la oss Anta at en privat kunde største aktiva ble illikvide og kostbart å vedlikeholde. Den langsiktige pris-ytelse var middelmådig, og verdien var gjenstand for bred svinger. Du har sannsynligvis ville anbefale å redusere eksponeringen til dette anlegget, enten ved sikring eller salg, med et mål om å øke det totale portefølje diversifisering.
For mange eldre Amerikanere, hjem egenkapital representerer den type konsentrert posisjon., I henhold til en 2017 studie av Kaul og Goodman, national samlede verdien av primær bolig egenkapital i OSS overstiger $11 milliarder og huseiere 65 år og eldre har 40% av egenkapitalen verdi.
En evne til å tjene penger hjem egenkapital ville være til nytte for mange pensjonister, spesielt de mindre velstående.
Kaul og Goodman merk at «eier-okkupert husholdninger 65 år og eldre vil kunne øke sine inntekter 45 prosent blant dem i den laveste inntektsgruppen, og 56 prosent blant dem uten high school diplom.»Tilgang til hjem egenkapital vil også ha nytte rikere pensjonister., Men de legger til, «I motsetning til de som er i den høyeste inntektsgruppen kunne øke sine inntekter 17 prosent, og de med høyskole grader, 32 prosent.»
Metode for å Bruke Hjem Egenkapital
Tradisjonelle metoder for å få tilgang til egenkapital, som for eksempel hjem egenkapital linjer av kreditt (HELOCs), hjem egenkapital lån, og cash-out refinances krever månedlig nedbetaling mens lånet er enestående. I motsetning, en av hovedfordelene ved omvendt boliglån er at låntakere kan utsette tilbakebetalingen til huset er solgt eller når den andre ektefellen dør., Huseiere og med fylte 62 år og eldre kan bruke omvendt boliglån for å konvertere hjem egenkapital i en lump-sum betaling, trygd, en linje av kreditt, eller en kombinasjon av disse utbetaling valg.
eiendommen må være den som låner sin primære bolig, og den som låner, må være i stand til å betale for hjem vedlikehold, forsikring og eiendom avgifter. De fleste omvendt boliglån er hjem egenkapital konvertering boliglån (HECMs) som er forsikret av Federal Housing Administration (FHA), men stammer fra private långivere. Ikke-HECM, privat utstedt omvendt boliglån utgjør en svært liten del av markedet., Potensielle HECM låntakere må motta veiledning fra en godkjent rådgiver før lånet er godkjent.
Få Tatt (Så Langt)
Bør pantegjeld overstige boligens verdi ved salg, FHA forsikring utgjør forskjellen så långivere ikke pådra seg et tap. Dersom salgssummen overstiger lån balanse, eier eller arvinger motta de gjenværende egenkapital. Det høres ut som en god deal, men etter å ha nådd en topp på om ut 115 000 nye HECMs i 2009 (regnskapsåret som avsluttes i September), den årlige tempoet falt til omtrent 49,000 for 2016., At redusert aktivitet synes ikke sannsynlig å øke snart: En Fannie Mae undersøkelse tidlig i 2016 funnet at 90% av eldre huseiere var ikke interessert i å tappe inn i deres hjem egenkapital.
Flere grunner kunne forklare motvilje. Å etablere en HECM pådrar seg betydelige direkte kostnader, selv om hus sett opp en linje av kreditt, men ikke bruk den umiddelbart. HECMs også fortsatt lider av negative publisitet, med rapporter om gjeld pensjonister som vender mot tap av sine hjem, ofte på grunn av en manglende evne til å betale eiendomsskatt, forsikring, eller nødvendig vedlikehold., Kaul og Goodman sitere lengre karrierer og et ønske om å unngå gjeld i alderdommen som andre viktige hensyn; ser på hjemmet som en arv til arvingene er en annen faktor.
Støtter Forskning
Privat rikdom veiledere har vurdert HECMs som for dyrt og sett på dem som lån av siste regress. Noen veiledere » negativ utsikt over HECMS endret seg i løpet av aksjemarkedet er 2008-2009 kollaps, men. Pensjonert kunder som inntekt lettelse opp på utdelinger fra porteføljer forvaltes for total return overfor en vanskelig avgjørelse., Skal de kutte sine utgifter i tråd med sine porteføljer » negativ avkastning eller selge aksjer på et tap for å opprettholde distribusjoner? Noen rådgivere med hvem jeg snakket på den tiden hadde klienter satt opp HECM linjer av kreditt som en alternativ løsning. I stedet for å selge inn et bear marked, kunder utnyttet sine linjer av kreditt (som ikke krever umiddelbar tilbakebetaling) og holdt sine porteføljer intakt. Denne tilnærmingen er betalt av etter markedet steget., Kostnadene med linje av kreditt var relativt beskjeden i forhold til de tap kundene ville ha pådratt av selger, og klienter som brukes påfølgende kapitalgevinst til å betale av sine linjer av kreditt.
Forskning i omvendt boliglån’ potensial for akselerert programmer i 2012. Det året, Denver-basert Økonomisk Planlegging foreningens Tidsskrift for Økonomisk Planlegging begynte å publisere det som ble en serie av artikler som hevder at omvendt boliglån kan forbedre pensjonister’ økonomi., Vasse Pfau, CFA, professor pensjonisttilværelse inntekt på American College of Finansielle Tjenester i Bryn Mawr, Pennsylvania, publisert flere artikler om dette temaet, og i 2016, skrev han Omvendt Boliglån: Hvordan å Bruke Omvendt Boliglån for å Sikre Din Pensjonisttilværelse.
Pfau identifisert flere mulige bruksområder for HECMs. Det ene er å betale av et eksisterende boliglån eller til å kjøpe et nytt hjem. Den andre, som er der det meste av forskningen har fokusert på, er å koordinere omvendt boliglån og investeringsporteføljen til å hjelpe til med å administrere sekvens-av-returnerer risiko., En annen kategori er hva Pfau kaller «avgang effektivisering.»Disse handlingene krever nåværende betaling for langsiktige fordeler, for eksempel å utsette Sosiale ytelser eller å betale skatt på grunn av en Roth IRA konvertering.
Det endelige bruk er en langsiktig strategi der låntaker åpner en HECM linje av kreditt, men ikke bruk den umiddelbart. Maksimalt lån verdier på HECM linjer av kreditt er knyttet til en formel som genererer årlig økning i lån grense, uavhengig av boligens markedsverdi., Som et resultat, låntakere som har satt opp sine linjer av kreditt ved fylte 62 år vil være i stand til å få tilgang til flere av sine hjem egenkapital på, si, alder 75, enn de som etablere kreditt linje i en alder av 75 på en like verdsatt hjem. De øker kan gi ekstra midler for store senere-liv utgifter, slik som langsiktig omsorg.
En HECM linje av kreditt er ikke korrelert med boligens markedsverdi, sier Jamie Hopkins, professor pensjonisttilværelse inntekt på American College., I motsetning til en tradisjonell HELOC, der kreditt beløpet er basert på husets verdi på et gitt tidspunkt, en omvendt boliglån linje av kreditt fortsetter å vokse, selv om boligens verdi faller under linje av kreditt er maksimalt låneopptak grense. Selv om det ikke er programmets hensikt, denne strukturen skaper ulemper beskyttelse for hus. «Sette opp en linje av kreditt som ikke er relatert til bolig verdi lenger, når den er satt opp, skaper virkelig en ny ressurs, sier Hopkins., «Det er som reallocating dine eiendeler mellom en linje av kreditt og huset slik at du bedre kan utnytte disse ressursene i en omfattende planlegging portefølje og trekke fra at når det er mest virkningsfulle for pensjonist, vanligvis når markedene er nede.»
HECM linjer av kreditt sannsynlig ble mindre attraktive, minst marginalt, etter 2 oktober 2017. På denne datoen, Bolig og byutvikling (HUD) hevet seg på forhånd premie for HECMs til 2% av boligens verdi (de fleste låntakere betalt 0.5% forhånd før endring), selv om den årlige avgiften på utestående lån balanserer vil falle fra 1,25 prosent til 0,5%., Disse endringene vil redusere maksimalt lån beløp og langsom vekst priser for linjer av kreditt maksimale grensene. Hopkins og Pfau tror antall nye HECM linje av kreditt-programmer vil falle, selv om de påpeker at de har akkurat startet å analysere endringer påvirker.
Rådgivere’ Utsikt
forskning har økt rådgivere’ vilje til å vurdere omvendt boliglån, men det er fortsatt hekk, sier Hopkins. Noen finansielle tjenester bedrifter forby tilknyttede rådgivere fra å diskutere HECMs og deres potensielle bruker., Den rådgivende virksomhet modellen legger vekt på investerbare eiendeler er en snublestein. En rådgiver kan samtykker i at home equity er en viktig ressurs, men de fleste veiledere «ikke tenker på hjem som en del av kundens aktiva basseng og ikke tenke på måter å effektivt utnytte omvendt boliglån, standby linje av kreditt, nedbemanning eller lignende, sier Hopkins. Likevel, HECMs’ kompleksitet garanterer rådgiver analyse, legger han til: «Hvis vi sier at det er et komplisert produkt med avgifter og noen låneopptak og det er risiko, selvfølgelig vil jeg det finansielle rådgiver involvert.,»
Christopher Cordaro, CFA, med RegentAtlantic i Morristown, New Jersey, har diskutert omvendt boliglån med mange klienter, selv om bare noen få har søkt om HECMs. Men samtalen om mulig ved hjelp av home equity hjelper kundene med å se på hvordan egenkapital kunne spille en rolle i sin pensjonisttilværelse inntekt planer. Når de forstår at potensiell nytte, det neste trinnet er å finne ut hvordan du best kan få tilgang til home equity hvis det er nødvendig. Den resulterende analyse fører ofte til andre produkter, slik som tradisjonell HELOCs, sier Cordaro.,
Marguerita Cheng, med Blått Hav Global Rikdom i Gaithersburg, Maryland, merk at de fleste pensjonister vil alder på plass, men det betyr ikke at deres nåværende hjem er ideelt for en aldrende bosatt. I de tilfeller hvor klienten kan ha til å flytte i nær fremtid, HECMs ikke gir mening. I tilfeller der klienten er sannsynlig til å forbli i hjemmet for overskuelig fremtid, en omvendt boliglån kan møte kundens behov. Cheng siterer hennes arbeid med en enke som mottok trygd og pensjon dra nytte av sin avdøde mann., Klienten som eies langsiktig omsorg forsikring, og hennes forstad i Washington, DC, hjem hadde en senior-vennlig rambler (ranch house) design som var verdt omtrent $400,000.
klienten hadde åpnet en tradisjonell HELOC for $75 000 og var bærer en $35,000 balanse, men hun ønsket å gjøre ytterligere hjem forbedringer. Cheng anbefalte hun erstatte den tradisjonelle linje av kreditt med en HECM. Endringen eliminert den månedlige betaling og «ga henne enorm ro i sinnet, sier Cheng.,
Pfau gir en rekke presentasjoner på HECMs, og i hans erfaring, når rådgivere lære om omvendt boliglån og se hvordan en voksende linje av kreditt kan arbeide, de blir mye mer positivt innstilt til ideen. Selv om andelen av rådgivere som jobber med produktene er fortsatt lav, han er optimistisk i forhold til at deres interesse i og sine kunders bruk av HECMs vil vokse
Denne artikkelen opprinnelig drev i desember 2017 utgave av CFA Institute Magazine.
Hvis du likte dette innlegget, ikke glem å abonnere på den Driftige Investor.
Alle innlegg blir den oppfatning av forfatteren., Som sådan, de bør ikke tolkes som et investeringsråd, og heller ikke uttalelser nødvendigvis synspunktene til CFA Institute eller forfatterens arbeidsgiver.
