Antag att en privat kunds största tillgång var illikvid och kostsam att underhålla. Dess långsiktiga prisprestanda var medioker och dess värde var föremål för stora svängningar. Du skulle förmodligen rekommendera att minska exponeringen för denna tillgång, antingen genom säkring eller försäljning, med ett mål att öka den totala portföljdiversifieringen.
För många äldre Amerikaner representerar home equity den typen av koncentrerad position., Enligt en 2017-studie av Kaul och Goodman överstiger det nationella aggregerade värdet av primärt bostadskapital i USA $11 biljoner och husägare ålder 65 och äldre har 40% av det aktievärdet.
en förmåga att tjäna pengar på hem kapital skulle gynna många pensionärer, särskilt de mindre välbärgade.
Kaul och Goodman noterar att ” ägarbebodda hushåll som är 65 år och äldre kan öka sina inkomster 45 procent bland dem i den lägsta inkomstgruppen och 56 procent bland dem utan gymnasieexamen.”Tillgång till hem kapital skulle också gynna rikare pensionärer., Men de lägger till, ” däremot kan de i den högsta inkomstgruppen öka sina inkomster 17 procent, och de med högskoleexamen, 32 procent.”
metod för att använda Hem kapital
traditionella metoder för att få tillgång till eget kapital, såsom hem kapital krediter (HELOCs), hem kapital lån och cash-out refinansieringar kräver månatlig återbetalning medan lånet är utestående. Däremot är en viktig fördel med omvänd inteckningar att låntagare kan fördröja återbetalning tills huset säljs eller när den andra maken dör., Villaägare ålder 62 och äldre kan använda omvänd inteckningar för att konvertera hem kapital till en klumpsumma betalning, livränta betalningar, en kredit, eller en kombination av dessa utbetalningsalternativ.
fastigheten måste vara låntagarens primära bostad, och låntagaren måste kunna betala för hemunderhåll, försäkring och fastighetsskatt. De flesta omvänd inteckningar är hem kapital konvertering inteckningar (HECMs) som är försäkrade av Federal Housing Administration (FHA), men har sitt ursprung av privata långivare. Icke-HECM, privat utfärdade omvänd inteckningar utgör ett mycket litet segment av marknaden., Blivande HECM låntagare måste få rådgivning från en godkänd rådgivare innan inteckning godkänns.
få tagare (hittills)
om hypotekslån överstiger hemvärdet vid försäljning, gör FHA försäkring upp skillnaden så långivare inte ådra sig en förlust. Om försäljningspriset överstiger lånebalansen får ägaren eller arvingarna det återstående kapitalet. Det låter som en bra affär, men efter att ha nått en topp på cirka 115 000 nya HECMs i 2009 (räkenskapsår som slutar i September) sjönk den årliga takten till ungefär 49 000 för 2016., Den minskade aktiviteten verkar inte öka snart: en Fannie Mae-undersökning i början av 2016 fann att 90% av äldre villaägare inte var intresserade av att utnyttja sitt hem kapital.
flera skäl kan förklara motviljan. Upprättandet av en HECM medför betydande initiala kostnader, även om husägare sätter upp en kredit men inte använder den omedelbart. HECMs lider också fortfarande av negativ publicitet, med rapporter om skuldsatta seniorer som står inför förlusten av sina hem, ofta på grund av oförmåga att betala fastighetsskatt, försäkring eller nödvändigt underhåll., Kaul och Goodman citerar längre karriärer och en önskan att undvika skuld i ålderdom som andra viktiga överväganden.att se hemmet som en bequest för arvingar är en annan faktor.
stöd till forskning
privata förmögenhetsrådgivare har betraktat HECMs som för dyrt och betraktat dem som lån för sista utväg. Vissa rådgivares negativa syn på HECMS förändrades dock under aktiemarknadens 2008-2009-kollaps. Pensionerade kunder vars intäkter berodde på utdelningar från portföljer som förvaltades för totalavkastning stod inför ett svårt beslut., Bör de minska sina utgifter i linje med sina portföljers negativa avkastning eller sälja aktier med förlust för att upprätthålla distributioner? Några rådgivare med vilka jag talade vid den tiden hade kunder satt upp HECM krediter som en alternativ lösning. I stället för att sälja till en björnmarknad utnyttjade kunderna sina krediter (som inte krävde omedelbar återbetalning) och höll sina portföljer intakta. Detta tillvägagångssätt lönade sig efter att marknaden återhämtat sig., Kostnaderna för kreditlinjen var relativt blygsamma i jämförelse med de förluster som kunderna skulle ha ådragit sig genom försäljning, och kunderna använde efterföljande realisationsvinster för att betala av sina kreditramar.
forskning om omvända hypotekslåns potentiella tillämpningar accelererade under 2012. Det året började den Denver-baserade Financial Planning Association Journal of Financial Planning publicera vad som blev en serie artiklar som hävdade att omvända inteckningar kunde förbättra pensionärernas ekonomi., Wade Pfau, Cfa, professor i pensionsinkomst vid American College of Financial Services i Bryn Mawr, Pennsylvania, publicerade flera artiklar om detta tema, och i 2016 skrev han omvänd inteckningar: hur man använder omvänd inteckningar för att säkra din pensionering.
Pfau identifierade flera potentiella användningsområden för HECMs. En är att betala av en befintlig inteckning eller att köpa ett nytt hem. Den andra, som är där de flesta forskning har fokuserat, är att samordna omvänd inteckning och investeringsportfölj för att hjälpa till att hantera sekvens av avkastning risk., En annan kategori är vad Pfau kallar ” pension effektivitet förbättringar.”Dessa åtgärder kräver nuvarande betalning för långsiktiga förmåner, såsom att fördröja social trygghet pensionsförmåner eller betala inkomstskatt på grund av en Roth IRA konvertering.
den slutliga användningen är en långsiktig strategi där låntagaren öppnar en HECM-kredit men inte använder den omedelbart. Maximala lånevärden på HECM kreditlinjer är knutna till en formel som genererar årliga ökningar i lånet gränsen, oavsett hem ’ s marknadsvärde., Som ett resultat, låntagare som ställer in sina krediter vid 62 års ålder kommer att kunna få tillgång till mer av deras hem kapital vid, säg, ålder 75 än de som etablerar kreditlinjen vid 75 års ålder på en liknande värderade hem. Dessa ökningar kan ge ytterligare medel för större senare livskostnader, såsom långtidsvård.
en HECM-kredit är inte korrelerad med hemmets marknadsvärde, säger Jamie Hopkins, professor i pensionsinkomst vid American College., Till skillnad från en traditionell HELOC, där kreditbeloppet är baserat på husets värde vid varje given tidpunkt, fortsätter en omvänd inteckning kreditlinje att växa, även om hemmets värde faller under kreditgränsen. Även om det inte är programmets avsikt, skapar denna struktur nackdelen skydd för husägare. ”Att skapa en kreditlinje som inte är relaterad till bostadsvärdet längre, när det är upprättat, skapar verkligen en ny tillgång”, säger Hopkins., ”Det är som att omfördela dina tillgångar mellan en kreditlinje och ditt hus så att du bättre kan utnyttja dessa tillgångar i en omfattande planeringsportfölj och dra av det när det är mest effektfullt för pensionären, vanligtvis när marknaderna är nere.”
HECM krediter sannolikt blev mindre attraktiva, åtminstone marginellt, efter 2 oktober 2017. På den dagen höjde bostads-och stadsutveckling (HUD) de initiala premierna för HECMs till 2% av hemmets värde (de flesta låntagare betalade 0.5% förskott före förändringen), även om årsavgiften på utestående lånebalanser kommer att sjunka från 1.25% till 0.5%., Dessa förändringar kommer att minska de maximala lånebeloppen och långsam tillväxt för krediter maximala gränser. Hopkins och Pfau tror att antalet nya HECM-krediter kommer att falla, även om de varnar för att de just har börjat analysera Förändringarnas inverkan.
rådgivarnas åsikter
forskningen har ökat rådgivarnas vilja att överväga omvända inteckningar, men det finns fortfarande hinder, säger Hopkins. Vissa finansiella tjänsteföretag förbjuder anslutna rådgivare från att diskutera HECMs och deras potentiella användningsområden., Den rådgivande affärsmodellens betoning på investeringsbara tillgångar är ett annat hinder. En rådgivare kan komma överens om att hem kapital är en viktig tillgång ,men de flesta rådgivare ” Don ’t think about the home as part of the client’ s asset pool and don ’ t think about the ways to effectively utilize that reverse mortgage, standby kredit, nedskärningar, eller liknande,” säger Hopkins. Ändå garanterar hecms komplexitet rådgivarens analys, tillägger han: ”om vi säger att det är en komplicerad produkt med avgifter och någons upplåning och det finns risk, vill jag självklart ha den finansiella rådgivaren involverad.,”
Christopher Cordaro, CFA, med RegentAtlantic i Morristown, New Jersey, har diskuterat omvänd inteckningar med många kunder, även om endast ett fåtal har sökt HECMs. Men samtalet om potentiellt använda Hem kapital hjälper kunder se hur att eget kapital kan spela en roll i sina pensionsinkomstplaner. När de förstår att potentiella fördelar, nästa steg är att avgöra hur man bäst tillgång hem kapital om det behövs. Den resulterande analysen leder ofta till andra produkter, såsom traditionella HELOCs, säger Cordaro.,
Marguerita Cheng, med Blue Ocean Global Wealth i Gaithersburg, Maryland, noterar att de flesta pensionärer vill åldras på plats, men det betyder inte att deras nuvarande hem är idealiskt för en åldrande bosatt. I de fall då klienten kan behöva flytta på kort sikt, hecms inte vettigt. I de fall där kunden sannolikt kommer att stanna kvar i hemmet under överskådlig framtid, kan en omvänd inteckning möta kundens behov. Cheng citerar sitt arbete med en änka som fick Social trygghet och pension från sin avlidne make., Klienten ägde långsiktig vårdförsäkring, och hennes förorts Washington, DC, hem hade en seniorvänlig rambler (ranch house) design som var värd ungefär $ 400,000.
klienten hade öppnat en traditionell HELOC för $ 75,000 och hade en $35,000-balans, men hon ville göra ytterligare hemförbättringar. Cheng rekommenderade att hon skulle ersätta den traditionella kreditlinjen med en HECM. Förändringen eliminerade månadsbetalningen och” gav henne enorm sinnesfrid”, säger Cheng.,
Pfau ger många presentationer på HECMs, och i sin erfarenhet, när rådgivare lär sig om omvänd inteckningar och se hur en växande kredit kan fungera, blir de mycket mer mottagliga för idén. Även om andelen rådgivare som arbetar med produkterna fortfarande är låg, är han optimistisk om att deras intresse för och deras kunders användning av HECMs kommer att växa
den här artikeln sprang ursprungligen i December 2017-utgåvan av CFA Institute Magazine.
om du gillade det här inlägget, glöm inte att prenumerera på den företagsamma investeraren.
alla inlägg är författarens åsikt., Som sådan bör de inte tolkas som investeringsrådgivning, och de åsikter som uttrycks återspeglar inte nödvändigtvis CFA-institutets eller författarens arbetsgivare.
