만 달러의 가치가있는 고위 친화적 인 rambler(ranch house)디자인을 가지고있었습니다.
클라이언트는 75,000 달러에 전통적인 HELOC 을 열었고 35,000 달러의 잔액을 들고 있었지만 그녀는 추가적인 주택 개선을하고 싶었습니다. Cheng 은 그녀가 전통적인 신용 라인을 HECM 으로 대체 할 것을 권고했다. 변화는 월별 지불을 제거하고”그녀에게 엄청난 마음의 평화를주었습니다.”라고 쳉은 말합니다.,
Pfau 게 수많은 프리젠테이션에 HECMs,와 자신의 경험을 할 때문에 대해 배우 역 저당 어떻게 성장하는 라인의 신용 작업 할 수 있습니다,그들은 훨씬 더 잘 받아들이는 아이디어. 지만의 백분율 고문으로 작업하는 제품이 여전히 낮은,그는 낙관하는 자신의 관심과 그들의 클라이언트의 사용 HECMs 성장할 것입니다.
이 문서는 원래에 달렸 월 2017 년의 문제 CFA Institute 잡지입니다.
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